Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На территории РФ существует два вида регистрации граждан в жилых помещениях: регистрация по месту жительства и регистрация по месту пребывания. В вашем случае временная прописка — это регистрация по месту пребывания.
Комментарии к ст. 83 ЖК РФ
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.
Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.
2. При расторжении договора социального найма наниматель, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.
Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.
Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.
3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.
Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.
4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это — предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.
Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.
Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.
5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.
В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.
6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.
Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).
7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.
Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.
8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).
При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.
Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.
9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
Регистрация по месту пребывания и снятие с регистрации по месту пребывания осуществляются не на основании договора найма/аренды, а на основании заявления собственника (собственников) жилого помещения. Для досрочного снятия с регистрации по месту пребывания собственнику достаточно будет подать заявление в ФМС через МФЦ (при наличии в вашем городе МФЦ) о снятии гражданина с регистрации по месту пребывания. Независимо от того, как исполняет свои обязательства по договору арендатор, после поданного собственником заявлении о снятия с регистрации он будет снят. При этом не потребуется согласия такого арендатора.
Что касается ненадлежащего исполнения арендатором договора аренды: вам необходимо поставить вопрос либо о досрочном расторжении договора, либо направить арендатору претензию с требованием погасить задолженность.
Как происходит расторжение договора с частными лицами
В отношении вопросов, связанных с коммерческой арендой жилых квадратных метров, все несколько иначе и, в большей степени, это связано с различной трактовкой гражданско-правовых норм. Нужно сказать, что завершение договорных отношений может быть осуществлено по нескольким причинам, как и в предыдущем случае, то есть инициатором может выступить одна из сторон, или по причинам, независящим от желания участников сделки.
Разумеется, здесь проще квартиросъемщику, так как он имеет право расторгнуть соглашение в любое время. Но по условиям ст. 687 ГК РФ он должен уведомить наймодателя о таких планах, связанных с прекращением договора, не менее чем за 3 месяца до запланированного расторжения документа. Вот тут и появляется ряд вопросов.
По общей практике в договоре указывается иной срок для уведомления. Обычно он может составлять от 2-х недель до месяца. Когда срок специально оговорен договором, то соблюдать нужно именно его, как одно из условий, по которому стороны пришли к соглашению в добровольном порядке.
Теперь о том, как уведомить наймодателя в случае.ю если с ним сложились доброжелательные отношения. Тут допустимо осуществление телефонного звонка или личной встречи. Если дружеских отношений с наймодателем не сложилось, то лучше следовать официальному порядку, чтобы можно было доказать исполнение обязанностей по уведомлению. Официальным способом является направление по месту проживания наймодателя заказного письма с уведомлением о вручении или личное вручение уведомления, когда на втором экземпляре проставляется подпись получателя и дата вручения. И тогда срок нужно считать со дня, когда арендодателю вручили или должны были вручить уведомление. По истечении указанного в договоре или в законе срока, документ будет считаться расторгнутым, и, следовательно, прекратятся взаимоотношения сторон.
Что означает расторжение договора о найме
При расторжении договора необходимо понимать, какие последствия это влечет для сторон.
С точки зрения юриспруденции, при прекращении действия любого договора, бывшие участники утрачивают, полученные в связи с заключением договора права и обязанности. Так, квартиросъемщик и его близкие люди утрачивают право использовать жилье, сдавать его в поднаем, но и избавляются от необходимости выплачивать арендные платежи и поддерживать порядок в доме. А собственник получает основание требовать выезда квартирантов из жилища, в том числе, и в принудительном порядке (с участием правоохранительных органов или судебных приставов-исполнителей).
Важно сказать, что некоторые обязательства могут сохраняться и после расторжения договора и фактического освобождения жилого помещения. Так, например, у нанимателя сохраняется обязанность выплатить задержанную арендную плату, за ранее прожитый период или возместить ущерб, причиненный имуществу, несмотря на расторжение договора. При этом наймодатель имеет право требовать не только сумму задолженности или сумму, равную причиненному ущербу, но также выплату пени за период уклонения от оплаты. Если договором не установлено иное, пеня будет рассчитываться по ключевой ставке ЦБ РФ, которая действует на момент выставления требования. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 9,25% годовых. Кроме того, судом может быть признано право на компенсацию судебных расходов (размер уплаченной государственной пошлины и услуг юриста, если они оказывались) и причиненного морального вреда «потерпевшей» стороне. Хотя, право на компенсацию морального вреда в нашей стране по большей части формально, так как доказать его наличие очень сложно.
Расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке могут оба участника, как владелец собственности, так и пользователь недвижимостью.
Таблица № 1 «Возможные причины прекращения отношений»
|
По желанию арендодателя |
По желанию арендатора |
|
Неаккуратное использование недвижимости, от чего нарушается качество объекта или возникает опасность его сохранности. |
Отказ предоставлять недвижимость в пользование. |
|
Неоднократное нарушение условий договора арендатором. |
Оказание препятствий для целевого использования собственности. |
|
Отсутствие выплат за пользование недвижимостью. Достаточно пропустить хотя бы два обязательных платежа. |
Во время пользования квартирой/домом/комнатой выявлены недостатки, о которых арендатору не было известно до подписания соглашения. Важно доказать, что при знании о текущих проблемах с объектом, гражданин отказался бы от аренды. |
|
Нарушение владельцев жилья условий договора по вопросам проведения капитального или текущего ремонта. |
|
|
Порча собственности по независящим от пользователя причинам. Например, стихийное бедствие или несчастный случай в доме. |
|
|
Нарушение других условий подписанного соглашения. |
Арендатор не платит за квартиру. Как его выселить?
У моей семьи есть несколько квартир, которые мы сдаем. Я координирую все процессы: даю объявления, готовлю договоры, слежу за оплатой. Появилась проблема: заключил с одним арендатором договор на 11 месяцев, но он постоянно задерживает оплату — и за квартиру, и за ЖКУ. Мы пытались войти в его положение, но это происходит постоянно.
Расскажите, пожалуйста, как выселить арендатора по инициативе наймодателя? По закону это надо делать строго через суд, но это долго и связываться не хочется.
Статья 687 ГК РФ устанавливает порядок расторжения договора найма. Одно из оснований звучит так: «Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа».
Я не совсем понимаю, что значит фраза «невнесение платы более двух раз». Допустим, наниматель должен мне 20 тысяч рублей, а платит 5 тысяч. Формально это не невнесение платы, а недовнесение, так? Получается, мой единственный выход — брать то, что дают, а недоплату требовать через суд?
Добавлять в договор пункт о выселении при неоплате за определенное количество месяцев тоже глупо: любой, кто читал статью 687, понимает, что это условие незаконно.
Выселение силой чревато уголовным преследованием — обвинением в проникновении в жилище или краже имущества.
Не знаю, что делать. Помогите.
Выселить людей на улицу можно только по решению суда или с их согласия. Применять силу для выселения нельзя: придется отвечать за наставленные в процессе синяки и испорченные при выбрасывании вещи, а это уголовно и материально наказуемо. Тех, кто не хочет выезжать из квартиры, насильно могут выселить только судебные приставы-исполнители по исполнительному листу, выданному судом. Иначе никак.
Основание для такого выселения — расторжение договора найма жилого помещения в связи с неоплатой. Гражданский кодекс разрешает не принимать плату частями, а неоплата больше двух месяцев по краткосрочному договору — это уже основание для его расторжения с последующим выселением. В договоре вы можете сразу прописать условие о его расторжении, если наниматель не платит.
В статье 687 ГК РФ речь идет не просто о невнесении платы, а о ее невнесении в срок. Если наниматель трижды заплатил пятнадцатого числа вместо десятого, это основание для расторжения договора.
Мы уже писали, как взыскать долг с нанимателя: это можно сделать только через суд, ограничивать должнику доступ в квартиру нельзя. Так что не пускать нанимателя в квартиру за вещами я вам не советую: это его имущество, к тому же по закону он имеет право пользоваться квартирой до момента расторжения договора.
