Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру и не волноваться: все о доверительном управлении». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как упоминалось выше, на исчисление и уплату НДС доверительными управляющими повлияли в общем порядке и изменения, внесенные Федеральным законом от 22.06.2005 N 119-ФЗ и вступившие в силу с 01.01.2006. Исчисление и уплата налога с 01.01.2006, согласно п. 1 ст. 167 НК РФ, производятся в момент передачи выполненных услуг (дата представления доверительным управляющим отчета о своей деятельности) либо — в случае предварительной (частичной) оплаты услуг доверительного управляющего — в момент поступления этой оплаты. При этом налоговые вычеты по товарам (работам, услугам), приобретенным после 01.01.2006, могут быть применены независимо от уплаты налога поставщикам.
Порядок определения налоговой базы учредителем управления
Порядок определения налоговой базы учредителем управления, согласно п. 3 ст. 276 НК РФ, поставлен в зависимость от совпадения учредителя управления и выгодоприобретателя.
В случае если выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом является учредитель управления, в целях налогообложения прибыли доходы и расходы, возникающие в связи с исполнением данного договора, учитываются в налоговом учете учредителя управления либо в составе выручки и расходов, связанных с ее получением, либо в составе внереализационных доходов и расходов. Различие между доходами (расходами) от реализации и внереализационными доходами (расходами) введено с 01.01.2006 и привязано к установленным общими правилами гл. 25 НК РФ видам полученного дохода (произведенного расхода). Таким образом, начиная с 2006 г. учредители управления, являющиеся выгодоприобретателями по договору учредительного управления, имеют возможность рассматривать в налоговом учете доходы и расходы не исключительно как внереализационные, а аналогично доходам (расходам) по обычным (не имеющим особенностей налогового учета) видам деятельности.
Риски доверительного управления
При всем удобстве передачи забот по сдаче в аренду жилья определенные риски при этом тоже есть.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Связанная с этим неприятность — сокрытие всей прибыли, которую получает управляющий в результате обращения с вашим имуществом. Пример: вы ожидаете, что вашу квартиру сдают семье за 30 тыс. руб. в месяц, а вместо этого риелтор сдает ее посуточно, получая в месяц до 50 тыс. руб., оставляя себе и комиссию за услуги, и сокрытую разницу.
Еще один риск — передав свое жилье менеджеру, вы столкнетесь с отсутствием его заинтересованности в прибыли. В таком случае ваше жилье будет простаивать, вы потеряете возможную прибыль. Чтобы этого не происходило, в договор стоит включить минимальный размер дохода, который обязуется обеспечить для вас управляющий.
3.1 Срок действия Договора определяется с «1» января 2021 г. до «31» декабря 2021 г.
3.2 Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи Объекта недвижимости Доверительному управляющему.
3.3 Передача Объекта недвижимости осуществляется по Акту приема-передачи имущества, в дальнейшем Акту, подписанному обеими Сторонами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю, второй — Доверительному управляющему.
3.4 Договор может быть прекращен до истечения срока, указанного в п.3.1 при возникновении следующих обстоятельств:
· в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;
· в случае ликвидации Доверительного управляющего;
· в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;
· при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
· по обоюдному соглашению сторон;
· по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.
3.5 При отказе одной стороны от Договора, другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за 7 (семь) дней до прекращения действия Договора.
3.6 При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
Гостиничный комплекс, который передан в доверительное управление, входит в состав основных средств компании и отражается на специальном счете. Все имущество посредством доверительного управляющего используется в деятельности, облагаемой НДС.
В соответствии с договором доверительного управления учредитель управления вправе при необходимости и по своему желанию проводить работы по капитальному ремонту, реконструкции, доукомплектованию имущества.
Налоговики отказали собственнику имущества (учредителю управления) в праве на вычеты НДС по услугам подрядчиков, связанных с ремонтом основных средств. По мнению налоговиков, собственник имущества должен восстановить суммы НДС в порядке ст.170 НК РФ.
Налог на прибыль у доверительного управляющего
Обязанности доверительного управляющего заключаются в определении доходов и расходов по доверительному управлению имуществом (ежемесячно нарастающим итогом).
