Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести межевание земли под многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление в собственность прилегающего к многоквартирному дому участка дает собственникам квартир много преимуществ. Но у данного мероприятия есть и некоторые отрицательные стороны. Плюсы и минусы процедуры представлены в таблице.
Чтобы полноценно использовать земельный участок, где расположен многоквартирный дом, при этом не нарушать закон, необходимо подготовить межевой проект. Оформлением документа занимается кадастровый инженер. Чтобы правильно сформировать надел под жилым МКД, требуется:
- Подготовить и утвердить межевой проект, согласно которому устанавливаются параметры участка;
- Предоставить документы на землевладение и помещение для постановки на государственный учет и оформления в собственность;
- Подать заявление и документы в росреестр для проведения регистрационных действий;
- Получить подтверждение (выписку) формирования участка и регистрации в ЕГРН.
Размер придомовой территории многоквартирного дома по закону
Какая именно площадь принадлежит всем жителям многоэтажного дома, мы рассмотрели выше. К коллективной собственности (согласно ЖК РФ, ст. 36) также относятся объекты инфраструктуры, расположенные на участке вокруг МКД:
- Детские игровые комплексы;
- Спортивные площадки;
- Стоянки для транспортных средств;
- Тротуары;
- Трансформаторные будки;
- Инженерные коммуникации.
Цена и сроки оказания услуги
Определить точные сроки выполнения работ сложно, т.к. каждый участок индивидуален. Мало выполнить фактические замеры, нужно провести публичные слушания по обсуждению границ участка. В среднем процесс занимает от 2 до 4 месяцев. Если кто-то из собственников смежных территорий не согласен с результатами межевания, споры могут дойти до суда и занять годы.
Точную стоимость работ может назвать только представитель геодезической организации. Закон не накладывает ограничений на ценообразование, поэтому каждая компания выдвигает свои ценовые условия. Они зависят от качества и скорости работы, опыта и квалификации сотрудников, вспомогательных расходов, формы и площади участка. В среднем работы по установления границ и оформлению права собственности на участок под домом обойдутся от 10 до 50 тысяч рублей.
На каком основании земля принадлежит собственникам
Если территория поставлена на кадастровый учет и сформирована до вступления в силу Жилищного кодекса (то есть до 01.03.2005), то владельцы квартир в многоквартирном доме считаются ее собственниками со дня вступления в силу этого кодекса, рассказал «РБК-Недвижимости» представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Росреестр).
Если же участок сформирован и занесен в кадастр после принятия кодекса, то право совместной собственности появляется в силу закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Данные положения были неоднократно подтверждены судами, а также министерствами и ведомствами России, добавил он.
«В силу закона о государственной регистрации недвижимости доказательством существования права на недвижимое имущество является государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости», — рассказали юристы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». По их словам, для того чтобы это право собственности на землю являлось официальным, его необходимо оформить и внести соответствующие данные в государственный реестр.
Однако оформить землю под многоквартирным домом в Москве непросто и часто возможно только через суд, отмечают юристы. Основными проблемами они называют то, что на кадастровой карте столицы под многими домами не сформирован земельный участок, часто его границы не определены.
Согласно действующему законодательству (№ 189-ФЗ от 29.12.2004) формированием земельных участков, на которых расположен многоквартирный жилой дом, занимаются органы государственной власти или местного самоуправления. В Москве таким уполномоченным органом является департамент городского имущества, который в рамках своих полномочий утверждает границы участка на кадастровой карте территории, если участок размежеван.
Для чего необходимо межевание
Данная процедура позволит реализовать свои права собственников в полной мере. И что даже более важно, передать ответственность по благоустройству территории и поддержанию порядка на ней – управляющей компании. Пока межевание не было проведено, УК вполне законно может отказать в подобном требовании. Логично, ведь она не знает, в каких границах лежит ее ответственность, где она имеет право облагораживать территорию, а где – уже нет.
В идеальном случае, сама управляющая компания подает соответствующее заявление и даже проводит процедуру. Но это обычно касается элитных домов и новостроек, да и то – не всегда. В противном случае жильцам необходимо брать инициативу в свои руки. Если ни муниципалитет, ни УК не проявляют к этому интереса.
Если процесс прошел, и любой способен посмотреть границы межевания многоквартирного дома, то для жильцов открываются следующие возможности:
- Решение вопросов по благоустройству территории.
