Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сколько денежных средств поступает от размещения рекламы на мкд или ЖСК». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Его проведение необходимо для решения вопросов по использованию общедомового имущества. Например, если один из собственников помещения захочет использовать фасад в личных рекламных целях, то ему надо будет получить разрешение общего собрания собственников (несмотря на то, что он один из собственников).
О размещении на общем имуществе МКД объектов рекламы и информации
Все решения управляющей компании должны приниматься исключительно в интересах жильцов. Все имущественные решения должны обязательно доводиться до собственников жилья и приниматься только с их согласия.
Порядок принятия решений совместно с жильцами:
- Проведение общедомового собрания собственников
- Доведение обстоятельной аргументации в пользу принятия решения
- Прения сторон
- Голосование (кворум обязателен)
- Документальное оформление решение общедомового собрания (протокол собрания)
При игнорировании управляющей компанией требований жильцов — они вправе подать жалобу в прокуратуру или государственную жилищную инспекцию. Для взыскания с Управляющей Компании незаконно полученных средств, надо подавать в суд.
Вместе с регистрацией ЖСК налоговый орган необходимо уведомить о выбранной системе начисления налогов. Преимущественно выбирают УСН. Эта система позволяет некоммерческим организациям не платить НДС и имущественный налог, использовать пониженные тарифы страховых взносов за наемных сотрудников до 2025 года (как минимум).
С применением последних нововведений в НК РФ размер ставок составит:
| Взносы на обязательное пенсионное страхование | Взносы на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством | Взносы на обязательное медицинское страхование |
|---|---|---|
| 20% | 0% | 0% |
По начисленным страховым взносам предоставляем в налоговую инспекцию ежеквартальный РСВ (расчет по страховым взносам). Для некоммерческих организаций там есть отдельный спецраздел (Приложение 7), от его правильного заполнения зависит возможность применения льготных тарифов. А перед ним выбираем код тарифа плательщика «10».
Важно! Кроме этого, за наемных сотрудников нужно сдавать ежемесячные отчеты в ПФР (СЗВ-М), при кадровых изменениях — СВЗ-ТД, ежегодный отчет о стаже трудоустроенных (СВЗ-стаж).
Из заработной платы удерживаем 13% НДФЛ и отчитываемся по 6-НДФЛ (справки 2-НДФЛ в 2021 году не сдаем, за 2020 год отчитываемся по старой форме).
Учет в жилищно-строительном кооперативе
Совет простой — соблюдать правила. Если вы являетесь арендатором помещения в котором не предусмотрена отдельная концепция (бизнес центр, торговый центр) — мы рекомендуем изготавливать конструкции в соответствии с требованиями постановления. Если вас не устраивают требования постановления или действующей на улице концепции — тогда можно провести согласования отдельного здания посредством разработки альбома (проекта дизайна) и его подачи. Если вы арендодатель, то мы так же рекомендуем произвести разработку альбома (проекта дизайна) на ваше здание, тем самым вы отрегулируйте габариты и позиции размещения конструкций арендаторами на ваше здание.
- Стоимость разработки альбома (проекта дизайна) — от 45 000 рублей.
- Подача — от 25 000 рублей, при этом мы можем проконсультировать как подать самостоятельно разработанный нами альбом, тем самым сэкономив вам 25 000 рублей.
- Общая теория государства и права. Учебник. В 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2002. — 528 c.
- Ивакина, Н.Н. Основы судебного красноречия (риторика для юристов); М.: Юристъ, 2012. — 384 c.
- Щеглова Л. В. Защита своих прав в судах общей юрисдикции; Омега-Л — М., 2014. — 232 c.
- Юзефович, Р.М. Санкт-Петербург — автомобилисту. Справочник; СПб: Кронверк-Принт, 2012. — 922 c.
- Практика адвокатской деятельности / Под редакцией Л.И. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 748 c.
