Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Организация проведения выбора способа управления и Совета многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Шаг 2: сообщаем жильцам о месте и времени проведения собрания
Сообщение должно быть доставлено каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме, в том числе и представителям местной власти (если в доме имеется муниципальное жилье, сдаваемое внаем на основании договора социального найма) и вручено не позднее чем за 10 дней до проведения собрания. Как правило, эту миссию берут или должны взять на себя наиболее энергичные жильцы-собственники, которые обязательно найдутся в любом доме. Вместе с сообщением о месте и времени проведения собрания можно сразу же вручить и бюллетени для голосования.
Это необходимо на случай, если кто-либо из собственников жилья окажется недовольным результатами голосования и выбранной на собрании формой управления и постарается признать эти результаты недействительными. Например, станет утверждать, что не был оповещен о проведении собрания надлежащим образом, не принял участия в голосовании или просто подвергнет сомнению результаты голосования. У вас все будет задокументировано, и вы легко сможете отстоять принятое на собрании решение.
Какие вопросы решаются на общем собрании собственников помещений?
- Смена УК или способа управления домом.
- Создание/ликвидация ТСЖ.
- Утверждение порядка оформления и места хранения протокола общего собрания собственников.
- Реконструкция дома и любые вопросы, связанные со складами и пристройками для хозяйственных нужд.
- Демонтаж отдельных объектов, относящихся к зданию.
- Использование придомовой территории.
- Передача в аренду территории под магазины или иные цели.
- Жильцы решают вопросы о постройке детской площадки, парковки, о запрете на использование земельного участка, принадлежащего дому.
- Решение вопросов о направлении средств, собираемых на капитальный ремонт.
Проведите собрание и голосование
Вы оповестили всех собственников и подготовили документы — теперь можно проводить общее собрание. Заранее распечатайте бюллетени, лучше с запасом — часть из них могут повредить.
На очном собрании проговаривайте каждый вопрос из повестки отдельно. Соседи могут уточнять что-то — старайтесь давать аргументированные ответы, избегайте вовлечение людей в дискуссии, иначе собрание затянется на несколько часов. Можете фиксировать процесс на видеокамеру или сделать запись на диктофон — если кто-то попытается оспорить результаты собрания в суде, у вас будет лишнее доказательство.
Собрание начинается с открытия и голосования за обязательные вопросы — нужно выбрать председателя собрания, секретаря и счетную комиссию. Делает это обычно или представитель УК, или инициатор встречи. Голосовать можно поднятием рук, результаты фиксировать в протоколе собрания.
В комиссии может быть сколько угодно человек, ограничений нет. Вы можете совмещать все роли, но это неудобно — лучше найти хотя бы еще двух единомышленников — один будет фиксировать процесс в протоколе собрания, другой — считать голоса.
Длительность собрания законом не фиксируются — вы можете обсуждать вопросы сколько угодно часов и даже разделить собрание на несколько дней.
Собрание будет считать состоявшимся, если будет собран кворум, — чаще всего минимум 50% от собственников всех помещений в доме. Кворум считается по сданным бюллетеням. Есть исключения, указанные в ч.3 ст. 45 ЖК РФ:
- Проведение реконструкции в доме.
- Решение об использовании средств со счета, на который поступают взносы за обязательный капремонт. Выбор способа формирования фонда капремонта.
- Получение кредита.
- Установка ограждения или шлагбаума.
- Использование общего имущества для установки рекламных конструкций.
Количество голосов у каждого владельца помещения разное — считать нужно пропорционально его доле в праве общей собственности в доме. Если проще, нужно взять площадь вашего помещения и разделить на общую площадь имущества в доме. Например, в доме 15 000 кв. м имущества. Ваша квартира занимает 120 кв. м. Разделив, получаем 0,8% — это количество ваших голосов среди всех собственников.
Аналогично считается вес голосов, если квартира у вас в долевой собственности. Например, квартирой в 120 «квадратов» владеют супруги, пополам. Значит, у каждого по 0,4% голосов от всего дома.
Если вы не используете информационную систему для голосования, придется считать все голоса вручную после собрания, — этим занимаются люди, выбранные в начале в счетную комиссию.