Затем сведения о полученных доходах и расходах передаются учредителю доверительного управления (выгодоприобретателю) для их учета учредителем доверительного управления (выгодоприобретателем) при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Однако из общих правил есть исключения. Так, в соответствии с п.5 ст.276 НК РФ положения ст. 276 НК РФ не распространяются на управляющую компанию и участников (учредителей) договора доверительного управления имуществом, составляющим обособленный имущественный комплекс — ПИФ (за исключением абз.1 п.1 ст.276 НК РФ, согласно которому имущество (в том числе имущественные права), переданное по договору доверительного управления имуществом, не признается доходом доверительного управляющего). Это связано с особенностями правового статуса ПИФов. Управляющая компания ПИФа, действующая в качестве доверительного управляющего, исчисляет налог на прибыль в общем порядке (Письма Минфина РФ от 29.09.2017 г. №03-03-06/1/63480, от 18.05.2015 г. №03-03-06/1/28232).
У доверительного управляющего доходом является вознаграждение за услуги управления.
Размер и порядок выплаты вознаграждения устанавливается условием договора. Например, по договору доверительного управления ценными бумагами, вознаграждение управляющего может состоять из платы за управление (MF), премии за успех (SF) и дополнительного вознаграждения за досрочный вывод Активов.
Бухгалтерский и налоговый учет.
Глава 53 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) раскрывает принципы и положения, касающиеся доверительного управления недвижимым имуществом. В соответствии с ГК РФ по договору доверительного управления, имущество, переданное от учредителя управления доверительному управляющему, используется в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.
Переданное в доверительное управление имущество обособляется от имущества доверительного управляющего, по этому имуществу ведется отдельный учет, открывается отдельный банковский счет.
Обязательно заключение договора доверительного управления в письменной форме, а также его государственная регистрация при передаче имущества.
За работу по управлению недвижимым имуществом доверительный управляющий получает вознаграждение. Доверительный управляющий имеет право на компенсацию расходов, потраченных при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
Основные налоги, которые необходимо уплачивать при доверительном управлении иностранным имуществом это налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль и налог на имущество. Организация на основании статьи 143 НК РФ признается налогоплательщиком НДС. Налоговый учет по НДС осуществляется бухгалтерской службой компании. При наличии договора доверительного управления имуществом управляющая компания исполняет обязанности налогоплательщика НДС в отношении налогооблагаемых операций, совершаемых в рамках доверительного управления имуществом (пункт 1 статьи 174. 1 НК РФ). В целях применения налоговых вычетов организацией ведется раздельный учет по суммам «входного» НДС в разрезе основной деятельности и суммам «входного» налога, которые относятся к договору доверительного управления имуществом. Данные по НДС по деятельности, осуществляемой в рамках договора доверительного управления, компания включает в общую декларацию.
Что касается налога на имущество, то согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ передача имущества по договору доверительного управления не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Это значит, что собственником имущества остается учредитель управления. Согласно пункту 1 статьи 378 НК РФ только учредитель управления является плательщиком налога на имущество. Налоговая декларация по налогу на имущество представляется в налоговые органы учредителем доверительного управления. Налоговая база определяется учредителем доверительного управления на основании данных доверительного управляющего, представляемых последнему ежемесячно. При налогообложении налогом на прибыль необходимо учитывать следующее: иностранная организация, может состоять на учете в налоговых органах на территории РФ (иметь постоянное представительство) или не состоять на учете.
- Иностранная организация состоит на учете в налоговых органах и имеет представительство на территории РФ.
В этом случае, согласно пункта 2 статьи 276 НК РФ доверительный управляющий ежемесячно предоставляет учредителю управления сведения о сумме выручки, полученной им от сдачи имущества в аренду (без НДС), а также информацию о размере произведенных ею расходов, в том числе о сумме своего вознаграждения. Указанные сведения предоставляются доверительным управляющим нарастающим итогом с начала года. Учредитель управления лично ведет учет доходов и расходов, которые получены в рамках договора доверительного управления, подлежащих налогообложению. Он же самостоятельно предоставляет в налоговую инспекцию по месту своего нахождения декларацию по налогу на прибыль.
- Иностранная организация не состоит на учете в налоговых органах на территории РФ.
На основании статьи 309 НК РФ пункта 6 иностранная организация, которая не имеет постоянного представительства в РФ, но является учредителем или выгодоприобретателем по договору доверительного управления, а российская организация доверительный управляющий, то налог на прибыль с доходов, полученных по договору доверительного управления имуществом, подлежат удержанию и перечислению в бюджет именно доверительным управляющим. В этом случае, доверительный управляющий будет являться налоговым агентом по налогу на прибыль. Налоговые агенты обязаны по истечении каждого отчетного (налогового) периода, в котором они производили выплаты учредителю управления, представлять в налоговые органы по месту своего нахождения налоговые расчеты, в сроки, установленные для предоставления декларации по налогу на прибыль.