- Размещение спортивных и детских площадок, снарядов, хоккейных и баскетбольных зон. А также песочницы, горки, качели и иные сооружения. Конкретика зависит от требований жильцов, действующих государственных программ, а также выделенного бюджета.
- Установка малых архитектурных форм.
- Возведение заборов, сеток, решеток, разграничивающих пространство. А также препятствующих свободному доступу во двор как пешеходу, так и транспорту (ворота, шлагбаум). Только в этом случае обязательно необходимо получить свой электронный ключ, позволяющие пройти через ворота. Примечательно, что часто это платная услуга. На ключ нужно банально «скидываться». Но с точки зрения закона, никто не имеет право препятствовать вам в получении доступа к своей собственности, поэтому ключ положен бесплатно.
- Размещение парковок на определенное количество мест.
- Установка лавочек, беседок как открытого, так и закрытого типа.
- Разграничение и посадка зеленых зон, газона.
- Возведение декоративных сооружений, постаментов, выставочных стендов.
Кто должен проводить работы?
Кто должен делать межевание земельного участка под многоквартирным домом? Законодателем предусмотрено планомерное формирование всех участков под МКД. Заниматься этим обязаны владеющие землями местные или региональные органы.
Однако такие работы проводятся согласно утвержденным графикам при наличии средств в местном (региональном) бюджете. Поэтому процедура может затянуться надолго.
Можно спокойно дожидаться своей очереди. Вместе с тем, жильцы многоэтажных домов могут инициировать эту процедуру самостоятельно.
При этом следует помнить, что правом высказать свое мнение по данному вопросу имеют не только сами жильцы МКД, но и иные собственники помещений в нем. Речь идет о случаях, когда в доме имеются какие-либо магазины, иные встроенные (пристроенные) помещения. Для этого им нужно собраться вместе и провести голосование по такому поводу.
Если согласие достигнуто, то оформляется соответствующий протокол собрания. Далее избирается уполномоченный представитель от всех жильцов, который будет заниматься этим вопросом.
На собрании или после него также следует сделать выбор организации, которая будет проводить межевые работы. Заниматься такой деятельностью могут только специализированные организации, имеющие лицензии на их проведение.
Сколько стоит межевание?
При решении вопроса о проведении межевания для многих жильцов важным является цена данных работ. Она определяется организациями, предлагающими соответствующие услуги.
Стоимость будет зависеть от объема работы, удаленности участка, его площади, наличия каких-либо исходных документов и других моментов.
Кроме того, она может различаться в различных регионах, также в организациях в пределах одного региона, города. В любом случае рассчитывать на сумму менее пяти тысяч рублей не стоит. Как правило, она колеблется в пределах от пятнадцати до тридцати тысяч рублей.
Однако, если учесть, что цена делится между всеми собственниками дома, она не так уж и велика. А преимущества, предоставляемые получением участка под МКД в собственность, очевидны.
- В первую очередь проводится геодезическая съемка. Таким образом вычисляются точные координаты всех объектов: дома, заборов, площадок, любых построек, которые находятся на территории. Геодезические работы проводятся с использованием специального оборудования: (электронных тахеометров, GPS-приемников). Процедура проводится инженерами-геодезистами;
- Оформление границ земели. Здесь в дело вступает кадастровый инженер. В расчет берется вся существующая информация о земле. Если таковая имеется – она хранится в ЕГРН. При необходимости кадастровый инженер составляет Акт согласования границ, который нужно согласовать с владельцами соседних участков.
- По итогам полученных данных, всех согласований кадастровым инженером составляется межевой план. Он включает текстовую, графическую часть – словесное описание, подробную схему расположения границ участков. План составляется в бумажном, а также в электронном виде. Затем заверяется подписью, печатью кадастрового инженера;
- Далее проводится согласование границ земли с Департаментом городского имущества города Москвы. Эту процедуру также проводят компании, занимающиеся разделением и оформлением земли;
- Межевой план передается в государственный орган Росреестр – таким образом земля ставится на кадастровый учет.
Как будет проходить межевание участка многоквартирного дома в 2019 году — новый закон
Закон о продлении дачной амнистии, от 02.08.2019 № 267-ФЗ, затронул вопрос подготовки проекта межевания земельного участка под многоквартирными домами. Как поясняют депутаты Госдумы, принятие закона послужит целям стимулирования вовлечения жилой недвижимости в гражданский оборот и положительно скажется на динамике развития частного жилого сектора. Вместе с тем, обязанность по проведению всех необходимых действий для кадастрового учета придомовой территории (подготовка проекта межевания территории и межевого плана земельного участка МКД, обращение в Росреестр и т.д.), теперь четко вменена органам власти и конкретизирована. Кроме того, межевать земли под многоквартирными домами должны в приоритетном порядке в ходе выполнения комплексных кадастровых работ, даже если нет обращений от собственников. Указанные дополнения будут способствовать надлежащему исполнению своих обязанностей госорганами.
