Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру и не остаться без денег: расчёты через банковскую ячейку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.
Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
- Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
- Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Описание процедуры реализации через ячейку
После подписания ДКП на квартиру через ячейку получают средства только после полного завершения перехода права на собственность.
Порядок проведения расчетов по банковской ячейке включают следующие шаги:
- Подают заявление в банк.
- Подписывается договор о предоставлении ячейки с указанием конкретного срока.
- Оплачивается аренда сейфа.
- Закладка денежных средств происходит отдельно от банка, по согласованию даты между сторонами договора.
При оформлении договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку могут возникать самые неожиданные проблемы. Недобросовестные продавцы, заранее зная проблемы с переоформлением собственности или наличие регистрационных ограничений, убеждают выдать средства заранее, до окончания регистрационного процесса.
Чтобы избежать тотальных ошибок, рекомендуется вести оформление сделки через юриста или обратиться за консультацией накануне подписания договора. Не всегда удается выявить опасные формулировки или пункты договора самостоятельно, но при помощи юриста, имеющего опыт в сфере недвижимости, удастся избежать проблем и риска мошенничества.
✅ Существенные условия
Как и в любом ККП, сумма сделки (т.е. цена недвижимости) должна быть указана в ККП с использованием сейфа. В противном случае договор считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса).
Кроме того, основные условия соглашения следующие:
- Порядок выплаты денег (также известен как взаимное платежное поручение).
- Порядок покрытия расходов на сейф и другие услуги (например, пересчет банкнот и проверка их подлинности в банковском учреждении). Обычно все эти расходы несет покупатель, но стороны могут самостоятельно договориться о других вариантах по своему усмотрению.
- Условия доступа к банковской ячейке для продавца и покупателя.
- Условия исполнения для продавца и покупателя.
Кроме того, соглашение будет содержать всю необходимую информацию для данного вида документа. Кроме того, соглашение будет содержать всю информацию, обычную для такого рода документов:
- дата и место закрытия
- персональные данные сторон;
- Описание жилища (местоположение, адрес, размер, количество комнат и т.д.);
- Основание, на котором продавец приобрел право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, договор приватизации и т.д.);
- Права и обязанности сторон;
- Процедуры разрешения конфликтов;
- Оговорка о неприкосновенности и полной дееспособности сторон;
- пункт о том, что договор должен быть зарегистрирован в Росреестре в определенную дату;
- количество оригинальных экземпляров договора;
- подписи и требования сторон.
✅ Нужно ли заверять договор у нотариуса
В большинстве случаев нотариальное заверение не требуется для КДК, использующего сейфовую ячейку. Стороны могут самостоятельно заверить документ у нотариуса. Однако в некоторых случаях требуется нотариальное заверение (независимо от способа оплаты жилья — наличными, через банковскую ячейку и т.д.:)
- Если имущество продается в совместной собственности (совместное владение или коммунальная собственность).
- Продажа жилого помещения, полностью или частично принадлежащего законному опекуну — несовершеннолетнему, недееспособному, ограниченно дееспособному гражданину. Дополнительная информация: Продажа жилья в присутствии несовершеннолетних детей.
✅ Суть и назначение договора
ДКПК через банковскую ячейку составляется практически так же, как и стандартный ДКПК. Единственное существенное отличие – это пункт «Порядок проведения взаиморасчетов». Здесь стороны указывают, что деньги будут переданы от Покупателя Продавцу через депозитарную банковскую ячейку. Ячейка представляет собой малогабаритный сейф, который располагается в хранилище финансово-кредитного учреждения.
Помимо этого в договоре описываются все нюансы и детали, связанные с передачей денег. Расчет через депозитарную банковскую ячейку предполагает, что Продавец получит доступ к содержимому только после исчерпывающего выполнения своих обязательств. Сначала Продавцу понадобится официально сделать Покупателя собственником объекта недвижимости.
Также Продавцу потребуется документально подтвердить факт того, что Покупатель стал новым собственником квартиры. Для этого в банк предоставляется определенный комплект документов, который прописывается в ДКПК. Обычно Продавцу оказывается достаточно принести с собой:
- паспорт;
- свежую выписку из ЕГРН;
- свой экземпляр договора, на котором стоит регистрационная отметка Росреестра.
Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки
Решение описанной проблемы заключается в нахождении посредника, который может сохранить наличные денежные средства покупателя с момента подписания передаточного акта до получения документов после прохождения регистрации в Росреестре и передать их затем продавцу. Одним из таких посредников может стать банк, в котором стороны сделки могут арендовать сейф (сейфовую ячейку), где и будут временно храниться средства покупателя.
При использовании такого варианта сторонам в договоре купли-продажи через банковскую ячейку необходимо отразить характерные для него особенности расчета по сделке:
- указание в тексте договора на то, что расчеты между продавцом и покупателем проводятся с использованием сейфовой ячейки конкретного банка;
- порядок закладки и выемки денег из сейфовой ячейки, а также перечень документов, которые необходимы продавцу для получения денег.
