Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с действующим законодательством ряд сделок подлежат государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, государственной регистрации в Росреестре подлежат многие права на недвижимые вещи, в частности право собственности.
Порядок регистрации сделок с недвижимостью: пошаговая инструкция
В настоящей статье мы поговорим о сделках с недвижимостью и правах на недвижимость, подлежащих государственной регистрации, а также о порядке такой регистрации: необходимых документах, сроках.
Ответим на частые вопросы: где регистрируются сделки с недвижимостью, как зарегистрировать право на недвижимое имущество и т.д.
Для начала необходимо отметить, что регистрация сделки и регистрация прав, возникающих на основании сделки без регистрации самого договора — это разные регистрационные процедуры.
Ключевое различие заключается в том, что в первом случае (если сделка подлежит регистрации) сделка не будет считаться заключенной до момента государственной регистрации (а в некоторых случаях Закон устанавливает при отсутствии регистрации такое последствие как недействительность сделки).
Во втором случае (если сама сделка не регистрируется, а регистрируются права) сделка считается заключенной с момента подписания договора, регистрации подлежат только права на недвижимое имущество, возникающие на ее основании.
Приведем список сделок, подлежащих государственной регистрации. Так, на сегодняшний день должны регистрироваться следующие сделки:
- договор аренды и субаренды
— земельного участка, здания, сооружения или нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года (не регистрируется договор, заключенный на неопределенный срок)- предприятия — независимо от срока действия
- договор участия в долевом строительстве
- договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве
- договор безвозмездного пользования (ссуды) объектами культурного наследия
- договор финансовой аренды (лизинга)
- соглашения об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации
- соглашения о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации.
Соответственно регистрации подлежат соглашения об изменении условий данных договоров, а также расторжение данных договоров.
Иные сделки с недвижимостью, в отношении которых Гражданский Кодекс РФ предусматривает государственную регистрации, в настоящее время не регистрируются в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 года № 302-ФЗ.
- договоры продажи жилых помещений
- договоры продажи предприятия
- договоры дарения недвижимости
- договоры ренты (если договор предусматривает отчуждение недвижимости)
То есть в настоящее время в связи с изменением законодательством не подлежат государственной регистрации в Росреестре договоры купли-продажи квартир (ДКП) и иные перечисленные выше договоры.
Также не подлежат госрегистрации иные договоры, например, договоры купли-продажи недвижимости, в том числе земельных участков и нежилых помещений, поскольку действующим законодательством это не предусмотрено.
Однако на основании таких договоров должен регистрироваться переход права (передача права собственности на квартиру и иную недвижимость по договору другому лицу). Кроме того, по договору найма, заключенному на срок не менее одного года, регистрируется обременение права собственности на Жилое помещение (не сам договор, а обременение).
Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:
- право собственности на недвижимость (возникновение, переход права собственности на недвижимость, прекращение права собственности)
- право хозяйственного ведения
- право оперативного управления
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
- Сервитут
- залог недвижимого имущества
- доверительное управление
- иные ограничения и обременения недвижимости (арест, аренда и другие запрещения на совершение действий с недвижимостью).
При реорганизации юридического лица (за исключением преобразования) проводить госрегистрацию прав не обязательно, они признаются действительными и при ее отсутствии. Однако регистрация таких прав потребуется, если вы хотите распорядиться такой недвижимостью, например, заключить договор купли-продажи, ипотеки, аренды.
Это подтверждается тем, что право собственности на недвижимость при реорганизации юридического лица переходит к его правопреемникам в порядке универсального правопреемства и не зависит от госрегистрации прав на него. Такое право возникает с момента завершения реорганизации.
Заключение договора купли продажи делится на следующие этапы:
- предварительные переговоры. Прежде чем оформлять официальный договор, продавец и потенциальный приобретатель согласуют условия купли-продажи. Стороны договариваются о стоимости квартиры и порядке ее передачи новому владельцу, поясняет Татьяна Мацукова. Важно договориться о том, необходим ли предварительный договор и перечисляется ли задаток;
- заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. В нем стороны фиксируют намерение заключить основное соглашение на определенных условиях в отношении определенного объекта;
- перечисление задатка. Это происходит в том случае, когда он предусмотрен;
- сбор документов. Это делают обе стороны;
- заключение договора купли-продажи. По ДКП права собственности переходят к приобретателю;
- удостоверение сделки у нотариуса. Это делается в том случае, если стороны выбрали нотариальную форму сделки;
- государственная регистрация. Новый собственник делает это через Росреестр;
- получение документов после регистрации. Это, прежде всего, актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Перед тем как продать квартиру через МФЦ или купить ее, необходимо подготовиться к сделке. Поэтому перед посещением центра следует:
- Оговорить с покупателем/продавцом недвижимого имущества условия сделки: стоимость объекта, в какой срок будут отданы ключи новому собственнику.
