Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Гарантийный срок на помещения и общее имущество МКД по договору долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой. Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.
Срок действия гарантии
Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.
Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.
Для дольщиков объекта ремонт — бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.
Слабые места новостроек
Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона. Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.
Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов. Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.
Срок гарантии на общедомовое имущество
В Федеральном законе № 214-ФЗ не сказано, в каком порядке и с какого момента исчисляется гарантийный срок на общее имущество МКД.
Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ внес изменения в ч. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ, исключив общее имущество в МКД из состава объекта долевого строительства. Но это ни в коем случае не означает, что дольщики не вправе предъявить застройщику претензии в отношении недостатков общедомового имущества. Цель Федерального закона № 214-ФЗ – повышение защиты прав граждан – участников долевого строительства. Видимо, исключение общего имущества из понятия объекта долевого строительства продиктовано необходимостью обезопасить собственников от ситуаций, когда общее имущество МКД оказывается в собственности третьих лиц (подвальные помещения, кровля, чердаки и т. д.), которые используют его в своих интересах, нарушая права жильцов (см. Письмо Минстроя России от 20.04.2017 № 13833-АЧ/04).
Общее имущество МКД переходит в собственность дольщиков в силу ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ. Состав общедомового имущества указывается в информации о проекте строительства (п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ).
Общее имущество функционально связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и является принадлежностью главной вещи – совокупности всех помещений МКД (ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ, ст. 36–40 ЖК РФ). Следовательно, гарантийный срок на общедомовое имущество (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может быть меньше, чем гарантийный срок на помещения МКД (5 лет).
Начало течения гарантийного срока на общее имущество МКД
Точка начала отсчета гарантийного срока на общее имущество МКД (составляющего не менее 5 лет) – это дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД.
Подробное обоснование указанной позиции можно найти в следующих судебных актах.
|
Реквизиты судебного акта |
Суть позиции |
|
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.07.2020 № 305-ЭС19-20516(5) по делу № А40-217303/2016 |
С момента подписания первого передаточного акта на любое помещение в доме возникает режим общей долевой собственности на имущество МКД (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). А поскольку не существует принципиальной разницы между правовыми режимами технологического и инженерного оборудования и иного общего имущества МКД, необходимо исходить из того, что в отношении иного общедомового имущества (стены, кровля, фасад, фундамент и пр.) гарантийный срок также начинает течь со дня подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства, составляя при этом 5 лет |
|
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 № 09АП-58182/2019 по делу № А40-318688/18 |
Гарантийный срок в отношении общего имущества МКД наступает со дня передачи участнику долевого строительства первого помещения в указанном доме, поскольку вместе с первым переданным жилым (нежилым) помещением (машино-местом) передается также общее имущество МКД. Поскольку гарантийный срок на общее имущество является единым, он должен исчисляться с даты начала эксплуатации здания участниками долевого строительства. Иное означало бы, что застройщик должен нести риск случайной гибели за имущество, переданное дольщикам, что противоречит законодательству о долевом строительстве и жилищному законодательству |
Что входит в гарантию на новостройку
Даже после того, как застройщик введет жилой комплекс в эксплуатацию, он продолжает нести за него ответственность.
В соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», гарантийный срок на конструктивные элементы составляет не менее 5 лет. Речь идет про фундамент, стены, перекрытия, крышу, лестницы и т.д. В отношении технологического и инженерного оборудования дома (водопровод, отопительные системы, электрика, канализация, вентиляция) установлен гарантийный срок не менее 3 лет с момента передачи по акту первого помещения в доме.
Он актуален для всех участников долевого строительства, даже если они подпишут акт намного позднее.
Произведенная застройщиком отделка помещений тоже подпадает под гарантию, но здесь гарантийный срок ограничен гарантийным сроком производителя на соответствующие материалы.
Минимальный гарантийный срок на новостройку указывается в ДДУ, и в теории может быть увеличен. Однако практика показывает, что таких случаев почти нет.
Период устранения неполадок по гарантии строго не регламентирован. Он обязан содержаться в ДДУ и инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства, которую получает каждый владелец после приемки квартиры, рассказывает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
Поскольку собственникам принадлежат не только их жилые метры, но и общее имущество в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, то гарантийный срок распространяется также и на помещения вне квартир. В том числе на отделку мест общего пользования и технологическое оборудование дома, разъясняет Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита».
Требования к застройщику об устранении недостатков мест общего пользования, благоустройства, лифтового оборудования и т.п. собственники могут заявить напрямую, а могут предъявить их к управляющей компании или ТСЖ в рамках исполнения обязательств по управлению МКД (многоквартирным домом), комментирует юрист Юрий Крюков. УК или ТСЖ, в свою очередь, уже адресует их застройщику.
При этом очень важно, чтобы любые обнаруженные недостатки не являлись следствием нарушения правил эксплуатации, ремонта и естественного износа МКД: в этих случаях гарантия на них не распространяется.
Как правило, застройщик идет навстречу дольщику по своим обязательствам, говорит Евгений Беляев, генеральный директор УК ЖК «Самоцветы». Например, гарантия на окна составляет 5 лет. Если в течение этого времени имеет место гарантийный случай, то осуществляется комиссионный выход, составляется акт и проводятся соответствующие работы.
