Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Притворные сделки с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.
Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:
- Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
- Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
- Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
- Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
- Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.
Понятие исковой давности
Компании, права которых нарушены, могут обратиться за их защитой в суд. Согласно п. 1 Постановления № 43 под правом, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица. Субъективное право – это признаваемое законом притязание лица на какое-либо благо или форму поведения, использование которого зависит от воли субъекта.
Но ответчик не должен бесконечно находиться в состоянии неопределенности, под угрозой судебного решения против него. Поэтому возможность защиты ограничена сроком исковой давности (ст. 195 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ).
Пункт 1 ст. 10.1, п. 1 ст. 10.9 Принципов международных коммерческих договоров УНИДРУА 2004 (далее – Принципы УНИДРУА) говорят, что истечение исковой давности не прекращает права, но только препятствует его принудительному осуществлению. При этом само нарушенное право сохраняется. Поэтому лицо, право которого нарушено, может обратиться в суд и по истечении этого срока.
Исчисление сроков для отдельных категорий лиц
У компаний начало исковой давности обусловлено, кроме прочего, наличием органов, действующих от их имени (п. 3 Постановления № 43). Пленум ВС РФ отметил, что изменение состава органов компании (например, смена директора) не влияет на определение начала течения срока исковой давности.
Когда иск к должникам фирмы предъявляет ликвидационная комиссия, исковая давность исчисляется с момента, когда о нарушенном праве стало известно обладателю этого права – организации, а не ликвидационной комиссии или ликвидатору (ст. 61–63 ГК РФ).
Если в суд обращается уполномоченное лицо (например, прокурор) в защиту иных субъектов, то срок давности следует исчислять с того момента, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком, узнало (должно было узнать) лицо, в интересах которого подано такое заявление (п. 5 Постановления № 43).
При перемене лиц в обязательстве начало течения и порядок исчисления срока давности не меняются (ст. 201 ГК РФ, п. 6 Постановления № 43). Срок отсчитывается со дня, когда первоначальный обладатель права узнал (должен был узнать) о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (ст. 201 ГК РФ).
Если первоначальный ответчик заявил о пропуске срока, повторное заявление от его правопреемника не требуется, т.к. для него обязательны все действия, совершенные в процессе до его вступления в дело (ч. 2 ст. 44 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), ч. 3 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), п. 13 Постановления № 43).
В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: порядок и правила восстановления
Статья посвящена проблемам срока исковой давности по сделкам с недвижимостью. Вы узнаете особенности этого понятия, возможности и способы восстановления срока, а также список причин, которые считаются уважительными для суда. А также мы расскажем о порядке и правилах составления заявления о продлении пропущенного срока.
Под общим понятием исковой давности подразумевается промежуток времени, в течение которого лицо имеет право на восстановление своих прав и интересов после того, как обнаружен факт их нарушения.
По сделкам также существует период исковой давности. Это время, в течение которого участник сделки имеет право ее оспорить или отменить.
Его следует отсчитывать не с даты заключения, а с того момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении.
Недействительные сделки по новым правилам
Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми.
Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.
Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?
На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.
Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?
Основания для обращения
Причина подачи иска в суд – признание сделки по отчуждению квартиры или дома недействительной. При этом она может относится к ничтожному или оспоримому договору. Как правило, представители Фемиды рассматривают оспоримые сделки.
Если исковые требования удовлетворяются, это означает, что юридические последствия по результатам заключения договора купли-продажи, дарственной, обмена, ренты и т.п. признаются недействительными. Результат – двусторонняя реституция, в соответствии с которой стороны возвращают друг другу все то, что получили по условиям соглашения.
Для справки! При невозможности вернуть полученное имущество в натуре, выплачивается его стоимость на момент совершения сделки. Учитываются и другие последствия недействительности договора по отчуждению имущества, предусмотренные действующим законодательством.
Ничтожные сделки не нужно признавать через суд. Соответственно, для них срок исковой давности не предусмотрен. Особенность таких договоров в том, что исковое производство по ним необходимо, чтобы признать недействительным их последствия. Заявление представителям Фемиды может подать любое лицо, заинтересованное в разрешении вопроса.
Когда вступает в силу?
На период исковой давности не может повлиять инициатива одного из участников сделки. Согласно российскому законодательству, данный период наступает сразу после того, как одна из сторон договора узнала о нарушении, приносящем ей ущерб. Однако не все физические лица могут знать о или догадываться нарушениях из-за неопытности. Исходя из этого, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью наступает после выявления факта правонарушения и информирования о нем сторон договора.
Можно ли приостановить течение данного периода? Российское законодательство гласит о том, что это можно сделать при ситуациях:
- Произошла чрезвычайная ситуация (определяется при каждом случае индивидуально).
