Деньги под залог недвижимости: тонкости получения займа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Деньги под залог недвижимости: тонкости получения займа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что делать, если долг не возвращают?

2. Подписи, копии и выписки

3. Регистрация сделки о залоге

4. Комментарий к ст. 339.1 ГК РФ

5. Как зарегистрировать залог

6. Новое в ипотечном законодательстве за 2021 год

7. Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

8. Основания для истребования имущества у добросовестного покупателя (приобретателя)

9. Плюсы заключения договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) в нотариальной форме

Обратить взыскание на залоговое имущество, кредитор может и без суда — если между сторонами было заключен договор, в котором прямо указывается о внесудебном режиме обращения взыскания. При этом, даже если договор уже заключен и оговорки о внесудебном порядке обращения взыскания на залоговое имущество нет, стороны вправе инициировать подписание дополнительного соглашения к такому договору. Этим соглашением и будет устанавливаться внесудебный порядок.

Как правило, залог требуется при взятии на себя достаточно крупных обязательств, так как он является имущественной ценностью и гарантирует погашение этих обязательств. Обычно стоимость закладываемого имущества составляет не менее 70% от суммы кредитного договора. Если такое имущество есть, и заемщик берет кредит под залог имущества — это доказывает банку платежеспособность физ. лица и повышает шансы потенциального заемщика на получение кредита.

При залоге в его классическом понимании одним из важных условий является обеспечение сохранности заложенного имущества. В случае, если залогодатель своими действиями или бездействием создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, то залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательств.

Например, такая ответственность наступает за порчу предмета залога. Если требование о досрочном исполнении обязательства в пользу залогодержателя не исполняется в установленный срок — залогодержатель имеет право на обращение взыскания на залог.

Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.

Специалисты по займовым договорам рекомендует указать и орган судебной власти, в который будет обращаться кредитор в случае необходимости.

Одним из необходимых пунктов — это способ погашения займа. Осуществлять погашения можно, как наличные средствами, так и переводом на карту или расчетный счет. Если расчет будет безналичным, то указываются реквизиты для совершения операций.

В документе надо фиксировать и факт передачи денежных средств, когда это происходит в наличной форме.

В договоре займа должен быть раздел про штрафные санкции. Необходимо указать, какие пени будет обязан выплачивать должник при нарушении сроков.

Чтобы договор имел юридическую силу, его надо подписывать в соответствующей форме. Если сумма займа превышает 10 тысяч рублей, то допускается только письменная форма.

Внимание! Когда в договоре прописана процентная ставка, то кредитору придется заплатить 13% подоходного налога.

При подписании документа могут присутствовать два свидетеля, которые подтверждают совершение сделки.

Также рекомендуется нотариальное заверение. Присутствие нотариуса при сделке гарантирует, что стороны договора совершали свои действия добровольно и в дееспособном состоянии. Соответственно, в будущем заемщик уже не сможет сослаться на то, что его вынудили на получение долга или, он не понимал, что делает.

К тому же нотариальная форма заключения отношений позволяет совершить взыскание денежных средств без привлечения органов судебной власти. В случае, если займодатель не получит деньги в указанный срок, он может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться сразу же к судебным приставам.

Договор займа может быть подкреплен наличием залога, которое будет гарантировать кредитору получение выданных средств в любом случае. Залоговое имущество зависит от суммы займа. Им может выступать гараж, автомобиль, дачный дом или квартира. Но стоит заметить, что стоимость залогового имущества не обязана соответствовать сумме выданного займа. Но она не может быть меньше долга. То есть, она должна покрывать сумму денежных средств, полученных в долг.

Необходимость залога обусловлена тем, что многие люди набирают различное количество кредитов и потом их не возвращают. А чтобы вернуть свои деньги, заимодавцу придется потратить много времени на суд. Если должник не имеет стабильного дохода, то выплата долга может растянуться на длительный промежуток времени.

Важно! Наличие залога значительно защищает кредитора от невозврата денег.

