Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Кто может купить вторичку в ипотеку
При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.
При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.
В таблице ниже перечислены преимущества для получения ипотеки и возможные причины отказа. В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.
Льготные категории граждан. Кто может воспользоваться льготной ипотекой?
Кто имеет право на ипотеку с господдержкой? С 2018 года действует программа «Семейная ипотека», которая дает семьям возможность взять кредит с льготным процентом. Условие участия – рождение в семье ребенка (изначально – второго, с июля 2021 года – и первого) после 1 января 2018 года. Недавно программа была продлена до 2024 года. Воспользовавшись ею, семьи получают возможность взять ипотеку под 6%. Первоначальный взнос при этом составляет 15% от стоимости жилья, а максимальный размер кредита зависит от региона. Сейчас рассматривается предложение расширить действие программы на вторичное жилье – но для тех городов, где мало новостроек.
Кроме того, семьи с детьми могут воспользоваться выплатами для выплаты кредита. Правила погашения ипотеки материнским капиталом можно уточнить в банке, в котором оформлен заем.
Какие документы нужны для ипотеки
Опять же, все зависит от требований банков. В общем и целом большинство попросит предоставить следующие:
- Заявление.
- Паспорт.
- Заверенная копия трудовой книжки.
- Трудовой договор и документ, подтверждающий доход.
- СНИЛС.
Есть документы, которые нужно предоставлять при их наличии: свидетельство о браке и рождении детей, водительские права, документы об образовании и так далее.
Также нужен пакет документов на недвижимость, которая станет обеспечением по кредиту:
- Правоустанавливающие документы.
- Схема и характеристика жилого помещения.
- Стоимость недвижимости.
- Выписка из ЕГРП.
Платить больше чем нужно
Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали. После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.
Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.
Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.
Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест. Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.
Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина. В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.
Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать. Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет. Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?
На осмотре одной квартиры продавец торопил меня и говорил, что на неё очередь и ответ нужно дать сейчас. Я решила подождать и упустила квартиру. Сильно расстроилась. Но через день объявление обновилось: оказалось, что другие покупатели отказались (или их и не было) и я снова первая в очереди.
При повторном осмотре я заметила много недостатков: обои отклеиваются, плитка потрескалась, проводка плохая, окна на шумный проспект, ванная очень маленькая.
При выборе квартиры нельзя спешить. Продавцу хочется скорее продать её, а вам потом 20 лет платить.
Как правильно:
- Посмотреть квартиру дважды, в разное время суток. Обратить внимание на пробки по дороге.
- Не вносить залог сразу после первого осмотра.
- Попросить скидку за визуальные недочёты.
Сопутствующие расходы
Процедура оформления ипотечного кредита требует определенных расходов. Чтобы определить, сколько стоит недвижимость, которую хочет приобрести заемщик, банк требует предоставить отчет о ее оценке. За этот отчет придется заплатить профессиональному оценщику.
Другую статью расходов составит оплата услуг нотариуса. Потребуется нотариально заверить документы о браке и рождении детей. Кроме того, могут понадобиться заверенные копии документов, сопутствующих заявке на кредит. Также банк может потребовать удостоверить договор ипотеки (закладную) и договор купли-продажи нотариально. Дополнительные расходы могут возникнуть в ходе расчета с продавцом жилья, например, придется оплатить аренду банковской ячейки или аккредитив. Кроме того, каждый покупатель жилья должен заплатить госпошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и права собственности.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки?
Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.
В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:
- паспорт;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
- документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
- документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).
Льготы по ипотечному кредиту, военная ипотека
Льготная военная ипотека является доступным кредитным продуктом, которым могут воспользоваться участники НИС и получить жилищный сертификат после 3-5 лет службы. Преимуществом такого кредита являются: срок погашения ипотеки – до 25 лет, пониженная процентная ставка. Кроме военнослужащих лиц, закон предусматривает льготную ипотеку под материнский капитал, который принимается от заемщика в счет первоначального взноса за квартиру, при этом приобретаемая недвижимость будет оформлена в долевую собственность всех членов семьи заемщика. Также ипотечное кредитование предоставляется молодым семьям в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой». Основное преимущество данной программы – возможность отсрочки платежа сроком до 3-х лет, размер государственной субсидии составляет 25% от стоимости приобретаемого жилого объекта.
Основной порядок оформления ипотеки
Оформление ипотечного кредитного займа для покупки недвижимости включает в себя несколько основных этапов:
- Обращение в банковскую организацию и получение полной консультации по условиям получения кредитного продукта.
- Сбор и предоставление в банк необходимых документов для оформления заявки.
- Срок рассмотрения заявки может составлять от 2-х до 10 дней.
- После получения положительного решения по кредиту, заемщиком осуществляется поиск жилого объекта.
- Предоставление документов по объекту жилой недвижимости в банк на рассмотрение.
- Принятие банком жилого объекта в залог, подписание кредитного договора.
- Выдача кредитных средств заемщику.
