Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Где лучше рефинансировать ипотеку: 9 банков с самыми привлекательными условиями». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российские банки уже отмечают увеличение спроса на семейную ипотеку после расширения ее условий. Например, в июле в ВТБ число заявок по программе выросло в 1,5 раза к июню. Ставки на семейную ипотеку в ВТБ начинаются от 5,6% годовых. «Семейная ипотека, условия которой были расширены на семьи с одним ребенком, в настоящее время компенсирует порядка 15% заявок по обновленной господдержке. В общих продажах ее доля на рынке может вырасти в 3 раза, до 12%», — прогнозирует зампрезидента — председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
Зачем вам рефинансирование?
Рефинансирование — это выгодный банковский продукт. Оформив его, вы объедините действующие кредиты в один. Это позволит:
Снизить кредитную нагрузку. Одновременное погашение нескольких кредитов обходится дорого. Намного выгоднее объединить их в один и платить по специальной ставке, предусмотренной программой рефинансирования. Обычно она ниже рыночной и может быть дополнительно снижена за счет предоставления залога или подключения специальных услуг от банка.
Предположим, у вас открыто два потребительских кредита. 50 тыс. руб. под 15% годовых вы брали на покупку нового смартфона, а 200 тыс. руб. под 13% годовых — на ремонт в квартире. Ежемесячно вы платите по ним 10 тыс. руб. Остаточная сумма долга — 170 тыс. руб. Для снижения кредитной нагрузки вы обратились в Сбербанк, где оформили рефинансирование кредитов по ставке 12,5% на три года. В результате ежемесячный платеж снизился до 5,6 тыс. руб.
Оптимизировать график платежей. Следить за датами платежей даже по трем кредитам хлопотно. Легко перепутать день и допустить просрочку, за которую тут же будет начислена пеня.
После оформления рефинансирования вам нужно делать только один обязательный платеж в месяц. Удобную дату вы выбираете сами.
Получить сумму сверх долга. Если нужны дополнительные деньги, то банк предоставит их одновременно с рефинансированием. Вам не придется открывать новый кредит.
Вывести имущество из-под залога. Пока квартира или автомобиль выступают обеспечением по кредиту, риск потерять имущество сохраняется. Рефинансирование можно оформить без залога. Банк пойдет навстречу, если большая часть ипотеки или автокредита уже выплачена, а кредитная история не запятнана просрочками.
На деньги, полученные по программе рефинансирования, вы досрочно закроете обязательства перед исходными кредиторами. После этого имущество полностью перейдет в вашу собственность.
Как работает рефинансирование ипотеки?
Рефинансирование — это льготная услуга, которая еще недавно щедро предлагалась различными банками и позволяет снизить уровень кредитной нагрузки.
Например, сейчас вы платите кредит с процентной ставкой 14% годовых. Но вот вам на глаза попадается предложение в нескольких банках — от 5,5% годовых, от 6% годовых, от 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты уже сложит простейшие арифметические вычисления и поймет, что вы, батенька, несколько переплачиваете. А зачем платить больше?!
В особенности выгодно рефинансирование для ипотеки — здесь крутятся большие деньги, поэтому каждый лишний начисленный процент хорошо чувствуется при возврате. Если отбросить все нюансы, то даже снижение на два процентных пункта прекрасно скажется на существенном уменьшении ежемесячных платежей.
Почему в 2022 году рефинансировать ипотеку практически нереально
После начала военной операции на Украине банки предлагают рефинансировать любые кредитные продукты крайне неохотно. И делают это по уже куда более высоким ставкам, чем те, которые были в ходу еще до 1 марта 2022 года. Причина — в резком росте ставки рефинансирования Банка России, которая сразу после начала спецоперации выросла до 20% годовых.
И хотя ставка постепенно снижается, на уровень «до 24 февраля» ставки по кредитам, а, соответственно, и по рефинансированию, не вернутся еще долго. Так, Сбербанк предлагает рефинансирование под ставку от 13,9% годовых, хотя еще недавно ставка была «от 5,9%».
А на сайте ВТБ в разделе о рефинансировании сказано, что «с 28.02.2022 временно приостановлен приём заявок на рефинансирование ипотеки, за исключением рефинансирования для семей с детьми с господдержкой». Специализированный государственный ипотечный банк — Дом.рф — предлагает рефинансирование от 16,1%.
