Как устранить пересечение границ земельных участков в ЕГРН?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как устранить пересечение границ земельных участков в ЕГРН?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.

Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.

Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Когда возникают трудности?

Как правило, наложение границ происходит из-за халатности или недобропорядочности одного из соседей. Иногда в качестве нарушителей выступает одновременно несколько землевладельцев. Как это может произойти? Осуществляя нарезку земель из одного большого объекта, владелец пренебрег необходимостью проведения межевых мероприятий. Очередной «кусок» земли был продан с указанием приблизительных границ. Один из недальновидных соседей счел примыкающий к его земле участок заброшенным и присоединил к своей территории несколько соток. Продавец же не обратил на это внимания. Покупатели трех последующих участков сразу принялись за возведение ограждений и капитальных строений. Четвертый покупатель заказал межевание, в результате чего стал участником многолетних судебных тяжб за принадлежащие ему сотки. Если бы капитальное строительство на предшествующих землях было завершено, ситуация могла значительно усугубиться. Именно непонимание важности проведения межевания территории выступила основным фактором, на фоне которого возникли многочисленные нарушения.

Если в наложении границ земельных участков участвуют ранее учтенные земли

Иногда обстоятельства обретают объективный характер. Такое может произойти на фоне изменения ландшафтных условий, в результате чего границы территории сдвигаются в одном из направлений. Природные катаклизмы могут привести к возникновению оврага или размытию границ побережья. Правовая безграмотность землевладельцев представляет не менее серьезную проблему. Нарушения становятся результатом непредумышленных неправомерных действий правообладателей. Допустим, соседи самостоятельно выровняли клиновидную конфигурацию обозначенных межевых границ земель. Инициаторы подобных мероприятий не считали это важным. На фоне устной договоренности между соседями, произошло вклинивание одного землевладения в другое. Устная договоренность пришла на смену обременения сервитутами. Произвольные действия с обозначенными границами земель не могут носить легальный характер, но многие правообладатели по-прежнему ограничиваются устными договоренностями. Сложности возникнут у будущих покупателей подобных объектов, которые будут обречены на хождение по разнообразным инстанциям, включая арбитражные.

Иногда ошибки возникают в момент постановки ЗУ на учет в Госкадастре. За каждым объектом закреплен уникальный кадастровый номер, включающий цифры и символы. Достаточно заменить одну из цифр, чтобы виртуально объект оказался в совершенно другом земельном квартале. Подобные ошибки дублируются довольно продолжительное время, пока не состыковка информационных данных не будет обнаружена.

Что делать при наложении границ

Если ошибка допущена геодезистом, собственник может потребовать от компании-подрядчика провести процедуру повторно, бесплатно.

Исправить техническую или реестровую ошибку можно, подав заявление в Кадастровую палату. Потребуются документы, подтверждающие статус собственника (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи или свидетельство о праве по наследству), свежий межевой план и заключение кадастрового инженера. Итог обращения – исправление реестровой ошибки или отказ с обоснованием от Росреестра. Отказ можно оспорить в суде.

В судебном порядке решаются и конфликты между соседями. Суд не только обяжет восстановить границу, снести за свой счёт незаконные постройки, но и наложит административный штраф на ответчика, занявшего чужую территорию. Если ответчик проводил какие-либо действия по улучшению земли, его расходы возмещены не будут.

Чтобы снизить риск ошибки, нужно внимательно выбирать компанию-подрядчика. На что обратить внимание:

• Наличие лицензии и сертификатов у компании
• Членство в СРО кадастрового инженера

Наша компания предоставляет полный пакет документов, подтверждающих право на составление межевых планов. Опытные кадастровые инженеры знают особенности процедуры и проведения работ на местности, умеют обращаться с техническим оборудованием (качественным и современным). Это практически полностью исключает ошибку при составлении межевого плана.

Звоните или оставляйте заявки на сайте!

Что делать при наложении участков при межевании

Алгоритм действий полностью зависит от того, на каком этапе и кто именно выявил наложение. Вариантов всего 3.