Сегодня россияне рассчитываются абсолютно за все коммунальные услуги, предъявляя при погашении задолженностей квитанцию ЖКХ — основу для совершения операции перевода средств. Квитанция на оплату коммунальных услуг является официальным платежным документом, в котором отражены сведения о размере долга пользователей КУ за прошедший период. Этот документ также может сообщать о необходимости оплаты охраны территории дома или работы системы видеонаблюдения. Отметим, что согласование абсолютно всех дополнительных пунктов с гражданами, проживающими в доме, обязательно.
Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 0 гостей. Деньги от использования общего имущества — что это????
За поставку коммунального ресурса до границы многоквартирного дома всегда отвечает ресурсоснабжающая организация. В рамках многоквартирного дома ответственность за предоставление коммунальной услуги несет ее исполнитель. Это может быть управляющая организация или товарищество собственников жилья при наличии у них заключенного с ресурсоснабжающей организацией договора поставки коммунального ресурса. Нередки случаи, когда ресурсоснабжающие организации предоставляют коммунальные услуги собственникам напрямую без посредников. В этом случае ресурсоснабжающие организации отвечают за качество коммунальных услуг до конечного потребителя.
Как заработать на общем имуществе многоквартирного дома
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 марта 2014 г. N 33-1547/2014
Судья Улыбина Н.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Кошелевой И.Л.
судей Кабировой Е.В., Свирской О.Д.
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Т. на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 27 января 2014 года, которым отказано в удовлетворении ее исковых требований к ТСЖ о признании решения общего собрания собственников многоквартирного жилого дома недействительным, признании незаконными действий по выставлению платы за услуги адвоката.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л., Т.
судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 27 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т. — без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июня 2012 г. по делу N 11-8748
Судья Курочкина О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Севалкина А.А.
и судей Козлова И.П., Неретиной Е.Н.
при секретаре И.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу Козлова И.П. дело по апелляционной жалобе ТСЖ «Коштоянца 6-1» на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 25 января 2012 г., которым постановлено:
В иске ТСЖ «Коштоянца 6-1» к П.Т. о взыскании целевого взноса отказать.
Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 25 января 2012 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.
Согласно Жилищному и Гражданскому кодексу целевые взносы в ТСЖ могут оговариваться и начисляться только на общем собрании граждан, проживающих в том или ином доме.
А чтобы подобные действия имели под собой законное основание, то же общее собрание должно не только принять Положение о целевых сборах, но и оговорить конечную сумму, а также установить сроки, в течение которых эти средства должны быть внесены.
Голосов «За» на общем голосовании жильцов должно быть не меньше 2/3, а результат голосования вместе с установленной суммой взносов – обязательно прописаны в соответствующем разделе Устава ТСЖ.
Во время проведения голосования не стоит допускать ссор и навязывания своего мнения тем, чьи интересы могут пострадать в результате внесения в квитанцию ЖКХ дополнительного пункта.
Конечно, оспорить такое поведение оппонентов в суде будет достаточно сложно, однако его принятие может спровоцировать возникновение в ТСЖ серьезных внутренних проблем, решать которые придется исключительно в судебных инстанциях.
Минстрой России письмом от 28.08.2015 N27535-ОЛ/04 разъяснил вопросы финансирования проведения Общих собраний собственников помещений.
Как известно, порядок финансирования расходов на подготовку и проведение Общих собраний собственников (ОСС) нормативными правовыми актами регламентирован недостаточно. Федеральным законом от 29.06.2015 N176-ФЗ в ЖК РФ внесен пункт 3.5 части 2 ст.144, которым установлено, что к компетенции Общего собрания собственников относится:
«принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания».
Членские платежи присутствуют в списке платежей по квитанциям только для тех домов, в которых организовано ТСЖ, так как они направляются на погашение внутренних расходов жилищной организации. К таким расходам относятся:
- оплата труда штатных сотрудников;
- вознаграждение руководству жилищного товарищества и ревизору;
- организация дополнительного сервиса.
- Мачин, И. Ф. История политических и правовых учений. Учебное пособие для прикладного бакалавриата / И.Ф. Мачин. — М.: Юрайт, 2016. — 220 c.
- Ефименко, Е. Н. Корпоративные конфликты (споры). Учебно-практическое пособие / Е.Н. Ефименко, В.А. Лаптев. — М.: Проспект, 2015. — 240 c.
- ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др. Оценка недвижимости; М.: Финансы и статистика, 2013. — 496 c.
- Скурихин, А.П. Испанско-русский юридический словарь: моногр. / А.П. Скурихин. — М.: Русский язык — Медиа, 2014. — 552 c.
- Андреева Ю. С. Квалификационный экзамен на присвоение статуса адвоката; Проспект — М., 2016. — 666 c.
Представитель действует от имени собственников Налоги у собственника — организации или предпринимателя
Общережимники должны платить с таких доходов НДС на наиболее раннюю из дат: день оказания услуги или день получения оплаты .
Поскольку предоставление общего имущества дома для размещения рекламы — услуга длительная, датой ее оказания считается последний день каждого квартала в течение срока действия договора. Хотя кому-то, возможно, будет удобнее начислять НДС и ежемесячно. В зависимости от принятого решения «отгрузочные» счета-фактуры нужно выставлять в течение 5 дней по окончании каждого месяца или квартала .
Может получиться и так, что рекламное агентство заплатит сразу за весь год в начале года. В этом случае организации (предпринимателю) придется уплатить НДС со всей полученной суммы аванса и выставить авансовый счет-фактуру . А потом, в конце каждого месяца или квартала, начисляя НДС «при отгрузке», частично принимать к вычету НДС, начисленный с предоплаты .
Рекомендации о том, как жильцы могут получить деньги за то, что на фасаде их дома размещена реклама
Далеко не все собственники многоквартирных домов знают, что размещение конструкций на фасадах домов, на которых находится реклама, возможно только с их согласия. При этом, заработанные таким способом деньги могут быть направлены на нужды дома.
На что необходимо обратить внимание при размещении наружной рекламы на фасаде МКД
Помещения, которые не являются частью квартир и созданных для обслуживания свыше одного помещения в доме, включая крыши, разнообразные ограждающие конструкции (как ненесущие, так и несущие), принадлежат собственникам помещений МКД на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). На основании этого, для размещения рекламных конструкций на фасаде МКД требуется получить соответствующее согласие от собственников помещений данного дома (ст. 19 ФЗ № 38 «О рекламе» от 13.03.2006 г.). Размещение наружной рекламы сопровождается оформлением договора между уполномоченным общим собранием собственников помещений лицом, представляющим сторону жильцов, и лицом, разместившим рекламную конструкцию. Что касается вопроса, касающегося передачи в пользование общего имущества в МКД, то его решение принимается также на общем собрании собственников жилья. (ст. 44 ЖК РФ).
Письмо ФАС РФ № АК/6745 от 15.03.2010 регулирует необходимость заключения договора с собственниками МКД. В случае несоблюдения условий, определяющих порядок установки рекламных конструкций, это будет означать размещение рекламы на незаконных основаниях, а неуплата денежных средств за размещение рекламы расценивается как неосновательное обогащение лица, которое разместило такую рекламную конструкцию (статьи 1102 и 1107 ГК РФ). Взыскание этих денежных средств может происходить в судебном порядке, после рассмотрения дела о неосновательном обогащении, а деньги могут быть потрачены на нужды дома.
Также указанное Письмо ФАС РФ устанавливает, чем реклама отличается от вывески. Различие рекламы от вывески состоит в том, что для размещения последней не требуется получать согласие собственников МКД, а также не предусмотрено взимание денежных средств, поскольку вывеска относится к числу обязательных условий в месте нахождений той или иной организации, включая магазины (Закон РФ «О защите прав потребителей»). Помимо этого, возникновение данной обязанности обусловлено правами владельца магазина (организации) по использованию помещений МКД.