Важным моментом при покупке жилья по ипотеке, в том числе и в счет материнского капитала, является согласие продавца объекта жилой недвижимости на продажу квартиры по заданным условиям, поскольку получение им на руки всей суммы будет возможно только после регистрации ипотеки и подтверждения права покупателя на приобретение данной квартиры.
Напомним, что с 15 июля 2016 г. в России вступил в силу новый закон, отменяющий выдачу свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. Какие документы нужны для ипотеки:
- оригинал паспорта заемщика, созаемщика и поручителей;
- справка о доходах заемщика по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
- документ, подтверждающий трудовой стаж на одном месте работы не менее 6 месяцев (трудовая книжка, трудовой договор);
- свидетельство о браке, так как супруг заемщика автоматически становится созаемщиком ипотечного кредита (исключением являются случаи наличия брачного договора, в котором одним из условий является отказ супруга заемщика от недвижимости, приобретаемой по ипотеке).
Кредитный ипотечный договор подписывается после оформления страховки на приобретаемый объект недвижимости. В документе обязательно обозначаются права и обязанности сторон, а также ответственность сторон при нарушении условий кредитования. Все условия кредитного договора должны быть тщательно изучены до момента его подписания. Сделка по приобретению ипотечной недвижимости регистрируется в Росреестре. Банк допускает погашение ипотечного кредита двумя видами платежей:
- аннуитетными платежами – когда займ погашается равными суммами на протяжении всего срока ипотеки;
- дифференцированными платежами – когда изначально идет выплата процентов по кредиту, а затем суммы основного долга.
Зачем гасить ипотеку досрочно
Некоторые до сих пор уверены, что ипотеку нельзя погасить досрочно небольшими частями. И что для этого нужно внести крупную сумму денег и полностью закрыть долг единым платежом. Но это не так. Даже если удастся сократить срок ипотеки с 20 до 17 лет — это будет считаться досрочным погашением. Самый главный плюс досрочного погашения — экономия на переплате.
Например, вы взяли ипотеку на 4 000 000 рублей под 9% годовых, сроком на 20 лет. Размер ежемесячных платежей — 35 989 рублей. У вас есть возможность раз в полгода вносить 50 000 рублей на досрочное погашение кредита в течение всего периода кредитования. Таким образом, полностью ипотеку вы выплатите за 12 лет и 8 месяцев вместо заявленных 20 лет. А переплата по процентам составит 2 742 270 рублей вместо 4 633 059 рублей, если бы вы вносили платежи строго по графику.
С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?
Перед тем, как оформлять долгосрочный заем на приобретение квартиры, учтите следующие моменты:
- Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:
- для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
- затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.
Банки дают ипотеку, если после уплаты платежей по иным кредитам ипотечный платеж будет не больше 60 % от дохода заемщика. Но идеально, чтобы он был в пределах 30 %, что даст вам возможность досрочно гасить кредит.
- Уточните у банка, какие документы потребуется предоставить. Самый простой вариант – взять ипотеку в банке, где оформлена карта по зарплатному проекту. Тогда не потребуется подтверждать свои доходы и трудоустройство.
- Определитесь, какую квартиру вы желаете купить: на вторичном рынке или в новостройке.
Сколько оформляется и одобряется ипотека?
При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:
- рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
- подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
- подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
- рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
- оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
- государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).
Электронная регистрация сделки
Ряд кредитных организаций предлагает своим клиентам электронную регистрацию сделки и ипотеки прямо в офисе банка, без необходимости посещения Росреестра. Этот способ является более удобным как для сторон сделки, так и для самого банка, при этом размер затрат для покупателя (получателя ипотеки) увеличивается всего на несколько тысяч рублей (обычно в пределах 5 000). Этот способ более быстр и безопасен.
Для регистрации сделки и залога в таком случае продавец и покупатель в офисе банковской организации подписывают договор купли-продажи, получатель кредита заключает с банком ипотечный договор, договор страхования. После чего сотрудник банка сканирует все необходимые документы (в первую очередь — договоры ипотеки и купли-продажи) и отправляет их в службу Росреестра. После этого покупателю лишь потребуется еще раз появиться в офисе банка и забрать подтверждающие право собственности и регистрацию ипотеки документы.
***
Итак, мы пошагово рассказали, как приобрести жилое помещение в ипотеку. Не стоит бояться сложности процедуры, и главное помнить — банк не в меньшей степени заинтересован, чтобы вы приобрели жилье за счет полученных кредитных средств, поэтому кредитный менеджер будет всячески помогать вам и направлять.
***
Больше полезной информации — в рубрике «Ипотека».
Документы для покупки вторичного жилья в ипотеку
Заявка на кредит одобрена и стоимость квартиры вписывается в максимальную сумму кредита, которую одобрил банк? Настало время подготовить остальные документы для покупки вторичного жилья в ипотеку.
Вам понадобятся следующие основные документы по кредитуемой квартире:
- Выписка из ЕРГН о наличии права собственности у продавца;
- Документы, на основании которых возникло право собственности продавца;
- Отчет об оценке объекта;
- Справка формы № 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости;
- Справка формы № 7 о характеристиках объекта недвижимости;
- Кадастровый и/или технический паспорт помещения.