1. Ошибку выявил собственник. В таком случае следует перепроверить себя наймом кадастрового инженера. В большинстве ситуаций определить границу без сложного оборудования и расчетов невозможно, поскольку задействовано слишком много переменных.
2. Наложение выявлено кадастровым инженером в ходе проведения полевых работ. В этом случае специалист перепроверяет расчеты и обнаруживает лишь фактическое изменение границы, либо предполагаемую неточность в кадастровых сведениях.
3. Спорный момент выявлен госкадастром. Если наложение связано именно с кадастровыми ошибками, ГКН исправляет все самостоятельно. Если ошибка не критична, а недочет не носит явного характера, проблему могут оставить без разрешения. Но поскольку в обязанности ГКН не входит решение проблем с наложением границ, при определенных обстоятельствах вопрос придется решать в досудебном или судебном порядке.

Ответственность лиц в случае выявления наложения

Ответственность за нарушение несет ответственное лицо. Однако не всегда удается выявить таковых.

Запомните! Но если все-таки суд смог определить круг виновных лиц, их ждет следующее наказание:

• сотрудника государственной кадастровой палаты за допущение ошибок в документации привлекут к дисциплинарной ответственности;
• кадастрового инженера, который допустил ошибку при межевании земель, лишают лицензии на некоторое время;
• гражданина, позволившего самовольно захватить землю, привлекают к административной ответственности по статье 7.2 кодекса об Административных правонарушениях Российской Федерации и назначают наказание в виде штрафа от пяти тысяч рублей.

Все расходы взыскиваются с виновного лица в судебном порядке. Однако если ошибку допустил кадастровый инженер, то получить возмещение невозможно, так как тот не несет материальной ответственности.

Порядок согласования местоположения границ.

Процедура согласования местоположения границ достаточно четко определена в ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ и является обязательной при проведении кадастровых работ по уточнению границ земельного участка.

В целом процедуру согласования можно разделить на три этапа.

I этап. Подготовительный.

В рамках данного этапа необходимо осуществить следующие действия:

1. выявить всех заинтересованных лиц (в ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ указано, что это собственники земельных участков, лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды). Следует отметить, что в Законе предусмотрены определенные исключения из данного перечня. Выявить заинтересованных лиц можно путем запроса сведений из государственного кадастра недвижимости (они носят открытый характер), хотя в большинстве случаев все заинтересованные лица известны;

2. определить, каким образом будет осуществляться согласование местоположения границ участка. Закон наделяет заказчика кадастровых работ, коим, как правило, является собственник земельного участка, правом выбора – устанавливать границы земельного участка на местности или нет (ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Однако заказчику кадастровых работ нужно помнить, что заинтересованные лица имеют право потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности;

3. определить порядок проведения согласования местоположения границ земельного участка. Данное решение принимается кадастровым инженером. Законодательством предусмотрены только два варианта этой процедуры: проведение собрания заинтересованных лиц или согласование с каждым из них в индивидуальном порядке (ч. 7 ст. 39 Закона № 221-ФЗ);

4. довести до заинтересованных лиц информацию о проведении собрания (если кадастровый инженер решил его проводить). Форма извещения о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка утверждена Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412.

В соответствии с ч. 9 ст. 39 Закона № 221-ФЗ в извещении о проведении собрания с целью согласования местоположения границ земельного участка должны быть указаны:

• сведения о заказчике соответствующих кадастровых работ, в том числе почтовый адрес и номер контактного телефона;
• сведения о кадастровом инженере, выполняющем соответствующие кадастровые работы, в том числе его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер контактного телефона;
• кадастровый номер и адрес земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, кадастровые номера и адреса смежных с ним земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
• порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где можно ознакомиться с проектом;
• место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
• сроки и почтовый адрес для вручения или направления требований о проведении согласования местоположения границ с установлением их на местности и (или) обоснованных возражений в письменной форме.