- Собственник жилья должен закрыть все долги по коммунальным платежам. Поэтому важно перед оформлением сделки продавец должен представить справку об отсутствии задолженности, а также справку о зарегистрированных лицах в продаваемом жилом помещении или выписку из домовой книги. Если в документе будет указано, о том, что продавец или другие лица прописаны в квартире, то необходимо, чтобы они выписались до совершения сделки.
- Обязательно следует проверить жилье на предмет ареста, нахождения ее в залоге, так как от этого зависит, в том числе и порядок регистрации.
В каких ситуациях процедура купли-продажи в МФЦ может быть приостановлена
Росреестр может приостановить или полностью отказать в процедуре регистрации права собственности. Но для этого должны быть веские основания, в качестве которых могут рассматриваться следующие ситуации, представленные в таблице ниже
|
Причины приостановки или отказа в регистрации |
|
|
1 |
заявление не было подписано покупателем; |
|
2 |
квартира находится под арестом; |
|
3 |
государственная пошлина за регистрацию объекта недвижимости не была оплачена; |
|
4 |
документы содержат ошибочную или недостоверную информацию; |
|
5 |
документы были поданы представителем одного из участников в МФЦ, но он не имеет нотариальной доверенности на совершение этих действий; |
|
6 |
нет согласия других собственников квартиры на продажу объекта. |
3aявитeль пoлyчaeт нa пoчтy дoгoвop и выпиcкy из EГPН, пoдпиcaнныe ycилeннoй цифpoвoй пoдпиcью гocyдapcтвeннoгo peгиcтpaтopa. К дoкyмeнтaм пpилaгaeтcя cepтификaт o пpимeнeнии ЭЦП.
Пoдлиннocть пoлyчeнныx нa пoчтy дoкyмeнтoв мoжнo пpoвepить нa caйтe Pocpeecтpa. Дoкyмeнты, yдocтoвepeнныe ЭЦП имeют юpидичecкyю cилy и oбязaтeльны к пpиeмy вo вcex yчpeждeнияx и opгaнизaцияx. Иx cлeдyeт coxpaнять в элeктpoннoм видe – физичecкиe пeчaти и штaмпы нa пoдoбныe дoкyмeнты нe cтaвятcя и нoтapиaльнoм yдocтoвepeнию oни тaкжe нe пoдлeжaт. Moжнo cкaчaть дoкyмeнты нa флeш-нocитeль, cъeмный диcк или coxpaнить в oблaчнoм xpaнилищe. Любoe дoлжнocтнoe лицo, yпoлнoмoчeннoe нa paбoтy c тaкими дoкyмeнтaми, мoжeт пpoвepить иx пoдлиннocть и oбязaнo пpинять иx к paбoтe.
Ecли вaм вce жe пoтpeбyeтcя бyмaжный вapиaнт, нoтapиyc в cooтвeтcтвии co cт. 103.9 Ocнoв зaкoнoдaтeльcтвa Poccийcкoй Фeдepaции o нoтapиaтe мoжeт yдocтoвepить paвнoзнaчнocть элeктpoннoгo дoкyмeнтa и пepeнeceнныx им нa бyмaгy cвeдeний из этoгo дoкyмeнтa. Изгoтoвлeнный нoтapиycoм нa бyмaжнoм нocитeлe дoкyмeнт oблaдaeт тoй жe юpидичecкoй cилoй, чтo и элeктpoнный дoкyмeнт, paвнoзнaчнocть кoтopoмy yдocтoвepeнa нoтapиycoм. Нoтapиaльнaя пoшлинa зa изгoтoвлeниe тaкoгo дoкyмeнтa cocтaвляeт 150 pyблeй зa oдин лиcт дoкyмeнтa.
Cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa нe выдaeтcя c 15 июля 2016 гoдa, eгo пoлнocтью зaмeняeт выпиcкa из EГPН. Пoэтoмy нeзaвиcимo oт тoгo, былa ли peгиcтpaция квapтиpы в Pocpeecтpe пpoизвeдeнa пpи пoдaчe дoкyмeнтoв чepeз MФЦ или oтдeлeниe Pocpeecтpa либo в элeктpoннoм видe, eдинcтвeнным дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пpoизвeдeннyю peгиcтpaцию пpaвa, бyдeт выпиcкa из EГPН.
Купля-продажа квартиры через МФЦ
Если вы нашли покупателя на объект недвижимости, выставленный на продажу (в данном случае квартира) — необходимо официально провести сделку и зарегистрировать ее. Обычного подписания составленного договора о продаже/покупке мало.
За помощью в оформлении данной сделки можно обратиться в многофункциональный центр.
