Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С иностранных инвесторов, продающих недвижимость в Великобритании, налог на прирост капитала не взимается. Однако с 6 апреля 2015 этот налог начнет применяться к зарубежным владельцам. Если прирост капитала меньше 31 865 фунтов стерлингов, ставка составит 18%, если больше — 28%. Эти же ставки применяются и к резидентам. Нерезидентам положен вычет в размере до 11 100 фунтов стерлингов в год. Тот, кто продает объект, использовавшийся для основного места проживания, освобождается от налога на прирост капитала. Нерезиденты, продающие свое основное жилье в Великобритании (не обязательно основное в мире), должны доказать, что проводили в доме не менее 90 ночей в каждом году, чтобы быть освобожденными от налога.
Какими налогами облагается зарубежная недвижимость
Владельцы заграничной недвижимости, получающие выгоду с
распоряжения своим имуществом, уплачивают налоги в соответствии с
нормами российского законодательства.
Ставка налога составляет 13%
или 15% с заработанной прибыли. К операциям с жильем применяются
законы и той страны, где недвижимость приобретена.
В статье
рассмотрим правила налогообложения доходов, полученных за рубежом,
нужно ли их декларировать и в какой стране.
Налог на доход с продажи жилья за
границей
Налог на доход со сдачи жилья в аренду
Налог на доход с экономии процентов
по кредиту
Что такое двойное
налогообложение и как его избежать
Как уменьшить доход, чтобы снизить
налог
Декларирование сделок с зарубежной
недвижимостью
За факт владения за пределами РФ жилым домом, квартирой,
апартаментами налог в российский бюджет платить не нужно.
Единственное, что интересует налоговые органы, — это доход с
зарубежной недвижимости. Чаще всего его получают при продаже жилья
или при сдаче в аренду.
В нашем материале речь пойдет о физических лицах —
налоговых резидентах РФ. Российские индивидуальные
предприниматели и самозанятые граждане платят другие налоги с
иностранных доходов.
Налог на наследство — это важный момент, который следует учитывать при покупке недвижимости на физическое лицо. В некоторых странах он платится согласно законодательству страны резидентства владельца. А в некоторых — согласно законодательству страны, в которой это наследство получено.
Например, в Испании настоятельно рекомендуется составлять местное завещание, так как согласно местному законодательству супруги и дети имеют обязательную долю в наследовании, и российское завещание не имеет силы.
Кроме того, ставка налога на наследство может быть существенной и превышать половину стоимости недвижимости. В качестве примера можно привести Францию, где налог варьируется от 5% до 60% в зависимости от степени родства и стоимости объекта.
Также следует отметить, что при разводе и продаже совместно нажитой недвижимости, требуется согласие обоих супругов.
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Налогообложение недвижимости, проданной за рубежом — Юридическая консультация
Согласно п. 2 ст. 38 Налогового кодекса РФ под имуществом в названном кодексе понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Соответственно, не исключается и имущество, находящееся за рубежом.
Налог на доходы физических лиц регулируется гл. 23 НК РФ.
Согласно пп. 5 п. 3 ст. 208 НК РФ для целей указанной главы к доходам, полученным от источников за пределами Российской Федерации, относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося за пределами Российской Федерации.
Согласно ст. 209 НК РФ объектом налогообложения признается доход физических лиц – налогоплательщиков, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, полученный как от источников в Российской Федерации, так и от источников за пределами Российской Федерации.
Нерезиденты Российской Федерации уплачивают налог с дохода в бюджет Российской Федерации, полученный от источников в Российской Федерации.
Таким образом, нерезиденты не являются налогоплательщиками в Российской Федерации в части дохода, полученного за пределами Российской Федерации.
Понятие налогового резидента Российской Федерации прямо не связано с гражданством или видом на жительство, местом работы, местом нахождения имущества или ведения бизнеса и т.п., а определяется фактически проведенным на территории России количеством дней. В силу п. 2 ст.
207 НК РФ по общему правилу, т.е. если иное не предусмотрено НК РФ, налоговыми резидентами России признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев.
Поэтому гражданин России, постоянно проживающий за рубежом (более 183 дней в течение указанного периода), не является налоговым резидентом Российской Федерации, в связи с чем на него не распространяется налоговый режим, установленный НК РФ в части налогов на доходы, полученные за рубежом, в том числе от продажи зарубежной недвижимости.