Согласно ч. 8 ст. 39 Закона № 221-ФЗ извещение заинтересованных лиц может осуществляться четырьмя способами:

1. непосредственное вручение извещения под расписку заинтересованным лицам или их представителям;
2. направление извещения с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
3.направление извещения по адресам электронной почты заинтересованных лиц в соответствии с кадастровыми сведениями (при их наличии);
4.опубликование сообщения о проведении собрания в порядке, установленном для официальной публикации муниципальных правовых актов и иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Однако опубликование допускается лишь в следующих случаях:

• в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любо-го из заинтересованных лиц;
• получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
• смежный земельный участок расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования, либо входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц, либо входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Исковое заявление при наложении границ земельного участка

В соответствии со статьей 125 АПК РФ в оформленном по определенной форме исковом заявлении укажите следующие данные:

• Информацию о каждой из сторон;
• Условия спора, детальная информация о наложении границ;
• Момент возникновения права владения землей, форму права;
• Условия, при которых вам стало известно о том, что произошло наложение границ;
• Информацию о том, каким образом вы пытались разрешить возникшую ситуацию в досудебном порядке. Приложите соответствующие документы, подтверждающие ваши действия;
• Действия, совершенные ответчиком, в результате которых ваше право было нарушено;
• Обращение к судебному органу с просьбой признать иск в полном объеме.

Ошибка 3. Отказ соседа в согласовании границ

Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности. Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.

Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.

После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.

Как исправляется ошибка без вашего участия

Для того чтобы понять, кто должен исправлять реестровую ошибку, нужно определить, в каком месте она была допущена. Без участия собственника неточности устраняются в таких ситуациях:

Орган может самостоятельно вносить корректировки, если есть нужный пакет документации. Специалисты ориентируются на данные, указанные в ЕГРН, расхождения со справкой могут составлять не больше 5%.

Если государственный орган самостоятельно нашел неточности, он подает запрос собственнику, указывают, какие сведения есть недостоверными, предлагая их исправить. Делать это или нет, решает владелец надела.

Как узнать, что ошибка исправлена

Исправление кадастровой ошибки – обязанность регистрационного органа. Инициатором может быть хозяин ЗУ, сосед, сам орган. Исправлению подлежат технические и реестровые ошибки. Если обращение подал собственник, либо решение было принято судебной инстанцией, на исправление технических неточностей дается 3 рабочих дня.

Если инициатором выступает Федеральная Служба Государственной регистрации, кадастра и картографии, на устранение выделяется 5 рабочих дней.

Если решение принял суд, любые манипуляции проводятся, если решение вступило в действие.

Как узнать, что ошибка исправлена:

Получить ответ субъект может несколькими способами. Первый – письмо на указанный адрес электронной почты. Второй – на почтовый адрес, по которому зарегистрирован земельный актив.

Самовольный перенос границ участка

Чаще соседи нарушают границы, отраженные в документации. Это может быть не связано с намерением виновника захватить чужую собственность. Вполне возможно, что при строительстве заграждения были допущены небольшие ошибки, что привело к наложению земель.

Запомните! При обнаружении фактического наложения земель следует действовать общеустановленному принципу:

• попытаться договорится с соседом. Вполне возможно, что он не знал о «захвате земель». Попросить его устранить недостатки в определенный период времени. Лучше составить письменное соглашение, в котором подробно отразить проблему и предельные сроки ее устранения;
• если сосед отказывается в добровольном порядке устранять недостатки, стоит предоставить ему копию плана земельного участка, где указаны границы. Вручение документа происходит под подпись виновника. Для этого следует составить специальный документ о передаче копии плана межевания земель;
• одновременно с предоставлением копии плана следует потребовать от соседа его документ о разграничении границ. Следует предупредить виновника об гражданской обязанности, описанной в Федеральном законе Российской Федерации N 221 «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 года, которая касается предварительного согласования границ без привлечение органов власти;
• в любом случае необходимо составить акт согласования границ. Если сосед отказывается его подписывать, необходимо это отразить в документе;
• если после осуществления вышеперечисленных действий сосед по-прежнему отказывается урегулировать конфликт мирно, можно обращаться в суд. При этом стоит предоставить все бумаги, свидетельствующие о попытке мирного примирения.

Досудебное урегулирование

При обнаружении ошибки в едином государственном реестре недвижимости ее исправление происходит с получения доказательств об ее допущении. Для этого проводят дополнительное межевание или определение границ.

