Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариус при покупке и продаже коммерческой недвижимости в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По существовавшему ранее порядку, после получения во владение любого типа недвижимого имущества независимо от его размеров, стоимости и степени ликвидности, важно своевременно поставить его на учет в муниципальных органах. Без этого свидетельства покупатель или гражданин, получивший имущество иным путем, не мог доказать, что является его собственником в юридическом смысле. Не считался правообладателем и не мог распоряжаться квартирой или землей по своему усмотрению.
Для получения свидетельства требовалось подать заявку в регистрационную палату или региональный многофункциональный центр по месту расположения недвижимости. Оформление свидетельства являлось финальной стадией регистрации, а документ, подтверждающий право собственности на землю, гараж или на объект капитального строительства, можно уже было предъявить в любой инстанции.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Популярные вопросы и ответы
Почему могут аннулировать сделку? Самые распространённые причины — банкротство продавца или совершение сделки неуполномоченным лицом. С банкротством всё понятно: кредиторы могут отнять у покупателя недвижимость, чтобы компенсировать задолженности банкрота. Вторая причина касается сделок с юридическими лицами — обе стороны подписали договор, а потом выяснилось, что представитель компании не имел никакого права это делать. Чтобы избежать таких казусов, всегда запрашивайте с поверенных лиц соответствующие бумаги.
Как можно расплатиться? Есть несколько способов передать деньги:
- Из рук в руки.
- Через банковскую ячейку. Покупатель кладёт деньги в сейф, к которому имеют доступ обе стороны, а продавец забирает их после подписания договора.
- Через эскроу-счёт. Порядок действий такой: покупатель переводит деньги на специальный счёт в банке. Продавец может их забрать, только если выполнит определённые условия — например, предоставит подтверждение регистрации нового собственника в ЕГРН.
- Через нотариальный депозит. Механизм тот же, что и в предыдущем способе, только деньги хранятся не в банке, а у нотариуса.
Перед тем как начать процедуру узаконивания объекта или его части, необходимо узнать требуется ли ее проведение в конкретной ситуации. А для этого у вас должно быть четкое понимание того, что такое самострой.
Согласно действующему законодательству, самостроем считается объект недвижимости жилого или нежилого назначения, возведенный без разрешения местных органов власти или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, или созданный на наделе, предназначенном для других целей, например, для ведения сельского хозяйства.
А это значит, что проект таких зданий и сооружений не утвержден властями и, следовательно, не был допущен к реализации.
Также требуется узаконить нежилое здание, находящееся в стадии реконструкции, если в ходе ее проведения в т.ч. и при работах на фасадах, изменяются характеристики зданий или их отдельных помещений, а также инженерных коммуникаций.
Чтобы иметь возможность пользоваться возведенным или реконструированным объектом на легальных основаниях, у вас нет другого выхода, кроме как официально его зарегистрировать. И после того, как это случится, никто не вправе вам помешать совершать с объектом любые сделки.
Узаконить нежилое здание или помещение можно даже при отсутствии разрешения на строительство. На крайний случай, если не получается официально оформить объект, то следует обратиться с заявлением о признании на него права собственности в судебную инстанцию.
Имейте в виду, что узаконить нежилое помещение или здание, возведенное самовольно, можно не во всех случаях. Нельзя оформить в собственность объект, сохранение которого нарушает права или интересы третьих лиц, либо угрожает их здоровью и жизни.
Как правило, в процессе рассмотрения судом дел о признании прав на самовольно созданные здания или помещения, суд назначает независимую процедуру, направленную на выявление нарушений и недостатков, которые были допущены при строительстве. Если таковые не обнаружатся, то объект узаконят.
Документы для оформления договора купли продажи
Продажа квартиры — это длительный и разносторонний процесс и если вы ведете сотрудничество с риелтором, то вам будет проще решить какие-то организационные вопросы, вы, собственно, вообще их решать не будете.
Кадастровый паспорт для продажи квартиры не обязательно предоставлять, но это всегда в плюс. Для сделки понадобятся: справка из лицевого счета, выписка из домовой книги. Обязательно для заключения сделки необходимы документы основания права и техническая документация. Справки о лицевом счете и о том, что владельцы вовремя оплачивали все услуги по квартире. Справки психиатра и нарколога.