В отношении налоговых резидентов Российской Федерации при продаже недвижимости действуют особенности, установленные ст. 217.1 НК РФ, связанные с давностью владения.
По общему правилу в случае владения недвижимым имуществом не менее пяти лет со дня его приобретения доход от его продажи освобождается от налогообложения (п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ).
В особых случаях этот срок составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Налоговая ставка, применимая к продаже недвижимости в отношении налогового резидента Российской Федерации, установлена в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
При исчислении суммы налога по указанной ставке в качестве налоговой базы принимается денежное выражение суммы полученного дохода, вырученной от продажи недвижимости, подлежащего налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218–221 НК РФ (п. 3 ст.
210 НК РФ), в том числе имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на строительство или приобретение иной (новой) жилой недвижимости в Российской Федерации, включая земельные участки для жилищного строительства, но не более 2 млн руб., или в размере дохода от продажи самой жилой недвижимости, но не более 1 млн руб.
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Причем в данном случае вид и целевое назначение этого имущества не имеют значения.
Как продать жилье за рубежом: пошаговая инструкция
Для некоторых россиян актуальной является не только проблема, как купить недвижимость за рубежом, но и как продать ее. Чтобы вы могли избежать ошибок и успешно продать жилье за рубежом, эксперты агентства недвижимости Tranio специально для читателей Банки.ру составили пошаговую инструкцию.
Продавать можно дистанционно
В 2005 году одна британская пара купила квартиру в Испании за 190 тыс. евро. В 2008 году на этом рынке недвижимости лопнул «пузырь», цены резко упали. В 2009 году, во время рецессии, не посоветовавшись со специалистами, пара выставила квартиру на продажу за 100 тыс. евро — почти в два раза дешевле стоимости покупки, но так и не смогли найти покупателя.
В результате паре пришлось сдавать жилье в аренду.
Почему так случилось? Потому что британцы сделали сразу три ошибки: не обратились к профессиональным риелторам, выбрали неудачный момент для сделки и неправильно оценили объект.
Имейте в виду: продать недвижимость можно дистанционно. Собственник, живущий в другой стране, может прислать вместо себя представителя, который наймет риелторов, отдаст им ключи и впоследствии подпишет договор купли-продажи. На такого представителя, возможно, придется оформить соответствующую доверенность от владельца.
Проконтролировать продажу недвижимости без участия владельца в конкретной стране смогут местные юристы, так что если вы не можете или не хотите даже в минимальной степени заниматься сделкой, то вам стоит в первую очередь обратиться к ним.
Если не нанимать представителя, владелец должен будет приехать в страну минимум дважды: при поиске риелторов и на подписание договора. Все остальное возьмут на себя агенты недвижимости. Контролировать их действия можно по телефону или электронной почте.
Шаг 1. Выбирайте лучшее время для продажи
Лучшее время для продажи недвижимости — стадии экспансии и перенасыщения, когда цены достигают пика и можно получить максимальный доход от сделки. Однако продавцы домов и квартир, использовавшихся для собственного проживания, не всегда могут дождаться удачного момента в силу личных обстоятельств.
Также имеет значение сезон. Многие выставляют дома на продажу в апреле или мае, принимают предложения все лето и заключают сделку к осени. Недвижимость редко выставляется на продажу перед праздниками и посреди зимы, когда многие люди уезжают в отпуск и не занимаются поиском жилья. Однако есть покупатели, которых не заботит сезонность. Например, у партнеров Tranio был случай, когда сделка была закрыта 31 декабря, поскольку у клиентов была традиция встречать каждый Новый год в новом доме.
Из-за спешки и праздничного настроения покупатели не поскупились при оплате, и продавец остался в выигрыше. Продавая недвижимость в мертвый сезон, можно воспользоваться ситуацией, когда домов на рынке меньше, но при этом все еще есть серьезные покупатели.
Шаг 2. Сравните объект с аналогичными предложениями
Чтобы предварительно понять, сколько примерно стоит объект, рекомендуется посмотреть аналогичные варианты на порталах недвижимости и вычесть из средней цены примерно 5% (с учетом того, что многие объекты продаются с дисконтом). Таким образом собственник может узнать ориентировочную цену и решить для себя, готов ли он продавать на таких условиях. Далее более точную оценку недвижимости даст агентство недвижимости или оценочная компания.