Если голоса разделились поровну, то их сначала пересчитывают, а затем вопрос переносится на следующее собрание. И так до тех пор, пока решение не будет принято.
Затем нужно составить протокол общего собрания — это обязанности секретаря и председателя. Сделать это нужно в течение 10 дней после собрания.
Квалифицированным большинством, т.е. не менее 2/3 голосов всех собственников помещений в доме принимаются следующие решения:
- о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.
Как указано в п. 2 статьи 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Например, суд правомерно признал решение общего собрания о реконструкции дома, предоставлении земельного участка для проектирования и другим вопросам незаконным, поскольку присутствовавшие на собрании собственники обладали с учетом их долей 28,4 % голосов, то есть кворум на собрании отсутствовал, вопросы, по которым приняты решения на этом собрании, существенно отличаются от вопросов, включенных в повестку дня собрания (см. «Справка о результатах обобщения практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел по спорам, связанным с деятельностью товариществ собственников жилья (ТСЖ)»).
Сообщите об итогах голосования и принятых решениях всем собственникам
Итоги голосования и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).
Решения общего собрания в форме заочного голосования, проведенного с использованием информационной системы, автоматически формируются в форме протокола и размещаются в данной системе в течение часа после окончания голосования (п. 3.25 Порядка N 115-ПП).
Обратите внимание! Решение общего собрания собственников, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Зачем нужен реестр собственников помещений в МКД?
Этот документ необходим будет для уведомлений собственников помещений о проведении ОСС, для проведения регистрации собственников, принявших участие в ОСС, а также для подведения итогов голосования.
Инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Другими словами инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение, а также может удостоверить свою личность путем предоставления соответствующего документа.
Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь – в листе голосования им все равно придется указать эти
данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.
Какую информацию должен содержать реестр собственников?
Реестр может содержать следующую информацию:
- общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники (не путать с общим имуществом!);
- режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику(индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т.е. количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения;
- имя собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение. Тогда при подсчете голосов собственников, принявших участие в собрании, у Вас не будет проблем;
- имя (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);
В какие сроки необходимо сообщить собственникам о проведении общего собрания?
Информирование собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания осуществляется не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Если помещение находится в общей собственности двух и более лиц, то сообщать о проведении ОСС необходимо каждому собственнику.
Инициатору собрания нельзя забывать, что, помимо частной собственности в многоквартирном доме может быть и государственная, и муниципальная собственность. В таком случае письменное уведомление о проведении ОСС необходимо посылать органу исполнительной власти РФ или субъекта РФ либо органу местного самоуправления, в зависимости от того, кому принадлежит право собственности на помещение в многоквартирном доме.
ВАЖНО!
При проведении ОСС в заочной или очно-заочной форме вместе с уведомлением каждому собственнику направляются бланки решений по вопросам повестки дня и информация, необходимая для принятия решения.
Какие документы необходимы для проведения общего собрания собственников в МКД?
Примерный перечень документов, который должны подготовить инициаторы общего собрания:
- Уведомления каждому собственнику о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения уведомлений о проведении ОСС в МКД.
- Лист регистрации вручения решений собственникам в МКД.
- Сведения о собственниках в МКД (реестр собственников).
- Схема распределения долей в многоквартирном доме.
- Лист регистрации собственников в МКД, присутствующих на очном (очно-заочном) собрании.
- Решения собственников в МКД, которые необходимо вручить каждому собственнику под роспись в листе регистрации вручения решений собственникам.
- Проекты документов, которые должны быть рассмотрены и утверждены на ОСС (договор управления МКД, Устав ТСН/ТСЖ, смета доходов-расходов ТСН/ТСЖ и т.п.).
- Проект протокола ОСС в МКД.
Уведомление собственников о проведении общего собрания
Перед проведением ОСС в МКД необходимо правильным образом уведомить собственников о предстоящем собрании. Для определения способа оповещения необходимо сделать запрос о предоставлении копии последнего принятого протокола ОСС в управляющей компании. В случае если это первое собрание собственников в доме, то необходимо известить собственников всеми предусмотренными Жилищным Кодексом способами и самостоятельно выбрать способ последующего уведомления.