В качестве обеспечения займа можно использовать, как движимое имущество, так и недвижимость. Специалисты рекомендуют использовать именно недвижимость, потому что движимое недобросовестный заемщик может спрятать.

Согласно законодательству, договор залога не требует нотариального заверения. Но если объектом залога выступает недвижимость, его регистрация в органах Росреестра обязательна. Факт передачи денег оформляется в виде расписки. Если возврат проходит в наличной форме, также необходимо ее составление.

Что делать, если долг не возвращают?

Если срок расписки либо договора займа истек, а кредитор не получил обратно денежные средства в полном объеме, он вправе обратиться в судебную инстанцию. Это можно сделать на следующий день после истечения срока. При этом уведомлять заемщика о своих действиях нет необходимости.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, денежные средства, полученные до востребования (без указания срока погашения в договоре), должны быть переданы заимодавцу в течение тридцати дней с даты первого требования. Такое требования оформляется в виде заказного письма и в будущем служит доказательством при судебных разбирательствах.

В случае нарушения заемщиком сроков выплат, кредитор также может обратиться с иском в суд. Перед обращением возможно подача претензии должнику, но этот момент не является обязательным с точки зрения закона.

В ситуации, когда был подписан залоговый договор, а заемщик допускает наступление просрочек более трех раз за год, заимодавец тоже может подать исковое заявление в суд за взысканием долга за счет объекта залога.

Если оценочная стоимость залогового имущества превышает сумму долга, то кредитор обязан вернуть оставшуюся сумму заемщику. Если объект залога не будет продан, заимодавец может оставить его себе, при этом вернуть второй стороне 25% стоимости.

Перед обращением к нотариусу за исполнительной надписью кредитор должен уведомить заемщика о своем намерении. Это совершается путем отправления заказного письма. Далее следует подождать четырнадцать дней и, если в течение этого срока займодатель не получил свои деньги, он вправе обратиться к любому нотариусу.

При обращении нотариус не только осуществит исполнительную надпись, но и проверит документы, подтвердив их правомерность. Данная нотариальная услуга платная. Сбор составляет 1⁄2 процента от суммы задолженности.

Внимание! Наличие исполнительной надписи освобождает должника от уплаты штрафов за нарушение сроков по договору.

Подписи, копии и выписки

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы (кроме регистрации ЮЛ и ИП)	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Дополнительные документы: 1. Для свидетельствования подлинности подписи на банковской карточке – образец банковской карточки из Вашего банка. 2. Для свидетельствования подлинности подписи переводчика – диплом переводчика в оригинале.
От юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб.
От физических лиц и ИП	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы при создании ЮЛ и ИП*
Регистрация ЮЛ	200 руб. (одна подпись)	3 500 руб.
Регистрация ИП	100 руб. (одна подпись)	2 000 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на банковских карточках
Для физических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 400 руб. (подпись ИП на одной карточке)
Для юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб. (подпись представителя ЮЛ на одной карточке)
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях общего характера и других документах
Для всех лиц	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.- для физ. лиц и ИП; 1 900 руб. – для юр. лиц
Свидетельствование верности копий и выписок
Удостоверение равнозначности документов	50	от 150 руб. за страницу	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.
Свидетельствование верности копии документа и выписок из них, за страницу копии (выписки)	10 руб. за страницу	90 руб. за страницу

Регистрация сделки о залоге

Регистрация в Росреестре проходит лишь после проведения оценки имущества и определения его стоимости на рынке. Эти данные должны быть актуальными на время совершения сделки. Оценку должен проводить специалист, который имеет документы, дающие разрешение на совершение подобных операций. Если кто-то из сторон не согласен с заключением эксперта, то можно заказать дополнительную оценку в другой компании. Однако следует помнить, что все расходы несет инициатор повторной экспертизы.

Зарегистрировать имущество в Росреестре можно, только если все совладельцы не имеют возражений. Свое согласие они должны оформить в письменном виде.

