Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Придомовая территория: кто за что платит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Придомовая территория многоквартирного дома: нормативы, СНиП
Размер придомового участка рассчитывается отдельно в каждом конкретном случае. На его площадь влияет плотность застройки вокруг, этажность здания, расположение рядом с домом дорог и проездов общественного пользования. Минимальным размером по правилам считается участок, который равен площади самого дома. Впрочем, если пространство позволяет, используют специальную формулу, и считают произведение жилой площади в доме на удельную единицу доли земли на квадрат жилья. Удельная единица прописана в СНиП: придомовая территория многоквартирного дома зависит от года его постройки. Если на общее пространство претендуют два дома или имеются общие проезды, формула будет сложнее.
Можно ли поставить шлагбаум
Ставить забор вокруг дома, но оставлять открытым въезд почти не имеет смысла, поэтому вместе с забором обычно согласовывают установку шлагбаума или другого средства перекрыть въезд.
Этот вопрос чуть более сложный, чем просто установка ограждения, ведь после установки шлагбаума нужно обеспечить беспрепятственный проезд экстренным службам. Еще нужно предусмотреть свободный проход клиентов в расположенные в доме магазины и предприятия сферы услуг.
То есть, просто поставить шлагбаум и раздать жильцам ключи (пульты) от него не получится. Решают этот вопрос по-разному:
- пишут на шлагбауме номер телефона охраны;
- ставят пост охранника прямо возле шлагбаума;
- устанавливают видеонаблюдение с удаленным открытием шлагбаума;
- поручают открывать въезд консьержу близлежащего дома.
Вариант «раздать ключи пожарным и скорой помощи» не пройдет, ведь дворов в городе могут быть тысячи и экстренные службы не будут их возить с собой и искать нужный.
С точки зрения закона обязанность согласовывать порядок въезда на федеральном уровне установлена только в отношении автомобилей МЧС. Порядок въезда для автомобилей полиции, скорой помощи, газовой службы, аварийной службы управляющей компании оговаривается уже на уровне муниципального образования.
Когда огораживать палисадник незаконно?
В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, земельный участок под каждым многоквартирным домом относится к общему имуществу многоквартирного дома. Но бывают случаи, когда жильцы не могут распоряжаться этим участком.
«В советские времена земельные правоотношения как таковые отсутствовали и земля не участвовала в гражданском обороте. Часто складывалась ситуация, что земельные участки под строительство отдавали, а границы земельных участков не были определены. Когда с начала 2000-х годов в России заработала система учета земель и оформления имущественных прав на землю, а с 2005 года начали оформлять общее имущество в многоквартирных домах, начался процесс формирования этих земельных участков. Но мы до сих пор можем сталкиваться с тем, что земельный участок под многоквартирным домом не имеет определенных границ», — рассказывает эксперт.
Если этот участок не имеет определенных границ, он не входит в общее имущество многоквартирного дома. Поэтому собственники ничего не могут делать на этой земле, в том числе — огораживать палисадник. «Сначала нужно определить границы, а затем уже что-то планировать на этой территории», — говорит Михайлюкова.
Ограждение придомовой территории многоквартирного дома
Существует три основных варианта объектов, которые могут выступать в качестве ограждения придомового участка:
- традиционный забор, выполненный из металла, камня, кирпича или железобетонных элементов;
- живая изгородь;
- шлагбаум.
Каждая из этих конструкций имеет свои особенности и предназначена для частичного либо полного запрета проезда/прохода на территорию.
При возведении заграждений в обязательном порядке должны соблюдаться существующие нормы и правила, в первую очередь, касающиеся пожарной безопасности.
Чтобы избежать претензий со стороны простых граждан и уполномоченных органов, необходимо перед установкой ограждений соблюсти законность формирования границ придомовой территории.
Правила предусматривают выполнение следующих действий:
- проведение собрания жильцов МКД, в ходе которого должно быть получено согласие большинства из них на оборудование ограждающих конструкций, оформлен протокол с соответствующим решением, а также выбран представитель для обращения в уполномоченные органы;
- подача заявления на межевание территории вместе с протоколом собрания и всей необходимой документацией;
- выполнение расчетов площади и определение границ земельного участка уполномоченными органами;
- оформление территории в Росреестре.
После реализации всех этих мероприятий можно заниматься оформлением документов непосредственно для установки ограждения, которая теперь будет абсолютно законной.
Установка подобного рода объектов должна быть согласована с:
- управлением архитектуры и градостроительства;
- полицией;
- МЧС;
- скорой помощью.
Что считается придомовой территорией МКД
Общедомовая территория отводится для обслуживания здания и создания максимально удобных условий для жизни и отдыха жильцов.
Размер придомовой территории многоквартирного дома исчисляется по каждому дому индивидуально, но по общей формуле. При этом учитываются ограничения земельного законодательства и градостроительных правил и ограничений, решений городской власти.
Каждому из владельцев квартиры закон определил условную часть земельного участка под домом и возле него. Выделить эту «виртуальную» недвижимость в натуральном виде невозможно. А также не получится продать её или унаследовать. Это общее имущество. Им пользуются жильцы дома, которые приобрели квартиру.
