Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Как правило, отказ в смене статуса участка действительно имеет под собой основания. Если же собственник считает, что ему отказали незаконно – отрицательное решение можно обжаловать в суде (п.8 ст. 3 закона № 172-ФЗ). Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства.
В зависимости от того, кто является заявителем, спор подлежит разрешению:
- для юридических лиц и ИП — в арбитражных судах (ст. 29 АПК РФ);
- для некоммерческих субъектов — в судах общей юрисдикции (ст. 218 КАС РФ).
Внесение изменений в ЕГРН
Принятие уполномоченным органом акта о переводе земель или земельных участков в составе таких земель в другую категорию не является окончанием процедуры перевода. Изменение категории земель должно быть зафиксировано во всех органах учета объектов недвижимости.
Уполномоченный орган, принявший акт о переводе земли, самостоятельно направляет его копию (в срок до 5 дней с даты принятия) в Росреестр, который в течение 15 дней вносит изменения в государственный кадастр недвижимости и уведомляет всех заинтересованных лиц об этом (ст. 32, 34 закона о регистрации недвижимости).
Перевод земли считается завершенным с даты учета его в государственном кадастре недвижимости (в связи с изменением ее категории). При этом, документы, подтверждающие права на земельные участки, при изменении категории земли не переоформляются (п. 4 ст. 5 закона № 172-ФЗ).
Получение отказа в переводе земли из одной категории в другую
Процесс изменения статуса земельного участка достаточно сложный с юридической точки зрения. Он скрывает в себе массу нюансов. Несоответствие хотя бы одному из них станет причиной отказа.
Получение отрицательного решения может быть связано с:
- Подачей прошения лицом, неуполномоченным на данное действие.
- Приложением недостоверных документов.
- Предоставлением неполного пакета документации.
- Наличием ошибок в тексте прошения.
- Невозможностью перевода земли в другую категорию.
- Обращением в ненадлежащую инстанцию.
- Наличием отрицательных результатов экологической экспертизы.
- Установлением запрета на смену категории земли.
Достаточно часто, уполномоченные органы сталкиваются с просьбами перевода категории сельскохозяйственной земли в статус участка под индивидуальное жилое строительство, при этом его расположение находится далеко за чертами населенного пункта. Отрицательный ответ в подобных случаях оправдывается большой отдаленностью и невозможностью подведения коммуникаций.
В случае принятия отрицательного решения, ходатайство возвращается заявителю не позднее тридцатого дня с момента его подачи.
Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую
Полное описание
Земли в РФ делятся по целевому назначению на 7 категорий. Каждая категория земель может использоваться для определенных целей строго в соответствии с действующим законодательством.
Так, например, земли сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст.
78 ЗК РФ могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, в том числе гражданами, ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.
Для осуществления строительства, добычи полезных ископаемых и в иных случаях необходимо осуществить перевод земель в другую категорию.
Порядок перевода земель установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
- Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
- 1) с консервацией земель;
- 2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
- 3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
- 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
- 5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
- 6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
- 7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
- 8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
- 9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
- Перевод земель осуществляется на основании ходатайства, поданного заинтересованным лицом в уполномоченные органы. Помимо ходатайства в уполномоченный орган необходимо предоставить:
- – выписку из государственного земельного кадастра, содержащую сведения о переводимом земельном участке;
- – копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);
- – копию выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- – выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на переводимый земельный участок;
- – согласие правообладателя земельного участка на его перевод в состав земель другой категории;
- – заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено законодательством).
- Данный перечень документов не является исчерпывающим.
Ходатайство должно содержать кадастровый номер земельного участка, указание на категории земель до и после перевода, обоснование такого перевода, а также подтверждение прав на земельный участок. После предоставления всех необходимых документов уполномоченный орган принимает акт либо о переводе земли, либо об отказе в этом.
Акт о переводе принимается Правительством РФ в срок не позднее трех месяцев с момента поступления ходатайства, органами власти субъекта РФ или органами местного самоуправления — не позднее двух месяцев. Принятый акт направляется заявителю.
- В нем должны быть указаны:
- – основания изменения категории земель;
- – границы и описание местоположения земель, их площадь и кадастровые номера;
- – исходная категория земель;
- – категория земель, в которую осуществляется перевод.
- Перевод земли не допускается в следующих случаях:
- 1. если действующим законодательством ограничен либо запрещен перевод данной земли из одной категории в другую;
- 2. имеется отрицательное заключение государственной экологической экспертизы;
Возможный отказ в изменении
Не всегда при смене категории можно получить желанное решение. После рассмотрения иска о переводе исполнительные органы выдают:
- согласие на смену категории;
- отказ в смене.