При заключении сделки между юридическими лицами необходимо обязательное проведение собрания всех соучредителей, на котором они должны единогласно принять решение о выделе имущества под залог.

Какие документы необходимы для проведения регистрации?

заявление, которое составлено лицами в письменной форме;
документ, подтверждающий уплату госпошлины;
образец договора в трех экземплярах;
кредитное соглашение;
свидетельство, которое подтверждает, что залогодатель является собственником объекта;
паспорт недвижимости, а также выписка из БТИ;
доверенность, если от имени стороны действует представитель.

В соглашении о внесудебном порядке стороны могут также установить и регламентировать: правила процесса реализации, размер вознаграждения и организацию, которая будет заниматься реализацией, а также другие нюансы процедуры в случае, если стороны будут вынуждены прибегнуть к ней.

Кроме того, есть особенность в случае, если залогодатель является лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, то есть зарегистрирован как ИП. Тогда соглашением между сторонами могут быть установлены следующие условия:

Оставление залога за залогодержателем;
Продажа предмета залога залогодержателем другому лицу, но при этом цена не должна быть ниже рыночной стоимости.

При наличии соглашения между сторонами о внесудебном обращении взыскания на предмет залога, механизм взыскания будет следующим:

Залогодержатель направляет должнику уведомление о начале процедуры обращения взыскания на залог.
Предмет залога передается залогодержателю, после чего последний информирует должника о месте и времени торгов. При этом реализация не может быть произведена ранее, чем через 10 дней с даты получения должником уведомления.
После реализации имущества в залоге, полученные от этой операции денежные средства идут на погашение долга.
В случае, если торги не состоялись, залогодержатель вправе выкупить заложенное имущество.
Если залогодержатель отказывается от выкупа, через месяц будут проводиться вторые торги.
В случае, если и вторые торги не состоялись, залогодержатель вправе выкупить залог по стоимости на 25% ниже первоначальной.
Если залогодержатель отказывается от выкупа дважды — требование по залогу прекращается.

Оформление данного вида кредита имеет ряд существенных преимуществ:

проценты по кредиту составляют в среднем 12% (изменения могут быть в любую сторону и зависят от наличия зарплатной программы в Сбербанке, договора страхования жизни и недвижимости, поручителей и класса предоставляемой недвижимости);
сумма к выдаче: от 500 000 до 10 миллионов рублей;
возможность рефинансирования;
возможность изменения ежемесячного взноса по заявлению;
возможность досрочного погашения;
возможность распоряжаться заложенным имуществом по своему усмотрению: сдавать в аренду, проживать, производить косметический ремонт (без внесения неотделимых изменений).

Кредит под залог недвижимости является удобным средством получения необходимых денежных средств без целевой привязки, его еще называют кредитом на любые цели.

Комментарий к ст. 339.1 ГК РФ

1. В п. 1 комментируемой статьи предусмотрены два случая, в которых залог подлежит государственной регистрации:

1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (см. комментарий к ст. 8.1 ГК РФ). В силу ст. 8.1 ГК РФ и согласно ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости подлежат в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество).

Речь идет прежде всего о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое передается в залог (ипотеку), а также о государственной регистрации самого обременения недвижимого имущества в виде ипотеки.

2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (см. комментарий к ст. 358.15 ГК РФ).

Регистрацию указанных прав осуществляет орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц на основании заявления нотариуса о внесении соответствующих изменений в Единый государственный реестр юридических лиц. Запись в Едином государственном реестре юридических лиц об обременении залогом доли или части доли в уставном капитале общества погашается на основании заявления залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

С этим положением корреспондирует правило ст. 22 Закона РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью». В силу этого правила договор залога доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью подлежит нотариальному удостоверению с последующей регистрацией обременения залогом доли или части доли в уставном капитале общества.

2. Наряду с правилами о государственной регистрации залога в ГК содержатся правила об учете залога, который осуществляется путем записи о залоге в соответствующих реестрах.

