Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности изменения вида разрешенного использования жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора.
Порядок изменения целевого функционального назначения
Правом на изменение целевого назначения обладает собственник нежилого помещения, а также арендатор по предварительному согласию с ним. Чтобы узнать, как изменить целевое назначение нежилого помещения, важно изучить пошаговый алгоритм действий. Изменения можно внести двумя способами:
- Путём перевода в жилое помещение(в соответствии с гл. 3 ЖК РФ).
- Путём смены рода деятельности, для которых оно предназначалось.
Процедура эта довольно сложная и состоит из целого ряда этапов:
- Подготовка проекта и его утверждение всеми надзорными службами (СЭС, Водоканал, МЧС и др.).
- Сбор документов и предоставление их в местные органы управления.
- Проведение строительных и иных работ в соответствии с утвержденным проектом и сдача здания в эксплуатацию.
- Оформление технического паспорта в БТИ.
- Получение нового кадастрового паспорта и регистрация свидетельства о праве собственности в единой базе ЕГРН.
Как поменять вид разрешенного использования здания в Москве и Московской области?
Перед изменением ВРИ здания необходимо убедиться, что такая возможность существует. Так вы исключите вероятность отрицательного решения. Поменять вид разрешенного использования объекта недвижимости можно, если:
- информация о нем есть в кадастре (здание зарегистрировано);
- изменение вида не противоречит назначению земельного участка;
- запрашиваемый вид использования соответствует Классификатору;
- на здание не наложены ограничения (находится вне ЗОУИТ).
Имеют значение и основания, согласно которым происходит изменение вида использования.
- Обычно за сменой ВРИ капитального объекта обращаются, когда необходимо начать деятельность, не предусмотренную действующим видом.
- Либо текущий ВРИ здания противоречит виду разрешенного использования земельного участка.
- Несоответствие действующему законодательству также является основанием для смены ВРИ.
Как определить назначение
Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.
Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».
Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.
Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.
Стоимость согласования перепрофилирования помещений в жилых домах
(Документы БТИ без красных линий)
| Этапы / Цена, руб | Срок исполнения, дни | Примечание |
|---|---|---|
| ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ: | ||
|
ТЗК (техническое заключение) от 15 000 Проект, в составе разделов: Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000 Конструктивные решения (КР) от 15 000 Электропроект (ЭП) от 15 000 Водопровод и канализация (ВК) от 15 000 Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000 Кондиционирование (ОВиК) от 15 000 Реконструктивные работы (РР) от 15 000 Технология (ТХ) от 15 000 |
5-35 | в зависимости от метража и сложности перепланировки. |
|
Согласование: — Роспотребнадзор Получение распоряжения Мосжилинспекции со сменой функционального назначения. |
60 | При наличии раздела (РР-реконструктивные работы по фасаду) согласование с ГлавАПУ Москомархитектуры, Мосжилинспекция производит самостоятельно |
| Ввод помещения в эксплуатацию. Получение акта завершенного переустройства от 60 000 | Выход инспектора Мосжилинспекции. | |
| Заказ/Получение Технического плана. Внесение изменений в ГКН. Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 40 000 |
Официальные платежи |
Ограничения на перепрофилирование помещений
Не могут использоваться в других целях помещения детских дошкольных учреждений. Для каждой категории объектов недвижимости и каждого вида использования существуют свои ограничения по изменению их целевого назначения.
На перепрофилирование нежилого помещения при сделках по купле-продаже или приватизации может быть наложен запрет на несколько лет, и изменение его назначения в течение этого срока невозможно. Если этот срок истек, можно подавать заявление в префектуру, предварительно собрав пакет документов:
- правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор аренды);
- для юридических лиц – копии учредительных документов, устава, выписка из ЕГРЮЛ;
- документы, подтверждающие полномочия руководителя;
- свидетельство ИНН;
- банковские реквизиты;
- документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- справка из Госкомстата о кодах ОКВЭД;
- актуальные документы БТИ – экспликация, поэтажный план, справки об инвентаризационной стоимости и техническом состоянии помещения, выписка из техпаспорта.
