Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на строительство дома в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
В каких случаях уведомление НЕ требуется
Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:
- строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
- объекты, не являющиеся капитальными;
- временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
- объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.
Реестр выданных разрешений на строительство Московская область ‒ как и где проверить
Получить актуальные сведения о землевладениях, которые находятся в границах Московской области, стало возможным благодаря созданию специализированного онлайн-сервиса, который был разработан при поддержке Мособлархитектуры. С помощью новой системы, зная лишь кадастровый номер надела, вы можете узнать действующие градостроительные ограничения, вид разрешенного использования земли, наличие зон с особыми условиями.
Онлайн-портал доступен для пользователей на базе РГИС (региональной географической информационной системы). Также получить нужную информацию можно на портале государственных и муниципальных услуг Московской области.
Еще на этапе разработки проекта застройщик сможет, существуют ли какие-либо ограничения по использованию определенной местности. Например, затрагивают ли этот надел зоны с особыми условиями использования либо на нем действуют другие ограничения. Получить нужные сведения можно будет в онлайн-режиме. Это существенно сокращает время собственника. Также создание подобной системы защищает права граждан и предостерегает их от приобретения неликвидной земли, на которой запрещено строительство.
Несколько лет назад (с 2017 года) на портале государственных и муниципальных услуг Московской области стала доступна функция по предоставлению сведений из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), в рамках которой заявитель может получить актуальные данные о наделе, в том числе информацию из документов территориального планирования и градостроительного зонирования, а также копии градостроительных документов. Услуга предоставляется в течение пяти рабочих дней со дня регистрации заявления.
Выписка из реестра. Что это, и зачем она нужна?
Итак, первым шагом на пути к законодательному оформлению будущего дома (офиса, склада, гаража и т.д.) является получение выписки из реестра. При этом, земельный участок на котором будут проводиться работы в обязательном порядке должен находиться в вашей собственности, в противном случае уполномоченные службы откажут вам в оформлении бумаг.
Выписку можно получить в муниципальном органе Росреестра, либо послать заявление через МФЦ. Если нет желания отстаивать длинные очереди в эти учреждения, можно посетить официальный сайт Росеестра и подать заявление через форму обратной связи.
Но для осуществления этой операции важно не только зарегистрироваться на сайте, но и подтвердить усиленную учетную запись, указав свои личные данные (паспорт, ИНН и т.д.). Сайт безопасен и не передаст ваши личные данные третьей стороне, т.ч. можно спокойно работать через него.
Получение выписки нужно еще для того чтобы понять, не относится ли земельный участок к опасным или запрещенным к строительству по ряду причин. Для этого, специалист вводит данные в программу и изучает информацию по участку. Если никаких проблем нет, выписка оформляется быстро и стоит чуть больше 200 рублей.
Инженерно-геологическая проверка
Следующим этапом станет найм геодезиста, который при помощи специального оборудования проведет диагностику площади на наличие плотности и грунтовых вод. Это важно для того чтобы после здание не поплыло и не затопилось. Строить на грунтовых водах опасно, т.к. неожиданно дом может покрыться трещинами и рухнуть.
Нанимать можно любого геодезиста, каждая представленная в вашем городе организация выдает бумагу, которая будет котироваться в уполномоченных структурах. Отчет геодезиста будет объемным, состоящим из схем, графиков, которые могут быть непонятны вам, но станут важными для рассмотрения в следующих инстанциях. Услуги специалистов по геодезии стоят недешево, ценник варьируется в зависимости от региона. В Московской области стоимость работ начинается с отметки в 5000 рублей.
Собственник земли, желающий возвести на ней жилой дом, должен внимательно ознакомиться с нормами Градостроительного кодекса РФ. В частности это касается статей 51-55. Именно они регулируют все этапы строительства: от подготовки документов, до ввода готового дома в эксплуатацию.
Помимо указанного кодекса учитываются нормы Земельного и Гражданского кодексов, строительные регламенты. Если речь идет о частном домовладении, то для него требования будут следующими:
- этажность ограничена тремя этажами в высоту;
- общая площадь построенного дома не должны быть более 1500 кв.м.;
- дом предусматривает проживание одной семьи;
- от дома соседа должно быть соблюдено расстояние – не менее 8 метров;
- со стороны улицы расстояние до жилого дома или хозяйственной постройки – 5 метров и более.
При расчете количества этажей нужно помнить: цокольный или технический этаж тоже учитываются. Разрешение на строительство можно получить до и после его возведения. Но во втором случае согласование будет более длительным и хлопотным, а также грозить собственнику возможными штрафами. Хуже будет обстоять дело, если постройка будет признана незаконной и суд обяжет ее снести.
Последствия отсутствия разрешения на строительство
Возведение жилого строения без полученного разрешения считается незаконно и влечет за собой ответственность владельца участка, на котором оно построено. По закону это самовольная постройка и получить документ о праве собственности на нее будет невозможно. Последствиями этого будет отсутствие прав распоряжаться строением, в частности его не продать, не подарить и не завещать. То есть любые юридические действия с домом будут запрещены.