Чтобы осуществить сделку продажи недвижимого имущества, например, квартиры, дома или земельной доли, необходимо собрать документы и справки, к которым относятся:
Чтобы получить кадастровый паспорт, недвижимость должна находиться на учете в государственных органах кадастра. Наша организация занимается оформлением и подачей документов в Кадастровую палату, а также оказывает помощь в получении кадастровой документации на любой тип недвижимости. После обращения в «ПРАВОЗЕМ», вы можете быть уверены что в минимальные сроки (от 5 часов) сможете получить кадастровый паспорт на недвижимость. Также наша компания готова вам помочь в последующем оформлении права собственности на ваше имущество. Ускоренный срок выдачи кадастрового паспорта от 5 часов (в рабочий день), возможен только при наличии всех правоустанавливающих документов у владельца квартиры.
Срок действия кадастрового паспорта не установлен законодательно, но его необходимо обновить, если проводилась перепланировка, либо вносились изменения каких-либо сведений о жилом доме.
Правоустанавливающие документы на квартиру, в первую очередь, должны отображать связь между недвижимостью и ее фактическим владельцем. Важно понимать, что процедура регистрации прав на жилье состоит из нескольких этапов, первым из которых является оформление правоустанавливающих бумаг.
Основная задача этого документа – определение права на собственность недвижимости.
Основанием для оформления правоустанавливающей документации может стать совершение следующих процедур:
- приватизация государственной недвижимости;
- купля-продажа квартиры;
- обмен жильем;
- наследование квартиры;
- дарение недвижимого имущества.
Все правоустанавливающие бумаги делятся на две категории – первичная и вторичная документация.
Как оформить нежилое помещение несколькими способами
Чаще всего нежилые помещения используются какими-либо фирмами для обустройства в них офисов. Эти фирмы могут снимать данное помещение в наем или же приобрести его в свое постоянное пользование. Правда существует ряд таких помещений, которые оформить в частную собственность либо слишком трудно, либо совсем невозможно. В таких ситуациях единственной возможностью остается аренда. Но стоит рассмотреть способы, как оформить нежилое помещение в частную собственность. По общим критериям они делятся как бы на три вида.
Как оформить нежилое помещение несколькими способами
1 способ. Этот вариант приобретения один из самых оптимальных и распространенных благодаря тому, что в данном случае оформление недвижимости не встречает много трудностей. Для этого стоит приобрести нежилое помещение, которое выставили на официальный аукцион. Правда, процесс также занимает некоторое время и проходит в несколько шагов:
Подача заявки на участие в торгах.
Предоставление требуемых комиссией документов и ожидание ее вердикта.
Собственно, само участие в торгах.
Оформление нужных документов в БТИ.
Теперь вы можете считаться полноправным пользователем выбранного вами нежилого помещения.
2 способ. Вы свое нежилое помещение получаете по решению суда. Здесь также встает вопрос о правильном его оформлении. Первая инстанция, куда вы отправляетесь – это налоговая служба, которая потребует от вас ряд документов и само постановление суда. Состав документов должен соответствовать следующему списку:
Государственная пошлина в размере пятисот рублей.
Пакет документов из БТИ.
Заявление на регистрацию прав.
Если вы слишком занятой человек, то все полномочия на решение вопросов вы можете доверить какому-либо человеку, который всю работу, как оформить нежилое помещение, сделает вместо вас. Но тогда необходимо, чтобы он мог предоставить доверенность от вашего имени на предоставление ему такой власти.
3 способ. Покупка нежилого помещения у владельца, уже имеющего права на собственность. Тогда процедура перевода нежилого помещения в собственность будет длиться около 30 дней, которые уйдут на подготовку и предоставление следующих документов:
Документы прежнего владельца о подтверждении прав на владение помещением.
Справка об уплате всех счетов по коммунальным услугам помещения.
О признании права собственности
Если существуют какие-либо споры относительно помещения или отсутствует правоустанавливающий документ, зарегистрировать право собственности на него будет значительно сложнее. Добиваться признания этого права придётся в суде.
Причины сложностей в признании права собственности на нежилое помещение могут быть различными, к примеру:
- Застройщик не оформляет права собственности дольщика или дольщиков.
- При покупке нежилого помещения (например, гаража) выплаты фактически произведены человеком, который не внесён в список членов кооператива.
- Необходимые документы не были оформлены или утеряны.
- Помещение было передано кому-либо в результате сделки, которая нарушает закон и потому может быть оспорена.
- И так далее.
В этих случаях необходимо составить исковое заявление и подать его в гражданский суд по месту расположения помещения.