- Стороны сделки проходят службу в Вооруженных силах.
- Приостановлено действие законодательного акта, который регулировал данные правоотношения.
Период исковой давности может быть прерван и вновь возобновлен, когда одна из сторон составила судебный иск либо другая признала факт содеянного правонарушения.
Что делать, если потерял загранпаспорт?
Исковая давность — это срок, в границах которого лицо может обратиться в суд с требованием о защите своего гражданского права или интереса. Статья Общая исковая давность 1. Общая исковая давность устанавливается продолжительностью в три года. Специальная исковая давность 1.
Сделки по покупке жилья в строящемся доме — самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.
Пожалуй, для каждого из нас квартирный вопрос является самым актуальным. При проведении сделок с недвижимостью добросовестные покупатели могут попасться на уловки мошенников, а их собственность может быть присвоена другим людям. В законодательстве есть понятие “срок исковой давности по сделкам с недвижимостью”. Что это такое и как его можно использовать при оспаривании сделок?
Сделки по покупке жилья в строящемся доме — самые рискованные. Необходимо чщательно разобраться в условиях договора с застройщиком и определить, стоит ли ему доверять.
Это важно знать: Как получить квартиру сироте в другом городе
Обратимся к ст. 196 ГК РФ:
- В случаях споров, касающихся семейных взаимоотношений (например, раздела имущества или оспаривания завещания) – нормами Семейного и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).
- В вопросах, касающихся правомерности и порядка осуществления прав собственности – Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).
- В случаях мошенничества, причиненного с умыслом существенного ущерба пострадавшим – с применением норм Уголовного кодекса РФ (УК РФ).
Притворными сделками называются действия, совершаемые для того, чтобы прикрыть одну из сторон. Такие действия при любых обстоятельствах признаются недействительными. Например, когда физическое лицо заключает договор купли-продажи недвижимого имущества с фирмой или предприятием, но который оформляется как сделка обмена.
Юридически значимые действия с объектами недвижимости затрагивают интересы широкого круга людей. Нельзя сбрасывать со счета и цену вопроса. Даже в отдаленной местности жилье стоит немалых денег для местных жителей.
С 2020 года налог на имущество физических лиц для собственников квартир рассчитывается по новым правилам. При противоправном использовании незаконно полученных бюджетных средств имеет смысл обратиться в уполномоченные государственные органы для проверки существующего права на распоряжение средствами маткапитала или жилищной субсидии. Как правило, с участием адвоката на такие запросы ответ приходит достаточно быстро.
Основания признания договора купли продажи недействительным
В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:
- Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
- Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
Особые обстоятельства
Жизнь преподносит нередко такие обстоятельства, которые трудно найти в нормах законодательства. Так, гражданин может на время выбыть с места жительства, например, оказаться заключенным. Сроки тюремного заключения могут быть и более 10 лет. Как быть в таком случае, если за время отсутствия гражданина его право было нарушено, и жилье продано без его на то согласия?
Для таких споров имеет значение, от какого дня будет вестись отсчет. В п. 1 ст. 200 ГК РФ отсчет ведется с той даты, когда заинтересованное лицо стало осведомленным о своем попранном праве, а также о том, кто надлежащий ответчик по делу. Порой на установление всех необходимых сведений уходит немало времени, так как чем больше времени упущено, тем сложнее разыскать людей, собрать документы и прочие доказательства.
Как быть, если срок пропущен
Суд отказывает по мотиву пропуска давности, если такой аргумент заявит ответчик. Если заявление не поступит, дело рассмотрят по существу. Если поступит – можно попросить суд восстановить срок.
ВНИМАНИЕ! Пропуск давности – основание для решения об отказе, даже если выдвинутые требования законные, обоснованные, полностью подтверждаются доказательствами. Оспорить такой отказ практически нереально.
Исковой период восстанавливается при одновременном выполнении условий:
- пропуск допущен по уважительным обстоятельствам (тяжелое стечение обстоятельств, которое можно документально подтвердить);
- указанные причины возникли в последние полгода срока исковой давности.
Ответчик подаст заявление о применении срока давности – ответом нужно подать заявление о его восстановлении. Судья удовлетворит просьбу, если сочтет причины достаточно уважительными.
В чем разница применения последствий недействительности сделки с расторжением договора
Не следует путать расторжение с признанием договора недействительным и применение последствий недействительности сделки. Договор может быть изменен или расторгнут не только в силу его недействительности, но и по соглашению сторон или по решению суда.
