Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Как регулируется сдача квартиры на законодательном уровне
Все вопросы, которые касаются найма жилых помещений, прописаны в Гражданском кодексе РФ. Согласно законодательству, при сдаче квартиры в аренду стороны обязаны подписать договор — документ в письменной форме, который не требует госрегистрации или заверения у нотариуса. В этом договоре нужно указать данные об оплате — сроки и порядок передачи арендной платы.
Контролирующим органом в этих вопросах выступает Федеральная налоговая служба, поэтому ряд положений об арендной плате также описан в Налоговом кодексе.
С порядком налогообложения можно ознакомиться в таких пунктах закона:
- «О налогах на доходы физических лиц» (глава № 23);
- «Упрощенная система налогообложения» (для индивидуальных предпринимателей, глава № 26, п. 2);
- «Патентная система налогообложения» (для индивидуальных предпринимателей, глава № 26, п. 5);
- «О налоге на имущество физических лиц» (глава № 32).
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
Платить НДФЛ 13% как физическое лицо
Это самый распространённый, и далеко не самый разумный, способ. Если у вас есть квартира и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения.
Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.
Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу.
Получил прибыль? Поделись с государством
Сдача квартиры в аренду облагается НДФЛ в размере 13% от доходов. Это означает, что собственник обязан ежегодно подавать в налоговую службу по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ. Подать ее можно несколькими способами: лично либо заполнив электронную форму в «Личном кабинете» на сайте ФНС и отправив ее по электронной почте. Уплатить НДФЛ нужно не позднее 1 декабря года, следующего за тем, в котором вы получили доход.
Кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при правительстве РФ Светлана Горохова подчеркивает, что граждане, проживающие на территории России более 183 дней в году, платят налог по ставке 13%. А для граждан, которые не попадают в эту категорию, налоговая ставка устанавливается в размере 30%.
Вот что нужно запомнить, если квартира сдается в аренду самозанятым:
- Самозанятость – это выгодный вариант легализации своих доходов и экономии на налогах. Платить нужно от 4 до 6% с дохода, кассу держать не нужно, вести специальную отчетность тоже.
- Самозанятый может сдавать квартиру в аренду – одну или несколько, гражданам РФ или иностранцам, посуточно или на длительный срок.
- Регистрация и работа с налоговой проходят в приложении «Мой налог» полностью дистанционно. Ездить в ФНС не нужно.
- Самозанятый формирует в приложении чеки для арендаторов, там же получает квитанции на оплату налога.
- Оплатить налог можно онлайн или в кассе любого банка до 25 числа следующего месяца.
Рассчитаем сумму налога при каждом из вариантов его уплаты. К примеру, стоимость аренды объекта 50 тысяч рублей в месяц, тогда физическое лицо заплатит 50 тыс.*13%*12 мес. – то есть 78 тысяч рублей в год. Для ИП получим: 50 тыс.*6%*12 мес. – 36 тысяч рублей в год, плюс обязательные годовые платежи по ИП, которые в сумме составляют примерно 30 тысяч рублей. Также необходимо открыть ИП и один раз в квартал подавать налоговую декларацию.
Получать патент выгодно в основном собственникам дорогих квартир большой площади, которые находятся близко к центру столицы. К примеру, патенты для квартир площадью 85 «квадратов», расположенных в Можайском районе Западного административного округа и в ЖК «Шуваловский» на Мичуринском проспекте этого же округа, стоят одинаково – 60 тысяч рублей. Но разница в ежемесячной стоимости аренды разная – 65 тысяч против 125 тысяч рублей. То есть владелец первой квартиры заплатит за патент 8% своего дохода, а владелец второй – 4% (данные компании «Азбука Жилья»).
Риелторы говорят, что у патентов и УСН есть такие недостатки, как затрата времени для регистрации ИП и обязательная уплата страховых взносов, помимо налоговой ставки. Также можно потерпеть убытки, оформив, например, патент на год, но при этом сдавая квартиру всего несколько месяцев. Но, поясняет Шибаев, в этом случае не нужно платить имущественный налог.