Предметом иска будет право собственности на недвижимость, основанием – те обстоятельства, которые могут подтвердить законность этого права.
Истец должен доказать свою правоту, поэтому в заявлении следует подробно описать всё, имеющее отношение к делу. К иску прикладываются доказательства.
В зависимости от обстоятельств им могут служить:
- договор долевого участия;
- акт приёма-передачи к договору;
- дополнительное соглашение к договору;
- документы, которые могут подтвердить, что выполнялись финансовые обязательства (к примеру, квитанции);
- различные справки;
- и другие.
Как правило, разбирательство длится около полутора-двух месяцев. Если решение вынесено в пользу истца, он может начать регистрацию своих прав на недвижимость. Решение суда будет служить подтверждением.
Свидетельство о праве собственности на нежилое помещение
Цель обращения: Продавец — государственная регистрация перехода права собственности (права общей долевой собственности, общей совместной собственности); Покупатель — государственная регистрация права собственности (права общей долевой собственности, общей совместной собственности).
Государственная пошлина: оплачивает Покупатель.
Физическое лицо — 2 000 рублей; юридическое лицо- 22 000 рублей.
Если регистрируется право общей долевой собственности, то размер государственной пошлины рассчитывается исходя из размера доли в праве собственности.
Например: доля 1/2 — 1 000 руб.
Обратиться необходимо всем Продавцам и Покупателям одновременно.
Срок государственной регистрации: 10 рабочих дней, если объект приобретается за счет собственных средств; 7 рабочих дней, если объект приобретен за счет кредитных средств.
Cведения о существующих правах на объекты недвижимости и данные об этих объектах содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН, ранее назывался ЕГРП). Основанием для внесения записи в ЕГРН служит государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество. Поэтому при смене собственника, изменении его личных данных или изменении сведений об объекте недвижимости необходимо пройти процедуру государственной регистрации в органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
В соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на нежилые помещения, уплачивается государственная пошлина физическими лицами в размере 2000 руб., организациями — 22000 руб. При этом государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивается плательщиками до подачи заявлений и (или) иных документов на совершение данных юридически значимых действий на основании пп. 6 п. 1 ст. 333.18 НК РФ.
Пунктом 2 ст. 333.18 НК РФ предусмотрено, что, в случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратилось несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные гл. 25.3 «Государственная пошлина», государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. То есть, если зарегистрировать право собственности желают несколько физических лиц, то госпошлина делиться на равные доли в соответствии с количеством участников. Если же участники – физическое и юридическое лицо, то каждый из них оплачивает по 50% от соответствующего размера госпошлины.
Оформления государственной регистрации права собственности на нежилое помещение осуществляется по заявлению в орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. К заявлению необходимо приложить квитанцию об уплате госпошлины и документы, необходимые для регистрации права собственности.
Кроме подачи заявления на регистрацию лично физическим или юридическим лицом либо их представителями, есть возможность подачи документов на регистрацию права по почте (при этом заявление и договоры проведенных сделок должны быть нотариально заверены), а также через нотариуса, удостоверившего сделку.
Результатом проведенной государственной регистрации является совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав – Выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Оформление права собственности на на здание, дом и нежилые помещения
В комплекс услуги входит:
- Бесплатная консультация по перечню предоставляемых документов для государственной регистрации необходимой сделки, требованиям и условиям гражданского законодательства и Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
- Детальная проверка представленных документов на соответствие требованиям действующего законодательства и регистрирующего органа
- Составление проекта договора в безнотариальной форме (договор в простой письменной форме — ППФ), что снимет с вас необходимость обращения к нотариусу и сократит ваши расходы
Порядок работы с заказчиком:
- При проведении бесплатной консультации специалист определит перечень документов, в зависимости от вида сделки, необходимых для государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
- При предоставлении вами полного пакета документов эксперт заключит от имени НП «МосГорУслуга» договор об оказании услуг, примет документы для составления проекта договора, на основании которого будет проведена государственная регистрация права собственности. При этом будут определены дата и время готовности данного договора
- В назначенное время всем участникам сделки или их полномочным представителям будет выдан экземпляр проекта договора для уточнения условий сделки и внесения необходимых правок, после чего согласованный всеми участниками сделки или их полномочными представителями договор распечатывается. Одновременно с передачей участникам сделки согласованного проекта договора заказчику услуги выдается для подписания акт об исполнении договора об оказании услуг
Виды договоров, заключаемых в простой письменной форме:
- Договор купли-продажи
- Договор дарения недвижимости
- Договор мены
- Договор аренды
- Договор субаренды
- Иные виды договоров
Помимо договорных обязательств, правоустанавливающий статус получают документы:
- Все акты государственных органов власти, федеральных и местных органов самоуправления (федеральные законы, указы президента, распоряжения, приказы и т.д.).
