Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как платить налог со сдачи квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду
Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.
«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.
Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.
НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.
Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.
УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.
Модернизация арендованного имущества
Помните, что за арендованное имущество (в том числе лизинговое) налог платит арендодатель вне зависимости от того, у кого оно находится на балансе. Но есть особенности, когда речь идет о неотделимых улучшениях арендованного имущества.
В случае неотделимых улучшений арендованного имущества арендатор не должен платить налог до определенного момента времени. Разъяснения даны в письме Минфина от 8 декабря 2022 г. № 03-05-05-01/120262.
Если после завершения капитальных вложений на неотделимые улучшения арендованного имущества арендодатель не возместил затраты, и они учитываются как самостоятельное основное средство на балансе арендатора (при их соответствии требованиям п. 4 ФСБУ 6/2020 и 6 ФСБУ 26/2020), то он уплачивает налог на имущество (по среднегодовой стоимости) — до момента выхода объекта из состава основных средств в соответствии с нормами ФСБУ 6/2020.
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог на аренду квартиры — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Арендодатель – иностранная организация
В качестве арендодателя нежилых помещений может выступать иностранная компания, которой принадлежит на праве собственности объект недвижимости на территории России.
Иностранная организация при приобретении в собственность недвижимого имущества на территории России становится плательщиком налога на имущество и обязана встать на учет в налоговом органе.
По мнению контролирующих органов, сдача в аренду имущества иностранной организацией может привести к образованию постоянного представительства, если она осуществляется на систематической основе (приказ МНС России от 28.03.2003 г. № БГ-3-23/150, письмо УФНС России по г. Москве от 19.01.2007 г. № 20-12/05685).
Из п. 2 ст. 306 НК РФ следует, что законодательство устанавливает следующие признаки постоянного представительства:
- наличие обособленного подразделения или любого места деятельности иностранной организации на территории РФ;
- осуществление иностранной организацией предпринимательской деятельности на территории РФ;
- осуществление такой деятельности на регулярной основе.
При одновременном наличии совокупности указанных признаков деятельность иностранной компании в РФ приводит к образованию постоянного представительства.
Статьей 148 НК РФ установлено, что местом реализации работ (услуг) признается территория РФ, если работы (услуги) связаны непосредственно с недвижимым имуществом, находящимся на территории РФ. Операции по предоставлению в аренду недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, иностранной компанией подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке.
В соответствии со ст. 246 гл. 25 Налогового кодекса РФ иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в РФ через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в РФ, признаются плательщиками налога на прибыль в РФ.
При сдаче в аренду недвижимого имущества на территории РФ:
- место деятельности иностранной организации на территории РФ – это место нахождения недвижимого имущества на территории РФ;
- осуществление иностранной организацией предпринимательской деятельности на территории РФ – это сдача недвижимого имущества в аренду с целью получения дохода;
- осуществление деятельности на регулярной основе – это сдача недвижимого имущества в аренду в течение периода, превышающего 30 календарных дней в году (непрерывно или в совокупности).
Порядок уплаты налога и авансовых налоговых платежей
Стоимость основных средств, как правило, амортизируется путем начисления амортизации (пункт 27 ФСБ 6/2020). Сумма амортизации за отчетный период определяется путем деления разницы между балансовой стоимостью и остаточной стоимостью объекта на величину оставшегося срока полезного использования (параграф 35 FAS 6/2020).
В противном случае ФНС будет взимать налог с дохода от аренды как с обычного физического лица, то есть по ставке 13%.
Санкции могут быть применены к арендатору, если он не выполняет свои обязательства перед арендодателем — например, не соблюдает сроки оплаты или наносит ущерб имуществу. Однако в каждом договоре аренды предусмотрен депозит, обычно равный двум-трем арендным платежам.
В противном случае ФНС будет взимать налог с дохода от аренды как с обычного физического лица, то есть по ставке 13%.
Санкции могут быть применены к арендатору, если он не выполняет свои обязательства перед арендодателем — например, не соблюдает сроки оплаты или наносит ущерб имуществу. Однако в каждом договоре аренды предусмотрен депозит, обычно равный двум-трем арендным платежам.
Налогоплательщиком налога на имущество организации в отношении недвижимого имущества, учитываемого на балансе в качестве основных средств, является балансодержатель недвижимого имущества.