В п. 2 комментируемой статьи речь идет о специальном учете залога ценных бумаг.

При этом в отношении учета залога ценных бумаг в пункте 2 ст. 339 ГК РФ указано лишь то, что записи о залоге такого имущества совершаются в соответствии с правилами ГК и других законов о ценных бумагах. Речь идет прежде всего о положениях п. п. 1 и 2 ст. 358.16 ГК РФ (см. комментарий к ним) о моменте возникновения залога ценной бумаги (документарной, бездокументарной, ордерной, предъявительской).

Следует также учитывать Приказ ФСФР России от 28 июня 2012 г. N 12-52/пз-н «Об утверждении Порядка учета в реестре владельцев ценных бумаг залога именных эмиссионных ценных бумаг и внесения в реестр изменений, касающихся перехода прав на заложенные именные эмиссионные ценные бумаги».

Согласно п. 2 указанного Порядка фиксация права залога осуществляется путем внесения записи об обременении заложенных ценных бумаг на лицевом счете залогодателя, на котором они учитываются. Для отражения информации о залоге ценных бумаг (в том числе об условиях залога и последующем залоге ценных бумаг) реестродержатель открывает залогодержателю в реестре владельцев именных ценных бумаг счет залогодержателя.

3. В отношении учета залога прав по договору банковского счета пункт 3 ст. 339.1 ГК РФ отсылает к правилам ст. 358.11 ГК РФ (см. комментарий к ней), в соответствии с которыми названный вид залога возникает с момента уведомления банка о залоге прав и предоставления ему копии договора залога; в случае, если залогодержателем является банк, заключивший с клиентом (залогодателем) договор залогового счета, залог возникает с момента заключения подобного договора.

4. Помимо государственной регистрации и учета залога в пункте 4 комментируемой статьи содержится положение о том, что залог иного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, помимо указанного в пунктах 1 — 3 настоящей статьи имущества может быть учтен путем регистрации уведомлений о залоге.

Тем самым Кодексом введен добровольный учет возникновения залога иного имущества путем регистрации уведомлений о залоге в нотариальном Реестре уведомлений о залоге движимого имущества. Порядок ведения Реестра уведомлений о залоге движимого имущества предусмотрен ст. ст. 103.1 — 103.7 главы XX.1 «Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества» Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1.

Создание подобной системы учета залога позволяет залогодателю, залогодержателю вносить в нее информацию о залоге, а третьим лицам эту информацию получать. При этом нотариальная система учета залога движимого имущества должна иметь информационный, а не правоустанавливающий характер и защищать права третьих лиц. Уведомление о возникновении залога направляется залогодателем или залогодержателем. В подтверждение регистрации уведомления заявителю выдается свидетельство.

Согласно абзацу 3 п. 4 комментируемой статьи залогодержатель в отношениях с третьими лицами вправе ссылаться на принадлежащее ему право залога только с момента совершения записи об учете залога. Исключения предусмотрены для случаев, когда третье лицо знало или должно было знать о существовании залога ранее этого. В то же время отсутствие записи об учете не затрагивает отношения залогодателя с залогодержателем.

Договор залога можно охарактеризовать как сделку, по которой одна сторона передает другой стороне денежные средства, а последняя, в качестве обеспечительной меры заключаемого договора, передает право распоряжения каким-либо имуществом, в случае невозвращения этих средств в определенное соглашением время.

Внимание! Этот документ можно скачать в КонсультантПлюс.

Бланк и образец
Онлайн просмотр
Бесплатная загрузка
Безопасно

Вышеуказанное соглашение является по своей сути обеспечительной мерой и, как правило, заключается между сторонами с целью обеспечения обязательств по какому-либо основному договору.

Видами таких договоров могут быть различные соглашения, например:

договор купли-продажи;
ипотека;
договор займа;
иные соглашения.

