Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой режим ОНС до его госрегистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистрации в государственном реестре подлежит любое имущество, отнесенное законом к категории недвижимости. Правило распространяется не только на готовые здания, но и неоконченные проекты. Такие объекты должны ставиться на учет в общем порядке. Основанием вывода является ст. 130 ГК РФ. Норма относит к недвижимости все имущество, связанное с землей неразрывно. Характерной чертой признана невозможность перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного вреда. Проще говоря, к категории следует причислять все сооружения, созданные на базе капитального фундамента.
Что нужно знать застройщику: базовые принципы
Условием внесения данных в единую базу прав является подтверждение законности владения землей и наличия разрешения на проведение работ. Участок может находиться в бессрочном пользовании, собственности, наследуемом владении, аренде. Кроме того, он должен относиться к определенному типу территорий. Регистрировать недострой разрешено на землях со ИЖС и ЛПХ. В первом случае возможность строительства жилых объектов вытекает из наименования категории. Во втором, потребуется определить принадлежность участка к населенному пункту.
Гендиректор «ЮрПартнерЪ» пояснил природу столь жестких требований к параметрам участков. Антон Толмачев напомнил о существовании ст. 222 ГК РФ. Самовольными признают сооружения, расположенные на территориях с нарушением целевого использования. Оформить на них право собственности невозможно.
Порядок регистрации объекта незавершенного строительства
Порядок действий при регистрации объекта незавершенного строительства в административном порядке не очень сложен сам по себе, но имеет ряд нюансов. Так, для государственной регистрации такого объекта необходимо обязательно иметь разрешение на строительство объекта.
Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства — нужно обратиться в территориальный отдел Росреестра, к которому относится объект. На данный момент также эта услуга доступна в отделениях многофункциональных центров (МФЦ). Обратившемуся нужно предоставить пакет документов, приведенный в настоящей статье. Все документы в Росреестр или МФЦ подаются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники документов, второй – простые ксерокопии этих документов.
Незавершенные объекты строительства могут быть зарегистрированы по дачной амнистии, которая подразумевает облегченную процедуру оформления. Она касается земель для подсобного или дачного хозяйства, ИЖС и действует до 01.03.2020.
Вначале регистрируется право владения земельным участком путем обращения в МФЦ или Росреестр. Потребуется один из следующих документов:
- постановление из местной администрации;
- свидетельство о праве наследования;
- договор купли-продажи или обмена.
Необходимо написать заявление, к нему приложить квитанцию о пошлине, а также:
- кадастровый паспорт строения;
- разрешение постройки;
- декларацию об объекте в двух экземплярах.
Сложный момент при этом – подтвердить начало строительства путем предоставления всей выданной ранее разрешительной документации из госорганов. После завершения процедуры объект незавершенного строительства становится собственностью заявителя и с ним допускаются любые операции: продажа, покупка, обмен, дарение, оформление аренды.
Нередко возникает ситуация, когда собственник перед началом строительства учитывал и соблюдал допустимые параметры, отступал от соседнего участка положенные 3 метра, однако после проведённых геодезических измерений оказалось, что размер отступов составил 2.5 метра. Причиной расхождения являлось несоответствие фактических границ земельного участка со сведениями в ЕГРН.
Ещё один владелец указал в уведомлении о начале строительства, что планирует отступить 3 — 5 метров от границы участка, начал строить дом. Далее оказалось, что здание не попадает в допустимые нормы, потому что земельный участок имеет неправильную форму. Эти случаи были детально разобраны кадастровыми инженерами «Правозем» и разрешены в пользу собственника. Мы регистрируем дома по дачной амнистии или обращаемся в администрацию для получения разрешения на отклонение от предельных параметров, формируем технический план. В некоторых ситуациях советуем собственникам попробовать сдвинуть границы по договорённости и согласованию с соседями. В трудных земельных спорах представляем интересы собственников в суде.
Формирование техплана ОНС
Технический план должен быть составлен кадастровым инженером, с указанием в нём степени завершённости объекта. Последняя рассчитывается по формулам, утверждённым приказом 953, изданным Минэкономразвития 18.12.15.