Новосёл, который только приобрёл квартиру, имеет такие же права на землю возле многоэтажного дома, как и собственники, владеющие квартирами с момента ввода дома в эксплуатацию. Временной промежуток права собственности в этом случае не влияет на право распоряжаться имуществом через голосование на общем собрании и учёта мнения владельца квартиры.
Немного о приватизации придомовой территории
Придомовая территория многоквартирного дома, нормативы которой устанавливаются индивидуально, может быть приватизирована собственниками квартир. Такой вариант предусматривается для земельных участков, который находится в собственности муниципалитета. Порядок действий:
- Проведение общего собрания жильцов.
- Вынесение вопроса о приватизации на собрании.
- Проведение голосования.
- Оформление протокола собрания.
- Подача заявления в орган местного самоуправления.
- Получение акта о приватизации.
Вопрос считается решенным, если за приватизацию проголосовали не менее 50% собственников квартир. Процедура приватизации является безвозмездной.
Участок оформляется в собственность тех лиц, которые дали согласие на приватизацию. Однако им выделяется исключительно та доля, которая положена из расчета площади квартиры. Собственники земельного участка не имеют приоритета перед владельцами квартир, которые отказались от проведения приватизации придомового участка.
Если территория находится в собственности жильцов, то они могут самостоятельно:
- принимать решение о благоустройстве и озеленении участка;
- осуществлять ремонт дорог;
- запрещать размещение автозаправочных станций около дома;
- разрешать/запрещать размещение магазинов, торговых палаток около дома;
- осуществлять коммерческое использование участка.
После приватизации придомовая территория многоквартирного дома является собственностью жильцов. Процесс имеет ряд минусов. Среди них:
- собственники несут ответственность за благоустройство и озеленение;
- все работы должны проводится за счет владельцев квартир, в том числе и ремонт дорог у дома.
Личное использование придомовой территории
Определив, кому принадлежит придомовая территория многоквартирного дома, можно определить, можно ли использовать ее для личных целей.
На практике собственники используют общий участок в следующих целях:
- возведение жилой пристройки (объект капитального строительства);
- строительство нежилой пристройки (некапитальный объект);
- выделение участка для личных посадок.
Чтобы возвести пристройку к квартире, расположенной на первом этаже, на придомовой территории многоквартирного дома по нормативам 2018 года (закон) можно действовать следующими способами:
- Самовольная постройка;
- возведение законного объекта.
Благоустройство дворовой территории
Предлагаем изучить, какие принципы благоустройства дворовой территории выделяет Минстрой РФ. Прежде всего ведомство отмечает, что все дворы России объединяет ряд проблем:
- нет чётких границ между общегородской территорией и двором,
- не хватает парковочных мест,
- не настроено освещение,
- не развита инфраструктура для разных групп пользователей,
- не предусмотрены площадки для выгула домашних животных,
- климатический дискомфорт.
Выделяют шесть типов дворов: с исторической, низкоэтажной, среднеэтажной, среднеэтажной микрорайонной, высокоэтажной микрорайонной и современной высокоэтажной застройкой.
Если вы озабочены благоустройством дворовой территории, то Минстрой РФ рекомендует начать с разграничения частного и общественного пространства двора. Это необходимо для обеспечения комфорта и безопасности различных групп населения.
Для этого необходимо обозначить вход во двор: поставить элементы навигации, фонари. Сформировать периметр двора, причём не обязательно с помощью забора, лучше всего – насадить зелёное ограждение. После – организовать основные и второстепенные проезды, обустроить входы в подъезды: построить пандусы, велопарковки и т.д.
Следующий шаг для формирования комфортной дворовой территории – обустройство парковок. Минстрой РФ рекомендует организовать плоскостную парковку для жильцов дома и линейные – для гостей. Количество парковочных мест рекомендуется обсуждать вместе с собственниками. Обязательно необходимо предусмотреть парковочные места для инвалидов.
Для улучшения освещения дворов нужно установить дополнительные фонари:
- у входа в дом (5–7 метров),
- на детских и спортивных площадках (7–9 метров),
- у проездов (7 метров).
Первая группа пользователей, о которой стоит проявить заботу – дети. Для их разностороннего развития необходимо организовать детские площадки, которые отвечали бы потребностям разных возрастных групп: 0–3 года, 3–7 лет, 7–12 и 12–15 лет.
На детских площадках должны быть установлены:
- урны,
- информационный стенд,
- живая изгородь,
- мягкие покрытия,
- места для сидения,
- навес,
- настольные игры,
- тематические игровые комплексы,
- элементы для активных игр и т.д.
Площадки для взрослых должны быть ориентированы как на занятия спортом, так и на спокойный отдых – включать места для уличных тренажёров, настольного тенниса, настольных игр.
Правила парковки машин на общей територии
По нормам СанПин, открытые парковочные карманы для автомобилей на общее число не более десяти, должны находиться на расстоянии не менее 10 метров от подъездов.
Согласно принятым нормативным документам, расположить на придомовой территории многоквартирного дома парковочные места можно только после согласования с общим собранием жильцов.