Процедура обжалования незаконной рекламы
Реклама, размещенная на фасаде дома или других его частях без получения согласия жильцов, скорее всего, говорит о том, что доход от нее идет в казну недобросовестной Управляющей компании или ЖЕКа, а не на нужды МКД. Граждане могут составить заявление об установке рекламных конструкций на незаконных основаниях, а подавать такое заявление следует в Государственную жилищную инспекцию и в прокуратуру. Задачей инспекции является проведение проверки и выдача предписания Управляющей компании о демонтировке рекламных конструкций. Что касается прокуратуры, то ее задачей является привлечение лиц, производивших установку конструкции и рекламодателя к ответственности по факту нарушения ст. 14.37 КоАП РФ (Постановление ВАС РФ № 58 от 08.10.2012 г.). В Арбитражный суд следует подавать иск о взыскании денежных средств, полученных путем неосновательного обогащения. В качестве основания для удовлетворения такого требования фигурирует отсутствие согласия собственников помещений на использование фасада дома или иной его части для размещения рекламной конструкции.
Как происходит сдача площади под рекламу?
Как уже было сказано выше, часть общего имущества может передаваться для размещения рекламы только в том случае, если на общем собрании собственников помещений такое решение будет одобрено и принято, причем это все должно быть зафиксировано в протоколе. Помимо этого, на этом же собрании необходимо определить лицо, которое будет фигурировать при заключении договора на установку и эксплуатацию рекламного сооружения. Идеальным вариантом решения этой проблемы является утверждение проекта договора, регламентирующего условия передачи имущества, сумму производимой платы, цель расходования средств, полученных от использования общего имущества, а также в таком договоре должна быть предусмотрена необходимость в составлении отчета, касающегося расходования этих средств.
Какие полномочия имеет УК по распоряжению общедомовым имуществом?
Управляющая компания вправе принимать решения, действуя исключительно в интересах жильцов. Принимая то или иное решение, она должна довести до собственников все сведения, касающиеся их имущественных интересов. Решения, принятые без их согласия неправомочны и могут быть оспорены владельцами квартир.
Любое решение УК может принимать совместно с жильцами, действуя по следующему алгоритму:
1. Назначить общее собрание собственников, осведомив их о повестке дня и времени его проведения.
2. Выступить на собрании, привести аргументы в пользу принятия решения о получении прибыли с общедомового имущества.
3. Провести полемику сторон.
4. Провести голосование, с подсчётом голосов.
5. Оформить решение общего собрания протоколом, подшить протокол к пакету правоустанавливающих документов.
Без организации общего собрания и оформления протокола, руководство управляющей компании не вправе зарабатывать на общем имуществе жильцов. Любые действия, предпринятые в этом направлении, являются противозаконными.
«Если жильцы напишут нам, что их средства похищены или присвоены, мы направим материалы в МВД»
Реальное времяРеальное время
Во второй части интервью «Реальному времени» глава Госжилинспекции Республики Татарстан Сергей Крайнов рассказывает о контроле за качеством капитального и текущего ремонта, подводных камнях порядка, предусматривающего самостоятельное накопление средств капремонта отдельно взятым домом и хитростях, позволяющих безнаказанно тратить эти «спецсредства» на все, кроме… капремонта.
— Сергей Аркадьевич, постоянная боль собственников домов — качество ремонта, хоть текущего, хоть капитального. УК наживаются, а дома ветшают — и не с кого спросить. В Госжилинспекцию на это жалуются, а потом говорят — нам прислали отписку, не хотят помочь и вывести УК на чистую воду
— Вопросы целевого расходования средств на текущий и капитальный ремонт, а также качества их проведения очень объемные и одним предложением на них ответить невозможно. Давайте вопросы разобьем на части и постараемся найти ответы.
— Начнем с текущего ремонта — почему ГЖИ отказывает в проверках по обращениям, в которых собственники пишут о нецелевом расходовании средств?
— Госжилинспекция полномочиями по проверке финансово-хозяйственной деятельности не наделена.
Контроль за объемом проведенного текущего ремонта и потраченными средствами собственники могут осуществлять через институт председателей советов МКД, которые должны быть созданы в каждом многоквартирном доме. Акт выполненных работ с суммой потраченных средств должен быть представлен председателю МКД на подпись.
Председатель, зная площадь жилых и нежилых помещений дома, без особых усилий сможет подсчитать количество собранных на текущий ремонт средств, а из актов выполненных работ — количество потраченных средств.