Как составляется договор управления квартирой?
Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53.
Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса. Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость.
Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.
Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.
К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой.
Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться.
Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.
Налогообложение операций по доверительному управлению
Налог на добавленную стоимость
Налог на имущество
Налог на прибыль
С точки зрения налогового права передача имущества в доверительное управление и возврат из него не являются объектами налогообложения. Из всех хозяйственных операций в НК РФ объектами налогообложения признаются только операции по реализации товаров, работ или услуг (п. 1 ст. 38 НК РФ). Причем под реализацией понимается передача права собственности (п. 1 ст. 39 НК РФ), а формула договора доверительного управления ее не предусматривает.
Налогообложение возникает при осуществлении деятельности по управлению переданным имуществом. Причем в соответствии со статьями 378 и 276 НК РФ учредитель управления самостоятельно уплачивает налог на имущество и налог на прибыль от доверительного управления. Порядок уплаты других налогов отдельно не описан.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.02.2001 № 5 договор доверительного управления не является достаточным правовым основанием для представления доверительным управляющим интересов учредителя управления в сфере налогообложения. Если учредитель управления и доверительный управляющий достигли договоренности в отношении представительства в сфере налогообложения, соответствующие полномочия управляющего должны быть оформлены доверенностью с учетом требований пункта 3 статьи 29 НК РФ.
КС РФ в Определении от 22.01.2004 № 41-О указал следующее.
Договор доверительного управления имуществомМежду собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время. Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником. Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
Учет у доверительного управляющего на собственном балансеТак как доверительный управляющий может получать вознаграждение по договору доверительного управления, данная операция должна найти отражение в его собственном балансе. Начисление вознаграждения он отражает записью Дебет 76 «Расчеты с учредителем управления» Кредит 90-1 «Выручка», если доверительное управление является его обычным видом деятельности, или Кредит 91-1 «Прочие доходы» в иных случаях (Указаниями предусмотрено только кредитование счета 90 «Продажи»). Расходы, связанные с осуществлением данного вида деятельности, предписывается учитывать на счете 20 «Основное производство» или 26 «Общехозяйственные расходы» обособленно по каждому договору. Поскольку деятельность по доверительному управлению выделена на отдельный баланс, было бы логичным изначально производить все относящиеся к ней расходы в рамках этого баланса с отдельного расчетного счета (кассы). Однако законодатель предусмотрел возможность использования иной схемы — по соглашению сторон доверительный управляющий может оплатить расходы от своего имени (в этот момент он выступает как обычное юридическое лицо) с последующим их возмещением. На наш взгляд, такие расходы не должны учитываться тем же образом, как те расходы управляющего на ведение договора, компенсация которых не предусмотрена. Но Указания предписывают нам отражать все оплаченные доверительным управляющим от собственного лица расходы, как возмещаемые, так и производимые им за счет вознаграждения (например, административные расходы), на счетах затрат (20, 26) и затем относить в дебет счетов реализации (90). Возмещение же расходов учредителем управления начислять у управляющего записью Дебет 76 Кредит 90. (Причем это не единственный случай, когда финансовое ведомство предлагает учитывать возмещаемые расходы таким образом — в письме Минфина России от 24.09.2001 № 04-02-05/2/127, аналогичные указания даны для договоров поручения). На наш взгляд, это методологически неверно и противоречит нормам гражданского законодательства, которые проводят различие между вознаграждением управляющего и возмещением расходов. Данные расходы не являются расходами доверительного управляющего, а их возмещение не является его выручкой и не должно отражаться в ее составе. Такого же мнения придерживаются и налоговые органы (основываясь на положениях п. 2 ст. 276 НК РФ). А счет 90 в плане счетов специально предназначен для учета выручки организаций от обычной деятельности. Для того чтобы не завышать выручку и себестоимость услуг по доверительному управлению, возмещаемые расходы следует отражать одной записью Дебет 76 «Расчеты с учредителем управления» Кредит 76 «Расчеты с поставщиком товаров (работ, услуг)», расходы на которые возмещаются по условиям договора. В каких случаях действие договора завершается?По истечении срока договора доверительного управления имуществом отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Если же ни собственник, ни управляющий не захотят прекращать сотрудничество, договор считается продленным на такой же период. Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:
Кому передать квартиру в управлениеМногие бояться отдавать квартиру в управление, опасаясь обмана. Рассказываем, как распознать нечестных посредников:
Похожие записи: |