Шаг 3. Планируйте сопутствующие расходы
Продавец недвижимости платит налог на прирост капитала, а также может нести расходы на оплату комиссий риелтора, юриста и нотариуса. Если продавец планирует сразу купить другой объект, стоит заранее рассчитать объем затрат, чтобы понять, хватит ли денег на новое приобретение.
Сопутствующие расходы при продаже недвижимости
Комиссия риелтора (в некоторых странах платит только покупатель)
4—8% от стоимости объекта
Расходы на услуги юриста и нотариуса
0,5—1,0 % от стоимости объекта
Налог на прирост капитала
15—40 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи
Если недвижимость приобретена в ипотеку и кредит еще не погашен, собственнику нужно уведомить банк о готовящейся продаже. Помимо этого, следует проверить, есть ли в договоре с банком пункт о досрочном погашении и предусмотрены ли штрафы за него. Это нужно знать, чтобы понять, какими окажутся дополнительные расходы в сравнении с ценой продажи.
Шаг 4. Приведите жилье в продажный вид
Перед продажей стоит привести жилье в порядок, а именно:
— провести генеральную уборку;
— выбросить все ненужные вещи, вынести лишнюю мебель, чтобы комнаты казались просторнее, и убрать семейные фотографии и личные вещи (по данным британской компании Big Yellow Self Storage, выбросив хлам, продавцы увеличивают стоимость недвижимости в среднем на 4 811 фунтов стерлингов, а скрыв с глаз семейные фото — на 921 фунт стерлингов);
— нанять специалистов для починки неработающих приборов или коммуникаций;
— сделать косметический ремонт (если требуется) — в частности, перекрасить стены в нейтральные цвета;
— привести в порядок участок вокруг дома.
Не стоит вкладывать слишком много денег в предпродажный ремонт: дорогостоящие изменения, например установка дополнительной ванной и перекрытие крыши, не всегда окупаются при продаже.
Шаг 5. Наймите риелторов
При выборе агента недвижимости рекомендуется обращать внимание на качество сайта, отзывы клиентов, опыт работы, специализацию на нужном сегменте рынка, компетентность и отношение к пожеланиям покупателя.
Основные роли, которые отводятся агентам недвижимости при продаже, — это оценка недвижимости, проведение просмотров, встреча покупателей и переговоры о цене.
Риелторы помогут не только сэкономить время, но и больше заработать. Бывают случаи, когда покупатели неправильно устанавливают цену и в результате теряют больше денег, чем потратили бы при продаже с помощью агентства с учетом комиссии.
Если на рынке переизбыток предложения и мало покупателей, рекомендуется подключить сразу несколько агентств, которые будут работать параллельно и привлекать покупателей с помощью разных каналов. Если спрос значительно превышает предложение, может быть достаточного одного агента.
В большинстве стран вознаграждение получает тот агент, кто продал недвижимость, но, например, в Великобритании размер комиссии, которую заплатит покупатель, зависит от количества агентов и типа соглашения с ними. Если продажа осуществляется с помощью одного агента продавца (sole agreement), комиссия составит 1,5% от стоимости объекта, а срок договора — 12 недель. Если нанимаются два риелтора (joint sole agreement), то комиссия составит около 2% и будет делится пополам между ними.
Если продавец работает более чем с двумя агентами (multiple agency agreement), то размер комиссии достигнет 2,5—3%.
При работе более с чем одним агентом договоры заключаются на менее продолжительные сроки, чем при найме одного риелтора.
Шаг 6. Заключите договор с риелторами
В договоре, помимо прочего, указываются:
— цена, по которой объект недвижимости выставляется на продажу;
— условия, при которых цена может быть снижена;
— размер риелторской комиссии и перечень лиц, которые будут ее оплачивать (комиссия делится между продавцом и покупателем или же ее платит либо продавец, либо покупатель).
Шаг 7. Поручите специалистам оценку недвижимости
Оценкой недвижимости занимаются риелторы и профессиональные оценщики.