Получается, что ипотечные кредиты, взятые ранее в расчете на тот факт, что ставка будет снижаться, сейчас выгоднее платить по старой ставке, чем по вновь предлагаемой.
Зачем банку снижать ставку, если можно сбивать деньги за каждый день просрочки?
Рефинансирование предполагает снижение ставки, оформление нового договора под низкий процент, иногда — на большие суммы. Зачем это банкам, которые нацелены на получение прибыли?
На самом деле выбивание процентов — не совсем удобное мероприятие. Оно требует от банка ресурсов на организацию этого процесса, а при начале неплатежей по кредитам — на привлечения коллекторов, а потом — расходов на судебные издержки. Так, шаг за шагом, накапливается серьезная сумма расходов.
Поэтому банки при оценке рисков предпочитают выбрать предоставление льготных услуг вроде реструктуризации. Но вот с рефинансированием немного другая история: причины щедрости кроются в желании сохранить клиентов.
Банки в своей деятельности ориентируются на таблицы расчета рентабельности и размер учетной ставки ЦБ. Например, если ставка сейчас составляет 6,5%, то банк сможет максимально снизить ставку по кредитам до примерно такого значения. Но не меньше. А когда ставка поднимается, то поднимаются и процентные ставки по ипотечным кредитам.
В итоге получается следующее: человек, допустим, в 2015 году оформляет ипотеку под 14,5% годовых. В первые годы он стабильно выплачивает ее по указанной ставке. И вот сейчас у банка, на фоне снижения ставки ЦБ, появляется возможность предложить кредитование под 10% годовых. Если он это не сделает, то клиенту предложат рефинансирование сторонние банки. А терять надежных заемщиков на пустом месте никто не хочет.
Как оформляется такое рефинансирование? Клиент обращается в свой или в сторонний банк и подает заявку на оформление рефинансирования. Оценивается его остаток по ипотеке, финансовые возможности, затем банк выносит решение.
Чтобы решение о рефинансировании ипотеки оказалось правильным, а процедура действительно принесла экономию, важно обращать внимание на следующие советы специалистов:
- В первую очередь изучите предложения банков, где являетесь зарплатным или корпоративным клиентом. Для таких заёмщиков банки обычно разрабатывают индивидуальные более выгодные условия.
- Не стоит приступать к оформлению, основываясь только на рекламе. Нередко реальные предложения банков сильно отличаются от тех, которые они используют для заманивания клиентов.
- Обращайте внимание на цель кредитования, которая указана в договоре рефинансирования. По нецелевому займу возместить налоговый вычет не представляется возможным.
- Изучайте, под залог какой недвижимости конкретный банк рефинансирует ипотеку.
- Прежде чем принять решение о перекредитовании, обязательно рассчитайте выгоду. Основной долг придётся платить в любом случае, экономия же складывается из разницы в процентах. При этом не забывайте учитывать расходы на проведение процедуры. Если они превышают экономию, проводить рефинансирование оказывается невыгодным.
Помимо следования вышеприведённым рекомендациям стоит опираться и на собственную ситуацию. Некоторые банки предлагают при рефинансировании объединить ипотеку с другими кредитами, либо выдать некоторую денежную сумму наличными. Если для вас это актуально, стоит обращаться в эти кредитные организации.
Рефинансирование – что это
Рефинансирование — это процесс перекридитования при котором заемщик кредита оформляет новый кредитный договор для преждевременного погашения прежнего ипотечного займа. Если процентная ставка по рынку ипотечно-кредитных услуг снижается, то более выгодно закрыть старый кредит при помощи нового, получаемого уже на более выгодных для заемщика условиях (в частности, по более низкому проценту).
Для перекредитования допустимо обращаться как в другое (новое) финансовое учреждение, так и решать этот вопрос с существующим (старым) ипотечным кредитором. В первом варианте выполняется оформление нового ипотечного кредита, которым закрываются кредитные обязательства перед старым кредитором. Во втором варианте существующий ипотечный кредитор снижает ставку в рамках действующего договора ипотеки, действуя по своему усмотрению.