Согласно ЖК РФ существуют два способа информирования собственников о предстоящем собрании: рассылка заказных писем (Почта России) с оповещением собственников или размещение уведомлений на входных группах жилого дома (на всех подъездах, на информационных стендах и в лифтах).
Особое внимание стоит уделить тому, что согласно ЖК РФ объявление о предстоящем собрании необходимо анонсировать не позже чем за 10 (десять) дней до начала очной части собрания.
Проведение общего собрания
При проведении очного собрания для начала нужно определиться с наличием или отсутствием корма. Для этого необходимо провести регистрацию присутствующих.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% общего числа голосов.
В случае, если кворум есть, то нужно выбрать председателя собрания, секретаря собрания и счётную комиссию, после чего переходить к обсуждению повестки и принятию решений.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Собственник может действовать через представителя. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
Как провести заочное голосование в многоквартирном доме?
Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.
Процедура заочного голосования в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.
Для проведения в такой форме голосования потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений.
Собственники оформляют при заочном голосовании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:
- сведения о собственнике;
- информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
- решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».
Итоги голосования подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.
Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.
Хранение материалов проведенного собрания в МКД
Где будут храниться материалы и информация по проведенному собранию определяется на собрании.
Копии протоколов собрания, а также решений хранятся в том месте или по тому адресу, которые определены на собрании. А что же с оригиналами протоколов собраний и решений?
Подлинники протоколов собраний и решений направляются в уполномоченные органы в порядке, определенном Минстроем России (приказ от 28.01.2019 № 44/пр).
Инициатор собрания предоставляет подлинники решений и протокола собрания в управляющую компанию, ЖСК, правление ТСЖ, ЖК, иной специализированный потребительский кооператив, которые после получения обязаны в течение 5 рабочих дней направить соответствующие документы в орган госжилнадзора для хранения в течение 3-х лет. При способе управления МКД непосредственно собственниками протокол и решения предоставляются в орган жилищного надзора. При необходимости копии протокола и решений предоставляются в ресурсоснабжающую компанию, а также рег. оператору по обращению с ТКО. Документы должны быть представлены со дня принятия не позднее 10 дней.
Адвокаты и юристы нашего бюро, специализирующиеся на вопросах жилищного законодательства, всегда готовы помочь в юридических вопросах, касающихся организации проведения общих собраний, а также в решении иных спорных вопросов, связанных с управлением Вашего многоквартирного дома.
Собственники вправе обратиться в УО для проведения общего собрания
Часть. 6 ст. 45 ЖК РФ закреплена возможность (право) собственников, которые в сумме обладают
не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов в многоквартирном доме, обратиться в письменной форме в УО или правление ТСЖ, ЖСК для организации проведения общего собрания собственников.
В заявлении (обращении) должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.
При получении такого обращения — УО обязана:
- осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения;
- не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке ;
- оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания ;
- довести результаты голосования до собственников в установленном порядке.
Какие сведения должны содержать бланки для голосования?
Бланки для голосования обязательно должны содержать графы «за», «против» и «воздержался», а также сведения о проголосовавшем (ФИО, сведения о документе, подтверждающем право собственности) и подпись. Иначе бланк будет считаться недействительным.
Как проводится заочное голосование?
Порядок проведения заочного опроса строго регламентирован нормами законодательства. Несоблюдение этого порядка будет признано в суде основанием для отмены принятого на таком собрании решения.
Сообщение о проведении заочного голосования обычно объявляется сразу же после неудачной попытки очного сбора. Если первый раз кворум не был собран, второй раз пробовать проводить собрание в очной форме нецелесообразно.
Заочная форма голосования намного удобнее для самих собственников квартир. Проводятся такие собрания в бумажной или электронной форме через ГИС ЖКХ.
Причём на голосование в заочной форме отводится определенный период, достаточный для того, чтобы спокойно обдумать рассматриваемый вопрос без давления со стороны других собственников.
В очном голосовании некоторые жильцы могут активно выражать свою позицию, тем самым склоняя к своему решению других жильцов. Заочная форма с этой стороны является более справедливой и непубличной.