Как правило, закладку денег осуществляет покупатель в присутствии продавца (предварительно деньги проверяются на подлинность и пересчитываются). Сейфовая ячейка закрывается на 2 замка, один из ключей при этом в любом случае остается у банка. Что касается второго ключа, то он может быть по договоренности передан как покупателю, так и продавцу.
В договоре аренды сейфовой ячейки с банком при этом оговаривается, что продавец получает доступ к ячейке в случае предоставления паспорта и договора с отметками Росреестра о прохождении процедуры госрегистрации (либо иных документов). Если сделка сорвалась либо не осуществилась до определенного срока, покупатель может самостоятельно забрать депонированные средства. Образец договора купли-продажи с банковской ячейкой можно скачать на нашем сайте.
Договор банковской ячейки при покупке квартиры
Следует помнить, что аренда сейфа в банке оформляется соответствующим соглашением, заключаемым в дополнение к основному договору приобретения недвижимости. Требования к такому соглашению содержатся в статье 922 ГК РФ.
Банк, согласно пункту 3 данной статьи, предоставляет клиенту (им может быть как покупатель или продавец, так и обе стороны совместно) возможность помещать в ячейку и изымать из нее ценности без чьего-либо контроля, в том числе сотрудников банка. Банк лишь обеспечивает контроль за доступом (невозможность доступа посторонних лиц, в том числе сотрудников банка) к самой ячейке, за что и несет ответственность.
Согласно статьям 606 и 922 ГК РФ, существенными условиями сделки по аренде ячейки помимо предмета соглашения являются цена и срок. Поскольку банками в таких случаях используются, как правило, стандартные договоры, временные и ценовые параметры аренды заранее оговорены в правилах, то есть сторонам по сделке остается лишь выбрать подходящий для них вариант.
Предоставление в аренду гражданам сейфов в силу статьи 5 ФЗ «О банках…» от 02.12.1990 № 395-1 не является обязательной банковской операцией. В связи с этим данная услуга предоставляется не во всех банках (офисах банка), а лишь при наличии соответствующих технических возможностей.
Обращаем внимание на то, что условия аренды и доступа к ячейке должны быть оговорены с банком до подписания основного договора. При этом в каждом банке его правилами могут быть оговорены специальные требования к доступу сторон сделки к содержимому ячейки, а также предъявляемым для допуска документам.
***
Подводя итог, отметим, что использование для проведения расчетов банковской ячейки значительно упрощает сделку купли-продажи недвижимости и делает ее безопаснее для сторон. Однако привлечение посредника в виде банка требует дополнительных расходов, а также подписания дополнительного договора на предложенных им условиях.
Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.
При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «Аккредитив».
Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».
Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.
Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.
Как работает аккредитив:
- Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости
- например, земельного участка
- Покупатель открывает в банке аккредитив на 30 – 60 и более дней:
- срок на оплату не влияет
- Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет:
- равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета
- Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет.
- В течение указанных в договоре аккредитива 30 – 60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка.
- Документы отдают на государственную регистрацию.
- По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк:
- перечень документов указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива
- Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору.
Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30 – 60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.
Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.
Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.
К таким преимуществам относятся:
- осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя:
- то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
- сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки):
- так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
- полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
- возможность выбора для продавца:
- или перечислить свои деньги на счет в другой банк
- или либо снять средства наличными
- в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
- стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа
- отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность:
- банк это делает за свой счет
- банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).
Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки
Решение описанной проблемы заключается в нахождении посредника, который может сохранить наличные денежные средства покупателя с момента подписания передаточного акта до получения документов после прохождения регистрации в Росреестре и передать их затем продавцу. Одним из таких посредников может стать банк, в котором стороны сделки могут арендовать сейф (сейфовую ячейку), где и будут временно храниться средства покупателя.
При использовании такого варианта сторонам в договоре купли-продажи через банковскую ячейку необходимо отразить характерные для него особенности расчета по сделке:
- указание в тексте договора на то, что расчеты между продавцом и покупателем проводятся с использованием сейфовой ячейки конкретного банка;
- порядок закладки и выемки денег из сейфовой ячейки, а также перечень документов, которые необходимы продавцу для получения денег.
Как правило, закладку денег осуществляет покупатель в присутствии продавца (предварительно деньги проверяются на подлинность и пересчитываются). Сейфовая ячейка закрывается на 2 замка, один из ключей при этом в любом случае остается у банка. Что касается второго ключа, то он может быть по договоренности передан как покупателю, так и продавцу.
В договоре аренды сейфовой ячейки с банком при этом оговаривается, что продавец получает доступ к ячейке в случае предоставления паспорта и договора с отметками Росреестра о прохождении процедуры госрегистрации (либо иных документов). Если сделка сорвалась либо не осуществилась до определенного срока, покупатель может самостоятельно забрать депонированные средства. Образец договора купли-продажи с банковской ячейкой можно скачать на нашем сайте.
