Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка наследственной квартиры: как не лишиться жилья и денег». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
Свежее наследство? Придержите лошадей!
Дело в том, что по закону на решение всех наследных вопросов и вступление в право наследования собственникам дается три года. То есть по завершению этого срока претензии к собственнику и его имуществу от новых или неучтенных наследников уже будут недействительны. Конечно, есть прецеденты, когда судебные разбирательства все же происходят, и решение зависит от множества факторов. Но практика показывает, что если наследник-собственник продает жилье, которым владеет более трех лет, то с ним уже можно иметь дело, не опасаясь появления на пороге незваных гостей, требующих свою долю. Мы не берем в расчет юридические тонкости, по которым суд может восстановить в правах наследования неучтенного родственника даже через 15 лет. Все это исключения. В общей массе случаев наследованная квартира после трехлетнего периода становится прозрачным лотом на рынке.
Извечный вопрос — а стоит ли?
Если коротко резюмировать сегодняшний материал, можно однозначно ответить — покупатель несет определенные риски, желая купить унаследованную кем-то квартиру. Лучше поискать что-то другое. И закрыть тему, в страхе разбежавшись.
Но, с другой стороны нужно понимать, что таких квартир становится сейчас все больше и об этом говорят последние исследования рынка. Количество наследованных квартир в будущем будет только расти, и в скором времени почти каждая квартира на вторичке будет иметь запись наследования в своей истории.
Соответственно, покупка такого жилья должна стать обычной практикой. С исключениями в виде большего количества документов, изучения очередей наследования, записей в завещании и прочей документации, связанной с правами наследования того или иного собственника.
Квартиры могут быть очень привлекательными, как по расположению, конфигурации, так и по цене — на рынке «свежие» наследованные квартиры предлагаются с 10-15% дисконтом от рыночной стоимости. При покупке такой жилплощади никто не застрахован от недобросовестных риэлторов или собственников, сложностей с правами наследования и оспариванием долей в завещании. А также высокой вероятности внезапного появления на пороге «потерянных» сестры Кати или дяди Федора из Бугульмы. Чтобы избежать всех этих напастей, нужно внимательно и неспешно разобраться в документации и заручиться надежной юридической поддержкой или довериться опытному риэлтору, который уже на начальном этапе сможет оградить вас от больших неприятностей в будущем.
Доверяйте надежным защитникам и будьте внимательны сами при выборе нового жилья!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Что нужно знать при покупке квартиры, полученной по наследству
К характеристикам жилья на вторичном рынке можно отнести не только площадь, планировку и расположение, но и его историю. Некоторые квартиры были приватизированы и принадлежали исключительно одному владельцу, другие — неоднократно покупались и продавались, сменив не одного собственника, а третьи — были получены продавцами в наследство. Продажа такой недвижимости — довольно обычное дело. Однако тем, кто собирается купить квартиру, полученную по наследству, нужно знать о существующих рисках, которые могут сопутствовать такой сделке.
Эксперты агентства недвижимости в Мытищах из компании «Столичная Регистрационная Компания» считают что, главный риск при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что вместе с жильем можно приобрести имущественные претензии граждан, чьи права были нарушены при распределении наследства. При этом не важно, каким образом наследовал продавец – по завещанию или согласно закону. Если недвижимость получена по закону, есть вероятность того, что объявятся дальние родственники умершего, претендующие на имущество или наследник по завещанию, о котором, вступившие в наследство по закону родственники, ничего не знают.
Если же это квартира, полученная по завещанию, следует знать, что его могут пытаться оспаривать другие недовольные наследники. Кроме того, может появиться другой наследник с завещанием, составленным позднее, и оно отменит более ранний документ. Также, умерший мог иметь родственников, претендующих на долю в наследстве вне зависимости от текста завещания. К такой категории относятся: нетрудоспособный супруг, родители и другие родственники, пребывающие на иждивении.
Подобные обстоятельства могут привести в суд наследников и претендентов на жилье. В том случае, если истец докажет справедливость своих требований, суд признает сделку с недвижимостью недействительной, обязав каждую сторону возвратить все полученное по договору купли-продажи.
В результате, покупатель вынужден будет возвратить квартиру, а продавец — вернуть ему денежную сумму. Поскольку очень часто деньги оказываются потраченными, уповать останется только на судебных приставов и наличие у продавца ценного имущества или депозитов в банке для погашения долга. В случае если ни денег, ни ценного имущества не окажется, суд просто обяжет должника возвращать долг постепенно, например, с зарплаты, что растянется на долгие годы.
Не меньшие риски подстерегают покупателя квартиры, полученной по наследству недавно. По закону продавец, владеющий жильем менее трех лет, должен заплатить в казну подоходный налог с суммы продажи, превышающей 1 миллион рублей. Чтобы избежать этих расходов, в договоре продавец может указать заниженную стоимость. Соглашаясь на это, покупатель рискует в случае расторжения сделки получить назад ту сумму, которая указана в договоре, несмотря на то, что на самом деле он заплатил в несколько раз больше.