В ТСЖ, ЖСК советы МКД не создаются и контроль использования средств собственников возложен на ревизионные комиссии, которые должны быть созданы в каждом товариществе и кооперативе.
Поэтому очень важно чтобы собственники не формально подходили к вопросам выбора председателя Совета МКД в доме, находящемся под управлением УК и выборе ревизионной комиссии в доме под управлением ТСЖ и ЖСК. В противном случае возникает лазейка для нецелевого использования денежных средств недобросовестными руководителями.
Способы монетизации многоквартирного дома
Если собственники жилых помещений, обладающих решающим правом голоса, на общем собрании путем голосования устанавливают условия, ухудшающие положение других владельцев, то данное решение общего собрания может быть признано недействительным по решению суда. Даже при соблюдении всех требований к процедуре проведения голосования и наличии кворума, если хотя бы один собственник сможет доказать, что нарушены его права и законные интересы, принятое решение общего собрания подлежит отмене. По вопросу введения дополнительных расходов, стоит обратить внимание на позицию судов о том, что расчет оплаты обслуживания шлагбаумов, видеонаблюдения, противопожарной автоматики, лифтового хозяйства, мест общего пользования по холодной воде и электрической энергии, вывоз и утилизация ТБО, услуги охраны и прочее следует производить с перерасчетом на квадратный метр помещений (Кассационное определение Московского городского суда от 17 июня 2010 г. по делу N 33-17508).
Стоит отметить, что если спорные суммы, распределенные между собственниками, значительными не являются, решение собрания будет признано законным. Я лично многократнозащищал такие начисления в суде.
Полезная консультация? Поделитесь в соцсетях!
Внимание
Председатель Совета МКД запрашивает сведения о наличии оснований передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договора аренды и др.), сведения о размере арендной платы, а также сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды. ШАГ 3. Если Совета МКД в доме нет, необходимо на общем собрании выбрать ответственного для заключения любых договоров аренды со всеми арендаторами, а потом перезаключить договора на условиях, утвержденных на общем собрании.
Предусмотреть обязанность арендатора демонтировать оборудования в случае отказа заключить договор аренды. Уставом Совета МКД, предлагаемого общественным движением Александра БУРКОВА «За справедливое ЖКХ», указанные полномочия предусмотрены у председателя Совета МКД.
ШАГ 4.
Как сделать общее имущество многоквартирного дома источником дохода
Управляющая компания — это юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом на платной основе. Она является посредником между поставщиками и жильцами дома, контролирует и несет ответственность за качество оказываемых услуг и выполняемых работ.
Главное отличие управляющей компании от ТСЖ состоит в том, что она может обслуживать не один дом, а множество зданий, порой находящихся в разных частях города. Эта возможность ограничивается лишь материальными и кадровыми ресурсами.
Многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.
Собственники дома сами могут выбрать подходящую УК. Договор управления заключается по решению более 50 % собственников жилья. Процент рассчитывается согласно площади помещений.
Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.
Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:
- выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
- планирование бюджета;
- наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
- знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
- установленная плата по договору управления.
Но есть в работе УК и минусы:
- Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
- Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
- При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
- Высокая плата за работу по договору.
Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:
- важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
- правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
- все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
- возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.
Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:
- некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
- стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
- объединение непросто ликвидировать.
Если при выборе формы управления МКД использовать не шаблоны, а потребности и предпочтения жителей, однозначно ответить на вопрос, какая из них лучше, не получится.
Специалисты сферы ЖКХ заявляют, что оптимальной является смешанная форма — создание ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с УК. Это позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с демократическим подходом к принятию решений, присущим товариществу.
ТСЖ и управляющая компания в одном доме позволяют:
- сохранить прозрачность расходов общедомового бюджета;
- назначить председателя, ответственного за соблюдение договорных отношений с УК;
- оперативно решать вопросы распоряжения общим имуществом.
Управляющие компании и организации – есть ли разница.
Задумывались ли вы когда-нибудь над вопросом, можно ли считать равнозначными в сфере ЖКХ понятия «управляющая организация» и «управляющая компания»? Дело осложняется тем, что на сегодняшний день нет чёткого разграничения этих понятий. Давайте вместе попробуем разобраться с этим вопросом.