Купля-продажа квартиры через МФЦ предусматривает следующие этапы:
Этап 1. Подготовка всех документов, требуемых для оформления сделки. Согласование договора купли-продажи.
Этап 2. Совместная явка продавца и покупателя в МФЦ для оформления сделки. Для этого можно предварительно записаться на прием в территориальное отделение. Или получить услугу в порядке электронной очереди (по талону).
Этап 3. Принятие специалистом центра документов от сторон совершаемой сделки для проверки и выдача бланка заявления для заполнения.
Этап 4. Получение покупателем реквизитов для внесения денежных средств в качестве госпошлины и оплата.
Этап 5. Отправка документов для регистрации права собственности в Росреестр.
Этап 6. Забор договора купли-продажи и справки о переходе к покупателю права собственности на приобретенную недвижимость.
Другие возможные проблемы и пути решения
При оформлении документов ошибку может допустить не только заявитель, но и сотрудник МФЦ, занимающийся процедурой. Поэтому очень важно проверять правильность заполнения бумаг, чтобы не затянуть процесс регистрации купли-продажи.
Иногда информация из выписки ЕГРН не совпадает с предоставленными клиентом данными. В такой ситуации сотрудник многофункционального центра должен провести повторную проверку документов и, возможно, потребуются дополнительные подтверждающие бумаги от заявителя.
Оформление сделки купли-продажи через МФЦ – стандартная процедура, при правильном оформлении пакета документов она не займет много времени и сил. Сотрудники многофункциональных центров тщательно проверяют предоставленные бумаги, взаимодействуют с другими ведомствами в сфере недвижимости, поэтому клиент может быть уверен в законности процедуры.
Оформление договора купли-продажи квартиры через МФЦ происходит по стандартной схеме, только собственники – бывшие и настоящие – обращаются не в Росреестр, а в ближайшее отделение многофункционального центра.
Этапы сделки купли-продажи:
- Составление договора. Для начала следует составить текст договора купли-продажи. Здесь можно действовать самостоятельно или обратиться к юристу. У них есть типовой образец договора, который соответствует всем законодательным нормам.
- Заключение сделки. На этом этапе изучается текст документа и при отсутствии вопросов и спорных моментов ставятся подписи сторон. Подписи ставят все собственники – бывшие и настоящие – если недвижимость была оформлена в долевую собственность.
- Государственная регистрация сделки. Участники сделки обращаются в МФЦ для подачи заявления на регистрацию договора купли-продажи. Вместе с документом представляют дополнительные справки и выписки.
Возможные проблемы при регистрации
Из возможных проблем при регистрации можно выделить только большие живые очереди. Подобное происходит в регионах, где имеется только один МФЦ на весь населенный пункт. В крупных городах работает несколько центров, что снижает нагрузку на госструктуру. Чтобы не стоять в очереди, разумнее записаться на прием заранее. Для этого можно воспользоваться порталом Госуслуги, официальным сайтом МФЦ или звонком по телефону в выбранное отделение.
К другим трудностям, с которыми могут столкнуться стороны сделки, относят неверные сведения, внесенные в выписки и справки. Для получения корректных документов потребуется время, а это чревато необходимостью брать новые справки и выписки, у которых заканчивается срок действия.
Срок, сколько производится регистрация купли-продажи через МФЦ, насчитывает 9-10 дней при стандартной сделке, 5 дней — при оформлении жилья в ипотеку.
Указанный период может увеличиваться при возникновении необходимости обращения Росреестра в уполномоченные органы для уточнения представленных сведений.
Запросы ведомство делает самостоятельно без участия сторон сделки.
Уточнить статус заявки и узнать о завершении регистрации можно через официальный сайт МФЦ, введя в спецполе номер расписки, выданной при подаче документации. Также получить информацию можно по телефону.
Что нужно сделать перед посещением МФЦ
В МФЦ купля-продажа объекта регистрируется в последнюю очередь. Предварительно следует убедиться в ряде нюансов, чтобы обезопасить себя от действий мошенников:
- обсудить со второй стороной все детали сделки, при необходимости составить предварительное соглашение;
- убедиться, что на объекте не числится никакая задолженность;
- проследить, чтобы бывший владелец и все остальные лица выписались из помещения;
- проверить представленную документацию. При этом важно, чтобы вам дали оригиналы документов или их нотариально заверенные копии;
- внимательно изучить составленный документ.
Как производится оповещение о результате?
Заявители должны быть обязательно оповещены о результате регистрации. Оповещение производит Росреестр или МФЦ, в зависимости от того, каким способом были поданы заявление и пакет документов. Так как заявители оставляют свои контактные данные, оповещение производится посредством:
- электронной почты;
- сообщения на мобильный номер;
- звонка от сотрудников Росреестра или МФЦ.