Можно ли в одностороннем порядке расторгнуть договор найма жилого помещения
ЖК РФ Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 83 ЖК РФ
1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 395-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Процедура расторжения договора
Во избежание судебных разбирательств и конфликтных ситуаций, следует знать, как расторгнуть договор найма жилого помещения, не нарушив права сторон. Поскольку порядок прекращения отношений арендатора и арендодателя регулируется законодательно, необходимо соблюдать следующий порядок действий:
Адресовать письменное уведомление второй стороне договора.
В том случае, когда инициатива исходит от владельца квартиры, он обязан оформить в письменном виде свои претензии к арендатору и дать ему возможность исправить ситуацию. Если законные требования хозяина квадратных метров не будут удовлетворены, договор будет расторгнут.
Внимание! Срок на исправление ситуации, указанной в претензиях, должен быть достаточным и дающим возможность нанимателю сохранить правоотношения, устранив причину недовольства со стороны арендодателя.
Расторжение по соглашению сторон
Упрощенная процедура расторжения договора социального найма относится и к обоюдному согласию сторон. Законодательство не закрепляет определенного порядка действий для соответствующих ситуаций. Однако во избежание последующих претензий следует учесть определенные нюансы.
Для аннулирования контракта в произвольной форме составляется соглашение. В нем указываются паспортные данные сторон и намерение о расторжении договора социального найма по обоюдному согласию. Прописываются и реквизиты основного соглашения о социальном найме.
Рекомендуется также составлять передаточный акт. Его назначение – зафиксировать факт передачи квартиры, ее состояние, отсутствие претензий сторон друг к другу. Составляется документ также в произвольной форме с внесением существенных сведений.
Мы уже слегка затронули тему причин, но далее раскроем их полностью отдельно для каждой стороны. Государство в лице местного муниципалитета может лишить гражданина права на проживание и пользование жилым помещением по договору социального найма в связи со следующими обстоятельствами:
- Наниматель намеренно ухудшает состояние жилья.
- Не заботится о его состоянии, не проводит текущий ремонт.
- Наниматель причиняет ущерб общедомовому имуществу и имуществу соседей.
- Не платит по коммунальным счетам. Основанием может стать отсутствие платежей за 6 месяцев в течение года, либо наличие долга, который превышает сумму 3 средних плат за месяц.
- Препятствует ремонту различных систем обеспечения жилья.
- Ведет аморальный образ жизни, чем нарушает права и интересы остальных граждан.
- Содержит помещение в ненадлежащем состоянии, захламляет его, тем самым ухудшая его состояние.
- Использует квартиру не для проживания, а для других целей.
- Выехал на другую жилплощадь и данным помещением не пользуется.
- Гражданину выделено другое жилье в связи с утратой прежнего, либо признании его непригодным.
- Наниматель утратил основания для предоставления такого жилья, перестал быть малоимущим, уволился с работы, благодаря которой было получено жилье и прочее.
Договор найма квартиры
По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.
По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.
Специализированного помещения
Согласно тексту статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации, специализированными помещениями являются:
- Студенческие общежития;
- Дома соцнаправленности (для инвалидов, ветеранов и т. д.);
- Служебные квартиры;
- Помещения для проживания беженцев.
В случае расторжения договора подобного типа необходимо учитывать некоторые его особенности:
- Срочность соглашения;
- Отсутствие у жильцов права на заселение третьих лиц, не являющихся их родственниками.
Основаниями для расторжения договора найма специализированных жилых помещений могут быть следующие:
- Невыполнение временным жильцом условий договорённости;
- Использование специализированного жилья не по профилю;
- Коммерческая организация, обладавшая рассматриваемой недвижимостью, признана банкротом;
- У данного недвижимого имущества сменился официальный владелец.
Расторжение договора найма жилого специализированного помещения производится в стандартном порядке. Решение рассматриваемого вопроса возможно как в порядке мирного соглашения, так и посредством подачи искового заявления в органы судебного производства.
Комментарий к ст. 687 ГК РФ
1. Основания для расторжения договора найма можно условно разделить на две большие группы:
— добровольные;
— принудительные.
В свою очередь, принудительные основания можно также подразделить на две подгруппы:
— требования наймодателя;
— требования любой из сторон.