Отметим, что банки заинтересованы в сохранении заемщиков, особенно если они обслуживают кредитные обязательства без просрочек. Поэтому кредитные организации обычно соглашаются понизить ставку действующего кредита, идя навстречу заемщику.
Но другие банковские учреждения часто предлагают более интересные программы рефинансирования для заемщиков, кредитованных другими банками. Такой кредит нередко оказывается выгоднее действующего. Заметим, что ипотечному заемщику согласие на погашение займа путем рефинансирования от текущего кредитора не нужно.
Рефинансирование: что необходимо знать
Ставка по кредитам, в том числе ипотечным зависит от многих экономических факторов. В 2015 году решение взять ипотеку на 30 лет по 14% годовых казалось вполне оправданным. Все отечественные банки предлагали примерно сходные условия.
Однако экономическая ситуация меняется и вместе с ней меняется ставка ипотеки. Российские финансовые учреждения снизили ставку по ипотеке до однозначных цифр. Кредит, который был выгодным в 2015 году, в 2022 выглядит откровенно кабальным.
Банки предлагают еще один вид программ кредитования: рефинансирование. На бумаге все выглядит привлекательно. Заемщик берет кредит Б, с его помощью полностью погашает кредит А, а кредит Б выплачивает на более комфортных для себя условиях.
Задумываться о подаче заявки на программу рефинансирования нужно в том случае, если разница в ставках составляет 1,5-2%.
Примечательно, что самое выгодное рефинансирование ипотеки в России предлагают те банки, которые являются лидерами по выдаче ипотечных кредитов. Это Райффайзенбанк, ВТБ, Газпромбанк, Сбербанк.
Получение крупных кредитов проходит по обычной для финансовых учреждений схеме. После получения заявки, они проверяют платежеспособность потенциального заемщика. В тех случаях, когда финансовую ситуацию заявителя находят ненадежной, в получении кредита отказывают. В этом плане программы рефинансирования ничем принципиально не отличаются от ипотечных.
Насколько существенной может быть экономия при рефинансировании?
На первый взгляд может показаться, что снижение 1–2% не очень значительно. Но в случае с ипотечными кредитами даже небольшое изменение процентной ставки может привести к огромной экономии.
Например, вы взяли кредит на 15 лет под 9% годовых, чтобы приобрести квартиру стоимостью 3 млн рублей. В этом случае ваш ежемесячный платеж составляет 30,5 тыс. рублей.
Через 2 года у вас появилась возможность воспользоваться ипотекой со ставкой 7,4% годовых. Вы можете взять кредит на 13 лет для выплаты остатка, который к этому моменту составит примерно 2,8 млн рублей. Ежемесячный платеж снизится до 28 тыс. рублей, а общая экономия благодаря рефинансированию составит около 400 тыс. рублей.
В каких случаях рефинансирование невыгодно?
В случае, если ипотека рассчитана банком на основе аннуитетных платежей (то есть сначала клиент выплачивает проценты банку, а затем — долг), после того, как прошло больше половины срока кредита, рефинансирование уже нецелесообразно.
Как рефинансировать ипотеку
Процедура рефинансирования в текущем банке и с переходом в новый примерно одинаковая. В первом случае она чуть проще за счет меньшей бумажной волокиты. При переходе в другой банк нужно предварительно уведомить об этом текущего кредитора и уточнить, можно ли будет погасить таким образом ссуду досрочно.
Рефинансирование оформляется пошагово за четыре этапа:
- Подача предварительной заявки. Ее можно оформить в отделении или онлайн, ответ обычно приходит за 2-5 дней. Одобренная заявка действует 2-3 месяца, в течение которых фиксируется ставка.
- Сбор пакета документов. В него входят бумаги на заемщика/созаемщиков/поручителей, по рефинансируемому кредиту, залоговой недвижимости.
- Получение денег на погашение старой ипотеки. Для этого оформляется новый кредитный договор – либо в том же, либо в другом банке.
- Переоформление ипотеки. На этом этапе заемщик закрывает старую ипотеку и заключает новый договор залога квартиры.