Продавцу важно понять, каков рынок — «бычий» (если цены растут) или «медвежий» (если недвижимость дешевеет). В зависимости от конъюнктуры нужно решить, работает время на продавца или на покупателя. Если рынок «бычий», то чем дольше ожидание, тем больше вероятность продажи по высокой цене. При растущих ценах, если время терпит, продавец может установить цену повыше (например, 5—10% сверх того, что он желает получить) и ждать покупателя.
Если рынок падающий, а продать нужно срочно, то лучше не медлить и продать с дисконтом, потому что по мере ожидания цены могут упасть еще больше, и в итоге придется сделать еще бóльшую скидку.
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
Как продать жильё за рубежом: пошаговая инструкция
В 2005 году одна британская пара купила квартиру в Испании за 190 тыс. евро. В 2008 году на этом рынке недвижимости лопнул пузырь, цены резко упали, и в 2009 году, во время рецессии, не посоветовавшись со специалистами, пара выставила квартиру на продажу за 100 тыс. евро — почти в два раза дешевле стоимости покупки, но так и не смогли найти покупателя. В результате паре пришлось сдавать жильё в аренду.
Почему так случилось? Потому что британцы сделали сразу три ошибки: не обратились к профессиональным риелторам, выбрали неудачный момент для сделки и неправильно оценили объект.
Чтобы избежать подобных ошибок и успешно продать жилую недвижимость за рубежом, рекомендуем обратить внимание на следующие 17 шагов.
Продать недвижимость можно дистанционно. Собственник, живущий в другой стране, может прислать вместо себя представителя, который наймёт риелторов, отдаст им ключи и впоследствии подпишет договор . На такого представителя возможно придётся оформить соответствующую доверенность от владельца.
Проконтролировать продажу недвижимости без участия владельца в конкретной стране смогут местные юристы, так что если вы не можете или не хотите даже в минимальной степени заниматься сделкой, вам стоит в первую очередь обратиться к ним.
Если не нанимать представителя, владелец должен будет приехать в страну минимум дважды: при поиске риелторов и на подписание договора. Всё остальное возьмут на себя агенты недвижимости. Контролировать их действия можно по телефону или электронной почте.
Марина Филичкина Директор по продажам
1) Выбирайте лучшее время для продажи
Лучшее время для продажи недвижимости — стадии экспансии и перенасыщения, когда цены достигают пика и можно получить максимальный доход от продажи. Однако продавцы домов и квартир, использовавшихся для собственного проживания, не всегда могут дождаться удачного момента в силу личных обстоятельств.
Также имеет значение сезон. Многие выставляют дома на продажу в апреле или мае, принимают предложения всё лето и заключают сделку к осени. Недвижимость редко выставляется на продажу перед праздниками и посреди зимы, когда многие люди уезжают в отпуск и не занимаются поиском жилья. Однако есть покупатели, которых не заботит сезонность.
Например, партнёров Tranio был случай, когда сделка была закрыта 31 декабря, поскольку у клиентов была традиция встречать каждый Новый год в новом доме. спешки и праздничного настроения покупатели не поскупились при оплате, и продавец остался в выигрыше. Продавая недвижимость в «мёртвый сезон», можно воспользоваться ситуацией, когда домов на рынке меньше, но при этом всё ещё есть серьёзные покупатели.
2) Сравните объект с аналогичными предложениями
Чтобы предварительно понять, сколько примерно стоит объект, рекомендуется посмотреть аналогичные варианты на порталах недвижимости и вычесть из средней цены примерно 5% (с учётом того, что многие объекты продаются с дисконтом). Таким образом собственник может узнать ориентировочную цену и решить для себя, готов ли он продавать на таких условиях. Далее более точную оценку недвижимости даст агентство недвижимости или оценочная компания.
3) Планируйте сопутствующие расходы
Продавец недвижимости платит налог на прирост капитала, а также может нести расходы на оплату комиссий риелтора, юриста и нотариуса. Если продавец планирует сразу купить другой объект, то стоит заранее рассчитать объём затрат, чтобы понять, хватит ли денег на новое приобретение.
| Комиссия риелтора (в некоторых странах платит только покупатель) | от стоимости объекта |
| Расходы на услуги юриста и нотариуса | от стоимости объекта |
| Налог на прирост капитала | от разницы между ценой покупки и ценой продажи |
Если недвижимость приобретена в ипотеку и кредит ещё не погашен, собственнику нужно уведомить банк о готовящейся продаже. Помимо этого, следует проверить, есть ли в договоре с банком пункт о досрочном погашении и предусмотрены ли штрафы за него. Это нужно знать, чтобы понять, какими окажутся дополнительные расходы в сравнении с ценой продажи.