Если недвижимость сдается в аренду частным арендодателем, арендодатель обязан уплатить 13% подоходного налога. Если арендодатель является нерезидентом Российской Федерации, налог на аренду составляет 30%.
Должен ли арендатор возмещать арендодателю земельный налог
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе — налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
▪ на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу;
Олег, Вы не можете являться плательщиком этого налога «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 17.06.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.07.2019)
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Кто является плательщиком земельного налога указано в статье 388 НК РФ Исходя из данной статьи арендаторы не являются плательщиками земельного налога
Какие взносы платит ИП за сдачу здания или его части?
Индивидуальный предприниматель при осуществлении деятельности имеет возможность выбора применяемой системы налогообложения. От этого зависит размер платежей и сроки оплаты.
При применении общей системы налогообложения индивидуальный предприниматель уплачивает следующие виды налогов:
- НДФЛ. Отчетный период – год, предусмотрен авансовый порядок уплаты налога. В течение года ИФНС присылает уведомления на уплату сумм налога, а в конце года производится окончательный расчет подлежащего к уплате (возмещению) налога. Ставка – 13 %. Возможно уменьшение суммы дохода на суммы вычетов, предусмотренных НК РФ.
- НДС. Отчетный период – квартал, уплата происходит ежемесячно равными долями до 25 числа месяца, следующего за отчетным. Ставка – 18 %.
- Налог на имущество. Расчет суммы осуществляют налоговые органы. Уплата производится 1 раз в год на основании уведомления ИФНС. Срок оплаты – до 1 декабря следующего за отчетным года.
- НДФЛ.
Основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды .
В соответствии со ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным.
При заключении договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места следует руководствоваться нормами § 4 гл. 34 ГК.
Особенности исчисления налога на недвижимость организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения
На основании положений подп. 3.13 ст. 286 НК при применении упрощенной системы налогообложения сохраняется общий порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость в следующих случаях:
если общая площадь капитальных строений превышает 1500 м 2 ;
если капитальные строения сданы в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование.
Организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения, при сдаче в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование (при прекращении аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного или безвозмездного пользования) капитальных строений применяется порядок исчисления и уплаты налога на недвижимость, представления налоговой декларации (расчета) по нему, установленный п. 7 и ч. 2 п. 10 ст. 189 НК.
Пример 7
У организации, применяющей упрощенную систему налогообложения, по состоянию на 1 января 2015 г. общая площадь капитальных строений не превысила 1500 м 2 . При этом на основании договора аренды, заключенного в декабре 2014 г., часть здания передана ею в пользование другой организации на период с 15 декабря 2014 г. по 31 декабря 2015 г.
Исходя из норм подп. 3.13.1 ст. 286, п. 7 ст. 189 НК, независимо от общей площади имеющихся у организации по состоянию на 1 января 2015 г. капитальных строений в 2015 г. в отношении части здания, сдаваемой в аренду, она является плательщиком налога на недвижимость.
Пример 8
Организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, арендует у индивидуального предпринимателя здание общей площадью 617,2 м 2 .
В данном случае организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, у которой общая площадь объектов, перечисленных в подп. 3.13 ст. 286 НК, не превышает 1500 м 2 , не является плательщиком налога на недвижимость. Индивидуальный предприниматель также не является плательщиком этого налога в части сдаваемых организации в аренду капитальных строений.
Пример 9
Организация применяет упрощенную систему налогообложения и арендует часть капитального строения — помещение в здании, принадлежащем индивидуальному предпринимателю, площадью 600 м 2 , из которых 250 м 2 сдает в субаренду другой организации. Иных объектов недвижимости организация не имеет.
Плательщиком налога на недвижимость при получении в аренду от индивидуального предпринимателя части капитального строения в описанной ситуации признается организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, в том случае, если общая площадь объектов, перечисленных в подп. 3.13.1 ст. 286 НК, превышает 1500 м 2 . Но поскольку организация сдает в субаренду часть помещения, она обязана в 2015 г. исчислить и уплатить налог на недвижимость со стоимости части капитального строения, сдаваемой ею в субаренду (250 м 2 ).
Выводы
1. При отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, считается, что существенное условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, не согласовано сторонами, а соответствующий договор — не заключен.