Для законного обустройства автостоянки необходимо оформить границы участка и оформить документы кадастрового учета.
Парковочные места на придомовых территориях оформляются согласно требованиям СанПин и пожарной безопасности.
Внимание
Согласно действующим правилам, на участке, прилежащем к многоквартирному дому, разрешается создание открытой парковочной зоны на 50 парковочных мест, либо наземной парковки со сплошным стеновым ограждением на 100 автомобилей, при наличии других зон и элементов благоустройства согласно наименованиям и площадям.
Места для стоянки должны находиться на расстоянии не менее 5 метров от мусорных контейнеров, на удалении от детских и спортивных площадок и трансформаторных будок.
Правила стоянки автотранспорта на придомовых территориях многоквартирного дома запрещают:
- Парковать грузовой транспорт массой более 3,5 тонн.
- Оставлять машины на тротуарах, газонах.
- Оставлять автомобиль со включенным двигателем дольше 5 минут.
- Передвигаться на транспорте по пешеходным дорожкам.
- Загораживать проезд.
За нарушение правил парковки предусмотрен штраф, согласно действующим правилам ГИБДД.
Новые дома оборудованы подземными парковками, количество мест рассчитывается исходя от общего числа квартир.
Определение доли в общем имуществе
Согласно ЖК доля в общедомовой собственности состоит в прямой зависимости от размеров метража определенной квартиры, на которую у владельца существуют правоустанавливающие документы. Чтобы вычислить долю конкретного владельца, надо разделить метраж его квартиры на площадь здания, кроме общедомовой.
К примеру, здание состоит из 10 помещений, из которых пять – жилые, а остальные пять – нет. Они входят в состав общедомового имущества. Метраж каждого помещения исчисляется в 30 квадратных метров. Сумма площадей состоит из 300 квадратных метров. Чтобы рассчитать долю владельца жилой квартиры, делят метраж его жилья с суммой метража помещений в здании. 30:300=0,1 (10 процентов или 10/100).
При расчете то, что относится к общему имуществу многоквартирного дома, не принимается во внимание. Отсутствуют и добавочные коэффициенты, которые устанавливаются в соответствии с метражом имущества, отнесенного к общедомовому:
- лестничные клетки;
- коридоры и т. д.
Помимо этого, к расчету доли не относят:
- землю;
- инженерные коммуникации;
- тепловые станции и т. п.
Кто вправе ставить ограждения
Придомовая территория включает в себя само здание, находящееся возле нее земельный участок и объекты инфраструктуры, которые необходимы для обеспечения работы этого сооружения и комфорта его жильцов. Собственниками земельного участка и имущества считаются владельцы квартир дома, поэтому решение об установке ограждений в любом виде и форме принимается только на общем собрании. Согласие собственников квартир оформляется в виде письменного протокола с указанием фамилий, росписей, даты проведения и других данных. Законность принятого решения зависит от числа участников. Чем больше процент одобрения, тем выше легитимность протокола. Минимальный порог — 2/3 от общего количества жильцов. Отсутствие согласования и самовольная установка ограждений считается незаконной.
Как установить ограждение по закону
Во избежание негативных последствий, сноса и административного наказания необходимо следовать инструкции по монтажу забора на придомовой территории. Алгоритм действий:
- Сбор собственников квартир для обсуждения вопроса. После собрания оформляется протокол с указанием всех участников. Люди, которые одобряют нововведение, ставят подписи в документе. Во время сборов также определяется человек, который будет обращаться в уполномоченные структуры и согласовывать проект.
- Передача заявки на межевание участка, протокола и необходимых бумаг в уполномоченный орган.
- Ожидание результатов расчета площади и указание границ ЗУ.
- Оформление участка в Росреестре.
Борьба с незаконным ограничением доступа к многоквартирному дому
Граждане, недовольные возведенным ограничительным сооружением, вправе обратиться в муниципалитет для его дальнейшего сноса. Однако, для начала необходимо выяснить законно ли ограждение придомовой территории многоквартирного дома в данном случае.
Жалоба должна содержать:
- Адрес многоквартирного здания.
- Месторасположение огражденного участка.
- Кадастровый номер.
- Фотоматериалы.
Если выяснится факт самовольного возведения ограждения, то по заявлению жильцов или иных граждан, ответственная организация в течение месяца произведет демонтаж объекта.
При отсутствии официального разрешения, органы МСУ могут принять решение:
- об оформление оградительной конструкции в соответствии с законом. При этом необходимо учитывать желание 2/3 жильцов дома;
- о сносе незаконной конструкции, если собственники большинства квартир против установки.
Даже если жильцам удалось отстоять право на возведение ограждения, всегда найдутся люди, которым установка забора будет не по нраву. В первую очередь препятствовать задумке будут жильцы соседних зданий, утратившие возможность передвигаться кратчайшим путем, владельцы машин, лишившиеся бесплатного места для парковки. Однако сами граждане, проживающие в огражденном доме, примут инициативу с благодарностью, за чистоту, безопасность и уют на территории общего жилища.
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.