Соглашение об избежании двойного налогообложения: как дважды не платить налог на доходы от зарубежной недвижимости
Налоговый резидент России — лицо, проживающее в стране не менее 183 дней в году. Статус российского налогового резидента имеют многие владельцы заграничной недвижимости, которые получают доход от аренды или при продаже объектов.
На весь свой мировой доход российские налоговые резиденты платят налоги в России. Налоги с доходов от недвижимости резиденты платят ещё и в стране расположения объекта, если это предусмотрено местными законами.
Однако налог не всегда платится два раза. Есть возможность перезачесть уплаченный налог за рубежом, если это предусмотрено соглашениями об избежании двойного налогообложения (сокращенно — СоИДН). В таком случае в России не нужно будет платить налог или нужно будет доплатить только разницу до российской ставки.
Как еще иностранцу можно снизить налог с продажи квартиры в России?
А если иностранец нерезидент купил квартиру после января 2016, владел ею менее 3-х (или 5-ти) лет, и потом продал? Есть ли способ снизить налог с продажи квартиры? Есть!
Иностранец может, например, подарить квартиру своей супруге-россиянке. А супруга сможет продать эту квартиру от своего имени, применив к ней налоговый вычет в 1 млн. руб. (доступный для граждан РФ). С оставшейся суммы придется заплатить налог НДФЛ, равный уже 13% (а не 30%, как при продаже самим иностранцем).
Подробнее о налоговых вычетах для граждан России рассказано по приведенной ссылке.
Дарение квартиры близкому родственнику в России не облагается налогом на подаренное имущество. Поэтому российская жена, дети, родители, братья или сестры иностранца могут безболезненно оформить от него себе в дар квартиру, после чего продать ее с гораздо меньшими налоговыми затратами.
Если же иностранцу не повезло с родственниками в России, он может проделать ту же операцию и с посторонним человеком – с другом-россиянином, например, или с местным доверенным лицом. В этом случае налоговый выигрыш от такой операции существенно уменьшится, так как «другу» придется заплатить еще НДФЛ на подаренное имущество (как «не родственнику»). Далее «друг» так же продает квартиру, применяя налоговый вычет в 1 млн. руб. и уплачивая с остатка 13% НДФЛ.
В сумме это все равно будет выгоднее для иностранца, чем продавать квартиру в России самому с налоговой ставкой 30%.
Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.
Ну и, конечно, самый надежный способ максимально снизить налог с продажи квартиры для иностранца – это стать налоговым резидентом РФ. Для этого ему достаточно находиться в России более 183 дней (суммарно) в течение года. Правда, нужно учесть следующее.
Статус налогового резидента считается не на дату продажи квартиры, а на конец соответствующего налогового периода, т. е. на 31 декабря того года, в котором произошла сделка. Это значит, что к 31 декабря нужно находиться в России не менее 183 дней. Необязательно подряд.
Главное, чтобы они накопились в сумме за этот год, и это можно было документально подтвердить.
И даже если на момент сделки (например, в июне) Продавец еще не был резидентом, то к 31 декабря того же года (года продажи) он уже вполне может стать резидентом и применить все доступные россиянам налоговые льготы.
Иностранцы, которые признаны налоговыми резидентами РФ, не только снижают ставку НДФЛ с продажи недвижимости, но и получают право на налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ), положенные российским гражданам.
По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.
К слову, гражданин России, который постоянно проживает за ее пределами (в том числе уехал за границу на ПМЖ), теряет статус налогового резидента РФ. И при продаже своей российской недвижимости он не только лишается прав на налоговые вычеты, но и должен платить налог как иностранец (нерезидент) по ставке 30%.
Правда, после 2019 года это имеет значение только для случаев, когда такой нерезидент владеет недвижимостью в России менее 3-х (или для отдельных случаев менее 5-ти) лет.