Чаще всего в окнах обнаруживается конденсат, что говорит о разгерметизации стеклопакета. Способ устранения дефекта тут один: замена стеклопакета. Это не очень затратно, в отличие от рам. К счастью, такие случаи довольно редки.
Самое главное тут – определить, что проблема произошла вследствие неправильного монтажа оконной конструкции. Ведь если имеется механическое повреждение, нанесенное собственником, то это уже не гарантийный случай. Гарантия также не распространяется, если собственник самостоятельно заменил окна.
Тонкая грань: не всегда просто понять, гарантийный ли случай
Современное состояние девелоперского рынка и уровень строительного контроля подразумевает высокую степень соответствия построенных объектов их гарантийным обязательствам. Управляющие организации обязаны фиксировать и предъявлять застройщику все гарантийные случаи выхода из строя конструкций и оборудования МКД, отстаивая интересы собственников помещений. Тем более, что за ними ведется контроль соответствующими надзорными органами, разъясняет Евгений Беляев.
Если гарантийный случай произошел на личной территории собственника, тот самостоятельно обращается к застройщику. Как правило, УК помогают организовать такие обращения, но инициировать их может только собственник помещения.
Однако многие неисправности как внутри, так и вне квартиры, которые собственники воспринимают как гарантийные и не хотят оплачивать самостоятельно, зачастую связаны с неправильным использованием оборудования МКД.
Наглядный пример – лифты. В современных домах устанавливают кабины повышенной комфортности, оборудованные различными электронными системами. Они отделаны дорогими материалами, а их конструкции и механизмы сложны в обслуживании и ремонте. То же можно сказать и о приводах дверей. Комплектующие к ним – импортные и дорогостоящие, иногда с большими сроками поставки.
Не все собственники бережно относятся к общему имуществу МКД. Пытаясь сэкономить на ремонте своих квартир, они нередко нанимают частных «мастеров», которым совершенно наплевать на правила эксплуатации лифтов. Они в больших количествах перевозят плохо упакованные сыпучие строительные материалы и погружают в лифт длинномерные конструкции, повреждая при этом оборудование.
Нередки также случаи перегруза лифтов, неравномерного размещения стройматериалов в кабинах, подпирания дверей мешками и предметами и т.п. Все это выводит из строя электронные компоненты различных систем и приводит к повышенному износу канатов и ведущих шкивов главного привода.
Та же история и с другими элементами МКД. Так, современные энергосберегающие фасады не терпят самовольного вмешательства собственников вроде штробления, закладки фреонопроводов систем кондиционирования и утапливания приборов отопления. Все это приводит к потере теплосберегающих свойств, образованию замокания и промерзанию наружных стен.
Такие случаи не признаются гарантийными и оплачиваются за счет средств собственников помещений.
Чтобы определить ответственных за ремонт, обязательно проводят комиссионные обследования с привлечением застройщика, подрядчиков, управляющей организации и по необходимости профильных экспертов. На этом же этапе выявляются все случаи незаконных перепланировок и переустройства квартир, предостерегает спикер.
Именно поэтому так важно соблюдать все нормы и правила при проведении ремонтных работ и эксплуатации оборудования МКД.
Алгоритм действий при наступлении гарантийного случая
Любые действия при наступлении гарантийного случая начинаются с обращения собственника к застройщику или в управляющую компанию. Ему необходимо подать требование об устранении обнаруженных недостатков, рассказывает Артем Сидоров.
Стоит помнить, что застройщик не несет ответственность за дефекты, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если сможет доказать, что они произошли вследствие:
— естественного износа МКД;
— нарушения требований технических или градостроительных регламентов;
— ненадлежащего ремонта, проведенного собственником или привлеченными им третьими лицами.
В случае, если застройщик откажется устранять недостатки, появившиеся по его вине, то можно подать иск в суд и обязать его сделать ремонт или возместить понесенные на него расходы.
С застройщика также можно взыскать неустойку за нарушение срока устранения недостатков, штраф за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, а также расходы на юридическую помощь и экспертизу, добавляет адвокат.
Пошаговая инструкция для собственников квартир, обнаруживших недостатки в новостройке:
1. Составить письменное заявление и обратиться к застройщику или УК.
В нем подробно описываются возникшие проблемы. Для наглядности можно приложить фотографию дефекта.
2. Осмотр квартиры.
После приема заявления ответственные лица должны провести осмотр квартиры. В состав комиссии входит представитель застройщика или управляющей компании, дольщик. Допускается присутствие подрядчика, выполнявшего конкретные виды работ.
3. Получить акт обследования и ждать устранения обнаруженных дефектов.
После осмотра составляется акт выявленных недостатков, который подписывается как собственником, так и представителем УК или застройщика. Там же должны быть согласованы сроки их устранения.
4. Обратиться в суд, если не будут предприняты соответствующие действия.
Если застройщик или УК не устраняют обнаруженные недостатки или отказываются признать свою вину, следует заказать независимую строительно-техническую экспертизу. По ее результатам уже можно составлять претензию и обращаться в суд.