Также отказ можно получить, если:
- с пакетом документов обратилось лицо, которое не указано в федеральном законе;
- не были исполнены все требования к ходатайствам.
Такой отказ по закону должен последовать в тридцатидневный срок после принятия исполнительным органом. Обоснование отказа должно быть обязательно прописано в сопроводительном документе.
Это дает возможность:
- исправить ошибки;
- подать ходатайство повторно.
Отказ при правильно составленных документах выдается в случае несоответствия при переводе категории земли сельскохозяйственного назначения другую действующему законодательству. Также основаниями для отказа могут быть решение экологической экспертизы и расхождение в целевом назначении сельхозземли с официальной документацией по территориальному проектированию и землеустройству.
Кто может инициировать перевод земель?
Субъекты перевода земель из одной категории в другую:
Инициировать процедуру перевод категории назначения земель могут следующие лица:
- собственники земельных участков;
- собственники недвижимости, расположенной на земельных участках, подлежащих переводу;
- пользователи недр данных земельных участков;
- юридические или физические лица, обладающие соответствующим разрешением на разработку земельного участка под строительство и размещение объектов;
- государственные органы, желающие произвести перевод земель в иную категорию;
- иные лица, заинтересованные в переводе земель.
Кому разрешается заявлять о смене земельной категории? Какие данные должны содержаться в ходатайстве?
Законодательством разрешено подавать ходатайство:
- собственнику владения;
- землепользователю;
- землевладельцу;
- арендатору.
В ходатайстве должна содержаться следующая информация:
- номер участка согласно кадастровому учету;
- исходная и желаемая категории земли;
- причина перевода;
- доказательство права собственности на владение. Стоимость процедуры изменения земельной категории рассчитывается из размера владения и составляет 9 — 12 тысяч руб. за одну сотку.В случаях, когда заявление о переводе исходит не от собственника, арендатора, пользователя или владельца земли, заявка отклоняется сразу же при ее подаче. Если компетентным органом будет выявлено, что пакет документов, прилагаемых к заявке, сформирован не корректно, то заявка может быть отклонена в течение одного календарного месяца.
Лес становится населенным пунктом
1. Особый интерес вызывает вопрос о переводе земель лесного фонда, находящихся в пределах населенного пункта, в земли населенного пункта. Суды считают, что Закон не предусматривает возможности без соблюдения надлежащей правовой процедуры перевода земель лесного фонда в земли поселения в случае изменения городской черты. То есть при изменении черты города в данном случае следует одновременно подавать ходатайство о переводе земли лесного фонда в землю населенного пункта.
2. На практике часто возникают вопросы: вправе ли орган местного самоуправления изменить черту поселения таким образом, что в результате часть единого участка окажется в новой черте города, а часть — за чертой? Является ли это основанием для перевода части земельного участка, оказавшегося в черте города, в категорию земель поселения, в то время как оставшаяся часть этого участка сохраняет прежнюю категорию (земли промышленности) или иную категорию?
ФАС СКО отметил, что землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий (ст. 83 ЗК РФ). Землями промышленности и иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений (ст. 87 ЗК РФ). Земли поселений, земли промышленности и иного специального назначения составляют самостоятельные категории земель РФ (ст. 7 ЗК РФ). Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий (ст. 84 ЗК РФ). Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации.
Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.
Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, поэтому орган государственной власти не вправе изменить черту поселения таким образом, что часть земельного участка окажется в новой черте поселения, а часть — за чертой (ст. 84 ЗК РФ).
Разделение земельного участка, в результате которого часть участка будет отнесена к земле другой категории, приведет к невозможности использования части участка по целевому назначению. Поскольку черта поселения не может быть изменена таким образом, что часть земельного участка окажется за его чертой, то отсутствуют основания для перевода части земельного участка из земель поселений в земли промышленности.
Установление или изменение черты поселений является переводом земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений (ст. 8 Закона N 172-ФЗ). Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 5).
Стоимость и сроки рассмотрения ходатайства
Если ходатайство не подлежит дальнейшему рассмотрению в связи с вышеуказанными запретами, то оно должно быть возвращено заявителю в течение 30 дней с момента подачи заявления.
Ходатайство рассматривается уполномоченным органом в течение 2 месяцев (если рассматривает Правительство, то трех). В течении 14 дней до заявителя должно дойти решение комиссии о согласии/отказе в переводе.