Осуществляется кадастровый учёт ОНС по следующему алгоритму: заявитель готовит разрешение на ведение строительных работ и документы на землю, рассматриваемые законом в качестве правоустанавливающих. После этого выбирает кадастрового инженера, с которым заключает договор на разработку необходимого технического плана. Далее осуществляются обследования ОНС, проводятся требуемые измерения и расчёты, полученные параметры объекта заносятся в план. Разработанный план направляется в Росреестр, для выполнения учётных действий. Заказчику выдаётся выписка из реестра (ЕГРН), в которой указывается кадастровый номер ОНС.
Правильно оформленный план имеет основополагающее значение для получения положительного решения из Росреестра. Этот документ позволяет установить фактические параметры ОНС, которые, по итогам кадастрового учёта, вносятся в ЕГРН.
Ключевыми особенностями работы над планом являются:
- включение готового документа в графическую и текстовую часть, содержащие информацию о местонахождении объекта на конкретном участке (это устанавливается определением базовых координат ОНС);
- определение базовых характеристик объекта согласно положениям проектной документации;
- кадастровый инженер, по результатам фактического обследования, отмечает в подготовленном техническом плане реальную степень готовности исследуемого объекта;
- работа над планом не предусматривает составление отдельных планов для каждого этажа либо части ОНС.
Регистрация строящегося ONS как завершенного в 2022 году.
Основанием для государственной регистрации имущества и ОНС является заявление. Оно подается владельцем участка, застройщиком или любым другим уполномоченным лицом. Согласно статье 40 Закона № 218-ФЗ, к заявлению о регистрации ОНС должны быть приложены:
- действительное разрешение на строительство;
- правовой документ на участок (выписка из ЕГРП, договор аренды, свидетельство о праве на наследство и т.д.;).
- технический план для ONS.
Перед заключением контракта на разработку технического плана можно провести исследования ОНС для обеспечения определенной степени готовности. Для этой цели могут привлекаться специалисты по обследованию зданий и имущества, инженеры, техники, сметчики. Если неизвестно, соответствует ли участок обязательным признакам или на нем есть только котлован, нет смысла запрашивать технический план.
Кадастровый инженер — единственный специалист, который может подготовить документы для Росреестра. Полномочия специалиста подтверждаются квалификационным аттестатом и внесением сведений в базу данных Росреестра.
Инженер выполняет работы на объектах на договорной основе. Ему также понадобится информация из Единого государственного реестра памятников природы, основные документы и данные о недостроенном объекте. Точный перечень документов и информации будет указан при заключении договора.
Одним из важнейших показателей при регистрации ОНС в Росреестре является степень готовности. Он выражается в процентах выполнения по отношению к проекту, смете. Для расчета степени готовности используются два метода:
- сравнение понесенных затрат на строительство с общей сметой и проектом;
- сравнение с удельным весом готовности отдельных конструкций и элементов.
После регистрации ONS можно приступать к ее строительству. Поскольку это влечет за собой изменение параметров объекта недвижимости, соответствующие корректировки также должны быть внесены в UGIS. С этой целью директор:
- по окончании строительных работ обращается в Госстройнадзор, получает разрешение на ввод в эксплуатацию;
- составляется технический план готового здания;
- документы подаются в Росреестр, где возведенное строение вносится в реестр;
- информация ОНС будет аннулирована в ЕГРН, так как там появится информация о завершенном объекте.
В принципе, процедура регистрации готового объекта не сильно отличается от ONS. Для подготовки технического плана инженер выезжает на объект, проводит измерения и согласования и заполняет документы. В результате регистрации заявитель получает выписку из Единого государственного реестра памятников природы.
