Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 55 ГрК РФ. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации жилая недвижимость может использоваться исключительно после введения объекта в эксплуатацию. Причем это должно быть сделано на официальном уровне. Необходимо еще получить на дом документ, который подтверждает пригодность данного здания к проживанию людей. За всеми такими услугами обращаются к специалистам. Они осуществляют проверку объекта. В ходе выполняемой ими работы проводится оценка недвижимости. Она должна подтвердить соответствие здания действующим СНиП и СанПиН – строительным и санитарным нормам.
Если происходит оформление дома в собственность или осуществляются любые другие сделки с ним, тогда они обязательно документально оформляются. Причем нужно собрать полный пакет официальных бумаг на недвижимость ИЖС.
На заметку! ИЖС – аббревиатура, которая расшифровывается как индивидуальное жилое строительство.
Полный пакет включает документ, подтверждающий, что частный жилой объект является законно построенным зданием. Это разрешение, без которого собственник не получит кадастровый и технический паспорт, например, на загородный частный дом.
Госорганы для получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию
Вводом в эксплуатацию объектов капитального строительства занимается Министерство строительства и ЖКХ России. Оно является главным государственным федеральным органом власти по решению такого вопроса.
Кроме этого, застройщику также нужно знать, кто дает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Данная обязанность в Москве возложена на Мосгосстройнадзор. Он представляет собой московский комитет государственного уровня.
Уполномоченным по решению такого вопроса в Санкт-Петербурге является Государственный Строительный надзор Санкт-Петербурга. Это служба, которая не только осуществляет надзор, но и выполняет экспертизы.
В иных российских регионах госорганы имеют аналогичные названия. Основной функцией таких организаций федерального и регионального уровня являются проверочные мероприятия по определению законности возведения или изменения параметров и частей капитальных построек в границах России. На них также возложена обязанность выносить решения о соответствии объектов капитального строительства действующим нормам.
Инструкция по проведению экспертизы и получению акта ввода недвижимости в эксплуатацию
Выяснения, что значит ввести дом в эксплуатацию, следует не забывать о степени готовности постройки к проживанию людей. Только после полного завершения строительства необходимо обращаться в госорганы за экспертной оценкой жилища. Эта процедура осуществляется следующим образом:
- Выдача домовладельцу ЗОС. Это заключение о том, что возведенная недвижимость полностью соответствует проектным требованиям и техрегламентам. Основанием для его выдачи является документация, которая составляется в результате проверок во время возведения объекта строительный надзор. Этот госорган проводит итоговую проверку после полного завершения строительства недвижимости.
Порядок приемки объекта в эксплуатацию
Правила приемки объектов в эксплуатацию и порядок их сдачи регулируются федеральными и территориальными строительными нормами (СНиПами). Для проверки соответствия объектов требованиям создаются специальные комиссии. Объекты завершенного строительства предъявляются к приемке в соответствии с проектом заказчиком-застройщиком, а здания «под ключ» — совместно подрядчиком и заказчиком.
1. Деятельность рабочих комиссий
Приемка объекта происходит в два этапа — первоначально рабочей комиссией и только на основании ее проверки, приемочной. Рабочая комиссия производит подробный осмотр объекта, устанавливает соответствие выполненных работ документации, оценивает их качество и готовность к эксплуатации, проводит испытания оборудования.
Сдача и проверка готовности к использованию отдельных конструкций и зданий, а также пристроек, производственных и иных помещений происходит по мере завершения строительства. Сюда же относятся встроенные и вспомогательные помещения, которые использовались подрядчиками во время строительства, склады и подъездные пути.
Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке
Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.
Регламент оформления ЗОС:
- Застройщик получает бланк заявления о выдаче ЗОС одним из двух способов: на сайте Мосгосстройнадзора или в службе «одного окна».
- Уполномоченное лицо (представитель застройщика) передает заявление сотруднику службы «одного окна» при наличии паспорта.
- Заключение проходит стадию оформления в течение 10 рабочих дней.
- Сотрудник службы «одного окна» выдает заключение или мотивированный отказ в его оформлении представителю застройщика, имеющему письменную доверенность на право получения документа после предъявления паспорта.
|
Ввод в эксплуатацию реконструированного объекта
Ввести в действие реконструированный объект застройщик может таким же образом, как и после его первоначального возведения. Формы бланков подаваемых заявлений, заполняемых актов, а также форма разрешения ничем не отличаются.
После оформления согласия недвижимость ставится на государственный учёт в качестве объекта завершённого капитального строительства. При необходимости разрешения вносят в соответствующий реестр. Сам по себе разрешительный документ не отменяет и не изменяет право собственности на строение. В соответствии с законом на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта отводится не более десяти рабочих дней.
Подать документы на разрешение можно не только лично, но и через МФЦ, воспользовавшись помощью своего доверителя, при помощи электронной почты или воспользовавшись личным кабинетом сайта Госуслуг. За эту административную процедуру пошлина государством не взыскивается.
Если возникли проблемы в процессе регистрации, застройщик может пожаловаться на действия или бездействие органа исполнительной власти в установленном законодательством внесудебном порядке, т.е. путём обращения к вышестоящему руководителю.
