Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как безопасно получить или передать деньги за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эксперты назвали нововведения продолжением борьбы государства с легализацией преступных доходов. «Задача контроля состоит в том, чтобы при любых сделках с недвижимостью стороны были готовы подтвердить легальность происхождения своих денег», — отметил Родион Ларченко из бюро Asterisk.
Лимитированные участники расчетов
На кого распространяется данное ограничение по приему-передаче наличных? Передавать суммы, превышающие стотысячный лимит, нельзя между:
- юридическими лицами;
- организациями и частными предпринимателями;
- индивидуальными предпринимателями (ИП).
Физические лица могут обмениваться наличностью без ограничений. Расчет предприятий с физическими лицами без предпринимательской регистрации также не лимитирован.
ПОДЫТОЖИМ: в табличке приведены пары, в трудовых отношениях которых лимит на наличность является либо не является обязательным.
| Лимит на наличные расчеты действует | Нелимитированные участники расчетов |
|---|---|
| юр. лицо + юр. лицо | физ. лицо + физ. лицо |
| юр. лицо + ИП | юр. лицо + физ. лицо (не зарегистрированное, как ИП) |
| ИП + ИП | физ. лицо + ИП |
Рамки одного договора
Важное уточнение, касающееся наличного лимита, состоит в том, что превышать его нельзя в рамках одного договора.
Договор – это документ о соглашении между лицами (юридическим и/или физическим) об определенных действиях, призванных установить, прекратить или изменить определенные права и обязанности сторон.
Сумма операций по каждому такому документу не может превышать 100 000 руб., при этом не учитываются особенности его заключения.
- Вид договора. Не важно, о чем заключен договор – о займе, поставке товаров, оплате услуг – заявленная стоимость для оплаты наличными не может быть больше лимитированной.
- Сроки договора. Даже если договор подразумевает длительный расчет, превышать указанную сумму нельзя.
- Периодичность платежей. Рассрочка или другие платежи наличкой, разбитые по договору на несколько частей, каждая из которых меньше лимита, не будут правомерны, если их сумма превысит 100 000 руб.
- Дополнительные обязательства. Если у договора есть допсоглашение или вытекающие из него обязательства, например, неустойки, штрафы, пени, компенсации, их нельзя оплачивать наличными, если по этому договору уже совершена оплата на лимитированную сумму.
- Оформление. Один документ или обмен бумагами между сторонами – не имеет значения, общие обязательства не могут быть больше ста тысяч наличными.
- Способ расчета. Привезет ли деньги уполномоченное лицо, будут ли они выданы в кассе – больше 100 000руб. «в одни руки» не выдается.
Безопасные способы передачи денег
Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).
Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать не сможет. Этим он доказывает продавцу что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, где покупатель будет новым собственником квартиры. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Лимит для расчётов наличными с ИП
Индивидуальные предприниматели, как и юрлица, отнесены к участникам наличных расчётов. Поэтому при расчётах с ИП нужно соблюдать лимит расчётов наличными (100 000 руб. в рамках одного договора) так же, как и при расчетах с юрлицами.
В размере, не превышающем эту сумму, должны рассчитываться между собой:
- два ИП;
- ИП и юрлицо. При этом необходимо учитывать дополнительные ограничения, установленные для микрофинансовых организаций, кредитных потребительских кооперативов и сельскохозяйственных кредитных потребительских кооперативов.
Штраф за превышение лимита расчёта наличными
За превышение лимита расчёта наличными предусмотрен штраф. Его могут наложить налоговые органы, если выявят наличные расчёты, превышающие лимит, в течение двух месяцев со дня их проведения.
Размеры штрафа составляют:
- для руководителей организаций и ИП – от 4 000 до 5 000 руб.;
- для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 руб.
Организациям и ИП, относящимся к субъектам малого и среднего предпринимательства, административный штраф налоговые органы заменят на предупреждение, если нарушение совершено впервые.
Нарушение считается совершенным впервые, если на момент вынесения постановления прошёл годичный срок со дня исполнения постановления за совершение предыдущего однородного правонарушения.
Если у вас есть предложения и темы, которые хотелось бы обсудить в нашем блоге – оставляйте комментарии.
Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:
- Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
- Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
- Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
- Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.
Регистрация документа в разных случаях
Регистрация договора купли-продажи земельного участка происходит в Росреестре по заявлению покупателя и продавца. Нужно будет предоставить регистратору подписанный договор купли-продажи и акт приема-передачи земельного участка.
Процедура регистрации физлиц и компаний – похожа и длится те же сроки (примерно 1-2 недели). Но если одна из сторон юрлицо, то дополнительно потребуется также документ, удостоверяющий личность представителя компании.
При регистрации прав собственности в Росреестре взимается госпошлина. Ее размер зависит от статуса заявителя и составляет 2 тыс. рублей – для физлиц и 22 тыс. рублей – для компаний. За регистрацию прав собственности физлица на участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, а также за земли сельскохозяйственного назначения платится сниженная пошлина в размере всего 350 рублей.
Условия получения доступа к деньгам продавцом
Расчеты по сделкам с использованием банковских сервисов строго регламентированы и изменить установленный порядок вещей — невозможно.
Это касается всех этапов проведения расчета, кроме одного — условий получения продавцом доступа к деньгам.
Банк гарантирует только сохранность денежных средств. А вот условия, при выполнении которых продавец недвижимости получит доступ к деньгам, зависят только от договоренности сторон.
На участниках сделки сделки лежит ответственность за правильное оформление условий доступа. Ошибки будут стоить участникам сделки дополнительных усилий и потраченного времени.
О каких условиях идет речь?
Для получения доступа к деньгам продавец обязан предоставить следующие документы:
Во первых, во всех случаях:
- Документы, подтверждающие регистрацию права собственности на покупателя;
Во вторых, в случае необходимости:
- Документы, подтверждающие снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц;
- Документы, подтверждающие регистрацию обременения в виде залога в пользу банка-кредитора;
- Документ, подтверждающий подачу закладной по кредиту на регистрацию в Росреестр.
Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.
Решение № 2-2061/2015 2-2061/2015~М-1502/2015 М-1502/2015 от 5 мая 2015 г. по делу № 2-2061/2015
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Кушнаревой И.К., при секретаре Дугаровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Луневой Е.И. к Тарасюк Е.В. о взыскании денежных средств,
Обращаясь в суд, индивидуальный предприниматель Лунева Е.И. просила взыскать с Тарасюк Е.В. стоимость недвижимого имущества площадью . кв.м., в сумме . руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме . руб.
Требования мотивированы тем, что стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (как единого помещения магазина), расположенного по адресу: , , состоящего из нежилого помещения площадью . кв.м. и нежилого помещения площадью . кв.м. При этом стороны согласовали покупную цену недвижимого имущества в сумме . руб. Однако, покупатель Тарасюк Е.В. оплату не произвела.
Истец ИП Лунева Е.И. в суд не явилась, причины неявки не известны.
Представитель истца по доверенности Бухарметова С.А. иск своего доверителя поддержала суду пояснила, что по договору купли-продажи ИП Лунева Е.И. за согласованную между сторонами цену в сумме . руб. продала Тарасюк Е.В. недвижимое имущество, состоящее из двух нежилых помещений: площадью . кв.м. и . кв.м. Данное имущество продано как единой целое – магазин. Между тем, в договоре по просьбе истца в целях избежания уплаты налога, была указана стоимость продаваемого имущества в сумме . руб.: за нежилое помещение площадью . кв.м. – . руб., за нежилое помещение площадью . кв.м. – . руб. При участии в судебном разбирательстве по спору о расторжении договора купли-продажи ответчик не отрицала, что сторонами в действительности согласована стоимость недвижимого имущества в сумме . руб., что подтверждается решением районного суда от 19.08.2014 г. и апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 01.12.2014 г. Управлением Росреестра по Республике Бурятия произведена государственная регистрация перехода права собственности только на одно жилое помещение площадью . кв.м. (стелобат). В государственной регистрации нежилого помещения площадью . кв.м. отказано. Действительная продажная стоимость нежилого помещения площадью . кв.м от общей суммы . руб. составляет . руб. Ответчиком оплата покупной цены недвижимого имущества не произведена. По ее мнению, оплата должна подтверждаться письменными документами, например, распиской, которой у ответчика не имеется. Просила иск удовлетворить.