Самым неприятным последствием можно назвать вынесенное судом решение о признании здания незаконной постройкой и обязанность его снести за счет собственника земельного участка, где оно находится. Однако, если разрешенное использование земли позволяет возведение на ней жилого строения и оно не создает угрозу жизни и здоровья гражданам, то суд может принять доводы собственника земли и узаконить строение.
К тому же получение технических условий на подключение к коммуникациям осуществляется только специализированными службами. Согласование разрешений происходит на основании разрешительных документов на недвижимый объект. Если их нет, то и подключить дом к водоснабжению, электричеству, газу будет невозможным.
Кроме вышеперечисленных неприятных последствий строительства капитального строения без соответствующего разрешения следует указать и на административную ответственность. Физическое лицо получит штраф от 2 до 5 тысяч рублей.
Разрешение на строительство – перечень документов, требования
Перечень документов для получения разрешения на строительство (реконструкцию) объектов индивидуального жилищного строительства.
Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) объектов индивидуального жилищного строительства необходимы следующие документы (Градостроительный кодекс РФ ст.51 ч.7):
- Документы на земельный участок, выписка ЕГРН
- Топографическая съемка земельного участка
- Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
- Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства и краткие проектные характеристики: общая площадь, строительный объем, в том числе подземной части, количество этажей, высота, площадь застройки объекта капитального строительства
- Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта
Готовая топографическая съемка земельного участка, согласуется или не согласуется с инженерными службами, Администрацией. Согласование строительства с Росавиацией, Главное управление культурного наследия – зависит от каждого конкретного случая в отдельности.
После сдачи всех документов на получение разрешение на строительство:
- Разрабатывается и изготавливается градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) , затем утверждается постановлением
- Изготавливается Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
- Выдается разрешение на строительство
Как получить разрешение на строительство
Разрешение на строительство необходимо получать в следующих случаях:
- когда планируется строительство объекта;
- при необходимости выполнения реконструкции объекта.
В статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ) указывается, что разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Исключением могут быть земельные участки с особым статусом или отдельные виды объектов. Например, если предполагается использование недр, то разрешение выдается федеральным органом управления государственным фондом недр. При строительстве на особо охраняемой природной территории нужно разрешение органов власти, в ведении которого находится эта территория и т.п.
Законом допускается как непосредственное обращение в орган, выдающий разрешения на строительство, так и использование сервиса многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Если необходимые документы для разрешения на строительство (например, проектная документация, инженерные изыскания и пр.) представлены в электронной форме, то и прочие документы должны направляться в уполномоченный орган исключительно в электронной форме.
Учитывая, что для многих земельных участков Московской области перед получением разрешения на строительство надо сначала оформить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), то на практике порядок действий при получении разрешения на строительство часто выглядит так:
- выполнить топографическую съемку земельного участка;
- согласовать съемку с эксплуатирующими организациями;
- провести согласование с муниципалитетом;
- получить ГПЗУ;
- получить разрешение на строительство.
Разрешение на строительство для юридических лиц
Заявлением на разрешение на проведение строительных работ застройщик утверждает, что проект на возведение постройки или реконструкцию соответствует существующим нормам и статьям ГрК РФ, плану территории и т. д., и возводимый объект подпадает под разрешенный вид использования земельного участка отведенного под строительство.
Необходимо отметить, что в 2021 году в очередной раз несколько изменились правила выдачи разрешения на строительство, чтобы контролировать актуальность оформлений документации и процедур ее подачи, лучше заручиться поддержкой специалиста профильной организации (ООО «Граунд»).
Разрешение на строительство выдается в строго определенной форме, утвержденной государственными органами, и обязательно содержит: реквизиты организации, которой был предоставлен документ; дата выдачи (срок действия разрешения ограничен), срок на который выдается разрешение; индивидуальный номер; информация по объекту строительства (включая адрес); данные кадастра; ФИО согласующего лица с указанием должность и заверением печатью государственного органа.
Разрешение на строительство в 2023 году
Как получить разрешение на строительство?
До августа 2018 года, для строительства как многоквартирных, так и частных жилых домов, требовалось получение разрешения на строительство от властей. Однако, с 2018 года, частные дома больше не требуют разрешения на строительство.
Федеральный закон «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018 N 340-ФЗ устанавливает, что желающий построить на своем участке должен проинформировать ответственные органы (подать уведомление) о начале строительства. Подается уведомление в соответствующей форме в местные органы власти, удобнее всего через портал Госуслуги или портал муниципальных услуг.
После рассмотрения уведомления, органы власти выдают ответное уведомление о соответствии или несоответствии объекта действующим нормам. Стандартный срок для этого — семь рабочих дней, однако, он может быть продлен до двадцати, если дом строится в историческом поселении или если в уведомлении не указано типовое архитектурное решение.
Получив положительный ответ на уведомление, можно приступать к строительству. В отличие от разрешения на строительство дома на участке, уведомление действительно в течение десяти лет. Однако, если будут пересмотрены какие-то важные параметры проектируемой постройки, необходимо подать уведомление об изменении.