Кстати, не стоит путать налог с продажи квартиры и налог на владение квартирой. Последний уплачивается каждым владельцем недвижимости (в т. ч. иностранцем) на территории РФ. Подробнее об этом налоге – см. по приведенной ссылке.
Налог на зарубежную недвижимость в россии
Однако стоит помнить, что приобретение дорогого имущества всегда связано с выплатой определенных пошлин в казну государства. Заманчивые рекламные статьи и масса приобретенных выгод от покупки недвижимости за рубежом оказывают настолько сильное влияние на российских граждан, что зачастую просто не возможно отказаться от уникальных предложений, особенно если стоимость покупки значительно ниже, чем за аналогичное жилье в России.
Нерезидентам можно не платить налог при продаже имущества
С 2019 года в налоговом кодексе много изменений. Будем постепенно рассказывать о самых важных, которые повлияют на ваши бюджеты, права и решения. Сегодня речь о нерезидентах и их налогах.
Со следующего года нерезиденты, которые продают имущество в России, могут не платить налог с продажи. Это значит, они сэкономят 30% от дохода. Как всегда, есть нюансы, но это хорошая новость.
Чтобы быть нерезидентом, необязательно быть иностранным гражданином или работать за границей. Участь нерезидента может настигнуть кого угодно: достаточно в течение 12 месяцев находиться в России менее 183 дней. Грубо говоря, если чуть больше половины года вы были не в России, то все, вы нерезидент.
Необязательно не быть в России 183 дня подряд. Можно месяц жить в России, а месяц — за границей, потом снова в России и снова за границей. Важно именно количество дней.
Поясним на примере. Сергей — гражданин России. У него российский паспорт. Но Сергей любит путешествовать и больше полугода живет с девушкой в других странах. За 12 месяцев подряд Сергей бывает в России меньше 183 дней. И хотя он говорит на русском, у него в России живет семья, а российские компании платят ему зарплату, для расчета НДФЛ он нерезидент.
Сергею нужно знать, что нового в российских законах по поводу НДФЛ при продаже имущества. В этом стоит разобраться, даже если пока он не собирается продавать квартиру или машину. И даже если у него имущества вообще нет.
И резидентам об этом тоже лучше знать. Потому что сегодня вы резидент, а завтра — кто знает.
Если у нерезидента есть имущество в России, то при продаже он должен заплатить налог — тоже в России. Для резидентов ставка 13%, а для нерезидентов 30%. То есть при продаже квартиры за 3 млн рублей нерезидент должен заплатить миллион рублей в российский бюджет. Причем еще год назад человек мог быть резидентом, жить и работать здесь. И деньги на эту квартиру он заработал в России. А потом уехал в долгую командировку или стал много путешествовать, и его налог вырос в три раза. Эти ставки действуют и сейчас.
Налогообложение недвижимости, проданной за рубежом
Если имущество оформлено на юридическое лицо, акционером/учредителем которого является физическое лицо – российский налоговый резидент, то рекомендуется проанализировать следующие вопросы:
- концептуальный выбор между российской компанией – собственником недвижимости и иностранной компанией – с учётом налоговой нагрузки, а также иных аспектов (например, юридической защиты и безопасности активов);
- налог на доход/прибыль на уровне компании от использования недвижимости;
- корпоративные налоги на имущество и сборы за совершение сделок с имуществом;
- налогообложение доходов, распределяемых российской/иностранной компанией в адрес акционера – российского налогового резидента (например, в виде дивидендов);
- возможность оптимизации налоговой нагрузки, в том числе благодаря положениям СИДН;
- НДФЛ, возникающий при использовании физическим лицом – налоговым резидентом РФ имущества, принадлежащего компании, без оплаты такого использования;
- признание иностранной компании – владельца недвижимости, контролируемой иностранной компанией (КИК), и применение правил «деофшоризационного» законодательства в России, в том числе представление соответствующей отчётности и уведомлений в налоговые органы РФ, а также включение прибыли КИК в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ.
Доход физического лица, владеющего зарубежной недвижимостью более пяти лет (в отдельных случаях – более трёх лет), от продажи данной недвижимости освобождается от налогообложения в РФ. Указанное освобождение не применяется, если недвижимость (за некоторыми исключениями, например жилые дома, квартиры) использовалась физическим лицом в предпринимательской деятельности.