Ситуации в пользу покупателя
Благодаря постоянному совершенствованию законодательства о сделках с недвижимостью, у покупателей появилось больше юридических возможностей защиты своих прав.
Статья 302 ГК РФ говорит: имущество приобретенное у субъекта, не имевшего право на отчуждение, вернуть его первоначальному собственнику возможно, только если оно выбыло помимо воли последнего. При этом новый покупатель должен был иметь представление о том, что сделка вызывает сомнения с точки зрения законодательства.
В свою очередь Конституционный суд РФ еще в 2003 г. подтвердил, что собственник имущества не может потребовать его обратно, если оно куплено добросовестным приобретателем.
Разберем типичные ситуации. Они пригодятся тем, кто при покупке квартиры полностью придерживается буквы закона.
Покупка квартиры полученной в наследство, что следует знать, покупая квартиру по доверенности. Гражданский кодекс предусматривает возможность совершения сделки лично или через доверенное лицо. Для этого гражданин должен предоставить гражданский паспорт и доверенность, заверенную нотариусом.
Возможен другой вариант заключения сделки. Если жилое помещение находится в долевой собственности, то владельцы долей могут оформить доверенность на одного из них.
Для уменьшения рисков при совершении сделки целесообразно познакомиться с собственниками лично. Для этого достаточно присутствия всех владельцев жилплощади при заключении договора и при передаче документации в Росреестр.
Отказ собственника от присутствия всех владельцев при оформлении договора может быть тревожным знаком. Один из собственников может быть болен алкоголизмом, наркоманией, введен в заблуждение, находиться в местах лишения свободы. Во избежание сложностей целесообразно отказаться от заключения подобной сделки.
Кроме того, доверитель имеет право одностороннего отзыва документа. Если доверенность была верна на день получения залога, но перестала действовать через пару дней, покупатель должен будет искать свои денежные средства у постороннего лица. В таком случае возможность возврата залога минимальна.
Важно! Покупка квартиры доставшейся по наследству осуществляется только лично у собственника. Участие доверенного лица, особенно в финансовых вопросах, необходимо исключить.
Мошенничество при продаже квартир, полученных по наследству
Риски при покупке наследственной квартиры: пошаговая инструкция Для начала следует разобрать более распространенный способ наследования – по закону. Этот способ наследования подразумевает разделение родственников на очереди. Первыми на получение наследства претендуют родители, дети и супруги усопших. Если подобных претендентов нет, то наследниками становятся родственники из второй очереди – это братья, сестры, бабушки и дедушки и так далее. После того как потенциальный покупатель удостоверился в смерти наследодателя, нужно поинтересоваться судьбой прочих наследников. Нужно не только спрашивать, следует требовать предоставления документов и снимать с них копии. В случае чего, подобная документация поможет доказать мошенничество. К числу обозначенных документов следует отнести:
В обязанность нотариусов не входит поиск наследников первых очередей. Они помогают получить наследство тем, кто обратился к ним и предоставил доказательства родства с усопшим.
Обязательная доля и недостойные наследники
Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию. Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.
Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав. Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими. Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.
Пример из практики от Наталии Борзенковой:
— Риелторы в ходе проверки квартиры нашли дочь бывшего собственника квартиры, которая не входила в круг родственников, продававших наследственную квартиру, но оставалась потенциальной наследницей. Она давно не проживала в квартире. Сначала находилась в местах лишения свободы, а потом постоянно переезжала по разным городам страны. Установить существование родственницы, которая может предъявить права на наследство, удалось после общения с соседями, в документах она не фигурировала.
Срок исковой давности
Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст. 1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим). Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.
Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.
Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди», — отметила юрист.
Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ. Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности. Степень недобросовестности устанавливает суд.
Пример от Наталии Борзенковой:
— В качестве примера можно привести ситуацию, когда один из детей наследодателя долгое время жил в другом государстве. Он не общался с семьей в России и узнал о смерти отца только через несколько лет. Это осложнило его братьям процесс продажи квартиры. Поэтому мы всегда рекомендуем сообщать родственникам о подобных событиях.
- Шаг первый. Получение выписки из ЕГРП с целью проследить историю жилья и выявить вероятные обременения.
- Шаг второй. Запросить выписку из домовой книги и узнать таким образом обо всех прописанных на данной жилплощади.
- Шаг третий. Получение информации от соседей. Порой это наиболее верный способ узнать о возможных подводных камнях.
Типичны ситуации, когда покойный проживал с гражданской супругой, имея при этом детей от законной жены, не прописанных в квартире, но имеющих право претендовать на долю в квартире.
Риски при покупке наследственной квартиры до 3 лет после вступления в наследство
Главная опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса. Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах. Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск. Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи. А это значит, что есть реальный риск не получить большую часть денег. На практике разница в цене оформляется распиской на оплату неотделимых улучшений, таких как перепланировка квартиры или дорогой ремонт.
✅ Риски при покупке квартиры, унаследованной менее 3 лет назад
Покупка наследственной жилплощади грозит приобретателю такими негативными явлениями:
- Появление преемников, пропустивших срок вступления в наследство. Они могут восстановить свои права на квартиру через суд и, соответственно, сделка по продаже другим наследником будет незаконна.