Постройка индивидуального жилого дома, осуществленная без соответствующей разрешительной документации, считается самостроем. Самострои не зарегистрированы в кадастровом учете и не имеют права собственности.
При обнаружении самостроя местная администрация имеет право потребовать от владельца снос постройки. Кроме того, нарушитель будет оштрафован.
Что такое линейный объект?
Термин «линейный объект» включает в себя трубопроводы, линии связи и электропередач, газопроводы, а также другие подобные сооружения. Основные документом, который регулирует процесс строительства таких сооружений, является ГК РФ, Земельный кодекс, а также ряд федеральных законов. Линейные объекты относятся к объектам капстроительства, что требует оформления разрешения на общих основаниях.
В процессе оформления земельных наделов, на которых установлены ЛЭП, возможны сложности. Это связано с тем, что кадастровый учет таких земель раньше не осуществлялся. При этом права хозяина участка ограничиваются только частично — в этом и особенность таких сооружений. Вот почему в регистрации земли, как собственности, нет необходимости.
Как получить разрешение на строительство линейного объекта?
Существует две схемы оформления документации — для сооружения регионального значения и для линейных объектов. С весны 2020 года для объектов регионального и федерального значения необходимо оформление договора аренды ЗУ, находящегося в собственности муниципальных органов. Заключение документа происходит без торгов.
Если объекты предназначены для проведения газопроводов, дорог, линий тепло- , водо- или электроснабжения, проведения связи и так далее, алгоритм действий такой:
- Подготовка двух проектов — планировки территории и межевания (5 месяцев).
- Формирование участков земли из муниципальных земель с учетом размежевания (принято на прошлом шаге) — занимает 2-3 недели.
- Занесение данных в ГКН. Запрещено, чтобы площадь в утвержденной планировке и межевых планах различалась больше, чем на 10%. На это уходит до 10 суток.
- Оформление договора аренды — 30 дней.
В случае, когда объект не входит в рассмотренную выше категорию, стоит сделать следующее:
- Поручить инженерам подготовку планировочной схемы территории — 14 дней.
- Подать ходатайство по утверждению схем на КПТ — до месяца.
- Образование участка для возведения объекта (на основании упомянутых выше схем) — до 2-3 недель.
- Занесение информации в ГКН. Важно, чтобы параметр площади в схемах КПТ и плане межевания различался не больше, чем на 10%.
- Оформление арендного договора — до 30 дней.
Необходимые документы
При возведении, а также выполнении работ по реконструкции объектов капстроительства и линейных сооружений строительная компания оформляет и направляет заявление на получение разрешения напрямую в органы, уполномоченные для выдачи такого документа (рассмотрены выше). Если деятельность связана с изготовлением, созданием или утилизацией энергетических установок на ядерном топливе, требуется привлечение госуправления по использованию атомной энергии. В случае утилизации или производства ядерного оружия привлекается Роскосмос.
Кроме заявления, требуется подготовка и передача следующего пакета бумаг:
- Документы, устанавливающие права на участок земли, где планируется возведение линейного объекта.
- ГПЗУ. Важно, чтобы бумага была выдана не позже, чем за три года до момента передачи заявления в уполномоченный орган для получения разрешения на возведение объекта. Если речь идет о линейном объекте, должны передаваться реквизиты проекта межевания и планировки территории.
- Материалы из проектной документации, а именно — пояснительная записка, схема планировки надела земли (должна быть выполнена с учетом ГПЗУ и иметь необходимую информацию о походах, подъездах, границах зон и так далее), данные об инженерном оборудовании с отметками местах коммутации, архитектурные особенности, схема планировочной организации надела. Последняя должна подтверждать местонахождения линейного объекта в границах красных линий, указанных в документации по планированию территории. Кроме того, в состав этих материалов входит проект организации возведения объекта капстроительства, проект организации работ по демонтажу или сносу построек (если это требуется). Приведенный перечень документов может корректироваться с учетом особенностей земель и планируемых работ.
-
Позитивное заключение экспертизы, проведенной в отношении проекта объекта капстроительства (по отношению к этапам возведения объекта). Это необходимо, если проект должен пройти экспертизу с учетом требований законодательства.
- Разрешение на отклонение от установленных показателей допущенного возведения или реконструкции (если строительная компания не получила такое разрешения с учетом ст. 40 Кодекса).
- Согласие владельцев объекта капстроительства (имеются исключения). Например, может потребоваться решение общего собрания владельцев помещений или мест для машин в многоквартирном объекте. Принятие должно осуществляться с учетом жилищного законодательства при условии, что в результате реконструкции уменьшится площадь общего имущества.
- Свидетельство об аккредитации юрлица, которое выдало заключение о проведении частной экспертизы проекта (если представлено заключение такой экспертизы). Оригинал документа предоставлять не нужно — достаточно копии.
- Бумаги, предусмотренные законодательством РФ, по отношению к объектам культнаследия, если выполняемые работы затрагивают их конструкцию и другие характеристики, влияющие на безопасность и надежность сооружения.
Смотрите также: Отказали в разрешении на строительство — что делать?