Что касается вопросов цены, то, исключая возможные оплачиваемые самостоятельно услуги юриста, потребуются некоторые расходы. Плата за одну сотку переводимой земли может составить от 9 до 12 тысяч рублей
Выписка из ЕГРН обойдется не дороже 100 рублей. Расходы предстоят при проведении экологической экспертизы. Стоимость будет зависеть от участка и компании, проводящей процедуру. Услуги юриста, на которого можно будет переложить всю ответственность, обойдутся в сумму от 100 000 рублей.
Этапы перевода земельного участка из одной категории в другую
Изменение категории земельного участка – одна из основных специализаций КГ ЭТАЛОН. Компания осуществляет полный комплекс работ в Москве и Московской области по переводу земельного участка из одной категории в другую:
- Анализ возможности перевода земельного участка их одной категории в другую;
- Разработка плана перевода земельного участка из одной категории в другую;
- Юридическая экспертиза представленной заказчиком документации на предмет соответствия ее требованиям законодательства;
- Сбор и подготовка всех материалов и документов, которые требуются для оформления ходатайства по изменению категории земельного участка;
- Согласование процедуры изменения категории земли с ответственными государственными и муниципальными структурами;
- Помощь в подготовке и оформлении технических условий для организации строительных работ на принадлежащем заказчику земельном участке;
- Осуществление помощи в подготовке и проведении процесса внесения в ЕГРН сведений об изменении категории земельного участка.
Изменение категории земельного участка — многоэтапное мероприятие, по окончании которого на руках у заказчика остаются следующие документы: Акт о переводе земельного участка из одной категории в другую, при регистрации права собственности на землю выдается соответствующая выписка из Единого государственного реестра недвижимости с указанием новой категории земли, если владелец предоставляет землю другому лицу на основании аренды, изменения категории в обязательном порядке вносятся в договор аренды.
Кто может изменить категорию земель?
Это зависит от того, кому принадлежит тот или иной участок. Так, земли, принадлежащие государству и относящиеся к федеральной собственности, могут изменить свою категорию и перейти в другой фонд только по соответствующему постановлению Правительства РФ. Если территории, относятся к собственности субъектов федерации, то решить вопрос об их переводе в другую категорию могут только органы исполнительной власти данных субъектов.
Это же правило распространяется на земли сельскохозяйственного назначения, независимо от того, в чьей собственности они находятся: субъекта или муниципалитета. Органы местного самоуправления могут выносить распоряжения, касающиеся участков, находящихся в муниципальной собственности, но при этом не имеющих сельскохозяйственного назначения.
Как правило, территории ООПТ находятся на федеральном учете и не подлежат продаже. Сложно вывести из пользования сельскохозяйственные угодья. Могут быть проблемы с территориями лесного и водного фонда. Другое дело с не состоящими на учете. Их довольно перевести в любой фонд.
Как перевести землю из одной категории в другую? Нередко представители власти не желают оформлять документы, аргументируя тем, что заявление подается ненадлежащим лицом.
Правообладателями участков земли в 2023 году считаются собственники, а также те, у кого земля находится в пользовании, включая арендаторов и владельцев. Значит, подавать ходатайство могут юридические лица (включая организации и предприятия) и обыкновенные граждане, ИП.
Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую лицо подает ходатайство о переводе земель (участков земель) из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
Строгой формы ходатайства не регламентировано законом о переводе земель из одной категории в другую, но оно должно содержать следующие сведения:
- категория, которая уже присвоена участку, и та, что должна ее заменить;
- кадастровый номер участка;
- обоснование обращения;
- права на земельный участок.
Когда требуется изменить категорию
Каждый надел можно использовать в рамках его назначения, которое связано с установленной государством категорией. Неважно, собственник гражданин или простой арендатор, ему надо следовать требованиям закона.
К примеру, на территории с/х назначения можно заниматься растениеводством или животноводством, разбить огород. А земли под ИЖС застраивать домами: одноэтажные, многоэтажные или устанавливать нежилые постройки.
Законодательство допускает возможность изменения категории. Согласно планам гражданина. Порядок определен ФЗ-172. Заинтересованному лицу надо подать ходатайство, адресовав его в муниципалитет. Результат зависит от решения, принимаемого местными органами. Свое обращение гражданин дополняет комплектом документов.
Сложнее присвоить участку категорию «населенный пункт» или же вывести с нее. Тогда происходит изменение существующих границ, это надо закрепить документально.
Основная причина, вынуждающая человека инициировать данную процедуру – не соответствие назначения земли его планам использования.
Например, семье государство передало участок для ведения там хозяйства. Однако, граждане хотят построить дом, прописаться и жить постоянно. Для чего им нужна территория с разрешением ИЖС. Иначе построенный ими дом будет признан самостроем и администрация вправе снести его. А пользователя объявить нарушившим предписания. Ему грозит штраф, возможно, изъятие надела.