Если же был получен отказ о выдаче разрешения, застройщик может обжаловать такой ответ путём подачи судебного иска. Сделать это самостоятельно, без информации о нормах законодательства и отраслевых требованиях, достаточно сложно. Поэтому организацию оформления документов лучше всего сразу доверить квалифицированным специалистам.
Как сдать объект в эксплуатацию (пошаговая инструкция)
Сдача объекта проводится в несколько шагов. Каждый этап оформляется документально и завершается получением письменного заключения.
Первый этап – формирование акта приемки. Требуется, если возведением объекта занималась строительная компания и заключалось соглашение генподряда. Сдает здание непосредственный подрядчик. Принимает объект – лично заказчик либо комиссия, сформированная по его инициативе. Итоговый акт приемки указывает на признание факта окончания строительства и на отсутствие претензий у заказчика к исполнителю.
2 ключевых момента:
- Приемка объекта заказчиком. В этом случае акт подписывается последним и подрядчиком. Документ свидетельствует о соответствии здания требованиям проектной документации. Дополнительно проводится проверка надзорными органами. Заказчик приглашает представителей экологического, санитарно-эпидемиологического, пожарного, архитектурно-строительного контроля. По итогу каждой проверки формируется отдельное заключение. Документы заверяются подписями ответственных лиц.
- Приемка комиссией. В ее состав входят представители органов надзора. Акт приемки подписывается членами комиссии после вынесения решения по итогам проведенного контроля. Документ указывает на соответствие объекта как проектным данным, так и строительным, техническим нормам, положениям безопасности. Удостоверяет факт работы необходимых коммуникаций.
Подрядчик ответственен за исполнение требований, технических положений и условий проекта строительства. Если выявляются какие-либо недочеты, то он устраняет их за свой счет.
Второй этап – оформление заключения от органов строительного надзора (ЗОС). Для проверки соответствия объекта нормативам потребуется подать извещение в администрацию субъекта РФ. Комиссия проводит контроль и подготавливает заключение в течение 7-10 дней после обращения.
Третий и последний этап – формирование окончательного пакета документов и подача заявления на утверждение разрешения для ввода объекта в эксплуатацию. Услуга предоставляется в бесплатном порядке.
Перечень документов:
- паспорт заявителя;
- разрешение на возведение капитальной постройки;
- документы, удостоверяющие право владения земельной территорией – соглашение о покупке участка, на котором возведен объект;
- проектная документация;
- акт приемки капитального строения;
- документ, фиксирующий соответствие здания положениям проектной документации, – удостоверяется лицом, исполняющим строительство;
- акт, свидетельствующий о соответствии объекта положениям технического регламента, – подписывается исполнителем строительства;
- справки о надлежащем выполнении технических условий – предоставляются учреждениями, отвечающими за эксплуатацию инженерных систем;
- план земельной территории, схематично отображающий расположение постройки и инженерных сетей;
- заключение от органов строительного госнадзора – ЗОС;
- технический план строения;
- градостроительный план участка земли.
В каких случаях может быть получен отказ
В отдельных случаях во вводе в эксплуатацию ОКС может быть отказано. Основания, процедура и перечень документов для этого указаны в ГрК РФ. Как правило, поводом служат следующие причины:
- непредставление документов, предусмотренных законом;
- расхождение между построенным объектом и требованиями градостроительного плана (проекта планировки);
- расхождение между результатом строительных работ или работ по реконструкции и разрешением на строительство (реконструкцию);
- существенные отступления от ранее согласованного проекта, выявленные при проверке;
- несоответствие ОКС разрешенному использованию земли, на котором он находится.
Порядок проведения экспертной оценки и выдачи акта ввода дома в эксплуатацию
Оценка готовности к проживанию объекта индивидуального жилищного строительства проводится в два этапа:
- Выдача владельцу объекта жилой недвижимости «Заключения о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов» (ЗОС)» на основании документов, составленных в результате проведения проверок стройнадзором в ходе строительства объекта и итоговой проверки завершения строительных работ.
- Выдача владельцу разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
В качестве экспертной комиссии выступают органы местного самоуправления, в состав комиссии входят специалисты, отвечающие за полноценное функционирование и безопасность объекта жилой недвижимости (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ): сотрудники Санэпиднадзора, пожарной и сантехнической службы, сотрудники водоканала и газовой службы, и другие.
Важно! Наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок, на котором располагается объект ИЖС, является обязательным условием для выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Основной порядок действий для ввода индивидуального жилого дома в эксплуатацию включает в себя следующие шаги:
- Сбор необходимого пакета документов (правоподтверждающие, разрешающие, промежуточные акты проверки).
- Подача заявки на вызов приемной комиссии в администрацию по месту расположения строительного объекта.
- Получение заключения о соответствии жилого объекта требованиям Градостроительного кодекса РФ.
- Обращение в администрацию за разрешением зарегистрировать право собственности на объект.
- Получение на руки акта ввода дома в эксплуатацию.
Какие документы необходимо подавать для ввода объекта в эксплуатацию?