Предположим, что один из клиентов крупного банка оформил ипотечный кредит в размере 2,5 млн. рублей сроком на 20 лет. Ставка на момент заключения сделки составляла 15% годовых. Но через 2 года экономическая ситуация в стране изменилась, и банки стали финансировать клиентов под 10,5%.
За этот период размер основного долга по кредиту сократился незначительно, поскольку заемщик платил преимущественно проценты. Клиент посчитал, что целесообразно переоформить кредит под более низкую ставку. Это позволит ему сделать свой ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2,453 601,11 рублей.
Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:
- разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
- клиент выплачивает два ипотечных кредита;
- с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
- у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
- заемщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
- пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
- клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.
- Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.
Рефинансирование будет успешным, если:
- грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
- правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
- согласие на сделку дают все три стороны — первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.
Когда рефинансирование ипотеки невыгодно
На самом деле не каждому заёмщику стоит ввязываться в сделки по рефинансированию. Есть довольно обширный перечень случаев и обстоятельств, когда этого делать не стоит:
1. Небольшая сумма оставшегося долга (до 1 миллиона рублей) и маленький срок до погашения (2–3 года и менее).
Дело в том, что основную часть процентов заёмщик выплачивает банку в первой половине срока кредитования, ближе к концу большая часть его ежемесячного платежа идёт как раз на погашение тела кредита.
Рассмотрим на примере:
- остаток долга — 0,5 миллиона рублей;
- срок до погашения — 3 года;
- ставка — 11%;
-
размер процентов к уплате — 89 тысяч рублей.
При снижении ставки на 1 процентный пункт — до 10% — размер процентов к уплате снизится до 81 тысячи рублей. Получается, что суммарный выигрыш будет всего 8 тысяч рублей, что сопоставимо с затратами только на оценку квартиры.
2. Небольшая разница в ставках (менее 0,5%).
Пример:
- остаток долга — 1 миллион рублей;
- срок до погашения — 5 лет;
- первоначальная ставка — 10%;
-
размер процентов к уплате — 275 тысяч рублей.
При рефинансировании под 9,5% размер процентов к уплате составит 260 тысяч рублей. Разница составит 15 тысяч. Это вряд ли покроет расходы на рефинансирование.
Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?
Да, можно. Банки неохотно реструктуризуют собственные ипотечные кредиты, поскольку в результате таких сделок они теряют процентный доход из-за понижения ставки. Поэтому оформление в другом банке может оказаться проще, чем с первичном.
На текущий момент популярны следующие условия по оформлению сделок рефинансирования:
- процентная ставка должна быть неизменной в течение всего срока кредитования;
- выдача денег осуществляется только в отечественной валюте;
- хорошая кредитная история в БКИ (проверить свою кредитную историю);
- срок пользования заемными средствами – от 1 года до 30 лет;
- погашение производится равными частями;
- комиссии рассмотрение заявки и выдачу наличности отсутствуют;
- лимит выдачи – 80-85% от стоимости недвижимости;
- в обязательном порядке наличие залога;
- возможность досрочного возврата долга;
- взимание штрафов за просрочку;
- выдача средств только в безналичном порядке;
- повышение процентной ставки при отказе от страховки.
Банки оформляют кредит физическим лицам только в том случае, если:
- платежеспособны;
- не моложе 21 года и на момент окончания срока действия заключаемого договора их возраст не превысит 65-70 лет;
- имеют общий стаж работы не менее 1 года и на последнем участке не менее 3-х месяцев.
Рефинансирование ипотеки в том же банке
Вы вольны выбирать любой банк, в котором хотите оформить рефинансирование. На ваш выбор могут повлиять только условия, которые предоставляют банковские учреждения для своих клиентов. Каждому банку выгодно предоставлять такую услугу. Дело в том, что в интересах банков получать реальные деньги по выплате, чем иметь долгий кредит под ужасно высокие проценты.
Некоторые банки, конечно же, могут отказать в предоставлении рефинансирования. Заемщиков рассматривают как и при оформлении любого кредита: уровень и постоянство дохода, официальное трудоустройство, наличие другого движимого и недвижимого имущества, прошлые кредитные истории. Если ваша история в порядке, нет задолженностей, у вас стабильный заработок, можете смело обращаться за выгодными условиями кредитования.