Особенности смены вида функционального назначения помещений
Целевое назначение помещения отражает его статус, указывая, какими способами допускается эксплуатация определенной площади. В проектной документации здания делается отметка, что помещение может быть использовано в качестве аптеки, магазина, офиса или стоматологии и т.д. При его оборудовании необходимо соблюдать пожарные и санитарные нормы.
Функциональное назначение создает дополнительные ограничения. А потому, использование помещения в других целях идет в разрез с законодательством. При изменении назначения необходимо учитывать и местоположение объекта недвижимости, его площадь и другие параметры. Внутренняя отделка помещений также должна отвечать положениям закона. Иначе перепланировку просто не утвердят, а в согласовании изменений откажут.
Нежилые помещения отличает широкий спектр использования. Поэтому необходимо с особой тщательностью готовить проект, соблюдать процедуру его утверждения и в дальнейшем следовать положениям данного документа. Земельные юристы нашей компании знают все и немного больше об изменении целевого назначения. Мы поможем организовать процедуру, либо сами пройдем все ее этапы по доверенности.
Когда требуется смена назначения помещений
Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:
- для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
- для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
- для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
- для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
- при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
- в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.
Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.
Целевое назначение нежилого помещения
Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.
Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).
Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:
- аптекой;
- магазином;
- офисом;
- стоматологическим кабинетом;
- библиотекой;
- развлекательным центром и т.п.
Когда требуется смена назначения помещений
Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:
- для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
- для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
- для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
- для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
- при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
- в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.
Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.
Нежилое помещение свободного назначения
Есть уловка расширить область использования недвижимости, назвав ее нежилым помещением свободного назначения. Что это такое — нежилое помещение свободного назначения?
Это универсальные объекты, которые могут быть применены арендаторами при различных профилях деятельности, исключая специальные.
Помещение свободного назначения (далее – ПСН) могут иметь разную площадь, которую при размещении офисов, торговых точек легко можно разделить, установив быстровозводимые перегородки и организовав нужное количество отсеков.
С ПСН меньше проблем при организации собственного бизнеса, их проще сдать внаем и продать, при этом стоимость значительно выше, чем с конкретной привязкой к цели эксплуатации.
Вариантов использовать ПСН много, но универсальными на 100% такие помещения назвать нельзя, иногда специфика выбранного направления эксплуатации потребует дополнительных согласований и переоформления.
Целевое назначение земельного участка имеет значение для цели аренды расположенного на нем здания // Обзор дела № А40-241271/2016
Целевое назначение земельного участка имеет значение для цели аренды расположенного на нем здания // Обзор дела № А40-241271/2016
Общество обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве о признании незаконными результатов проверки, об отмене постановления о назначении административного наказания за нарушение обязательных требований статьи 42 Земельного Кодекса Российской Федерации, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2018 года, постановление Управления Росреестра по г. Москве о назначении административного наказания признано незаконным и отменено полностью.
Управление Росреестра по г. Москве, не согласившись с выводами судов, обратилось с кассационной жалобой.
Позиция Управления:
Нарушением Обществом обязательных требований законодательства Российской Федерации (ст. 42 Земельного Кодекса РФ N 136-ФЗ от 25.10.
2001) является несоответствие фактического использования земельного участка (для размещения офисов, салона красоты, объектов торговли и предприятий сферы обслуживания населения) целевому назначению земельного участка и виду разрешенного использования земельного участка — эксплуатация зданий и сооружений под научно — производственные цели, в то время как собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
- Позиция судов нижестоящих инстанций:
- Основным видом деятельности Общества является осуществление научных исследований и разработок в области естественных и технических наук и так как фактически Общество находится в здании, расположенном на земельном участке, и по данному адресу осуществляет свою деятельность, в том числе научно-производственную, данное здание эксплуатируется по целевому назначению в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, предоставление части помещений в здании в аренду при продолжении использования его в соответствии с целевым назначением не является нарушением земельного законодательства, наличие в здании, расположенном на земельном участке, помещений, сдаваемых в аренду при основной эксплуатации здания по целевому назначению относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.
- Судебный акт:
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.03.