2. Объекты недвижимости, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые в финансовую аренду (лизинг) организациями у белорусских организаций (индивидуальными предпринимателями у организаций), признаются объектами налогообложения налогом на недвижимость в том случае, если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) они не находятся на балансе организаций-лизингодателей.
3. По капитальным строениям, взятым организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное или безвозмездное пользование у иностранных организаций, не осуществляющих деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, и у физических лиц, плательщиком налога на недвижимость признается организация-арендатор (лизингополучатель).
4. Налоговая база налога на недвижимость в отношении капитальных строений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц, определяется исходя из их стоимости с учетом данных об их оценке в соответствии с Положением № 187.
5. В отдельных случаях Налоговым кодексом Республики Беларусь установлен особый режим налогообложения сдаваемой в аренду (финансовый лизинг) недвижимости для бюджетных организаций и организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения.
Статья опубликована в журнале «Планово-экономический отдел» № 12 (150), декабрь 2015 г. Воспроизведение возможно только с письменного разрешения правообладателя.
Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение
Конституционный суд Определением 460-О от 29 марта 2016 года подтвердил право налогоплательщика на вычет НДС по счетам фактурам, выставленным организацией, применяющей УСН. Таким образом, в случае, когда НДС по решению уже уплачен, у арендатора может появиться возможность учесть его в своих налоговых платежах.
Если вы являетесь собственником нежилой недвижимости, которую вы сдаете в аренду, то мы настоятельно рекомендуем обратиться к специалистам за получением подробной консультации по вопросам возможных налоговых последствий для вас, о плюсах и минусах получения статуса индивидуального предпринимателя, выбора подходящей для вас системы налогообложения. Николай Мурзин © ООО «ПромЮрКо / Контоград Специалисты компании Контоград проконсультируют вас по всем вопросам налогообложения недвижимости, при необходимости подготовят и подадут за вас заявления, декларации и документы.
ИП. В каких случаях необходимо получение статуса ИП Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ). Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:
- регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
- ведение учетности по операциям и сделкам;
- наличие устойчивых связей со съемщиками;
- приобретение недвижимости для получения прибыли при ее реализации либо в процессе пользования;
- регулярное совершение сделок в конкретный период;
- покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.
Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ.
Налог на недвижимость при финансовой аренде
В соответствии с абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 184 НК по капитальным строениям, расположенным на территории Республики Беларусь и взятым организациями в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, у белорусских организаций, плательщиком признается организация, у которой эти капитальные строения находятся на балансе по условиям договора финансовой аренды (лизинга).
Согласно абз. 4 п. 1 ст. 185 НК объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются капитальные строения, расположенные на территории Республики Беларусь и взятые в финансовую аренду (лизинг), определяемую в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организациями у белорусских организаций (индивидуальными предпринимателями у организаций), в случае, если по условиям договора финансовой аренды (лизинга) эти объекты не находятся на балансе организаций-лизингодателей.
Пример 1
На основании договора финансовой аренды, определяемой в соответствии с законодательством как финансовый лизинг, организация передала находящееся у нее в собственности нежилое помещение в аренду другой организации. По условиям договора помещение находится на балансе арендатора. Следовательно, арендатор является плательщиком налога на недвижимость. Если бы договором не было определено, что помещение находится на балансе арендатора, плательщиком признавался бы арендодатель.
Арендодатели и налоги
Как же должны действовать арендодатели, которые решили все оформить по-честному? Прежде всего, напоминает Р. Титов, необходимо быть собственником квартиры или уполномоченным им лицом, так как в соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса РФ только они могут выступать наймодателями. На руках необходимо иметь документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Уполномоченным лицом по нотариально заверенной доверенности может стать как юридическое, так и физическое лицо, которому хозяин жилища, не имея возможности или желания заниматься этими вопросами лично, предоставляет право заключать договор или уплачивать налоги.
Нелишне напомнить, что уклонение наймодателя от уплаты налогов является нарушением закона. Государство вправе применять санкции к недобросовестным налогоплательщикам. В частности, ст. 119 Налогового кодекса РФ за непредоставление налоговой декларации предусматривает штраф в размере от 5 до 30% от суммы налога, подлежащей уплате, за каждый месяц просрочки. А согласно ст. 122 Налогового кодекса неуплата или неполная уплата сумм налога влечет взыскание штрафа в размере от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога.