Сделки с долевой собственностью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с долевой собственностью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.

Выдел участка из долевой собственности

Можно ли продать долю земельного участка

Владелец имеет право распоряжаться объектами собственности по своему усмотрению. Однако для сделок с долями в недвижимости, в том числе в земельном участке, предусмотрен ряд ограничений.

Граждане имеют право владеть земельным участком не только на праве личной собственности, но и совместно с другими гражданами.

Совместная собственность делится на:

• общую;
• долевую.

От вида владения напрямую зависит способ реализации доли. Закон предусматривает следующие особенности:

• для совершения сделки объект должен быть оформлен надлежащим образом (поставлен на кадастровый учет);
• если доля выделена, то владелец должен первоначально предложить выкупить ее сособственникам;
• в случае отказа совладельцев от приобретения или отсутствия ответа, гражданин может продать долю третьим лицам только через 30 дней после направления уведомления (на условиях, изложенных в уведомлении).

Если вы являетесь полноправным собственником земельного участка (пройден государственный кадастровый учет, имеете на руках правоустанавливающие документы, по отношению к земельному участку нет обременений и ограничений по использованию), то вы можете свободно продать свой земельный участок любому лицу. Это в идеале. А теперь давайте рассмотрим, какие существуют ограничения по продаже земли и земельных долей в России.

Ограничения по продаже земли в России

В Российской Федерации существуют следующие ограничения на продажу земли:

1) Если ваш земельный участок находится на приграничной территории (например, в границах морского порта), вы не сможете его продать иностранным гражданам, лицам без гражданства или иностранным компаниям (ст. 15 ЗК РФ [4]). – Такое случается очень редко, информация приведена для полноты раскрытия темы;

2) Если ваш земельный участок принадлежит к категории земель сельскохозяйственного назначения, то вы не сможете его продать гражданам других государств, лицам без гражданства, иностранным компаниям или компаниям, где более 50 % капитала принадлежит обозначенным категориям лиц (ст. 3 Закона об обороте земель с/х назначения [1]). – С данным ограничением приходится сталкиваться гораздо чаще. Но оно бьет по интересам продавца, только в том случае, если иностранный гражданин готов был предложить за участок высокую цену, а других покупателей на землю среди соотечественников найти не удается. И касается это ограничение только сельскохозяйственных земель;

3) Преимущественное право приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, на территории которых расположены такие земельные участки (ст. 8 Закона об обороте земель с/х назначения) – А это уже существенное ограничение, которое значительно усложняет продажу всех земельных участков сельхозназначения любым лицам.

Порядок продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения

Давайте рассмотрим порядок продажи земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения:

1) Если вы собираетесь продать земельный участок с/х назначения, то за 90 дней до желаемого вами дня расчетов вы обязаны в письменной форме известить исполнительный орган госвласти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием его площади и месторасположения, а также срока и цены продажи. Данное извещение в орган госвласти вы можете принести лично и вручить под расписку или направить его заказным письмом с уведомлением о вручении;

2) Дальше, если в течение 30 дней с момента вручения извещения орган госвласти не направит вам ответ о намерении приобрести участок или направит отказ от приобретения, в течение 1 года вы имеете право продать этот участок по указанным вами условиям любому лицу;

3) Если вы собираетесь продать участок по цене ниже, нежели ранее была указана в извещении, то необходимо в орган госвласти направить новое извещение.

На практике органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления очень редко выкупают с/х земли в свою собственность. Данная процедура только усложняет процесс продажи сельскохозяйственной земли. Но в то же время государство таким образом пытается сохранить за собой контроль над оборотом наиболее приоритетных земельных ресурсов.

Продажа земельной доли в земельных участках сельхозназначения

Поскольку, когда говорят о земельных долях (паях), преимущественно это относится к долям в праве собственности на земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, то все обозначенные выше ограничения также действуют и по отношению к продаже таких земельных долей.

Но при этом при продаже земельных долей в земельных участках сельхозназначения существуют и другие ограничения. Например, без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности может продать земельную долю только другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, которые используют земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом уведомлять других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю обозначенным лицам не требуется.

При регистрации перехода права собственности на земельную долю к другому участнику или внесения ее в уставный капитал с/х предприятия кроме обычных документов, предоставляемых для госрегистрации, в регистрационный орган необходимо будет подать также документы, которые подтверждают возможность продажи земельной доли или возможность ее внесения в уставный капитал. Поэтому обойти данное ограничение не получится.

В отличие от сформированного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения, в законодательстве не предусмотрено преимущественного права или возможности покупки доли земельного участка из таких земель органами госвласти субъектов РФ или органами местного самоуправления. Данные государственные органы приобретают право на земельные доли бесплатно в случае вашего отказа от земельной доли.

Таким образом, продать земельную долю в земельном участке с/х назначения любому стороннему лицу вы не можете. Сделать это вы сможете только после выдела земельного участка в счет земельной доли. После выдела участка с/х назначения в счет земельной доли вы обязаны предложить купить этот участок органу госвласти субъекта РФ или органу местного самоуправления. Если они откажутся, только тогда вы сможете продать с/х земли любому лицу.

Продажа земельной доли в несельскохозяйственных земельных участках

Кроме долей в праве собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения может возникнуть необходимость продажи земельной доли в земельных участках из других категорий земель. В этом случае следует руководствоваться ст. 250 ГК РФ [3]. Согласно данной статье, преимущественное право покупки доли в праве общей собственности принадлежит другим участникам долевой собственности. При этом если вы продаете свою долю в праве общей собственности на земельный участок другому участнику долевой собственности, то извещать об этом остальных участников долевой собственности не обязательно.

Если же вы намерены продать земельную долю постороннему лицу, то вы обязаны в письменной форме (чтобы у вас было подтверждение) известить об этом всех остальных участников долевой собственности за 30 дней до предполагаемой даты продажи. Если остальные участники долевой собственности откажутся от приобретения или не купят земельную долю в течение 30 дней, то вы имеете право продать ее постороннему лицу.

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество регулируются ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Особенностям государственной регистрации права на земельные доли посвящена отдельная статья этого закона – ст. 24.1.

Основаниями для государственной регистрации права собственности на земельные доли могут быть:

1) свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;

3) договоры купли-продажи, дарения земельных долей, которые заключены в соответствии с законодательством;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты и пр.

Право на долю земельного участка регистрируется по заявлению участника долевой собственности или его законного представителя. Полномочия представителя должны быть подтверждены нотариально или уполномоченным лицом органа местного самоуправления. Также регистрация права собственности на долю в земельном участке может проводиться по заявлению лица, уполномоченного общим собранием участников долевой собственности.

Главной особенностью регистрации перехода права собственности на земельную долю является необходимость предоставления в орган государственной регистрации кроме заявления участников сделки и документов – оснований для регистрации (например, договора купли-продажи) следующих документов:

1) в случае продажи земельной доли в земельном участке несельскохозяйственного назначения необходимым является предоставление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. При этом для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельной доли необходимо, чтобы с момента извещения участков долевой собственности прошло не менее 30 дней. Если есть необходимость зарегистрировать переход права собственности в более короткий срок, то в орган госрегистрации необходимо предоставить нотариально заверенные отказы от приобретения земельной доли другими участниками долевой собственности. При продаже земельного участка другому участнику долевой собственности в предоставлении этих документов нет необходимости;

2) в случае продажи земельной доли в участке сельскохозяйственного назначения необходимым является предоставление документов, подтверждающих возможность продажи земельной доли. Это документ, который удостоверяет право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля;

3) в случае внесения земельной доли в участке сельскохозяйственного назначения в уставный (складочный) капитал необходимым является предоставление документов, подтверждающих право лица, в уставный (складочный) капитал которого вносится земельная доля, на использование земельного участка.

Наличие договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе такого земельного участка. Извещать арендатора о переходе права собственности на отдельные земельные доли нет необходимости.

За государственную регистрацию права собственности на земельную долю необходимо уплатить государственную пошлину в размере 100 руб. (ст.333.33 Налогового кодекса РФ). Государственная регистрация права собственности на земельную долю проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и прочих документов, необходимых для госрегистрации.

Как признать договор недействительным

Документ может быть расторгнут:

• по соглашению сторон;
• в судебном порядке.

Оспорить контракт в суде можно по следующим причинам:

• одна из сторон нарушила условия договора;
• документ оформлен с нарушением законодательства;
• мошеннические действия сторон;
• изменение обстоятельств у одной из сторон.

В случае, если контракт подлежит нотариальному удостоверению, то его оформление можно доверить нотариусу. В противном случае стороны могут подготовить его самостоятельно. Для оформления контракта можно привлечь юриста.

Наши специалисты окажут вам помощь в подготовке проекта. Можно просто оставить заявку непосредственно на сайте.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Задайте юридический вопрос и получите бесплатную
консультацию. Мы подготовим ответ в течение 5 минут!

Текстовая часть договор купли-продажи ЗУ из числа сельхозназначения включает существенные условия, где прописывают не только предмет и цену, а также полный регламент действий сторон соглашения. Так покупатель и продавец должны договориться по вопросам передачи объекта, принятию и оплаты недвижимого имущества, дальнейшему оформлению бумаг в Росреестре.

В соответствии с законодательством владелец земли обязан:

1. Проинформировать покупателя об имеющихся обременениях участка, установленных ограничениях.
2. Предоставить данные о качестве земли и перспективах использования ЗУ как установлено целевым предназначением.
3. Передать земельный надел не только по документам (юридически), но и фактически – введение продавца во владение объектом недвижимого имущества (п.1 ст. 224 ГК) посредством подписания акта приема-передачи.

В числе ключевых сведений, которые должен сообщить владелец надела покупателю:

1. Наличие наделов расположенных по соседству, каким-либо образом воздействующих на приобретаемый объект.
2. Особенности земли и имеющиеся разрешения на ведение специфической сельскохозяйственной деятельности (обустройство виноградников).
3. Качество, характеристики надела влияющие на землепользование и стоимость объекта.
4. Другая информация, которая может заставить покупателя пересмотреть решение и отказаться от сделки.

Принцип действий второго участника сделки – покупателя аналогичен обязательствам, возложенным на продавца. В ряде случаев владелец земли фактически не может исполнить свою часть обязанностей без конкретных шагов со стороны будущего обладателя надела.

По ключевым критериям выделяют две группы обязательств:

1. Основные:
   • Оплатить стоимость надела земли в установленном порядке, в размере и сроки определенные пунктами соглашения (обычно перевод денежных средств на указанный расчетный счет – 100% предоплата).
   • Принять недвижимое имущество сельхозназначения в фактическое владение и подписать документ приема-передачи надела.
2. Дополнительные:
   • Согласиться перечислить сумму земельного налога не с даты смены владельца в реестре налоговых органов, а со дня, когда новый собственник фактически начал использовать надел или стороны подписали договор купли-продажи.
   • Провести оплату за регистрацию перехода прав собственности на земельный надел в Росреестре.

Стоимость нотариального удостоверения сделки

За совершение нотариальных действий, для которых законом предусмотрена обязательная нотариальная форма, нотариус взимает тариф в размере государственной пошлины.

Цена доли устанавливается на основании соглашения сторон,кадастровой стоимости или отчета об оценке. При наличии двух документов с указанием различной стоимости, во внимание принимается большая стоимость. При этом нотариальный тариф для сделок требующих обязательного нотариального удостоверения не может превышать 20 000 рублей. Дополнительно к тарифу оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (ПиТХ). В Москве плата составляет 8 000 рублей, при этом несовершеннолетние лица освобождаются от оплаты, пропорционально своему участию в договоре.

Актуально на 2023 год.

Дополнительное преимущество удостоверения у нотариуса сделок отчуждения недвижимого имущества в том, что он, по просьбе сторон, бесплатно направляет документы на регистрацию перехода прав в орган Росреестра. При этом выписку из ЕГРН на нового собственника можно получить уже через сутки, поскольку нотариально удостоверенная сделка не требует дополнительной проверки со стороны Росреестра.

Уведомление о предстоящей продаже

Для соблюдения регламента реализации собственник, готовящийся к отчуждению, обязан известить в письменном виде остальных сособственников о намерении продать долю земельного участка с указанием существенных условий запланированного мероприятия. Уведомление должно включать следующую информацию:

• ФИО и местонахождение адресата;
• индивидуальные данные адресанта с отражением намерения реализации;
• местонахождение продаваемой части;
• общую принадлежащую площадь;
• стоимость доли земельного участка цифрами и прописью;
• ссылку на документ, устанавливающий право получения ценности во владение (вступление в права наследования, дарственную, участие в приватизационном процессе и т.д.);
• ссылку на правоподтверждащий документ – выписку из ЕГРН;
• описательную часть с указанием сроков принятия решения и просьбой о сообщении встречного намерения касательно участка;
• дату и подпись составителя.

Дарение земельного пая между субъектами права осуществляется посредством заключения договора дарения (ст. 572 ГК). Поскольку пай, это доля в праве собственности, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК, его владелец волен распоряжаться им по своему собственному усмотрению как самостоятельным объектом права. Однако оборот земель в РФ находится под особым контролем государства, ввиду чего возможность свободного дарения таких паев ограничена.

Согласно ст. 12 ФЗ № 101 от 24.07.02г., без выделения земельного участка в счет принадлежащей владельцу доли, он может подарить ее по договору дарения только в пользу другого, такого же как он, пайщика, сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства, также имеющим права на участок, находящийся в долевой собственности.