Простыми словами: межевание территории многоквартирных домов
В январе этого года при администрации Великого Новгорода была создана рабочая группа для определения возможности перераспределения земельных участков под многоквартирными домами, исключения из границ земельных участков проездов к муниципальным учреждениям и их объектам, другим многоквартирным домам. В её состав вошли представители комитета архитектуры и градостроительства, комитета по управлению ЖКХ, комитета по строительству, контрольно-административного управления мэрии, МБУ «Городское хозяйство», депутаты гордумы и др.
На данный момент состоялось уже шесть встреч рабочей группы. По словам руководителя комитета архитектуры и градостроительства Евгения Жилина, новгородцы начали намного активнее интересоваться темой межевания около года назад. Ранее, когда с 2008 по 2012 годы администрацией города выполнялись проекты межевания, далеко не все собственники посещали предварительные публичные слушания.
«ВНовгороде.ру» разбирается, почему важно провести межевание территории, прилегающей к дому, и какие у этой процедуры есть минусы.
Что такое межевание?
Согласно определению, это геодезический способ определения границ земельного участка в горизонтальной плоскости. Говоря проще, после межевания собственники чётко знают, какая часть придомовой территории им принадлежит, и это зафиксировано документально. Важно понимать, что проект межевания и проведение межевания – разные вещи.
Зачем это нужно?
В соответствии с ФЗ-№189 межевание – один из шагов на пути к оформлению земли в собственность жильцов. Второй шаг – постановка на кадастровый учет. Это дает всем жильцам право на долю земли, пропорциональную доли занимаемой площади в доме.
После проведения межевания на участке могут быть оборудованы автостоянка, детская площадка, хозяйственные постройки, поставлено ограждение и т.п. Кроме того, эта процедура определяет зону ответственности управляющей компании в том, что касается уборки, благоустройства, состояния газонов и деревьев.
Только дома с произведённым межеванием могут участвовать в программе капитального ремонта.
Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.
Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:
- Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).
В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:
- копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
- кадастровой выписки об объекте недвижимости;
- кадастрового паспорта объекта недвижимости;
- кадастрового плана территории;
- в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.
- Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:
- в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
- имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
- в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).
При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.
Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.
Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.
В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.
- Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:
- признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
- установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
- обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).
- Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.
Как и где осуществить заказ?
Межевание участка перед МКД должно происходить с учетом госнормативов и инструкций, и требует применения специального оборудования.
Права на изготовление такого проекта есть у предназначенных для этого геодезических организаций с наличием специальных лицензий и разрешений. Список таких организаций может быть уточнен в администрации поселения.
При этом проектная организация работает при взаимодействии с лицом-представителем владельцев квартир. Обычно это член правления ТСЖ.
Для того, чтобы получить сведения о территории МКД, потребуется обращение с заявлением на определение границ.
Можно заключить контракт с поручением запроса нужных документов самими межевиками. В этом случае организация должна будет получить доверенность.
Общий порядок оформления
Если решение о межевании придомового участка земли принято, для того, чтобы провести межевание, необходимо будет предпринять ряд шагов:
Созыв общего собрания, в котором будут участвовать все жильцы данного дома. Проведение его будет состоять из нескольких шагов. Сначала нужно качественно представить проект участникам собрания. Здесь нужны будут доклады, схемы, ответы на вопросы. После окончания информационной части наступит очередь проводить активное обсуждение предстоящих действий. При этом будут выступать жильцы, которые имеют активную жизненную позицию. Некоторые голоса будут поданы за проведение процедуры межевания. Другие — против. После подробных обсуждений участники будут иметь гарантированную возможность прояснить для себя существующую ситуацию. Когда дебаты окончатся, будет разумно сделать перерыв на два или на три дня для того, чтобы жильцы окончательно определились со своей позицией по данному вопросу. Затем проводится голосование, на котором будут приняты основные решения. Во-первых, будет решено, проводить ли вообще рассматриваемую процедуру. Во-вторых, при положительном исходе надо будет выбрать уполномоченное лицо для проведения необходимых переговоров и для заключения соответствующих контрактов. Здесь есть один довольно важный вопрос. Какое большинство голосов необходимо при принятии решения о приватизации? Для этого достаточно простого большинства. То есть, если более 50% проголосуют за выполнение межевания (а остальные будут против или воздержатся), то решение считается окончательно принятым.
