Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как подать уведомление о начале строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке
Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.
Отказ в разрешительном документе на ввод постройки в эксплуатацию
Перечень оснований для отказа в получении разрешения для ввода недвижимости в эксплуатацию так же, как и список необходимых документов для заявления определен Градостроительным кодексом Российской Федерации. К их числу относится:
- отсутствие определенных обязательно необходимых документов;
- наличие значимых отступлений во время строительства или реконструкции ОКС от проектных решений;
- несоответствие результата строительства разрешительному документу на возведение недвижимости;
- противоречия между возведенным домом и требованиями к планировке или градостроительному плану;
- не предоставление застройщиком одного экземпляра схемы частной территории с указанием расположения ОКС;
- несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка.
Причины возможного отказа в начале строительства
После рассмотрения заявки администрация может направить уведомление о несоответствии планируемого строительства допустимым нормам.
Возможные причины такого решения:
- несоответствие параметров дома допустимым нормам (высота — более 20 м, этажность — более 3 этажей)
- наличие ошибок в документе
- отсутствие у заявителя прав на земельный участок, на котором планируется строительство
- намерение строиться в зоне с особыми условиями использования (исторические поселения, природоохранные территории, прибрежные зоны)
- несоответствие вида разрешённого использования участка (на земле нельзя строить жилой и/или садовый дом)
Ввод частного дома в эксплуатацию: подготовка объекта к осмотру комиссией
До момента вызова комиссии на осмотр возведенного объекта ИЖС, должны быть выполнены в полном объеме следующие работы:
- строительно-монтажные;
- инженерно-коммуникационные с заключением договоров на дальнейшее обслуживание;
- благоустройство придомовой территории;
- выполнены необходимые обмеры специалистами БТИ.
Примечательно, что при осмотре объекта приемной комиссией, в доме может быть не завершена до конца внутренняя отделка, однако основные коммуникации должны быть проведены в обязательном порядке.
Перед подачей заявления и вызова комиссии для осуществления контроля качества проведенных строительных работ и соответствие возведенного объекта ИЖС нормам госстандартов, важно, чтобы дом отвечал следующим запросам:
- Требования к жилому помещению в общем:
- объект ИЖС обязательно должен иметь окна и двери;
- внутри должна быть выполнена, как минимум, черновая отделка, что является необходимым для обмера площади комнат специалистами БТИ;
- высота потолков в цокольном этаже должна быть не более 2,1 метра, иначе комиссией это помещение может быть признано первым этажом дома, которое также должно иметь внутреннюю отделку;
Важно! Ввод жилого индивидуального дома в эксплуатацию можно осуществить поэтажно, однако, при согласовании каждого этажа отдельно потребуется выполнение поэтапно всех действий в полном объеме (т.е. вызов комиссии, проверка объекта, ожидание разрешения и другое).
- Требования к ограждениям, полам и потолкам:
- в жилых помещениях обязательно должен быть пол, независимо от того, деревянное это покрытие или бетонное;
- желательно, чтобы в помещениях кухни и ванной половое покрытие было выполнено согласно проекту;
- потолки должны иметь, как минимум, чистовую отделку;
- все лестничные марши и защитные ограждения (к примеру, на балконе), предусмотренные проектом, должны находиться на своих местах.
- Требования к отоплению и электроснабжению:
- наличие системы отопления в жилом доме является обязательным требованием, неисполнение которого может стать основанием для признания объекта непригодным для проживания;
- внутри дома должны проходить трубы отопления, подсоединенные к котлу для обогрева;
- тоже самое касается и сетей электроснабжения: электропроводка должна быть разведена по дому, розетки и выключатели должны быть установлены и подключены в соответствии с проектом.
Как узнать, кто застройщик дома
Иногда под маркетинговой «вывеской» застройщика работает ряд строительных компаний или подрядных организаций. Такая форма распространена у крупных игроков строительного рынка, которые возводят сразу несколько объектов. Это абсолютно нормально.
Хуже, если в прошлом были долгострои и растрата средств дольщиков не по назначению, уголовные дела с амнистиями по ним. Такие застройщики могут «возродиться» под прикрытием аффилированных юридических лиц.
Точно узнать исполнителя работ можно в проектной документации по строительному адресу объекта. Эти бумаги находятся в свободном доступе на официальном сайте компании. Такую информацию обязаны предоставить ее сотрудники по первому требованию покупателя.
Данные о застройщике по адресу можно получить и через поиск в интернет-сервисах. Значимые сведения о дате регистрации застройщика, генеральном директоре, связанных компаниях, результатах финансовой деятельности легко получить в реестре юридических лиц с помощью ИНН/ОГРН.
До начала строительства: С чего начать
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
Что такое акт ввода дома в эксплуатацию?
Данный документ представляет собой заключение приемной комиссии о соответствии возведенного объекта требованиям государственных стандартов и признание его пригодным для проживания.
Акт ввода дома в эксплуатацию содержит следующую информацию:
- месторасположение возведенного жилого объекта;
- состав приемной комиссии;
- дата проведенной проверки;
- характеристика объекта (жилое);
- перечень структурных частей объекта (строительная конструкция, инженерно-коммуникационные сети, электро- и пожаробезопасность, другое);
- подписи членов приемной комиссии, которыми они подтверждают соответствие жилого объекта требованиям госстандартов.
Для ввода частного дома в эксплуатацию в органы, выдавшие разрешение на строительство, необходимо предоставить следующие документы:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен частный дом.
- Градостроительный план участка.
- Разрешение на строительство объекта и акт приема-передачи выполненных работ.
- Документ, подтверждающий соответствие техническим условиям – выдается за подписью представителей организаций, которые осуществляют эксплуатацию инженерно-технический сетей.
- Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного дома проектной документации.
- Документ, содержащий схему расположения инженерных сетей на объекте в пределах земельного участка – выдается за подписью ответственного лица.
- Технический план дома.
Согласно п. 4.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ иные документы в перечень необходимой документации для ввода дома в эксплуатацию не предусмотрены.
Срок, определяемый законом для проверки документов и осмотра объекта приемной комиссией, составляет 7 рабочих дней. По итогам проведенной проверки органы выдают разрешение на ввод дома в эксплуатацию либо предоставляют мотивированный отказ.
Основаниями для отказа могут являться (п. 6, п. 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ):
- в случае отсутствия необходимых документов;
- если возведенный объект не соответствует нормам строительных стандартов, проектной документации, разрешению на строительство;
- если возведенный дом ИЖС не соответствует градостроительному плану;
- в случае отказа застройщика передать один экземпляр схемы земельного участка, где обозначено месторасположения объекта в соответствующие органы.
Необходимо обратиться в кадастровую палату по месту нахождения строения, вызвать инженера для уточнения границ и фиксации новой постройки. Дом должен быть оборудован окнами, дверьми, крышей, межэтажными перекрытиями, крыльцом. Для приезда комиссии необходимо подать заявление в местный орган исполнительной власти о выезде специалистов для приемки дома. К заявлению нужно приложить правоустанавливающие документы на земельный участок, выданное разрешение на ведение строительных работ.
Организовать приезд кадастрового инженера для уточнения границ участка, после окончания строительных работ.
Отправиться в отделение по градостроению местной власти, уплатить за проведение работ по вводу дома, получить список организаций, с которыми необходимо провести различные согласования.
Пройти согласование в пожарной, газовой и электроснабжающих службах, получить одобрение на ввод в эксплуатацию дома.
Подать все заверенные документы в отдел по градостроению, оплаченную квитанцию, акт приемки дома, и получить документ под название «Ввод дома в эксплуатацию». После этих действий можно подавать пакет документов для получения свидетельства о собственности на жилой дом.
При заказе строительства дома в компании «Строим дом» все эти действия мы производим сами.
Как оформить дом с нарушениями отступов
Для того, чтобы построенный дом оформили в обычном порядке, требуется соблюсти нормы ещё на этапе планирования работ. Также необходимо получить разрешение на строительство и дополнительно согласовать работы, если участок попадает в охранную зону, разместить будущий объект на участке таким образом, чтобы были соблюдены допустимые отступы и т.д. Однако, нередко застройщики пренебрегают правилами и строят свои дома с нарушениями.
В таком случае администрация откажет в регистрации строения, и собственника обяжут снести дом. Чтобы этого избежать, можно попытаться зарегистрировать его через суд.
Перед тем, как обращаться с исковым заявлением, требуется соблюсти досудебный порядок, то есть попытаться узаконить построенный объект обычным способом. Для этого подготовить документы и обратиться в местную администрацию с просьбой зарегистрировать объект.
Стандартный алгоритм оформления строительства частного дома, при соблюдении которого не возникнет проблем с регистрацией, выглядит следующим образом:
- Проведение межевания и установление точных координат границ. Это поможет избежать конфликтных ситуаций с соседями и позволит правильно спланировать размещение объекта.
- Заказ градостроительного плана земельного участка. Из плана застройщик поймёт, с какими организациями придётся дополнительно согласовывать строительство, а также увидит размер разрешённых отступов.
- Формирование схемы будущего дома и подача уведомления о начале строительства.
- Согласование охранных зон (в случае, если часть участка или вся площадь попадает в охранную зону).
- Проведение строительных работ.
- Формирование технического плана готового дома.
- Подача уведомления об окончании строительства.
- Регистрация дома в Росреестре и получение выписки с правами собственности.
Несмотря на то, что в декабре прошлого года были внесены изменения в закон о «дачной амнистии», которые сделали не обязательным получение уведомлений о строительстве для объектов ИЖС, мы не рекомендуем строиться без разрешительной документации. Так как банки, одобряя ипотечное кредитование, в обязательном порядке требуют предоставить уведомление о начале строительства. То есть, в будущем собственник не сможет продать дом, узаконенный без разрешительной документации, если покупатель захочет приобрести его по ипотеке (такие сделки оформляются очень часто).
К тому же упрощённая регистрация не освобождает застройщика от необходимости получать дополнительные согласования и соблюдать нормы градостроительства в соответствии с ГПЗУ. В противном случае сотрудники Росреестра вынесут отказ или приостановку, что послужит основанием для обращения в суд. Помимо отказа, застройщик должен собрать такие документы: выписку из Росреестра на земельный участок, технический план построенного дома, согласования с организациями, установившими охранные зоны (если участок попадает в зону их действия), заключения коммунальных служб. Помимо этого, в качестве основного доказательства проводится строительная экспертиза.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Основные этапы по вводу дома в эксплуатацию
Процедуру получения согласований для ввода объекта в эксплуатацию можно представить в виде пошаговой инструкции, которая доступно покажет, как ввести частный дом в эксплуатацию:
- по завершении строительных работ с помощью кадастрового инженера оформить техническую документацию на дом и межевой план на участок,
- направить в местный орган власти заявление о создании комиссии по приемке готового объекта (необходимо приложить разрешение на ведение строительных работ, которое было выдано до начала стройки),
- обеспечить специалистам, включенным в состав межведомственной комиссии беспрепятственный доступ на построенный объект,
- получение согласований у профильных специалистов о соответствии здания нормам пожарной безопасности, санитарным правилам и регламентам, архитектурным стандартам и т. д.,
- получить итоговый акт о том, что дом введен в эксплуатацию.
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.