Представитель истца по доверенности Иванов А.А. поддержал доводы искового заявления.
Ответчик Тарасюк Е.В. в суд не явилась, причины неявки не известны.
Представитель ответчика по доверенности Пиц О.В. иск не признала, суду пояснила, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения денежные средства в сумме . руб. были переданы представителю ответчика по доверенности Иванову А.А., который имел полномочия на получение денежных средств. О полной оплате стоимости имущества указано в самом договоре купли-продажи. Об отсутствии претензий друг другу стороны указали в передаточном акте от 24.09.2013 г. При этом, расписка не составлялась, поскольку расчет в полном объеме произведен до подписания договора купли-продажи, о чем указано в самом договоре. Документы на государственную регистрацию перехода права собственности были представлены сторонами в Управление Росреестра, при этом представитель истца Иванов А.А. никаких претензий по поводу неоплаты не высказывал, приостановление регистрации по этой причине не требовал. И до подачи настоящего иска в суд истец не обращался к ответчику с требованиями об оплате стоимости проданной им недвижимости. Просила в удовлетворении иска отказать.
Суд рассмотрел дело при имеющейся явке.
Суд, выслушав стороны, исследовав доказательства по делу, приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из материалов дела следует, что 24.09.2013 г. между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: .
В соответствии с договором продавец ИП Лунева Е.И. в лице Иванова А.А., действующего на основании доверенности от 19.09.2013 г., продала, а покупатель Тарасюк Е.В. приобрела в собственность указанное недвижимое имущество, состоящее из двух нежилых помещений площадью . кв.м. и . кв.м.
В п. 4 договора указана стоимость имущества нежилое помещение площадью 24 кв.м. – . руб., нежилое помещение площадью . кв.м – . руб.
Между тем, в судебном заседании стороны не оспаривали, что при заключении договора ими согласована стоимость недвижимого имущества (двух нежилых помещений) в сумме . руб. Данная стоимость не изменялась, а в договоре прописана иная цена в целях избежания уплаты налога.
В п. 5 договоре указано на то, что расчет между сторонами произведен в полном размере до подписания договора.
В передаточном акте проданной недвижимости от 24.09.2013 также указано, что настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
Спорный договор прошел государственную регистрацию в установленном ст. ст. 551, 558 ГК РФ порядке.
Переход права собственности на нежилое помещение площадью . кв.м. зарегистрирован управлением Росреестра по Республике Бурятия, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Суд считает, что перечисленные документы следует считать допустимыми доказательствами факта оплаты по договору купли-продажи и выполнения, таким образом, ответчиками своей обязанности по данному договору.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Судом установлено, что между сторонами при заключении договора купли-продажи от 24.09.2013 г. согласована цена договора в размере . руб. При этом в дальнейшем стоимость не изменялась, а в тексте договора по просьбе истца прописана иная цена только для предоставления сведений в налоговый орган с целью уплаты налога в меньшем размере либо освобождении от налога. Данный факт сторонами не оспаривался.
Учитывая, что договор купли-продажи от 24.09.2013 г. содержит сведения о получении денежных средств продавцом от покупателя в полном объеме в счет оплаты стоимости недвижимого имущества до его подписания, довод о том, что ответчик не оплатила стоимость имущества не состоятелен. Ссылка представителя истца Бухарметовой С.А. о том, что ей стало известно о договоренности сторон продать и приобрести имущества за цену в сумме . руб. только после вступления в судебный процесс, свидетельствует об изменении договора, не верен. Так как, любые изменения существенных условий договора, после его подписания, в силу ст. 452 ГК РФ, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с абз. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Условие о цене договора является существенным. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).
Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:
- Данные всех участников процесса.
- Данные паспортов.
- Когда передаются деньги и в какой валюте.
- Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
- В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.
Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.
Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:
- Деньги могут быть похищены до момента передачи.
- Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
- Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
- Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
- Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.
Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.
Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась
Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.
Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.
Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).
Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.
Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.