Добровольные основания предполагают одновременное наличие следующих условий:
— волеизъявление нанимателя;
— согласие всех граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Данное согласие должно быть получено в письменной произвольной форме, из которой явствует такое согласие;
— письменное предупреждение наймодателя, то есть направление наймодателю письменного уведомления почтовым отправлением, электронной почтой или иным способом, подтверждающим факт такого предупреждения. Срок такого предупреждения — не менее чем за три месяца до желаемой нанимателем даты расторжения договора найма.
Обратим внимание, что каких-либо конкретных оснований (обстоятельств) расторжения договора найма по инициативе нанимателя в ГК РФ не закреплено. Это означает, что наниматель вправе в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор найма с соблюдением условий такого расторжения, установленных ГК РФ. Полагаем, что в ГК РФ следовало бы включить условие о возмещении нанимателем наймодателю убытков, причиненных расторжением договора по инициативе нанимателя без уважительных причин.
Принудительные основания — основания расторжения договора найма в судебном порядке путем подачи искового заявления. К числу таких оснований относятся требования наймодателя в случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение в течение срока, установленного ГК РФ;
— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
— использования гражданином жилого помещения не по назначению;
— нарушения прав и интересов соседей.
К основаниям расторжения договора найма относятся требования любой из сторон в случаях:
— непригодности помещения для проживания;
— аварийного состояния помещения;
— иных случаях, установленных законодательством.
Что касается оснований, по которым договор найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя, то все эти основания связаны с неправомерным поведением нанимателя, причем нанимателю в таких случаях предоставляется возможность устранения последствий такого противоправного поведения и срок для их устранения. А основания, связанные с инициативой любой из сторон договора, — это основания, которые, как правило, не зависят ни от одной из сторон, но, с другой стороны, в аварийное и непригодное для проживания состояние жилое помещение могут привести как наниматель, так и наймодатель.
2. Применимое законодательство:
— ЖК РФ;
— Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.
3. Судебная практика:
— Определение СК по гражданским делам ВС РФ от 06.08.2013 N 48-КГ13-4;
— Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2014);
— Определение Пермского краевого суда от 15.05.2013 по делу N 33-3584;
— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 26.10.2011 по делу N 33-10295;
— Определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 08.02.2011 по делу N 33-1486;
— Определение СК по гражданским делам Мурманского областного суда Мурманской области от 18.12.2013 по делу N 33-4202/2013;
— Определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 05.11.2013 по делу N 33-4032-2013;
— Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3906/2012;
— Определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-3879/2012;
— Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 03.08.2012 по делу N 33-5950/2012.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?
Последние изменения: Январь 2019
Аренда жилья давно стала простым и популярным средством решения жилищных проблем. Такая сделка выгодна для обеих сторон. Однако со временем ситуация может измениться: у нанимателя отпадает необходимость снимать жилье, перестают устраивать условия аренды или местоположение квартиры. Наймодателя больше не устраивает квартирант, нет дальнейшей возможности предоставлять в аренду помещение или он вообще собирается продать жилплощадь. Возникает необходимость расторжения договора найма жилого помещения. Хорошо, если обе стороны согласны с этим. Но что делать, если одна из сторон хочет расторгнуть договор досрочно, а другую это не устраивает?
С точки зрения закона, прекращение аренды по инициативе нанимателя проще. Если он решит съехать из занимаемого помещения, владелец жилья препятствовать ему не вправе.
Данные лица могут заключить контракт по найму квартиры, и этот процесс не будет требовать никакого вмешательства со стороны нотариуса. Контракт обычно составляется письменно, как этого требует законодательство Российской Федерации.
Термин «договор найма» — это соответственный, составленный гражданский акт, имеющий правовые основания. Он подписывается двумя участниками – сторонами, где одна обязана оплатить другой конкретную ранее обговоренную плату наличными или безналичными средствами в таком виде, как оплата услуги.
Каждая сторона автоматически, заключая акт становится субъектом гражданских–правовых отношений.
Объектом же договора выступает определенное жилье, офис или другая недвижимость.
Им же может стать и другое недвижимое имущество.
Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.