Если срок владения недвижимостью составляет менее пяти лет (в отдельных случаях – менее трёх лет), то такой доход подлежит налогообложению по ставке 13% для налогового резидента РФ. При этом физическое лицо – продавец, являющееся налоговым резидентом РФ, может уменьшить сумму дохода от продажи имущества, находящегося за пределами РФ, на сумму имущественного налогового вычета в размере фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества. Если подтверждающие документы отсутствуют или расходы не были понесены (зарубежная недвижимость была получено в результате наследования или дарения), возможно применить имущественный налоговый вычет в фиксированном размере 1 млн руб. (в отношении определённой жилой недвижимости) или до 250 тыс. руб. (в отношении иной недвижимости).
Физическое лицо – налоговый резидент РФ, использовавшее недвижимость в предпринимательской деятельности и зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, вправе уменьшить доходы от реализации иностранной недвижимости на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, связанные с её приобретением (а также некоторые другие расходы) при определённых условиях.
Налоговые последствия продажи недвижимости, оформленной на юридическое лицо, зависят от структурирования сделки на момент продажи: например, будут ли продаваться доли/акции в юридическом лице, владеющем недвижимостью, или юридическое лицо будет продавать недвижимость, а потом распределять доход в адрес российского собственника.
Помимо российских налоговых последствий, дополнительно следует учитывать налоговые последствия в иностранном государстве, где расположена недвижимость.
Налоги в России при наследовании недвижимости за границей
Вопросом, зачастую требующим детальной проработки, является налогообложение при наследовании имущества.
В соответствии с положениями российского налогового законодательства доходы в денежной и в натуральной формах (например, имущество, доли в уставном капитале компании), полученные от физических лиц в порядке наследования, освобождаются от обложения НДФЛ. Россия также не устанавливает отдельного налога на наследование или дарение.
При этом законодательство иностранного государства может предусматривать налогообложение, уровень которого в отдельных случаях может быть весьма существенным и требовать заблаговременного налогового планирования.
С 1 января 2021 года в России действует ставка НДФЛ в размере 15% в отношении суммы дохода, превышающей 5 млн рублей. Таким образом, в настоящее время действует прогрессивная шкала ставок: доход до 5 млн включительно облагается по ставке 13%, свыше – 15%.
Плоская ставка НДФЛ 13% сохранилась для следующих видов доходов резидентов РФ:
- от продажи имущества и (или) доли (долей) в нем (за исключением ценных бумаг);
- по доходам в виде стоимости имущества (за исключением ценных бумаг), полученного в порядке дарения;
- по подлежащим налогообложению доходам, полученным такими физическими лицами в виде страховых выплат по договорам страхования и выплат по пенсионному обеспечению.
К доходам от трудовой деятельности в РФ физических лиц – налоговых нерезидентов РФ, принятых на работу в РФ в качестве высококвалифицированных специалистов (и некоторых других категорий физических лиц), также предусматривается применение прогрессивной шкалы налогообложения по ставкам 13% и 15% с порогом в 5 млн рублей. Основная ставка НДФЛ для физических лиц-нерезидентов осталась неизменной и составляет 30%.
Соответственно, в случае продажи имущества к полученным доходам налоговые резиденты будут вправе применить 13%.
Кроме того, в настоящее время в Государственную думу был внесен на рассмотрение законопроект о дальнейшем развитии прогрессивной шкалы. В законопроекте предлагается разделить налогоплательщиков физических лиц на более мелкие группы по размеру совокупного налогооблагаемого дохода и установить соответствующие налоговые ставки по НДФЛ, как указано ниже
| Группы налогоплательщиков | Размер налогооблагаемого совокупного годового дохода | Налоговая ставка |
| «Группа 1» | До 204 000 руб. включительно | 0% |
| «Группа 2» | От 204 000 до 5 000 000 руб. | 13% с суммы, превышающей 204 тыс. руб. |
| «Группа 3» | От 5 000 001 руб. до 10 000 000 руб. | 623,5 тыс. руб. + 15% с суммы, превышающей 5 млн руб. |
| «Группа 4» | От 10 000 001 руб. до 100 000 000 руб. | 1 373,5 тыс. руб.+ 25% с суммы, превышающей 10 млн руб. |
| «Группа 5» | От 100 000 001 руб. и выше | 23 873,5 тыс. руб.+ 35% с суммы, превышающей 100 млн руб. |
Рассмотрение данного законопроекта в Государственной Думе запланировано на 11 мая 2021 года.