Ошибки в реестре случаются из-за невнимательности сотрудника кадастровой палаты или халатного отношения к работе кадастрового инженера.

Для занесения новых данных в реестр стоит согласовать проведение работ с собственниками участков. Это необходимо для исключения риска возникновения споров.

Если один из участников отказывается в добровольном порядке проводить согласование, стоит обратиться в Российский реестр. Его специалисты однозначно откажут во внесении новых данных. Однако официальный отказ органов власти поможет доказать правоту истца в суде.

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле пришёл к следующему.

«Исходя из объяснений представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» пересечения границ земельного участка с кадастровым номером 70 с земельными участками с кадастровыми номерами 374 и 236 документально в кадастре недвижимости не подтверждены.

В целях установления действительного наложения границ спорных земельных участков по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза. Из заключения данной экспертизы следует, что земельный участок с кадастровым номером 70 частично накладывается на земельный участок с кадастровым номером 236, площадь наложения границ составляет 649,3 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 70 частично накладывается на земельный участок с кадастровым номером 374, площадь наложения границ составляет 224,8 кв. м.

Не доверять данным выводам, которые суд считает необходимым положить в основу принимаемого решения, оснований не имеется, поскольку они подтверждены межевым планом, на странице 12 которого содержится чертёж, отражающий аналогичное пересечение границ вышеназванных земельных участков.

… В соответствии с ч. 1 ст. 45 Федерального закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учёт или государственный технический учёт объектов недвижимости, осуществлённые в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учётом определённых статьёй 43 настоящего Федерального закона особенностей, признаётся юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости учтёнными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее – ранее учтённые объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учёт или государственный технический учёт которых не осуществлён, на права собственности, на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтёнными объектами недвижимости.

Сведения о ранее учтённых объектах недвижимости с учётом предусмотренного статьёй 7 настоящего Федерального закона состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (ч. 3 ст. 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Таким образом, при установлении согласно межевому плану, изготовленного ООО «Геоид+» и описанию земельных участков, изготовленного ЗАО «Сельхозсервис», местоположения границ земельных участков с кадастровыми номерами соответственно 236 и 374 не было учтено положение земельного участка с кадастровым номером 70, о чём прямо зафиксировано в заключении судебной землеустроительной экспертизы, согласно которой землеустроительная документация по земельным участкам с кадастровыми номерами 236 и 374 была подготовлена без учёта смежных землепользователей: земельного участка с кадастровым номером 70 и, возможно, земель общего пользования садового товарищества.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим законом порядке обязательному согласованию (далее – согласование местоположения границ) с лицами указанными в части 3 настоящей статьи (далее – заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

В силу ч. 3 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности; 2) пожизненное наследуемое владение; 3) постоянного (бессрочного) пользования; 4) аренды.

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом (ч. 7 ст. 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Данные требования действующего законодательства при подготовке землеустроительной документации в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 236 и 374, исходя из экспертного заключения, выполнены не были, что подтверждает доводы истца и опровергает доводы представителя ответчика.

С учётом этого, действия кадастровых инженеров ООО «Геоид+» и ЗАО «Сельхозсервис», проводивших кадастровые работы в отношении земельных участков с кадастровыми номерами соответственно 236 и 374, следует признать незаконными. При этом суд не может согласиться с утверждением представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», полагавшего, что истцом избран не основанный на законе способ защиты права.

Поскольку суд пришёл к указанному выводу, также подтверждающему, что границы принадлежащих ответчику земельных участков были определены неправильно, последнее свидетельствует о наличии кадастровой ошибки.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» ошибками в государственном кадастре недвижимости являются, в том числе воспроизведённая в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее – кадастровая ошибка в сведениях).

Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учёта изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы представленные в соответствии со статьёй 22 настоящего Федерального закона), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учёта в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (ч. 4 ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Похожие записи:

• В 2023 году увеличились минимальные и максимальные размеры пособий
• Алименты на ребенка в 2023 году
• Что положено за 3 ребенка в 2023