Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда земли: пошаговый алгоритм регистрации договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как гласит статья 16 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок рассмотрения заявления составляет около 10 дней. При подаче заявления и документов непосредственно в отделение Росреестра, его рассмотрят в течение 7 дней.
Причины отказа в регистрации
Процедуру регистрации могут приостановить:
- есть запрет от суда;
- нет информации о документах по запросу;
- есть сомнения в том, что представленные справки достоверны;
- от одной из сторон сделки поступило письменное обращение.
На исправление недочетов заявителю дают три месяца. Если ошибки исправлены не были, то дело о регистрации закрывают.
Совершенно точно в госрегистрации откажут, если:
- земельный участок не числится в кадастровом учете;
- предоставлен неполный пакет документов;
- предоставленные бумаги не соответствуют требованиям закона.
Особенности сделок, касающихся земли
- Предметом сделки может стать только оборотоспособная земельная доля или участок.
- Большинство соглашений проводится согласно с результатами, полученными при проведении торгов.
- Целевое предназначение не должно угрожать окружающей среде, причинять ей ущерб, а также каким-либо образом нарушать интересы и законные права третьих лиц.
- Распоряжаться участком можно в согласии с требованиями и указанными градостроительными, противопожарными, строительными и санитарно-гигиеническими нормами и правилами.
- Все сделки, имеющие отношение к земельным площадям, совершаются исключительно в письменном формате.
- При оформлении сделки стороны не могут изменить категорию участка, а также его целевое назначение и режим использования.
Порядок госрегистрации договора аренды земельного участка
На основании ст. 609 ГК РФ контракт продолжительностью более 12 месяцев оформляется в письменном виде и подлежит госрегистрации.
Сведения о наступивших правовых отношениях проверяются на предмет законности и вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.
Порядок действий при государственной регистрации договора аренды земельного участка:
- Подготовка документации.
- Оплата госпошлины.
- Предоставление справок в Росреестр (лично, через МФЦ или почтой).
- Проверка сведений на предмет законности соглашения.
- Выдача оригинала договора с отметкой о госрегистрации.
Госпошлина за регистрацию договора аренды
Документом, определяющим размер, сроки и правила уплаты госпошлины за регистрацию договоров аренды земельных участков был и остается Налоговый кодекс РФ. В этой части изменений в 2017 г. не произошло.
- Юридическое лицо за регистрацию договора аренды земли обязано оплатить госпошлину в размере 22 тыс. руб. Эта сумма уплачивается за каждый объект недвижимости. Иными словами, если в договоре аренды указаны 2 объекта недвижимости, имеющие самостоятельные кадастровые номера, то сумма госпошлины составит 44 тыс. руб. и т.д.
- Физическому лицу за регистрацию договора аренды придется заплатить госпошлину в существенно меньшем размере – только 2 тыс. руб.
Стоимость и сроки регистрации
А если заявители захотят воспользоваться услугами Многофункционального центра, процедура регистрации займет не менее 10 дней.
Документы можно направлять и по почте, если стороны сделки уверены в их правильности и достаточности для принятия.
Что касается размера госпошлины, то на сегодняшний день он такой:
Если договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в госоргане, могут возникнуть такие ситуации.
В зависимости от того, кто сдает в аренду недвижимость (физическое лицо, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) может отличаться список необходимых документов на оформление договора. Точный список документов можно уточнить позвонив в МФЦ вашего региона, так как это ключевой орган, обрабатывающий подобные документы.
Для заключения договора об аренде помещения между физическими лицами потребуются следующие документы:
- Заявление о регистрации договора в многофункциональном центре (оформляет специалист центра на месте).
- Договор аренды и акт передачи — по 3 экземпляра каждого из документов.
- Паспорт заявителя (оформлением документов в МФЦ может заниматься как владелец недвижимости, так и арендатор);
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Дополнительными для юридических лиц являются следующие документы:
- Протокол о назначении на должность директора компании.
- Протокол о разрешении на проведение крупной сделки. Необходим лишь в том случае, если платежи за аренду превысят 25% от текущего имущества компании. Вместо этого протокола может быть предоставлена разрешающая справка, подтверждающая, что сделка не является крупной для компании.