В случае расторжения или изменения условий договора стороны не вправе требовать друг от друга вернуть то, что получили в период действия договора. А решение суда или соглашение о расторжении или изменении условий договора начинает действовать с момента его вступления в силу или подписания соответственно.
Вернемся к примеру с брачным договором, выше рассмотрен случай признания его недействительным и возвратом имущества.
Если же, например, супруги по собственному желанию решат расторгнуть договор, то его действие прекратится только после его расторжения. Имущество, полученное в период его действия, возвращать друг другу будет не нужно. А вот на имущество, которое они приобретут в будущем, условия расторгнутого договора действовать уже не будут.
Поэтому, чтобы определить с каким иском обращаться в суд: о признании сделки недействительной или о расторжении или изменении договора, следует исходить из понимания правовых последствий.
Верховный суд о сроке давности по сделке купли-продажи
Если продали имущество, но оказалось, что на него имеют право третьи лица, покупатель должен вернуть купленное. Срок давности на оспаривание сделки с продавцом течет с даты, когда покупатель узнал об отсутствии у него прав на имущество.
Добросовестный приобретатель получил имущество по договору-купли продажи. Если окажется, что это нарушило права третьих лиц на имущество, приобретатель должен вернуть купленное.
Прежде в спорах по таким сделкам существовала проблема: исковая давность на оспаривание исчислялась с момента заключения сделки. В итоге покупатель мог остаться без имущества и без денег.
Верховный суд решил проблему: покупатель вправе предъявить иск в течение срока давности с даты вынесения судебного акта, по которому оспорили сделку.
Оспаривание мнимых и притворных сделок
Намного проще оспорить сделки, которые имеет признаки мнимой или притворной. Имеется существенная разница между ними, стоит разобраться:
- Мнимая сделка – любые действия, направленные на отчуждение объекта недвижимости без цели реального лишения права собственности на него. Как правило, это сделки по разделу совместно нажитого имущества, иногда стараются их прикрыть брачным контрактом. Суды, как показывает практика, такие сделки разворачивают.
- Притворная – это когда виновная сторона передает право собственности на объект недвижимости, прикрывая иную сделку. Например, уходя от банкротства лицо дарит или продает спорный объект. Даже если сделка была совершена между близкими родственниками – супругами, например.
За последние десятилетия судебная практика показала, что любые сделки, вызывающие сомнение в своей чистоте, могут быть оспорены. Кстати, срок исковой давности по приватизации не исчисляется в пределах общего срока исковой давности, так как в подобных случаях, как правило, нарушаются права недееспособных или ограниченно дееспособных лиц – несовершеннолетних, пожилых или лиц, имеющих ограничения по здоровью. В их интересах обычно выступают государственные органы – опека или же прокуратура и, естественно, обращение за защитой возможно только после установления факта незаконной приватизации или продажи объекта недвижимости.
Высшие судебные инстанции (Верховный суд субъекта, либо Российской федерации) в пленумах четко прописывают алгоритм действий как защитников, так и иных органов, в том числе и судов низшей инстанции.
В любом случае оспаривание сделок с недвижимостью, независимо от механизмов – приватизация ли, купля-продажа или дарение процесс весьма сложный и затяжной. Без участия профессионального юриста процесс может длиться годами. Профессионал же поможет с правильным оформлением документации, соберет необходимые доказательства, привлечет свидетелей и иных профессионалов, необходимых для полноценного разрешения спора по существу – экспертов, оценщиков, специалистов по недвижимости.
Вс запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя
Если вы купили квартиру, а ее предыдущий владелец обанкротился, вам грозят проблемы. Жилье могут попытаться забрать в конкурсную массу должника, признав сделку купли-продажи недействительной. Это нормально, решили две инстанции в одном из споров, попавших на рассмотрение в Верховный суд.
Но Экономколлегия ВС разобралась в ситуации. Эксперты оценили, как покупателю уже не новой квартиры обезопасить себя при подобном сценарии. Банкротство обновило владельца жилья В 2015 году Мария Дьякова* продала Вере Иглиной* однокомнатную квартиру на юге Москвы. Покупательница заплатила за 36-метровую однушку 9,3 млн руб.
, и право собственности зарегистрировали в госреестре. Два года спустя продавец недвижимости обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, и арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с Иглиной.
АСГМ в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за Дьяковой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года — за 6,8 млн руб. жилье купил Дмитрий Решетов*. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье.
Владелицы не оказалось дома, а соседи Иглиной не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий составил иск о признании Иглиной утратившей право пользования квартирой.
В иске он указал, что женщина не будучи собственником фактически пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи. Вскоре, в начале 2019 года квартиру зарегистрировали на нового владельца — Решетова.