С 1 января 2021 года были внесены значительные изменения в статью 214.2 НК РФ, согласно которым налогообложению подлежит доход в виде процентов по вкладам (остаткам на счетах) в российских банках в случае превышения произведения ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на первое число налогового периода, и 1 млн рублей. Превышение будет облагаться НДФЛ по ставке 13% (или 15% в случае, если совокупная сумма доходов налогоплательщика превысит 5 млн рублей). Кроме того, с 2021 года облагается доход, полученный по облигациям федерального займа.
Ставка же для облигаций федерального займа зависит от резидентства налогоплательщика и составляет либо 13% (15% при превышении 5 млн), либо 30%.
Налоги при продаже недвижимости за рубежом
Сложно найти юрисдикцию, где бы не взимался налог в отношении недвижимого имущества. Российская Федерация не является исключением. Компании из РФ обязаны уплачивать налог на недвижимость в странах, где расположено недвижимое имущество. Так, например, в ФРГ налог на недвижимость взимается на муниципальном уровне. Базовая федеральная ставка имущественного налога составляет 0,35 процента от оценочной стоимости. Эта процентная ставка увеличивается на муниципальный коэффициент. Таким образом, ставка налога составляет в среднем от 1,5 до 2,3 процентов. В Итальянской Республике недвижимость также подлежит налогообложению на муниципальном уровне. Базовая ставка налога составляет 0,75 процентов от оценочной стоимости имущества, при этом муниципальные органы могут увеличивать ставку. Как правило, суммарный размер налогообложения варьируется от 1,7 до 2,2 процента.
Обратите внимание
Доход от использования недвижимого имущества и его продажи в странах, в которых находится собственность, принадлежащая компании из РФ, как правило, не освобождается от налогообложения. Налог в отношении таких доходов взимается на общих основаниях.
Интересно, что в Латвии действует общая ставка налога в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости недвижимости. Земельные участки относятся к недвижимости, и в их отношении также взимается налог на недвижимое имущество (в России земельные участки облагаются земельным налогом) по аналогичной ставке – 1,5 процента. При этом земельные участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства, но не используемые для этих целей, облагаются по повышенной ставке – три процента.
В соответствии со статьей 274 Налогового кодекса, объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком, то есть доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Если российская компания сдает зарубежное недвижимое имущество в аренду, то такой доход от арендной платы она должна учитывать следующим образом:
- как выручка и в бухгалтерском, и в налоговом учете – в случаях, когда сдача имущества в аренду является одним из основных видов деятельности компании;
- как прочие доходы в бухучете и как внереализационные доходы в налоговом учете – в остальных случаях.
Если компания из РФ продает недвижимость, находящуюся в иностранном государстве, то доход от продажи имущества и, соответственно, расход – в виде остаточной стоимости, признается компанией на дату передачи недвижимого имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества. Таким образом, доходы от сдачи имущества в аренду в России облагаются по стандартной ставке налога на прибыль – 20 процентов (после уменьшения на величину произведенных расходов).
СИДН позволяют облагать налогом доходы от использования имущества и от его продажи как в России, так и в иностранной юрисдикции, что подразумевает под собой двойное налогообложение. В данном случае статья 311 Налогового кодекса позволяет избежать двойного налогообложения. Так, согласно пункту 3 данной статьи, суммы налога, выплаченные в соответствии с иностранным законодательством организацией из РФ, засчитываются при уплате такой организацией налога в бюджет Российской Федерации. Размер засчитываемых сумм налогов, выплаченных за рубежом, не может превышать сумму налога, подлежащего уплате в бюджет России.
На доход ниже 19,5 тыс. € в год налог платить не нужно. Затем действует прогрессивная ставка:
| 0 — 19,5 тыс. € | 0% |
| 19,5 тыс. — 28 тыс. € | 20% |
| 28 тыс. — 36,3 тыс. € | 25% |
| 36,3 тыс. — 60 тыс. € | 30% |
| от 60 тыс. € | 35% |