Результат может быть следующим:
- осуществление регистрации;
- отказ в регистрации;
- приостановление регистрации (если есть возможность исправить ошибки без новой подачи заявления).
Длительность оформления сделки зависит от сложности каждого случая в отдельности. Максимальные сроки регулируются ФЗ № 218 (ст. 16), ниже представлены сроки, указанные в рабочих днях с момента подачи заявления и пакета документов:
- 9 дней — госрегистрация прав;
- 7 дней — осуществление государственного кадастрового учета;
- 12 дней — осуществление кадастрового учета и госрегистрации прав;
- 5 дней — осуществление госрегистрации прав, если ДКП был нотариально удостоверен;
- 7 дней — госрегистрация ипотеки жилого помещения.
Дополнительно стоит учитывать сроки подготовки отсутствующих документов:
- оформление техпаспорта – 15 дней для стандартной процедуры, для срочной — до 10 дней;
- получение кадастрового паспорта – до 12 рабочих дней;
- выдача выписки из Росреестра – менее 3 дней.
Документы на сделку купле продажи дома через мфц
Оплата налогов от сделки (кто и сколько должен заплатить в 2018 году) С 2016 года действует Федеральный закон №382 ФЗ, вносящий существенные коррективы в правила налогообложения сделок купли-продажи квартир.
Читать также: Материальная помощь в МФЦ В частности, если владелец купил или получил в наследство жильё до 1 января 2016 года, и с того момента прошло не менее трёх лет, он освобождается от уплаты налогов за продажу. Речь идёт только о собственности, не о долевом владении.
После приватизации, получения жилплощади в подарок, по наследству, должно пройти не менее трёх лет. В этом случае налог платить не нужно.
Важно
Росреестр приостанавливает оформление на срок не более трех месяцев. Предполагается, что за это время стороны устранят причины, препятствующие проведению купли-продажи.
Внимание
Если заявители не согласны с выводами организации, они вправе обратиться в суд. В случае успешного судебного разбирательства государством закреплены сокращенные сроки оформления в 5 суток, что для Регпалаты, что для МФЦ.
Главным минусом многофункциональных центров в операциях по регистрации сделок с недвижимостью следует назвать незнание сотрудниками тонкостей проведения отдельных сложных видов сделок. Например, если продавец не принес всех нужных справок, наличие которых подразумевает правомерное оформление договора и перехода прав собственности, сотрудники центра примут бумаги, но Росреестр приостановит сделку. Это затянет сроки проведения операции и станет причиной расторжения договоренностей.
Кто ответственен за государственную регистрацию прав Регистрация прав и договоров производится сразу несколькими управомоченными структурами:
- непосредственно самим Росреестром;
- территориальными подразделениями МФЦ (многофункциональные центры услуг);
- электронным Правительством в “лице” официального сайта в сети Интернет “Госуслуги”.
Таким образом, заявитель имеет свободу выбора – куда обращаться со всеми документами на регистрацию. Отметим, что все перечисленные структуры действуют по единому алгоритму.
Какие этапы включает сделка купли-продажи?
Проведение сделки купли-продажи жилого помещения подразумевает осуществление ряда необходимых действий. Подробнее о них — в таблице.
Разработать и изложить ключевой документ сделки стороны могут и самостоятельно, однако рекомендуется подключить к нему опытных юристов, способных гарантировать безопасность и результативность процедуры
Заключение сделки купли-продажи
Для этого сторонам необходимо проставить свои подписи на всех экземплярах договора (их должно быть как минимум три). Нотариальное удостоверение документа здесь не требуется, но может быть произведено по желанию. Исключение — продажа доли жилплощади или участие в сделке несовершеннолетнего. В этом случае визит в нотариальную контору является необходимым условием действительности договора
Государственная регистрация сделки
Официально владельцем квартиры покупатель становится не после подписания договора, а после регистрации возникновения у него права собственности на объект. Уполномочен на проведение данной процедуры орган государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), которому прежний и настоящий собственники должны направить договор и заявления с соответствующей просьбой.
Отдельно следует упомянуть о порядке расчетов между покупателем и продавцом. Для этого существует несколько способов. Самые популярные из них — с участием незаинтересованного посредника (нотариуса, риелтора, эскроу-агента) и через банковскую услугу (закладка денежных средств в ячейку, открытие аккредитива и т. п.).
В любом случае выбор варианта передачи остается за сторонами договора и законодательством он никоим образом не регламентирован. Так же, как и момент получения денег продавцом. Однако распространенной практикой является произведение расчетов уже после государственной регистрации права собственности.
По завершении регистрации и передачи денег за покупку сделка считается оформленной, а новому владельцу остается только внести данные об изменении собственника в документации на жилье и квитанциях по оплате коммунальных услуг.