- Официальные свидетельства о завещании по наследованию и по признанию по закону.
- Все судебные акты и распоряжения, вступившие в законную силу.
- Правовые акты, имеющие отношение к земле, объекту капитального строения (акты, свидетельства и т.д.).
- Документы, имеющие право на упрощённый порядок признания правового статуса( полный перечень доступен на сайте Росреестра).
- Иные документы.
Прежде чем можно будет приступить к строительству здания или иного проведения работ на земельном участке, необходимо иметь на руках правоустанавливающие документы. В данном случае для строительства и разрешения на его проведение компетентные органы власти могут затребовать у вас следующие правоустанавливающие документы:
- План земельного участка с разграничением.
- Кадастровый паспорт участка.
- Технический паспорт участка и его построек, если имеются.
- План застройки на земельном участке.
- Разрешение на проведение строительных работ.
- Свидетельство о праве собственности или иной документ, подтверждающий ваше право на землю.
Перед тем как производить строительные работы, все эти документы предоставляются в компетентные органы власти, где принимается решение о разрешении на строительство или запрете на его проведение.
Важно! Если земля находится в вашем непосредственном владении, то разрешение на дальнейшую застройку – это не более чем формальность, однако без этого никак не обойтись, в противном случае на вас может быть наложен административный штраф.
Как правило, наиболее распространенной формой собственности имущества в Российской Федерации является квартира. Этот объект имеет свои отдельные правоустанавливающие документы. Рассмотрим более подробно список ценных бумаг, где закреплено право владения имуществом:
- свидетельство о праве владения, какой-либо квартирой или комнатой, которое устанавливает притязание на жилую площадь определенного гражданина РФ;
- договор купли-продажи недвижимого имущества;
- договора дарения квартиры от родственника или иного лица;
- технический паспорт комнаты или квартиры;
- план квартиры;
- свидетельство о праве наследства имущества;
В случае с квартирой лишь при наличии этих документов можно совершать определенные действия с недвижимым имуществом. К примеру, если у вас на руках отсутствует план помещений, либо технический паспорт недвижимости, то ее невозможно продать, подарить или получить в наследство.
Внимание! Перечень документации содержит технический паспорт квартиры, который оформляется в органе власти БТИ, как правило, этот документ предоставляется один раз и на всю жизнь, однако если у вас по каким-либо причинам нет этого документа, то его следует оформить без промедления, так как без него невозможно производить какие-либо манипуляции с переоформлением имущества.
О том, какие документы являются правоустанавливающими для квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.
Перед тем, как выяснять, какие документы нужны для оформления частного дома, необходимо подтвердить факт строительства. Для этого следует оформить кадастровый и технический паспорт на строение, написав заявление в БТИ. Хозяин дома в деревне должен предоставить:
- выписку из кадастра о том, что в нем нет сведений о конкретном жилом здании;
- кадастровую выписку на землю;
- справку о том, что строению присвоен адрес.
Также требуется предъявить акт ввода дома в эксплуатацию.
Важно: предъявлять кадастровый паспорт не нужно, если земля уже зарегистрирована.
Регистрация собственности подразумевает заполнение декларации, которая фиксирует факт возведения определенного объекта. Это обязательный документ заполняется исключительно владельцем недвижимости. Бланк декларации разработан и установлен государственными органами. Документ подается в 2 экземплярах и оба содержат:
- местоположение дома;
- год возведения объекта;
- название построенного объекта;
- количество этажей, в том числе и подземных;
- общая площадь дома;
- материалы, из которых построен дом;
- инженерно-техническое обеспечение объекта;
- кадастровый номер надела;
- информация о собственнике.
Приобретая недвижимость, покупатель также должен пройти процедуру регистрации своих прав как собственника. Важно, чтобы в этом участвовали и другие совладельцы. Если кто-то из них не может присутствовать и подавать документы лично, это можно сделать через представителя. Доверенное лицо должно иметь документ, подтверждающий его права.
Если частный дом был куплен в официальном браке, собственнику необходимо предоставить письменное согласие на регистрацию недвижимости от второго супруга. Этот документ обязательно должен быть заверен нотариально.