Претензия к застройщику
В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:
- ФИО заявителя, контактные данные;
- характер повреждений;
- срок устранения недостатков.
В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.
Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.
В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.
В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.
Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно
Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.
В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.
В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.
Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.
Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:
- наименование судебной инстанции;
- ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
- указание на нарушенные права и интересы;
- нормативно-правовую базу;
- требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.
В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.
Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.
Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.
Ответственность застройщика по законодательству
К сожалению, на сегодняшний день многие недостатки в результате строительных домов по долевому участию стало не редкость. Дольщики и законодатели прилагают немало усилий, по устранению препятствий и нарушений законодательства при долевом строительстве. Получается так, что на стадии строительства, застройщик, подрядчик, субподрябчик, предлагают немало условий для дольщика, что бы заключить договор на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но многие усилия идут просто насмарку. И связано это не с законодательством, а не добропорядочностью застройщика.
В большинстве случаев при нарушении сроков сдачи дома, застройщик отсылает дольщиков к подрядчику, что бы снять с себя ответственность по закону, а подрядчик в свою очередь отсылает дольщиков обратно, к застройщику, ссылаясь на то, что именно застройщик ответственен за работы и постройку.
Нужно просто разобраться кто по нормам гражданского законодательства, ответственен за не вовремя сданный объект, застройщик или подрядчик и кто будет отвечать перед потребителем (дольщиком).
Сроки гарантии на помещения, технологическое, инженерное оборудование и общедомовое имущество
Минимальные гарантийные сроки на помещения (5 лет), инженерное и технологическое оборудование (3 года) и даты, с которых ведется отсчет этих гарантийных сроков, прописаны в ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. А вот гарантийный срок на общедомовое имущество, которое не относится к инженерному и технологическому оборудованию, здесь не указан.
Общедомовое имущество переходит в собственность дольщиков в силу ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ, ст. 36 ЖК РФ. Его состав указывается в информации о проекте строительства (п. 8 ст. 21 Закона № 214-ФЗ). Функционально общедомовое имущество связано с помещениями МКД и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, представляет собой сложную и неделимую вещь и одновременно является принадлежностью главной вещи – совокупности всех помещений МКД (Постановления АС МО от 06.10.2016 № Ф05 – 5844/12, АС СЗО от 15.07.2016 № Ф07 – 4443/16). Следовательно, гарантийный срок на общедомовое имущество (за исключением технологического и инженерного оборудования) не может быть меньше, чем гарантийный срок на помещения МКД (5 лет).
Вот даты, с которых отсчитывается гарантийный срок на помещения и иное имущество МКД:
| Объект | Минимальный гарантийный срок | Дата, с которой отсчитывается гарантийный срок |
| Помещение (жилое или нежилое) | 5 лет | Дата подписания акта приема-передачи помещения |
| Технологическое и инженерное оборудование | 3 года | Дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД |
| Общедомовое имущество, не относящееся к оборудованию | 5 лет | Дата подписания первого акта приема-передачи помещения в МКД |
Гарантия на окна в новостройке от застройщика
К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок.
При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.
Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома? Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу.
Гарантия при строительстве многоквартирных домов по действующим нормативам
Несомненно, приобрести первичное жильё удачное событие, при этом важно знать, что существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. А это означает, что, имея информацию об этих гарантиях, покупатель может избежать в дальнейшем проблем с вдруг возникшими неполадками.
Большой рынок продажи новостроек, работающий на протяжении десятилетия, уже создал судебные прецеденты для тяжб с недобросовестными строительными фирмами. Поэтому клиентам нужно понимать, что, зная свои права и гарантийные обязательства при строительстве объектов, избежать проблемы можно.
Изучение нормативных документов поможет совершить качественную покупку и свести к минимуму споры о неправомерных действиях продавца.
Что значит гарантия на квартиру в новостройке
Согласно ст. 7 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…», застройщики обязаны передавать дольщикам, заключившим ДДУ, квартиры, качество которых отвечает требованиям ДДУ, техническим и строительным нормативам, проектам и иным требованиям закона.
Закон обязывает строительные компании давать гарантию на возведенные ими постройки. Если дольщик выявит несоответствия с указанными нормативами, нарушения условий ДДУ, недостатки, недоделки и дефекты, качественно ухудшающие объект, он вправе предъявить застройщику одно из требований:
- устранить дефекты в адекватные сроки;
- пропорционально снизить цену на жилье;
- возместить расходы на самостоятельно проведенное устранение дефектов объекта.
Гарантийные сроки в строительстве
Независимо от того, законом или договором установлен гарантийный срок на результат строительных работ, положения Гражданского кодекса РФ предусматривают в определенных случаях освобождение подрядчика от ответственности перед заказчиком-застройщиком за недостатки/дефекты, выявленные в пределах гарантийного срока. В пункте 2 ст. 755 ГК РФ указаны основания освобождения от ответственности, в частности если недостатки возникли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильной инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами. При этом обязанность доказывания своей невиновности возложена на подрядчика, а доказательствами будут являться результаты экспертизы, проведенной организацией, имеющей соответствующую лицензию.