Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Надо ли платить налог при продаже участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Каким налогом облагается продажа земли?
Любой получаемый физическим лицом доход, и от продажи недвижимости в том числе, подлежит обложению налогом (НДФЛ).
Налог с продажи земельного участка в 2023 году для физических лиц остаётся прежним – 13%. Для не резидентов налоговая ставка — 30%.
Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.
Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней. Исключением служат военнослужащие и госслужащие командированные за границу.
С какой суммы платится налог с продажи земельного участка для физлиц
- Продавец знает кадастровую стоимость проданного объекта.
- За базу берётся доход от продажи.
- Умножаем кадастровую стоимость на 0,7.
- Сравниваем полученное значение с базой-доходом.
- В качестве исходной суммы для расчёта налога берётся 70% от кадастровой стоимости и только если доход оказывается меньше.
- Из полученной суммы вычитаются 10000 рублей, если продавец получает социальные льготы.
- Дальше можно выбрать одно из двух – налоговый вычет или вычет суммы, потраченной на покупку участка, обычно, конечно, выбирают, что больше.
- Налоговый вычет составляет 1 миллион рублей, если участок был в собственности не более 5 лет.
Порядок заключения сделки
Продажа объектов недвижимости, будь это дом с участок или другой вид собственности, проходит по стандартной схеме. Продавец и покупатель обговаривают условия заключения сделки, а достигнутые договоренности закрепляют на бумаге — составляют договор купли-продажи и заверяют его у нотариуса.
Далее покупатель должен зарегистрировать соглашение в Росреестре, чтобы официально оформить переход права собственности. После внесения записи о документе в базу ЕГРН покупатель становится владельцем приобретенного имущества.
На этапе сбора и подготовки документов тщательно проверяются все бумаги, предоставленные продавцом. Продать объекты недвижимого имущества может только законный собственник или его представитель, действующий на основании доверенности.
Удастся ли снизить сумму налога?
Выяснив, нужно ли платить налог с продажи дома, человек, у которого имеется такая обязанность, может ознакомиться с перечнем льгот, позволяющих избежать внесения денежных средств в бюджет. Сегодня существует несколько способов, позволяющих уменьшить размер отчисления даже в том случае, если гражданин являлся собственником недвижимости менее 3 лет.
Присутствуют следующие варианты:
- При совладении налог взимается с каждого хозяина помещения в зависимости от доли, которая находится в его собственности.
- Сумма налога представлено в виде перечисления, которое ранее было осуществлено в налоговый фонд.
- Гражданин может воспользоваться льготой для налогоплательщиков, которые вносили в государственный бюджет подоходный налог. Обязанность осуществления действия присутствуют у физических, юридических лиц, а также у госслужащих и наемных рабочих.
Ограничение на вычет, который удастся получить с суммы покупки или прибыли при продаже, не установлено. Это значит, что воспользоваться ими удастся неограниченное количество раз вне зависимости от имеющихся причин.
Кaк yзнaть кaдacтpoвyю cтoимocть зeмeльнoгo yчacткa?
Для pacчeтa зeмeльнoгo нaлoгa пo кaдacтpoвoй cтoимocти cyщecтвyeт oтдeльный кaлькyлятop. Oн пpeдcтaвляeт coбoй кapтy, нa кoтopoй нeoбxoдимo нaйти cвoй 3У (пo aдpecy) и нaжaть нa нeгo. Пpoгpaммa пoкaжeт и cтoимocть yчacткa, и нaлoгoвyю cтaвкy пo eгo кaтeгopии.
Кpoмe oнлaйн-pacчeтoв, ecть и дpyгиe cпocoбы yзнaть КC:
- Чepeз выпиcкy, зaкaзaв cooтвeтcтвyющий дoкyмeнт в EГPН;
- Чepeз кaдacтpoвый пacпopт. Taкoй дoкyмeнт мoжeт быть «нa pyкax» y зeмлeвлaдeльцa, oднaкo, нe cтoит зaбывaть, чтo cвeдeния быcтpo ycтapeвaют, a знaчит, и КC yкaзaннaя в нeм, мoжeт быть нeaктyaльнoй.
Кaк paccчитaть зeмeльный нaлoг зa пepиoд влaдeния
Пoтpeбнocть pacчeтa нaлoгa зa oпpeдeлeнный пepиoд пoявлятcя в cлyчae, ecли yчacтoк был пoлyчeн в coбcтвeннocть (бeccpoчнoe пoльзoвaниe) в тeчeниe вceгo нaлoгoвoгo пepиoдa. To ecть, в любoe вpeмя, в тeчeниe 12 мecяцeв кaлeндapнoгo гoдa. B этoм cлyчae нaлoг иcчиcляeтcя нe c мoмeнтa нaчaлa НП, a c мoмeнтa пoлyчeния гpaждaнинoм пpaв нa 3У. Для тaкиx cлyчaeв cyщecтвyeт oтдeльнaя фopмyлa для pacчeтa 3Н:
Cн = KC x Нcт. x Квл, гдe:
- КC — кaдacтpoвaя cтoимocть;
- Квл. — кoэффициeнт пepиoдa влaдeния;
- Mвл./12 — oтнoшeниe кoличecтвa пoлныx мecяцeв влaдeния к 12 кaлeндapным мecяцaм.
Чтoбы oпpeдeлить зeмeльный нaлoг зa пepиoд влaдeния,, нaдo cyммy нaлoгa зa пoлный нaлoгoвый пepиoд yмнoжить нa кoэффициeнт пepиoдa влaдeния.
Платить или не платить?
Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.
Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.
До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.
С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода.
С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.
Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если:
- жилье было получено в собственность в результате приватизации;
- имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
- недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
- продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
- квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.
Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.
Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Активному внедрению рыночных отношений в нашу жизнь уже 15 лет, а налог на недвижимость все эти годы оставался на уровне, при котором большая часть населения могла его заплатить без ущерба для своего кошелька. Однако, с 2016 года ситуация меняется и ежегодный налог становится ощутим как для граждан, так и для бюджета государства.
Суть новых правил проста — налог будет взыматься исходя из суммы кадастровой, а не инвентаризационной стоимости земельного участка. Новое правило принято с 1 января 2015 года. Рассчитываться по новым правилам налог будет только в 28 субъектах Российской Федерации. Остальные решили пока взимать налог по инвентаризационной стоимости, но с 2020 году на новую форму расчёта перейдёт вся страна.
Каким налогом облагается продажа земли?
Любой получаемый физическим лицом доход, и от продажи недвижимости в том числе, подлежит обложению налогом (НДФЛ).
Налог с продажи земельного участка в 2023 году для физических лиц остаётся прежним – 13%. Для не резидентов налоговая ставка — 30%.
Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ. Налогоплательщиками являются физические лица как резиденты РФ, так и не резиденты, получившие доход от российских источников. Для расчета налоговой базы берутся все полученные в любой форме доходы согласно статье 210 НК.
Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней. Исключением служат военнослужащие и госслужащие командированные за границу.
Как рассчитать налог с продажи земельного участка
На сегодняшний день обязательно нужно анализировать и сравнивать сумму, полученную по сделке (указанную в договоре), и кадастровую стоимость земельного участка. Если доходы от сделки будут меньше параметра «кадастровая стоимость × 0,7», для цели расчета налоговой базы законодательство обязывает применить этот параметр, а не стоимость проданной земли. Таким образом, первичная, без всех вычетов, налогооблагаемая база не может быть меньше 70% кадастровой стоимости участка.
Социальная льгота при наличии на нее права применяется в любом случае. Использовать налоговый вычет или вычет затрат на приобретение участка – это зависит от ситуации. Если сумма документально подтвержденных затрат больше налогового вычета, выгоднее применить затраты. Но некоторые хотят сохранить за собой право на вычет и уменьшают базу на сумму затрат, даже если она меньше миллиона рублей.
Какие вычеты могут применяться при налогообложении продавцов земли
Когда речь заходит о доходе от продажи земли, применяется имущественный вычет, регулируемый ст. 220 НК РФ. Если владелец не освобождается от уплаты НДФЛ после продажи участка, а это случается, когда он владел им менее 3 лет, а с 2016 года — менее 5 лет, то он может применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей.
Механизм применения этого вычета выглядит так: сначала из суммы, полученной при продаже, вычитают размер вычета, а уже к оставшейся сумме применяют ставку налога.
При условии, что участок был продан за 2 000 000 рублей, налог составит:
(2 000 000 – 1 000 000) * 13% = 130 000 рублей.
Но вместо 1 000 000 рублей можно из дохода от продажи земли вычесть сумму, потраченную на приобретение этого участка. Такой вариант подходит только в том случае, если сумму затрат можно подтвердить документально. Ну и целесообразно его применять, если затраты на приобретение участка превышали 1 000 000 рублей.
При условии, что участок был продан за 2 000 000 рублей, а куплен за 1 750 000 рублей, налог составит:
(2 000 000 – 1 750 000) * 13% = 32 500 рублей
Последний вариант ощутимо выгоднее, но он не подходит для приватизированных, полученных в дар и по наследству участков.
Еще одна особенность имущественного вычета: если участок находился в совместной собственности, например, 3 человек, доли которых равны, а продан был по одному договору, то каждый из совладельцев получит право только на треть имущественного вычета. А вот если совладельцы продадут свои доли по отдельности, тогда каждый получит право применить вычет в размере 1 000 000 рублей.
Продажа недвижимости и земли ниже кадастровой стоимости
Продажа земли ниже кадастровой стоимости теоретически возможна. Государство не ограничивает собственников в установлении цены при реализации собственного имущества, и сумму в договоре купли-продажи можно проставить любую. Но государство требует неукоснительного соблюдения некоторых правил, в том числе и уплаты налога на доходы физических лиц в полном объеме. Изменения в Налоговом кодексе, вступившие в силу с 2016 года, устанавливают минимальную сумму, облагаемую налогом, в 70% от кадастровой стоимости объекта. Если попробовать продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если махинации с налогами будут раскрыты, их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями. Риск налоговой проверки увеличивается, если покупка недвижимости совершается за счет заемных средств банка. В этом случае налоговые инспекторы после изучения кредитного договора смогут определить кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налога на доходы.
Таким образом, можно сказать, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости фактически невозможна и невыгодна, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой стоимости. Однако есть законные способы снизить налоговое бремя после продажи собственного имущества.
Возможна ли покупка и продажа ниже КС?
Покупка и продажа земли ниже кадастровой стоимости имеет определенные подводные камни. До выхода поправок в Налоговый кодекс в 2016 году в договорах купли-продажи часто указывались мизерные суммы. Очевидно, для снижения размера отчислений в пользу государства. Однако после 1 января 2016, как было уже сказано, НДФЛ стал высчитываться по кадастровой стоимости. Если цена, указанная в договоре, менее 70% от кадастровой, то налог все равно платится по ставке 0,7.
Очень часто складывается ситуация, что цена по кадастру намного выше рыночной, что невыгодно продавцу, в таких случаях выполняется процедура оспаривания кадастровой оценки. Она применяется при начавшемся строительстве рядом с продаваемым объектом, если со времени проведения оценки сильно изменилась ситуация на рынке недвижимости, из-за прошлых ошибок оценщиков.
Форму обращения продавец выбирает сам. Это может быть или обращение в специальную комиссию по спорным вопросам кадастровой оценки, или судебный иск.