Для распоряжения земельным наделом по своему собственному усмотрению (для дарения его в пользу каких-либо других лиц, кроме совладельцев), его собственнику необходимо произвести процедуру выделения земельного участка в счет имеющейся у него доли. Выделение предполагает образование нового участка, которым его полноправный владелец может распоряжаться уже как самостоятельным объектом права частной собственности.

Нюансы, которые следует учесть при заключения ДКП

Однако есть и некоторые аспекты, которые следует учитывать при заключении договора купли-продажи (ДКП) земли. Договор купли-продажи земли заключается в установленной земельным правом форме. Если стороны подписывают соглашение, которое не отвечает стандартной модели, оно может быть признано недействительным.

Акт должен включать название, дату и место его составления. В нем указываются нужные данные сторон и все важнейшие условия. В качестве характеристик предмета сделки необходимо указать следующее:

• правильное местоположение отчуждаемого предмета;
• площадь участка земли;
• его кадастровый номер;
• целевое применение земельного участка, его категория;
• документально засвидетельствованное разрешение на пользование участком;
• обременения земельного участка (при их наличии).

Этот пункт особенно важен и его наличие обязательно. Иначе после покупки могут обнаружиться неизвестные факты в виде неуказанных владельцев и прочее. Это может создать проблемы новому владельцу. В некоторых случаях сделка вообще может быть признана недействительной.

Ознакомиться с правилами составления типового ДКП ЗУ можно в этом материале.

Землю сельхозназначения (как и любой другой тип земли) можно продавать частями (долями) – эта возможность зафиксирована в законодательстве. Но эта тема сама по себе достаточно обширна, имеет множество своих нюансов, самостоятельна, заметно отличается от продажи целой земли, а потому её логично рассматривать в отдельной статье.

Особенности разрешения на использование

Данное понятие было введено, для того чтобы собственники рационально пользовались участками. Каждое разрешение на использование подразумевает ряд правил и норм, которые регламентируются законодательством.

Государственные органы контролируют процесс выдачи данных разрешений.

1. Земельный участок для ведения сельскохозяйственного производства. Для того чтобы получить необходимое разрешение на применение нужно обратиться в местную администрацию, в которой зарегистрирован участок. Согласно действующему законодательству граждане РФ могут получить разрешение без предоставления участков.
2. Для подачи заявления необходимо иметь на руках необходимый пакет документов.
3. Земельный участок для ведения крестьянского хозяйства. Граждане, которые имеют в собственности участок, который используется для ведения крестьянского хозяйства могут получить разрешение на использование в соответствующих административных органах. Для получения разрешения необходимо подать соответствующие заявление и такие документы:
   • заключение экспертизы;
   • копию паспорта;
   • набор, документов, которые подтверждают право собственности;
   • кадастровую выписку.
4. Для ведения личного подсобного хозяйства. Все владельцы участков, которые применяются для ведения личного хозяйства могут подать заявление в административные органы для получения соответствующего разрешения на использование. Получение разрешение осуществляется стандартным способом.
5. Для ведения дачного строительства. Если вы владеете участком, на котором расположена дача, то вы можете получить необходимое разрешение на использование. Для этого необходимо посетить местную администрацию и Управление архитектуры. Сотрудники данных ведомств должны предоставить вам правила застройки. После этого нужно предоставить пакет документов.

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество регулируются ст. 24.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2]. Основанием для регистрации служат:

• свидетельство о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• выписка из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
• договор купли-продажи, дарения земельных долей, которые заключены в соответствии с законодательством;
• свидетельство о праве на наследство;
• вступивший в законную силу судебный акт и пр.

Продажа доли земли сельскохозяйственного назначения

Законодательно предусмотрена защита земель сельхозназначения от безосновательного изъятия из с/х использования. По этой причине наделы, пригодные для ведения сельского хозяйства, предоставляются в большинстве случаев для сельхоз целей. Для эксплуатации в иных целях выделяются наделы несельскохозяйственной категории или территории сельхозначения с плохим качеством грунта, которое недостаточно для выращивания культур и растений. Законные основания Приобретение и продажа сельскохозйственных наделов регулируется следующими правовыми актами:

Первым этапом станет формирование предварительного соглашения, а затем стороны должны подписать основной договор купли-продажи. При подготовке документации следует проверить все документы на действительность и подлинность, а также внести корректировки в кадастровый или технический паспорт надела при необходимости.

Похожие записи:

• Как подать на алименты на ребенка, рожденного вне брака
• Что означают записи в военном билете: ликбез
• Как снять автомобиль с учёта ГИБДД после продажи через Госуслуги по договору?