Согласуйте условия и стоимость работ с нашими специалистами по телефону.
| номер n/a | Сервис, документ | Стоимость |
| 1 | Осмотр недостроенного здания | от 13 000 руб. |
| 2 | Подготовка документов для кадастрового учета ОНС | от 25 000 руб. |
| 3 | Представление технического плана для ONS | от 15 000 руб. |
| 4 | Поддержка кадастрового учета и регистрации ОНС | от 17 000 руб. |
| 5 | Разработка проекта по завершению ОНС | от 35 000 руб. |
Гражданское законодательство допускает регистрацию прав не только на завершенные объекты недвижимости, но и на объекты незавершенного строительства (ОНЗС). Для этого указанный объект должен быть поставлен на кадастровый учет в Росреестре, правила данной процедуры регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Постановка на кадастровый учет ОНС возможна, если технический план подтверждает определенную степень готовности здания и его конструкции.
Прочитайте статью, при каких условиях объект незавершенного строительства встает на кадастровый учет, какие документы необходимо подготовить и подать в Росреестр, какова цель этой процедуры.
Как купить дом под крышу по амнистии
- Платная парковка во дворе дома 102 по улице Братьев Кашириных, вдруг появляется будка и расценки на парковку в ночное время.
- Подтверждение личности и полномочий заявителя (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и другие).
- Документы, подтверждающие право собственности (иные права владения) на землю. При их отсутствии — документы для регистрации права на землю.
- Разрешение на строительство (если требуется по закону).
- Документ, подтверждающий, что здание может быть возведено без предоставления земельного участка или установления сервитута, в этом случае нет необходимости предоставлять документы на землю.
- Платежное поручение или банковское подтверждение об оплате государственных пошлин (предоставляется по запросу заявителя).
- Процедура регистрации объекта незавершенного строительства Перед заключением сделки рекомендуется тщательно проверить (возможно, даже с привлечением экспертной организации) соответствие проекта имеющейся документации, а именно.
Данная недвижимость не может быть использована для проживания (в соответствии с законом), и в ней невозможно зарегистрироваться по месту жительства. Согласно статье 9.5 Кодекса об административных правонарушениях, занятие дома, не сданного в эксплуатацию, и использование его для проживания влечет наложение штрафа в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, поскольку в случае продажи здания права на недвижимость переходят к другому лицу, согласно пункту 9 статьи 52 Градостроительного кодекса, оно подлежит перерегистрации (не переоформлению) Другими словами
Коттедж будет построен и введен в эксплуатацию на основании документации, уже утвержденной предыдущим владельцем. Важно не пропустить срок, указанный в разрешении. Обычно его можно восстановить, но могут возникнуть проблемы.
- техническая инвентаризация объекта;
- получение разрешения на возведение дома;
- получение кадастрового паспорта;
- подача документов и заявления в Росреестр на регистрацию;
- получение выписки из ЕГРН с соответствующей записью о праве собственности.
- квитанция об уплате государственной пошлины.
- Правоустанавливающим документом может быть свидетельство о праве собственности на землю и копия Единого реестра недвижимости. При отсутствии такого документа необходимо будет представить дополнительный документ.
Это может быть использовано для упрощенной процедуры оформления права собственности. Можно использовать один из следующих документов:
Налогообложение объекта незавершенного строительства
1. ОНС являются объектом налога на имущество организаций.
С 1 января 2020 года в соответствии со ст. 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.
Положением по бухгалтерскому учету ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденным приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, установлено, что актив принимается к учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01, то есть, когда объект предназначен для использования в деятельности организации.
Таким образом, в отношении объектов недвижимого имущества, принадлежащих организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, учтенных на балансе как в качестве основных средств, так и в качестве других активов, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется в соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ исходя из кадастровой стоимости.
Согласно ст. 378.2 НК РФ к таким объектам отнесены:
- жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства;
- жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.
Покупка недостроенного дома: оформляем документы
Место недостроев в законодательстве
Согласно ГК РФ, недостроенный загородный дом относится к недвижимым вещам, как и готовые здания, но при этом имеет статус объекта незавершенного строительства.
Чтобы стать его законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продавать, сдавать в аренду, дарить), необходимо поставить недострой на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него. На обе процедуры подается единое заявление.
важно
Регистрация права собственности на недостроенный дом возможна на основании части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ. Процедура регистрации подробно описана в разделе 2. А вот прописаться в недострое до его ввода в эксплуатацию нельзя.