- Сокрытие продавцами наличие отказополучателей, то есть лиц, наделенных правом временного или пожизненного проживания в квартире. Вероятность этого сложно предугадать, так же, как справиться с последствиями.
- Признание завещания недействительным. Подобные случаи не так уж редко встречаются в юридической практике и чаще всего происходят по причине недееспособности завещателя в момент волеизъявления или в результате давления на него со стороны заинтересованных в наследстве лиц. Право собственности продавца, основанное на недействительном завещании, объявляется незаконным, как и заключенная сделка купли-продажи.
- Обнаружение наследодателя живым. Такое возможно в случае пропажи владельца квартиры без вести, а затем признания его умершим через суд.
Однако факт прошествия 3 лет после оформления унаследованной квартиры на риски при ее покупке практически не влияет.
Наследование квартиры: законодательные нормы
Вступление в наследство на квартиру регулируется законами из раздела 5 ГК (Гражданского Кодекса). Когда уходит из жизни наследодатель, то получить квартиру наследники могут по закону, наследственному договору или по завещанию. По закону такое право имеют родственники, а также члены семьи в определенной очередности. Всего законом прописано 8 очередей наследства, и если предыдущий претендент не вошел в права, такую возможность получает следующий.
Если наследодатель оставил завещание, то хозяином квартиры по наследству может стать любое лицо или организация, даже не имевшие никакой официальной связи с собственником. Но не исключена возможность, что суд признает завещание недействительным после разбирательства по иску лица, которое в этом документе обделили правами.
Владелец жилплощади также может оформить завещательный отказ. Это право для указанного в документе лица проживать в этой квартиры в течение какого-либо срока или пожизненно. Отказополучатель сохраняет право находиться на этой жилплощади и после ее продажи.
Обязательная доля наследства, которая есть у иждивенцев и нетрудоспособных близких родственников хозяина квартиры, не зависит от завещания. Она предоставляется в любом случае. Также обязательно должна выделяться супружеская доля.
Иногда обязательные наследники вступают в сговор с основным наследополучателем, чтобы после продажи квартиры получить у нового владельца компенсацию за свою долю. Для этого они специально вовремя не заявляют свои права.
Если завещаний составлено несколько, то юридическая сила будет только у последнего. Период, в течение которого можно вступить в наследство — 6 месяцев. Но если наследник начинает претендовать на квартиру в более поздние сроки, то его притязания могут признать законными, есть уважительные причины для такого пропуска. Суд может признать наследополучателя недостойным как до, так и после вступления в наследство на квартиру и получения свидетельства.
Недостойный наследник
Также договор может быть признан недействительным, если продавец оказался недостойным наследником, то есть лицом, которое увеличило свою долю в наследственной массе за счет доли других наследников, принуждения наследодателя или иными незаконными способами. Несмотря на то, что суды чаще всего отказывают в признании договора, заключенного с таким продавцом, недействительным, требования истца все же могут быть удовлетворены в случае представления достаточных доказательств недостойности продавца-наследника, а именно вступившего в законную силу решения суда в отношении продавца по заявлению наследодателя либо других наследников.
Предупредить возникновение подобной ситуации можно, проверив информацию о гражданских, уголовных или административных судебных производствах, возбужденных в отношении продавца по факту совершения им противоправных и умышленных деяний против наследодателя или других наследников на официальных сайтах судов в сети Интернет.
Опасности: что проверять и как подстраховаться?
Для начала следует проверить основания возникновения права собственности самого наследодателя. Например, если гражданин незадолго до смерти купил квартиру и при этом отсутствуют документальные доказательства, что он полностью рассчитался с продавцом, существует риск оспаривания сделки.
Далее важно изучить законность права собственности наследника. Ключевой вопрос в данном случае — существуют ли другие лица, имеющие законное право на получение наследства. Завещание имеет приоритет перед порядком наследования по закону. Однако существует такое понятие, как «обязательная доля в наследстве».
Право на обязательную долю имеют следующие лица (независимо от завещания):
- несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя;
- нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя;
- нетрудоспособные иждивенцы, под которыми понимаются:
Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?
После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:
- Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
- Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
- Выписка из домовой книги (справка о составе семьи), желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.
Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.
Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.
Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.
Как максимально обезопасить сделку
Снизить риски при приобретении унаследованной квартиры можно, обратив внимание на следующие моменты:
- Изучить правоустанавливающие документы, взять выписку ЕГРН, из домовой книги, проверить паспорт продавца, основание собственности.
- Удостовериться, что документы подлинные, попросить предоставить для ознакомления оригиналы, а не копии.
- Изучить историю квартиры, сделки, которые по ней проходили, людей, в ней зарегистрированных. Для проверки истории собственников квартиры нужна выписка из ЕГРН о переходе прав.
- Получить справку об отсутствии задолженности и обременений (Выписку из ЕГРН).
- Проверить в завещании наличие или отсутствие распоряжения по завещательному отказу.
- В ДКП обязательно указать всю стоимость жилья.
- Оплату лучше всего производить через банковскую ячейку или использовать аккредитив.