Порядок ввода объектов строительства в эксплуатацию подразумевает подачу ряда документов:
- правоустанавливающие документы и градостроительный план земельного участка;
- разрешение на строительство и акт приемки объекта капитального строительства;
- документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов;
- документы, подтверждающие соответствие параметров построенного или реконструированного объекта проектной документации и техническим условиям;
- схема, отображающая расположение объекта, сетей инженерно-технического обеспечения и планировочную организацию земельного;
- заключение органа государственного строительного надзора и договор обязательного страхования и т. д.
Порядок ввода в эксплуатацию производственного объекта аналогичен, но требует также подтверждения безопасности оборудования, правильности его монтажа и наладки, так как потенциально могут представлять опасность для пользователей объектов, а также обслуживающего персонала (сотрудников) и окружающей среды.
Как узнать, кто застройщик дома
Иногда под маркетинговой «вывеской» застройщика работает ряд строительных компаний или подрядных организаций. Такая форма распространена у крупных игроков строительного рынка, которые возводят сразу несколько объектов. Это абсолютно нормально.
Хуже, если в прошлом были долгострои и растрата средств дольщиков не по назначению, уголовные дела с амнистиями по ним. Такие застройщики могут «возродиться» под прикрытием аффилированных юридических лиц.
Точно узнать исполнителя работ можно в проектной документации по строительному адресу объекта. Эти бумаги находятся в свободном доступе на официальном сайте компании. Такую информацию обязаны предоставить ее сотрудники по первому требованию покупателя.
Данные о застройщике по адресу можно получить и через поиск в интернет-сервисах. Значимые сведения о дате регистрации застройщика, генеральном директоре, связанных компаниях, результатах финансовой деятельности легко получить в реестре юридических лиц с помощью ИНН/ОГРН.
Технический план для ввода объекта недвижимости в эксплуатацию
Обязательным документом, подаваемым в комплекте с другими проектными материалами, необходимыми для получения разрешения на ввод недвижимого имущества в эксплуатацию, является технический план объекта. Это правило начало действовать со дня вступления в силу Федерального закона РФ N 221-ФЗ от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».
В настоящее время технический план для разрешения на ввод объекта кадастрового учета в эксплуатацию готовится в соответствии с новым законом ФЗ №218 «О регистрации недвижимости», вступившим в силу с 1 января 2017 г.
Этот документ выдается в отношении объектов недвижимости, которые уже построены или еще находятся в стадии строительства. Он разрабатывается в электронном виде и заверяется квалифицированной электронной подписью изготовившего его специалиста.
Технический план здания или сооружения должен составляться кадастровым инженером, имеющим действующий сертификат кадастрового инженера и состоящим в саморегулируемой организации (СРО). Именно СРО занимается разработкой норм и правил, направленных на повышение профессиональной квалификации персонала и обеспечивает все условия, необходимые для качественного предоставления кадастровых услуг.
Опыт сотрудников правового центра Град Девелопмент показывает, что недостаточно лишь досконально знать законы и строго придерживаться всех установленных правил оформления технической документации, а еще очень важно постоянно взаимодействовать с органами государственной власти, обсуждать с ними все важные и спорные вопросы для достижения согласия по ним.
Мы поможем Вам получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в Москве или МО в относительно короткие сроки, осуществив полное юридическое сопровождение процедуры на всех ее этапах и решая все текущие правовые вопросы.
В каждом регионе установлены свои порядок и условия выдачи разрешительной документации, и они отличаются от тех, что действуют в столице.
Наши специалисты сотрудничают с Госстройнадзором и земельными кадастровыми палатами во всех субъектах РФ и постоянно следят за судебной практикой, изменениями в законодательстве и в условиях оказания государственных и муниципальных услуг, поэтому могут дать клиентам консультацию по любому правовому вопросу.
Как правило, подготовка техплана построенного или реконструированного объекта капстроительства проходит в несколько этапов:
- выезд кадастрового инженера на объект для проведения инженерно-экологических изысканий;
- изготовление пакета документов в соответствии с требованиями действующего законодательства;
- обмер ОКС, проведение геодезических работ с целью определения координат характерных точек контура здания;
- подача разработанных документов в Кадастровую палату для их дальнейшей регистрации.
Акт приемки объекта капитального строительства
ГрК РФ закреплена необходимость предоставления акта приемки объекта капитального (законченного) строительства для ввода в эксплуатацию.
Это не во всех случаях обязательный документ, т.к. он нужен только лишь тогда, когда застройщик и заказчик строительства или реконструкции – не одно и то же юридическое лицо.
Данный документ освидетельствует факт приемки непосредственным заказчиком выполненных работ и отсутствие претензий с его стороны.
Акт приемки не следует путать с актом приемки в эксплуатацию законченных строительством либо реконструкцией объектов. Данный документ требуется только в том случае если строительные или реконструкционные работы проводились на основании договора страхового подряда.
Вступив в сотрудничество с персоналом Град Девелопмент, Вы гарантировано получите разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома или иного недвижимого имущества жилищного, производственного или гражданского назначения. Вместе с нами Вам удастся преодолеть любые административные барьеры при прохождении предварительных согласований проекта и получении разрешительной документации.