На следующем этапе оформления предстоит решить такой важный вопрос, как формирование проекта межевания придомовой территории
Чем же это так важно? Дело в том, что достаточно чётких критериев того, какая именно земля относится к придомовой территории, а какая — нет, не существует. Для этого есть некоторые формальные требования, особенности сложившейся ситуации, решение спорных моментов с соседними собственниками, интересы муниципальных властей (а они, конечно, заинтересованы уменьшить придомовую территорию, увеличивая собственную)
Существуют и другие факторы, которые влияют на принятие решения. Работа состоит из двух этапов. Сначала делается обращение в органы муниципальной власти, в ведении которой находится спорная территория. Здесь как раз и происходит обсуждение и уточнение границ территории. Затем непосредственно выполняется проект межевания. Обычно он делается организацией уровня проектного института, которая имеет разрешение на данный вид деятельности. После того как на этом этапе план будет составлен, в дальнейшем его будут только оформлять (изменять границы уже не предполагается). Для проведения таких работ уполномоченные лица составляют договор с проектной организацией, которая будет выполнять данную работу по созданию межевого плана придомовой территории. Важно подчеркнуть, что такого рода работу имеет право делать только лицензированная государством организация.
После того как проект подготовлен, его необходимо утвердить на собрании собственников помещений многоквартирного дома. Когда утверждение проведено, переходят к следующему шагу.
На основании такого плана кадастровый инженер проведёт работы по созданию требуемого землеустроительного документа — кадастрового плана. Здесь также важно отметить, что проводить данный вид работ разрешено только лицензированному кадастровому специалисту.
После того как межевой план будет закончен, необходимо провести регистрацию земли в Едином реестре. Как известно, в Российской Федерации право собственности на любой объект недвижимости является окончательно установленным с того момента, как данные об этом факте будут внесены в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимости. После этого права собственности на придомовой участок земли будут установлены окончательно.
В этом разделе был показан общий порядок проведения оформления участка земли. Далее — о деталях этого процесса для многоквартирных домов.
Порядок приватизации земельного участка под многоквартирным домом
Выделяют определенный порядок приватизации земельного участка под многоквартирным домом.
Собственникам квартир нужно пройти несколько основных шагов:
- Сначала нужно тщательно взвесить все плюсы и минусы приватизации. Собственность после этого станет более защищенной, так как власти не смогут посягать на нее без уведомления владельца. Но при этом стоит помнить об уплате земельного налога, необходимости подготовки большого количества документов и возможных штрафах за небрежное отношение к территории.
- Далее необходимо провести общее собрание собственников жилья. На нем принимается решение относительно данного вопроса. Если оно будет положительным, выбирается представитель. Он должен приступить к процедуре приватизации.
- Гражданину необходимо посетить землеустроительный комитет. Далее последует посещение органов местного самоуправления и составление заявления о передачи земли в частные руки.
- В течение некоторого времени вопрос будет рассматриваться местными властями. Для оформления границ участка и кадастрового паспорта потребуется обратиться в БТИ. Территория ставится на учет, после чего все жильцы будут считаться полноправными владельцами земли.
- Стоит помнить, что территория будет находиться в долевой собственности. Поэтому аренда или продажа недвижимости запрещены без согласия других владельцев. Но если гражданин проживает на первом этаже, возможно разведение приусадебного хозяйства и создание ограждения для территории.
Последствия отсутствия межевания
Какие последствия могут возникнуть в случае отсутствия межевания земельного участка МКД?
Без проведения работ по межеванию участок под МКД не будет сформированным. Следовательно, внести его в единый кадастр и зарегистрировать собственность на него не получится.
Отсутствие оформления прав жильцов влечет невозможность совершать действия по распоряжению этим общим имуществом.
Они не смогут самостоятельно решать вопросы благоустройства такой территории или просить об этом свою управляющую компанию.
Жильцы должны будут мириться со всеми постройками на этой территории, не смогут распоряжаться ей самостоятельно.
А местные органы, в свою очередь, смогут предоставить эту территорию в пользование иным лицам под магазин или стоянку, например. Кроме того дома с неоформленными участками не могут стать участниками бесплатной программы по капремонту.