Если же имущество приобреталось у одного из совладельцев, то для оформления прав собственности нового владельца могут требоваться их письменные отказы от прав на эту недвижимость.
Перевод помещения как решение проблемы
Следует отметить, что ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ устанавливает перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое. Для указанного перевода не требуется получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в том числе, и в случае перепланировки помещения. Однако, если такой перевод связан с проведением работ по реконструкции дома, то будет необходимо получить согласие всех собственников помещений либо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Для изменения статуса нежилого помещения оно должно принадлежать на праве собственности заявителю и не быть ничем обременено.
Более того, оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, или должна существовать техническая возможность привести помещение в соответствие требованиям, которые установлены частью II Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N47 (в редакции от 25.03.2015) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», СНИПами, Федеральным законом от 30.12.2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и положениям ЖК РФ.
Постановка на кадастровый учет нежилого помещения
С 1 января 2013 года постановкой на кадастровый учёт жилых и нежилых помещений также занимается Росреестр.
Как и для регистрации права собственности, можно подать заявление лично, через представителя, МФЦ, сайт Росреестра или по почте.
В заявлении понадобится указать такие сведения:
- Фамилия, имя и отчество заявителя, а также его паспортные данные.
- Та же информация о доверенном лице, если занимается заполнением оно.
- Сведения о помещении, которые позволяют его точно идентифицировать. К ним относятся адрес, площадь, расположение на этаже многоэтажного здания и другие подобные.
- Дату заполнения.
К нему необходимо приложить:
- Паспорт или паспорта.
- Технический паспорт на квартиру.
- Правоустанавливающие документы на недвижимость.
- При необходимости – доверенность.
Если на квартиру нет технического паспорта, придётся обратиться за ним в БТИ.
По указанному адресу выедет технический инженер, чтобы произвести замеры помещения и провести инвентаризацию. Через 10 – 14 дней после этого будет готов технический паспорт.
В нём указана планировка, несущие стены и другая подобная информация.
Сведения обо всех изменениях обязательно заносятся в технический паспорт (а на часть из них требуется получить предварительное разрешение).
После подачи заявления проверяются указанные в нём сведения.
Затем, если этому ничто не препятствует, помещение ставится на учёт и ему присваивается кадастровый номер.
На объект недвижимости выдаётся кадастровый паспорт.
В нём указаны различные сведения, такие как:
- кадастровый номер;
- адрес;
- площадь;
- особенности расположения;
- и другие подобные.
Порядок выдачи кадастрового паспорта
Чтобы пройти процедуру учета в службе Росреестра и получить кадастровый паспорт на нежилое помещение, его владельцу необходимо определить основные характеристики объекта и индивидуализировать его среди аналогичных объектов. Эти действия выполняются в ходе проведения кадастровых работ.
Если нежилое помещение образуется непосредственно во вновь построенном здании, проведение кадастровых работ будет осуществляться на стадии ввода объекта в эксплуатацию. Для этого собственник или застройщик здания должен выполнить следующие действия:
- обратиться к кадастровому инженеру, имеющему действующий квалификационный аттестат и членство в профильной СРО;
- заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ, как в отношении целого здания, так и каждого нежилого помещения в нем;
- обеспечить кадастровому инженеру доступ к объекту, в том числе к каждому помещению.
При обследовании здания кадастровый инженер определяет характеристики каждого помещения в нем, а все полученные сведения вносятся в технический план и поэтажную экспликацию. При этом устанавливаются характерные точки границ строения, а границы нежилого помещения будут определены на графическом плане здания и описаны в текстовой форме.
Постановка здания и каждого нежилого помещения на кадастровый учет будет проводиться после выдачи местными властями документа о вводе объекта в эксплуатацию.
Если нежилое помещение было предусмотрено проектной документацией многоквартирного здания, порядок оформления технического плана будет аналогичен. Если нежилое помещение образуется после постановки жилого здания на кадастровый учет, для получения кадастрового паспорта предстоит внести сведения в ЕГРН об изменении целевого назначения помещения. Для этого выполняются следующие действия:
- оформляется согласование перевода квартиры или комнаты в нежилое помещение;
- проводится комплекс кадастровых работ для оформления обновленной технической документации;
- кадастровым инженером изготавливается технический план на нежилое помещение;
- технический план направляется в службу Росреестра для проведения кадастрового учета вновь сформированного объекта.