Стороны в рамках заключаемой сделки именуются следующим образом:

Кредитор – лицо, выдающее кредитные средства, и имеющее право распоряжаться имуществом, переданным ему в качестве залога, в случае невозвращения этих средств в определенное соглашением время;
Заемщик – лицо, берущее денежные средства на определенное соглашением время, передающее впоследствии в качестве залога право распоряжения определенным имуществом в случае невозвращения этих средств.

Следует отметить, что условия залога могут быть абсолютно разными в зависимости от договоренности сторон. Так, залоговое имущество может передаваться Кредитору в момент заключения договора до его исполнения, либо же оставаться в пользовании у Заемщика, но при этом передаваться Кредитору в момент неисполнения обязательств.

Еще одним важным моментом является требование со стороны законодательства, согласно которому договор залога подлежит обязательной государственной регистрации, если в качестве залога выступает недвижимое имущество.

Договор залога по общему правилу заключается в письменной форме. В связи с этим мы представим подробный порядок его оформления, обратив внимание на условия, которые следует прописать сторонам в его тексте.

Как зарегистрировать залог

Процесс регистрации залога недвижимого имущества регулируется статьей 131 Гражданского кодекса РФ. Именно она определяет все тонкости процедуры. Их обязаны придерживаться все финансовые учреждения, зарегистрированные в стране.
Залог на недвижимость оформляется в виде одноименного соглашения. Его подписание происходит после заключение основного договора на ипотеку. Оба документа подлежат последующей регистрации в Росреестре. За ее проведение, заемщик обязан заплатить стандартную ставку госпошлины. В 2023 году ее размер составляет 2 тыс. рублей. Также придется отдельно оплатить обременение, оно обойдется в 1 тыс. рублей.
Некоторые банки практикуют услуги самостоятельного заверения документов. Обычно, после их составления, гражданин сам отправляется в Росреестр.

Однако, при составлении нотариальной доверенности через банковского нотариуса, возможна автоматическая передача документов для дальнейшего оформления через банк. Они также пройдут через Росреестр, при этом заемщику не придется тратить личное время. Стоимость подобных услуг необходимо предварительно узнавать у сотрудников банка.

Новое в ипотечном законодательстве за 2021 год

Основными изменениями в федеральном законе об ипотеке стали:

Установлена возможность оформления в качестве предмета ипотеки машино-мест.
Отмена обязательного условия регистрации ипотечного договора. Теперь это делается при необходимости.
Отмена регламента регистрации, ее сроков, возможности приостановления и отмене. Эти вопросы с текущего года регламентирует другой федеральный закон — №218 от 2015г.
Утратили действия ряд пунктов закона. Так п. 1 статьи 22, третий пункт 25 статьи. Также свое значение потеряли целиком статьи 27 и 28. Последние касались регламента оспаривания процесса регистрации ипотечного кредита.
Последними изменениями было утверждено снижение базовых ставок по кредитам с государственной поддержкой – с 01 января 2021 года они составляют от 9 до 11,4%.
Также внесены правки относительно взыскания с должников – теперь сумма возмещения задолженности будет напрямую зависеть от процентной ставки Центробанка.
Рассматривается внесение моратория на досрочное закрытие ипотечных кредитов. Но до сих пор данная правка не получила одобрения властей, которые пока разрешают заемщикам расплачиваться по своим обязательствам раньше срока без всяческих штрафных санкций.
Для должников последними изменениями смягчили штрафы и неустойки, которые ранее составляли 20% в год. Теперь же неустойку нужно будет оплачивать в зависимости от базовой ставки Центробанка.

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

В этом разделе пришел черед изучить самую последнюю судебную практику, так или иначе затрагивающую вопросы о добросовестном покупателе жилых помещений.