Как зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома
Согласно законодательству Российской Федерации, объект незавершенного строительства считается созданным недвижимым имуществом, а, значит, подлежит процедуре регистрации. Право собственности на такой объект возникает с момента этой регистрации. Существует определенный порядок регистрации объекта незавершенного строительства, который определяет Закон о регистрации, а конкретно – 25 статья.
Регистрация осуществляется, если есть специальные разрешения на строительство и все документы, описывающие данный объект. Правительством был подготовлен законопроект, упрощающий процесс, который необходим при государственной регистрации на имущество, в том числе и на незавершенное строительство. Благодаря ему, оформить недостроенный дом можно будет, имея только кадастровый паспорт. Но пока все еще требуется разрешение на строительство.
Получить свидетельство о праве собственности быстро и легко получается не всегда. Чаще всего заявители сталкиваются с огромным количеством различных нюансов. Например, даже имея все документы и начав строительство на законных основаниях, можно получить отказ от Росреестра. И при этом у отказа могут быть только формальные причины, которые не удовлетворяют заявителя.
Следующий шаг в таком случае – обжалование в судебном порядке. То есть придется подать в суд на регистрирующий орган, а это может надолго затянуть процесс оформления объекта незавершенного строительства. И только в случае положительного судебного решения, заявитель может вновь обратиться в Росреестр и сдать все документы.
Кадастровый учет незавершенки в 2021 году
Незавершенное строительство – это объект. у которого возведены основные конструкции. Если объект недостроен, его нельзя эксплуатировать по основному целевому назначению. Но при подтверждении, что в здании возведены основные конструкции, объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности. Это может потребоваться со следующими целями:
- признание собственности на незавершенное строительство, чтобы впоследствии продать объект другим лицам;
- провести оценку ОНС для инвестиционного проекта, для получения кредита в банке;
- подготовить незавершенку к торгам по банкротству, в исполнительном производстве.
Признание собственности на незавершенное строительство позволит распоряжаться объектом, в том числе продавать его другим застройщикам. Также признание собственности на незавершенное строительство МКД позволит дольщикам оформить документы на часть объекта. Такое право собственности на недострой можно впоследствии уступить другим лицам, либо собственник может ждать завершения строительства.
Можно ли оформить незавершённое строительство?
Закон дает внятное определение тому, что представляет собой незавершенное строительство жилого дома. Речь идет о строении, которое не введено в эксплуатацию. В этой ситуации не играет роли, на какой стадии остановилась стройка, готов дом наполовину, либо владелец только начал строительство. Строительство дома может быть прервано на любом этапе и по разным причинам. Объект недвижимости стоит зарегистрировать по многим причинам, и в процессе регистрации большую роль играет наличие права на землю, где строится дом.
Регистрация незавершенного строительства частного дома крайне важна, она позволяет продать недострой, подарить его или совершить с ним другие сделки.
Оформить недострой можно, но процедура имеет свои особенности. Недостроенный объект привязан к участку земли, на котором ведется строительство. Так как работы не окончены, дом не может быть использован в качестве жилого помещения, он не пригоден для проживания. Владелец не может получить разрешение на то, чтобы ввести строение в эксплуатацию. Понятие незавершенного дома определено в Гражданском кодексе РФ. Незавершенным может считаться здание, которое характеризуется наличием определенных признаков:
Советуем ознакомиться:
- ✅ Как узаконить дом на земельном участке в 2021 году?
- ✅ Как оформить продление разрешения на строительство?
- ✅ Можно ли строить дом на землях для садоводства и огородничества?
- ✅ Как зарегистрировать жилой дом в СНТ?
- Объект носит капитальный характер, а не временный. То есть, строительство здания происходит на фундаменте. Это позволяет исключить из списка незавершенных объектов киоски и ларьки;
- Дом при строительстве не приобрел оформленный вид, на объекте ведутся работы. В данном случае не важно, речь идет о стадии обустройства фундамента, стен или завершающей отделки.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что незавершенный дом – это здание, монтаж, а также отделка которого не доведены до конца, но у дома есть фундамент. Законодатели и юристы отмечают, что именно фундамент говорит о том, что построенное сооружение нельзя сдвинуть, поэтому речь идет об объекте недвижимости.