- Протокол, подтверждающий одобрение сделки, если того требует устав компании.
Документы для регистрации договора аренды земли
Договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации в Росреестре. Это значит, что подписать его недостаточно для того, чтобы сделка вступила в законную силу.
Государственной регистрации подлежат все сделки по аренде недвижимого имущества, срок действия которых превышает один год или одним из участников является юрлицо.
Чтобы не регистрировать договор стороны-физлица иногда идут на хитрость. Договор заключается на срок менее года, а затем пролонгируется на тот же срок. В этом случае обязанности прохождения госрегистрации по закону не возникает.
Для регистрации можно обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту нахождения земельного участка. Потребуется предоставить следующие документы:
- общегражданский паспорт – для физических лиц;
- учредительные и регистрационные документы – для организаций;
- договор аренды в трех экземплярах – по одному для сторон и Росреестра;
- разрешительные бумаги из муниципалитета, если участок находится в их собственности;
- правоустанавливающие бумаги для участков в частной собственности;
- кадастровая документация;
- межевой план;
- правоустанавливающие документы на все строения, расположенные на участке;
- квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.
От сторон потребуется также оформить заявление на регистрацию. Бланк предоставляет сотрудник Росреестра. В зависимости от ситуации перечень бумаг может варьироваться.
Случаи приостановления и отказа в государственной регистрации права аренды земельного участка
В отношении регистрации права аренды на участок земли основаниями для приостановления являются:
- поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;
- направление одним из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;
- наличие акта судебных органов о приостановлении;
- наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на участок земли с установлением запрета на совершение с ним определенных действий;
- наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).
Перечень ситуаций, при которых может быть вынесен отказ в проведении регистрационных процедур, предусмотрен ст. 20 ФЗ-122:
- право на участок, для регистрации которого обратился заявитель, не является правом, в отношении которых могут проводиться регистрационные процедуры;
- признание недействительным акта уполномоченного государственного органа, на основании которого возникло правоотношение аренды;
- отсутствие у субъекта полномочий на распоряжение правом на участок;
- непредставление субъектами документов, являющихся обязательными для проведения регистрационных процедур;
- имеющиеся противоречия между регистрируемым и ранее зарегистрированными правами на участок земли.
Государственная пошлина
Подлежит государственной регистрации каждый арендный договор, если земля берется в наем больше, чем на один год. При оформлении документа нужно уплатить определенную сумму государственной пошлины. Стоимость услуги может зависеть от того, кто является стороной сделки, физ лицо или юридическое лицо.
Такая выплата обязательна для процедуры регистрации, но нужно будет заплатить еще и за саму сделку по аренде земельной площади. По закону пошлина оплачивается лицом, который получает земельный участок в использование:
- Для лица юридического сумма составляет 22 тысячи рублей.
- Для лица физического она составляет 2 тысячи рублей.
Случаи отказа в регистрации арендного договора
Если одна сторона передает другой во временное пользование землю на срок более 1 года или одним из субъектов выступает юридическое лицо, то проводится обязательная регистрация договора аренды земельного участка. Но в некоторых случаях в осуществлении процедуры могут отказать. Несмотря на то, что это происходит не часто, заявителю все равно рекомендуется ознакомиться с часто встречаемыми причинами отказа:
- поданные документы не отвечают требованиям российского законодательства, содержат ошибки;
- предоставление ложной информации;
- подача неполного пакета бумаг;
- участок не состоит на кадастровом учете;
- объект уже находится в аренде;
- арендодатель не имеет права передавать землю в аренду или субаренду;
- от одной из сторон сделки поступило заявление о приостановлении регистрации.
Возможные причины для приостановления и отказа в регистрации
Приостановить регистрацию могут лишь в следующих ситуациях:
- Наличие сомнений у органа регистрации в основании для проведения регистрации, достоверности и подлинности всех предоставленных документов и сведений.
- Отсутствие какого-либо необходимого документа.
- Письменное заявление от одной из сторон соглашения.
- Решение суда, которое запрещает проведение регистрации подобного типа сделки.