Разберем некоторые из них:

Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2017 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ для следующего случая: когда истребуется местными властями выморочное (т.е. оставшееся от умершего, у которого не было наследников) жилье от добросовестного приобретателя, если жилье было приобретено возмездно и оформлено в Росреестре. При этом местные власти не предприняли своевременных действий для оформления прав на спорное жилье. Позиция Конституционного суда успешно реализуется на практике: момент принятия местной администрацией мер по оформлению спорного жилья уверенно вошел в предмет доказывания по спорам о выморочном имуществе (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 № 5-КГ19-88).
Правом на предъявление виндикационного иска обладает только собственник или наниматель квартиры (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)..
Конституционный суд пояснил, что в применяемом судами толковании ст. 302 ГК РФ данная статья распространяет своедействие на земельные участки (Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 2092-О).
В апелляционном определении от 18.04.2016 по делу № 33-9610/2016 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.

Основания для истребования имущества у добросовестного покупателя (приобретателя)

Согласно ст. 302 ГК РФ, при наличии определенных оснований законный владелец в любой момент истребует (получает обратно) квартиру, автомобиль, станки или иное имущество у добросовестного приобретателя. Однако, обратно не получают деньги и ценные различные бумаги.

Добросовестный приобретатель возвращает проданное жилое помещение, автомобиль или иное имущество его бывшему собственнику в нижеприведенных ситуациях:

При безвозмездной покупке вещи у конкретного лица, которое не имело законных полномочий на продажу.
При приобретении определенной вещи на возмездной основе, которая была утеряна собственником. К подобным случаям относят похищение конкретного имущества или незаконное принудительное изъятие из владения — выбытие помимо воли владельца.
При не проявлении приобретателем должной осмотрительности.

Важно! Согласно п. 10 письма президиума ВАС РФ № 126 от 13 ноября 2008 г., выбытием имущества помимо воли владельца не признают передачу вещи по любой сделке (даже недействительной).

Третий принцип закреплен в таких правовых актах:

п. 1 ст. 302 ГК РФ — приобретателя (покупателя) считают добросовестным только в том случае, если он не был осведомлен и не имел возможности своевременно узнать об отсутствии у конкретного продавца законных определенных оснований на распоряжение вещью — предметом сделки;
п. 1 ст. 401 ГК РФ — лицо считают невиновным, при проявлении им должной степени осмотрительности.

Приобретателя не считают добросовестным и в итоге истребуют у него купленное имущество в нижеприведенных ситуациях:

при существенном снижении цены на продаваемое имущество. В подобном случае добросовестные приобретатели дополнительно проверяют чистоту сделки (п. 9 письма № 126 от 13 ноября 2008 г.);
при наличии конкретных имущественных обременений (например, наложение ареста) перед приобретением имущества (Обзор практики ВС РФ от 01 октября 2014 г.);
при отсутствии на момент совершения имущественной сделки отдельной записи в ЕГРН о праве конкретного продавца на определенное имущество (п. 38 постановления № 10/22 от 29 апреля 2019 г.).

Плюсы заключения договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) в нотариальной форме

Один из главных плюсов заключения нотариального договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества, является то, что нотариусом будут сделаны запросы в различные инстанции (РОСРЕЕСТР, ПНД), а также само подписание, а возможно и передача денежных средств, по желанию сторон будет происходить непосредственно в присутствии самого нотариуса, который в случае чего может быть привлечен в качестве 3 стороны в судебные разбирательства, для подтверждения, тех или иных позиции сторон. Также нотариусом перед подписанием договора будут разъяснены все условия, подписываемого сторонами документа, а также могут быть разъяснены возможные последствия, в случае нарушения сторонами его условий.

Также регистрация самого обременения, выкающего из договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии занимает 3 дня вместо 10 дней, установленных для регистрации ипотеки в силу договора, заключенного в простой письменной форме.

Также нотариусы могут подать документы на регистрацию обременения и сторонам договора не придется самим идти в МФЦ, оплачивать пошлины, сидеть в очереди, чтобы подать документы, а после регистрации их получить. После регистрации обременения, единственное, что будет необходимо сделать сторонам, забрать свои экземпляры в нотариальной конторе.