ОСНОВНЫЕ ИСТОЧНИКИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ДОХОДА
Наиболее распространенные источники дополнительного дохода:
• РЕКЛАМА. Размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше, в лифте и других объектах общего имущества МКД;
• АРЕНДА ТЕХНИЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ. Передача технических помещений дома для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи;
• АРЕНДА ПЛОЩАДЕЙ. Передача в аренду нежилых помещений дома третьим лицам под сферу торговли и услуг.
По статистике, каждая вторая управляющая компания или ТСЖ незаконно распоряжаются общедомовым имуществом собственников МКД. Это может стать поводом для административного или даже судебного разбирательства.
«Заработать» на доме возможно при передаче в аренду помещений, являющихся общим имуществом. Это нежилые помещения, часть мест общего пользования: колясочные, подвалы, технические этажи и т. п.
Порядок передачи в аренду таких помещений в МКД также определяется решением общего собрания собственников.
На собрании собственники утверждают условия договора аренды, определяют объект общего имущества, которое передается в аренду, определяют стороны договора, порядок пользования, размер вознаграждения (арендной платы), выплачиваемого пользователем, порядок расчета (каким образом и в какие сроки вносится плата).
По каждому объекту аренды помещения в МКД оформляется отдельный договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием. В договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия.
В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, общее собрание собственников принимает решение об определении лица, которое от имени собственников помещений уполномочено на заключение договоров (УК, ТСЖ, иное лицо). Выбор уполномоченного лица связан исключительно с удобством подписания договора.
Доходы от использования имущества не поступают в собственность этого уполномоченного лица. При этом стороной договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания.
Особенности формирования фонда капремонта на спецсчете
Вправе ли правление ТСЖ аккумулировать взносы на капитальный ремонт не на спецсчете в сбербанке, как решило общее собрание собственников и членов ТСЖ, а на уже имеющемся расчетном счете ТСЖ, который открыт в другом банке?
Согласно части 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме либо на счет регионального оператора, в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, либо на специальный счет, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете. При этом специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети «Интернет» (часть 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ).
Накопление денежных средств, вносимых собственниками помещений в МКД в уплату взносов на капитальный ремонт, на счетах, не перечисленных выше, законодательством не предусмотрено.
Важно отметить, что принятие решения о способе формирования фонда капитального ремонта частью 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ отнесено к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, но не общего собрания членов ТСЖ.
Имеет ли ТСЖ право направлять временно свободные остатки со специального счета на депозитный счет?
По специальному счету могут совершаться только операции, предусмотренные частью 1 статьи 177 ЖК РФ. Перечисление временно свободных денежных средств со специального счет на депозитный счет в перечень разрешенных операций не входит. Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, не допускаются.
Однако, договором банковского счета может быть предусмотрено начисление банком процентов за пользование денежными средствами на специальном счете клиента.
Можно ли использовать проценты, начисленные на остаток средств на специальном счете фонда капремонта, на текущие хозяйственные нужды ТСЖ?
Проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, являются средствами фонда капитального ремонта (часть 1 статьи 170 ЖК РФ). Средства фонда капитального ремонта могут использоваться только для оплаты услуг и работ по капитальному ремонту и другие цели, определенные статьей 174 ЖК РФ и непосредственно связанные с проведением капитального ремонта.
Таким образом, ЖК РФ не предусмотрена возможность использования процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, на текущие хозяйственные нужды ТСЖ.
Следует отметить, что в общем собрании собственников помещений в МКД принимают участие (и, соответственно, голосуют) не только собственники жилых помещений в МКД, но и собственники нежилых помещений в таком доме
Как перейти с формирования фонда капитального на специальном счете, владельцем которого является ТСЖ, на специальный счет, владельцем которого будет региональный оператор?
В начале ответа на поставленный вопрос важно отметить, что формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, и формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора — не одно и то же.
В отношении смены владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, следует отметить следующее.
Согласно части 3 статьи 176 ЖК РФ в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) решения о замене владельца специального счета договор специального счета сохраняется в силе, при этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу специального счета. Такой переход прав и обязанностей по договору специального счета к новому владельцу этого счета не является основанием для прекращения или изменения существовавших до такого перехода прав займодавца, кредитора в отношении средств на этом счете, обеспечивающих возврат займа, кредита, полученных на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.
Часть 3 ст. 176 ЖК РФ предусматривает также возможность расторжения договора специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в МКД об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.
Частью 5 статьи 176 ЖК РФ установлено, что владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников. В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников в указанный срок, любой собственник вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на другой специальный счет.
На основании направленной в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания собственников, которым оформлено решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя регионального оператора, региональный оператор открывает специальный счёт, после чего перечисление взносов на капитальный ремонт может осуществляться на этот специальный счёт.
Какова процедура расторжения договора специального счета при смене владельца специального счета?
В случае замены владельца специального счета договор специального счета сохраняется в силе, при этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу специального счета. Такой переход прав и обязанностей по договору специального счета к новому владельцу этого счета не является основанием для прекращения или изменения существовавших до такого перехода прав займодавца, кредитора в отношении средств на этом счете, обеспечивающих возврат займа, кредита, полученных на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 176 ЖК РФ).
Вместе с тем, договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
В части 5 статьи 176 ЖК РФ указано, что владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в установленный срок, любой собственник помещения в многоквартирном доме, а в случае, предусмотренном пунктом 1 части 4 статьи 176 ЖК РФ, также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет регионального оператора.
Будут ли оказаны государством субсидии при капитальном ремонте в случае, если денежных средств на счете фонда капитального ремонта дома будет недостаточно при условии формирования фонда капитального ремонта на специальном счете?
— И так же надо действовать в случае, когда возникли вопросы о расходовании средств при капитальном ремонте?
— В республике капитальным ремонтом ежегодно охватывается около 1000 МКД, ремонт проводится в объеме около 6 млрд рублей из которых около 4 млрд рублей — средства Фонда капитального ремонта, а 2 млрд рублей — финансовая поддержка из регионального и муниципальных бюджетов. На органы жилищного надзора возложен контроль за накоплением средств на капитальный ремонт региональным оператором и накоплением средств на спецсчетах.
Если говорить о региональном операторе, то контроль со стороны государства осуществляется как за формированием фонда капитального ремонта, так и за его расходованием. Контроль за накоплением средств осуществляется ГЖИ Татарстана. Накапливать средства на счете регоператора должны собственники около 16 тыс. МКД. Я говорю должны потому, что собственниками более 700 домов денежные средства не перечисляются. С ними регоператором ведется претензионная работа, в том числе средства взыскиваются через суд.
— Почему все так сложно?
— На этапе формирования краткосрочной программы дефектные ведомости согласовываются с органами жилищного надзора, дабы исключить включение в программу работ, не требующих ремонта. Подготовленная проектно-сметная документация проходит экспертизу, чтобы смета не была раздута. На этапе производства работ контроль качества материалов, качества производства работ, соблюдение графиков производства работ производится в основном службами технического надзора, которые имеются в каждом исполнительном комитете. Исполкомам переданы функции технического заказчика работ.
Также контроль качества ведется жильцами дома, которые подписывают акты выполненных работ, и специалистами жилищной инспекции. В приемке законченного капитальным ремонтом дома, кроме представителей организаций, контролирующих ход капитального ремонта на этапе производства работ, участвуют представители управляющей компании, Минстроя Татарстана и регионального оператора.
Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:
- Жилищный кодекс Российской Федерации;
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015;
- Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 27.06.2017 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности;
- Апелляционное определение Московского областного суда от 20 июня 2016 г. по делу № 33-16069/2016;
- Решение Нагатинского районного суда города Москвы от 8 июля 2015 г. по делу № 2-4076/2015;
- Решение Хорошевского районного суда города Москвы от 2 июля 2015 г. по делу № 2-2785/2015;
- Кассационное определение Московского городского суда от 17 июня 2010 г. по делу N 33-17508.