2019 N Ф05-14821/2017 по делу N А40-241271/2016 решение Арбитражного суда города Москвы от 12 сентября 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 декабря 2018 года по делу N А40-241271/16 отменены, в удовлетворении требования Общества о признании незаконным и отмене данного постановления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве отказано.
- Доводы суда:
- Подпункты 5 и 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ относят к принципам, на которых основан данный Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства, следующие принципы: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
- Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
- В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
- Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных Федеральных законов.
- Тем самым передача в аренду части помещений в зданиях касается не только вопроса об использовании таких объектов недвижимости, но и земельного участка, на котором они расположены.
Как изменить цель территории?
Многие граждане задаются вопросом: «Как изменить целевое назначение нежилого помещения?», давайте разбираться.
Если новое направление деятельности не повлечет кардинальных вмешательств в план и конструкции помещения, тогда смена целевого назначения нежилого объекта недвижимости не будет особо затратной ни по времени, ни по средствам.
По своей инициативе арендатор не наделен правами менять целевое предназначение недвижимости, а только по согласию хозяина или по его поручению, оформленному нотариально.
Для любого вида деятельности потребуется заручиться одобрением в виде заключения от Госпожнадзора на уровне районного управления пожарной инспекции.
Далее важно получить заключение Роспотребнадзора, так как именно этот орган ведает сан. эпид. разрешениями, без бумаги от этого органа невозможно начать эксплуатацию предприятия общепита, магазина и т.п. В БТИ нужно заказать планы ниже- и вышерасположенных помещений.
Алгоритм: как можно поменять?
Если случилось так, что помещение подходит идеально, но его назначение не соответствует вашим целям, не нужно опускать руки. Все можно поменять.
Для замены назначения необходимо следующее.
- Раздобыть техническое заключение о состоянии несущих стен. Оно выдается БТИ.
- Заказать новый проект, согласно задуманной перепланировке. Его нужно заказывать в аккредитованной фирме. Иначе потом будут проблемы.
- Полученный проект согласовать со всеми коммунальными и иными службами (энергоснабжающей организацией, водоканалом, газоснабжающей фирмой, СЭС, МЧС и пр.).
- С собранным пакетом согласований подать заявление в межведомственную комиссию при горисполкоме.
- После одобрения комиссией ваших документов, можно приступать к работам. Строительные работы должны быть осуществлены строго в соответствие с проектом.
- Пригласить работника БТИ для оформления технического паспорта, согласно новым изменениям.
- Обратиться с заявлением в кадастровую палату, для замены паспорта.
- Далее дорога в ЕГРП. Заявление, старое свидетельство о праве собственности, новый кадастровый и технический паспорт, все это нужно представить для получения нового свидетельства.
- Скачать бланк заявления о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения
- Скачать бланк заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости
- Скачать бланк заявления для государственной регистрации прав на недвижимое имущество
- Скачать образец заявления для государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Только после внесения соответствующих изменений в ЕГРП и в регистрационные документы, целевое назначение здания считается измененным. Нежилые помещения играют большую роль в нашей жизни, так как через них оказывается большой спектр услуг населению: от медицинских до развлекательных.
Однако не смотря на некоторые пробелы в законодательстве, а именно отсутствие понятия нежилых помещений, важно вести бизнес законно. Профиль помещения должен соответствовать вашим задумкам. Тем более, что изменить назначение помещения более чем реально.
Целевое назначение нежилого помещения
Целевое назначение нежилого помещения — вид площади, который зафиксирован в документах и определяет возможности использования и может служить ограничением.
Изначально, когда здание строится, на планах этажей в соответствии с экспликацией указывается назначение, которое при пуске в эксплуатацию получает свое целевое предназначение, фигурирующее в документах (на основании проекта).
Как в жилом доме могут быть выделены нежилые помещения, так и в отдельных зданиях нежилого типа, эти площади в соответствии с проектной документацией могут быть наименованы:
- аптекой;
- магазином;
- офисом;
- стоматологическим кабинетом;
- библиотекой;
- развлекательным центром и т.п.
Но в каждом таком случае нежилой объект получает сразу зафиксированное в документации предназначение.