Можно ли признать право собственности на объект незавершенного строительства?
В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна только при наличии у дольщика подписанного акта приема-передачи квартиры. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась?
Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Однако возможны и другие причины, например, застройщик уклоняется от оформления документов. Можно ли в подобном случае признать право собственности на незавершенный объект?
Признать право собственности гражданина на объект незавершенного строительства может только суд. В утвержденном Президиумом ВС РФ обзоре практики гарантировано признание права собственности на незавершенное строительство:
- гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
- участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.
До момента окончания строительства и приемки дома госкомиссией, участнику может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры. Во всех случаях обязательным условием признания права собственности на объект незавершенного строительства является оплата всей суммы договора.
Если произошла задержка строительства, признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя. Причина проста — объект не является незавершенным, так как строительство продолжается, просто нарушаются сроки.
Признание права собственности на объект незавершенного строительства в суде возможно, если квартиру можно идентифицировать:
- определено местоположение в строящемся доме;
- обозначена площадь.
Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80%-90%. В судебной практике имеются единичные примеры, когда признавалось право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности порядка 75%. К сожалению, такие прецеденты являются исключением. Рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.
Необходимые документы
Процедура регистрации будет достаточно быстрой, если вы серьезно подойдете к сбору необходимых документов. Для регистрации необходимо подать:
- Заявление от владельца;
- Разрешение на осуществление строительных работ;
- Паспорт владельца земли;
- Документацию технического плана;
- Кадастровый паспорт данного объекта;
- Документ о праве на землю;
- Квитанцию, свидетельствующую о том, что заявитель оплатил пошлину.
Если гражданин уже зарегистрировал участок, то его кадастровый паспорт не потребуется. Все документы можно подать самостоятельно, либо через посредника, который представит доверенность, заверенную у нотариуса, а также по почте. Заявитель подает документы в МФЦ или Росреестр.
Если возникнет необходимость, сотрудник запросит дополнительные бумаги. После принятия пакета документов сотрудник Росреестра выдаст расписку с указанием даты завершения регистрации. Помните о том, что без разрешения на строительство сотрудники Росреестра откажутся регистрировать недострой. Подобная бумага выдается местной администрацией перед началом работ.
Правоустанавливающие бумаги могут быть разными:
- Если человек купил участок, то в Росреестр он должен приложить договор купли-продажи;
- При получении участка земли в дар, необходимо приложить дарственную;
- Если право на землю было приобретено при получении наследства, необходимо представить свидетельство о вступлении в наследственные права;
- Человек необязательно должен владеть участком, он может арендовать землю.
Проектная документация включает в себя текстовые сведения, схематическое изображение будущего дома, технические бумаги. Регистрация проводится на платной основе, поэтому потребуется сначала оплатить государственную пошлину, а затем подать заявление. Размер пошлины во многом определяется статусом заявителя и видом объекта недвижимости. Регистрация частного дома обойдется в 2000 рублей. Когда сотрудник Росреестра видит, что какого-то документа не хватает, он приостанавливает регистрацию.
Бланк и образец заявления помогут правильно оформить документ.
Преимущества прописки в доме
Не многие знают, что нужно для прописки в частном доме и для чего она нужна. На самом деле прописка по месту проживания дает лицу определенные преимущества, особенно, если он не является его владельцем. Прежде всего, человек, который прописан в жилом доме, имеет право проживать в нем и пользоваться этим помещением. Безосновательно выписать и выселить гражданина из жилья не так просто, как кажется на первый взгляд. Если он соблюдает правила проживания в жилых помещениях, использует помещение по назначению, не препятствует другим лицам в пользовании помещением, оплачивает коммунальные услуги, то оснований для его выписки нет. Другое дело, если человек грубо нарушает правила проживания, то выписать его можно в судебном порядке. Однако прописка не означает, что лицо может претендовать на жилье. Прописка в частном доме без права собственности не дает лицу полномочий распоряжаться жилплощадью. Отсюда вывод: прописка и право собственности – разные вещи.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.