Процедура передачи денег
Передача наличных через банковскую ячейку проходит в несколько этапов:
- Оформление договора на аренду ячейки.
- Закладка покупателем в ячейку денег в присутствии продавца. Желательно перед этим пересчитать и проверить купюры на подлинность. Банк предоставляет такие услуги. Закладка осуществляется в день подписания договора купли-продажи. Если уже был уплачен аванс, он исключается из общей суммы.
- Получение покупателем одного из двух ключей от ячейки. Второй хранится у банковского служащего. Ключ может быть передан не только покупателю, но и продавцу. Его держатель обязуется передать ключ стороне, имеющей право на доступ к ячейке после выполнения всех условий договора (в том числе и дополнительных соглашений). Нередко возникают споры относительно того, какая именно сторона должна хранить ключ. Чтобы избежать разногласий, многие банки предоставляют специальную услугу «Хранение ключа». Также можно передать его для хранения риэлтору, занимающемуся сопровождением сделки. Конечно же, в таком случае должны быть документально зафиксированы его обязанности. Для этого используется гарантийное письмо. В нем четко расписано, кому и при каких обстоятельствах посредник имеет право передать ключ.
- Получение денег продавцом. Для этого он должен прийти в банк с документами, подтверждающими государственную регистрацию сделки.
Возможные подводные камни
Если рассматривать этот вариант более детально, то стоит отметить, что подводных камней не так уж и много. Они связанные только с возможным доступом к банковской ячейке посторонними лицами.
Мошенники могут подделать документы, чтобы добраться до денежных сбережений, но сделать это не так уж и легко, поскольку охранная система максимально обеспечивает безопасность и сохранение денег.
Украсть деньги могут банковские сотрудники, но опять таки в хранилищах есть камеры и добраться не так и просто.
Следующим риском может быть банкротство банка. В случае, если банк объявляется банкротом, у него замораживаются любые счета и деньги. Хранилище не застраховано от подобных происшествий. В таком случае возврат денег возможен только по предварительной записи в список кредиторов банка и будет выплачиваться в порядке очереди.
Почему нужно использовать банковские ячейки?
- Сейфы предназначены для противостояния стихийным бедствиям, таким как пожары, наводнения, ураганы и торнадо.
- Никогда не храните единственную копию важного документа в сейфе.
- Сейфы особенно полезны для людей, которым неудобно хранить вещи в цифровой среде.
Сейфы, несомненно, более безопасны, чем дома большинства людей. Банковские хранилища, разумеется, труднее взломать, и они расположены в безопасных местах с сигнализацией, видеокамерами и первоклассными замками. Они также усилены, чтобы противостоять огню, наводнениям, ураганам, торнадо и другим стихийным бедствиям. Тем не менее, это не значит, что вы должны положить туда что-нибудь. Вот советы, которые помогут вам решить, что хранить и хранить в сейфе.
Вы можете арендовать ячейку только на свое имя или добавить других людей в аренду. Если вы выберете со-арендодателей, они будут иметь равный доступ и права на содержимое коробки, поэтому тщательно продумайте, кого вы добавляете. Например, люди, у которых есть какие-либо проблемы с зависимостью, финансами, браком и / или суждением, могут быть не идеальными кандидатами, даже если они члены семьи, а вы их любите. Некоторые учреждения позволят вам настроить доступ таким образом, чтобы оба (или все) арендодатели должны были присутствовать, чтобы открыть его, но такая договоренность не является ни умной, ни практичной. Вместо этого эксперты рекомендуют назначить кого-то с доверенностью, который может получить доступ к вашему сейфу, если вы не можете.
- Что хранить в ячейке
Что такое банковская ячейка Сбербанка
Прежде чем принимать окончательное решение о целесообразности привлечения финансовой организации в качестве третьей стороны, нужно узнать, что такое банковская ячейка при покупке квартиры. Такое название носит сейф небольшого размера, где финансовые средства надежно защищены от посягательств до подписания и государственной регистрации договора купли-продажи (ДКП) сделки по продаже недвижимости.
Важно! Подобным образом могут храниться не только денежные средства, но и любые другие вещи, имеющие ценность для арендатора. Сбербанк, как и прочие финансовые организации, обеспечивает охрану сейфа и контролирует только порядок доступа к нему, а то, что находится внутри, не имеет значения.
Для обеспечения законного использования, оформляется дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. Оно подписывается финансовой организацией и покупателем недвижимости, который и оплачивает аренду сейфа. Данный документ регламентирует, как пользоваться банковской ячейкой при продаже квартиры.
Важно! Допсоглашение может быть трехсторонним и роль арендатора могут выполнять оба участника сделки, но принцип доступа к ячейке при продаже квартиры от этого не меняется.