Отказ в регистрации может быть по нескольким причинам:
- Несоответствие поданных документов государственным нормам и требованиям.
- Наличие каких-либо противоречий между ранее зарегистрированными и поданными правами.
- Отсутствие обязательных справок для Госреестрации, когда их должен предоставить заявитель.
- Земля не является учтенной в соответствии с Федеральным законом.
Права и обязательства двух сторон
Согласно Гражданского Кодекса, каждая сторона заключившая договор аренды, имеет определенные права и обязанности, нарушив которые, обидчик может подать в суд и требовать материальной компенсации.
У арендодателя есть такие права:
- Земельный участок можно сдавать как юридическому, так и физическому лицу.
- Получать своевременную арендную плату.
- Расторгнуть соглашение, если арендатор нарушает условия договора. Также он имеет право, по разным причинам, досрочно расторгнуть сделку.
- Требовать вернуть землю в том состоянии, в котором он ее сдал, учитывая фактор износа.
В обязанности хозяина земли входит соблюдать все правила, указанные в документе. В противном случае, арендатор имеет полное право расторгнуть договор и потребовать возмещение ущерба.
В свою очередь арендатор пользуется такими правами:
- Может передать землю в субаренду.
- Может перезаключить договор на новый срок.
Наниматель обязан не задерживать арендную плату арендодателю, не уменьшая ее размера. Ему нельзя изменять условия договора и пользоваться землей не по назначению. Он должен следить за состоянием участка и при окончании договора, возвратить его хозяину в надлежащем виде.
Регистрация права собственности в МФЦ
В рамках соглашения с Росреестром через отделения МФЦ можно получить услугу:
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества и (или) государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
При обращении за услугой, регистрация права собственности, заявителю необходимо представить следующие документы в зависимости от типа услуги:
- Заявления о регистрации права собственности, перехода права, о регистрации договора аренды
- паспорт заявителя;
- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (межевой план, технический план, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, договоры, акты о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты)
- другие документы, предусмотренные Законом о регистрации и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
После получения документов от собственника земли, арендатора, от доверенного лица или даже от кадастрового инженера, Росреестр начинает процедуру постановки на учет. Работники этой важной инстанции проверяют бумаги, насколько сведения в них являются достоверными.
Если есть ошибки, неточная или недостоверная информация, процесс регистрации будет приостановлен. Работники органа государственной регистрации могут сообщить заявителю о том, какие обнаружены ошибки, до какого срока их следует устранить.
По закону на исправление недочетов может быть выделено до 3 месяцев, срок длительный и обязательно нужно в него вложиться.
ВНИМАНИЕ! При обнаружении технической ошибки нужно обратиться к кадастровому инженеру, заказать его услуги и исправить положение.
При подаче заявления и документов на регистрацию договора по аренде земли, арендатор или собственник должны заплатить госпошлину. В случае, когда ошибка в документах не устраняется в указанный срок, документы возвращаются заявителю, но сумма госпошлины не будет возмещена.
Права и обязательства двух сторон
Согласно Гражданского Кодекса, каждая сторона заключившая договор аренды, имеет определенные права и обязанности, нарушив которые, обидчик может подать в суд и требовать материальной компенсации.
У арендодателя есть такие права:
- Земельный участок можно сдавать как юридическому, так и физическому лицу.
- Получать своевременную арендную плату.
- Расторгнуть соглашение, если арендатор нарушает условия договора. Также он имеет право, по разным причинам, досрочно расторгнуть сделку.
- Требовать вернуть землю в том состоянии, в котором он ее сдал, учитывая фактор износа.
В обязанности хозяина земли входит соблюдать все правила, указанные в документе. В противном случае, арендатор имеет полное право расторгнуть договор и потребовать возмещение ущерба.
В свою очередь арендатор пользуется такими правами:
- Может передать землю в субаренду.
- Может перезаключить договор на новый срок.
Наниматель обязан не задерживать арендную плату арендодателю, не уменьшая ее размера. Ему нельзя изменять условия договора и пользоваться землей не по назначению. Он должен следить за состоянием участка и при окончании договора, возвратить его хозяину в надлежащем виде.