По словам Жуковой, выгоднее всего платить налог как ИП по ставке 6%, либо приобрести патент, стоимость которого примерно равна этим же 6%. Но владельцам патента не нужно заполнять налоговые декларации – они платят за документ сразу.
Другое дело, что далеко не каждый собственник захочет заниматься оформлением ИП, а патент на сегодняшний день можно получить, только имея такой статус. Жукова говорит, что пока патенты не продают физлицам, в то время как многим гражданам было бы удобно его приобрести. По слова эксперта, многие арендодатели не платят налог, потому что не хотят тратить время на заполнение и подачу налоговых деклараций, а наличие патента упростило бы процедуру уплаты налога.
Как сдать квартиру правильно: 2 способа
Практически все знают, что сдавать жилье можно двумя способами: в официальном порядке либо неофициальном. При использовании первого способа заключается договор, обладающий юридической силой, с зафиксированными правами и обязанностями как собственника жилья, так и квартиросъемщика.
Если одна из сторон нарушит какой-либо пункт договора, вторая может смело подавать в суд и взыскивать компенсацию. Но при выборе такого варианта придется заплатить налог.
Если же люди выбирают второй вариант, то никакого договора заключено не будет. В данном случае ни собственника, ни квартиросъемщика закон не защищает, а если будет выявлено, что укрывается доход, возникнут проблемы еще и с налоговой.
Чтобы продолжать разговор о видах налогов, которые нужно будет уплатить, определимся, что рассматриваем такой вариант аренды, при котором происходит заключение договора, то есть официальный порядок.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:
-
Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.
-
Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.
-
Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.
-
Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.
Что будет, если не платить налог
Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.
В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.
Какую квартиру проще сдать
Вернемся к нашей формуле. Изменилась ли она теперь, когда мы знаем, какие дополнительные расходы нас ждут? Похоже, да. Теперь мы понимаем, что ежемесячный платеж от арендаторов не равен нашему ежемесячному доходу. Из него нужно вычесть налоги и коммунальные платежи (даже если коммуналку будут платить жильцы, придется немного снизить для них арендную плату). Так что числитель в формуле уменьшается.
А что со знаменателем? Знаменатель растет. Ведь к рыночной стоимости квартиры нам придется прибавить стоимость мебели и бытовой техники — хотя бы минимального набора, чтобы квартиру можно было сдать. А если воспользоваться услугами риэлтора, то итоговая стоимость квартиры вырастет еще больше.
Очевидно, что доходность будет существенно ниже 10%, на которые мы рассчитывали вначале. Получится ли ее рассчитать точно? Никогда. Ведь число 12 в нашей формуле абсолютно условное. Никто не может предсказать, сколько месяцев в году квартира будет занята жильцами.
Купить квартиру специально, чтобы сдавать ее в наем — не самая выгодная затея. Если найти надежный банк и сделать вклад, то прибыль будет примерно такой же, или даже больше. А вот хлопот куда меньше.
Многие задумались о покупке недвижимости, когда цены на нее упали на фоне коронавируса. А к концу 2021 года эксперты прогнозируют значительный рост цен и даже дефицит на первичном рынке жилья. Так что в данный момент вложение в квартиру может оказаться выгодным. Ставки по ипотеке колеблются в пределах 6–9%. Если есть деньги на существенный первоначальный взнос, то пустив в новую квартиру жильцов, ипотечные платежи можно закрывать арендной платой. Но обязательно нужно делать точный расчет и помнить, что в месяцы поиска жильцов ипотеку и коммунальные платежи придется погашать из своих средств.
Другое дело, когда квартира уже есть (например, досталась в наследство) и пустует, а продавать ее собственники не хотят. В такой ситуации не получать от нее доход — расточительство. Но деятельность по сдаче недвижимости в наем обязательно нужно оформить по закону и платить налоги. Иначе небольшая ежемесячная прибыль может однажды обернуться крупными финансовыми потерями из-за недобросовестных жильцов.
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.