Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Имущественный вычет при продаже квартиры: как можно сэкономить на налогах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Когда с продажи квартиры платят налог и подают декларацию
Общие принципы по расчету налога при продаже квартиры изложены в ст. 217.1 НК РФ. Основное правило — надо заплатить 13% от полученного дохода и подать декларацию, если на момент продажи человек владел жильем меньше минимального предельного срока. В 2023 году такой срок составляет 5 лет. То есть квартиру, приобретенную в январе 2021 года, в феврале 2026 года можно свободно продавать без налогов. Декларацию в этом случае тоже подавать не нужно.
В некоторых случаях минимальный срок сокращен до 3 лет (п. 3 ст. 217.1 НК). «Скидка» действует в отношении продажи жилья, которое:
- было получено в дар или наследство от близкого родственника;
- оформлено в собственность по приватизации;
- получено по договору пожизненной ренты;
- на момент продажи являлось единственной жилой недвижимостью.
В 2022 году надо будет сдавать новую форму 3-НДФЛ за 2021 год
Обратиться за получением налогового вычета при приобретении жилья на вторичном рынке можно сразу после регистрации сделки. Если квартира приобреталась в новостройке, подать документы можно после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи жилья. Сумма налогового вычета не может превышать уплаченных вами за год налогов или ежемесячных платежей по НДФЛ.
Вернуть налог можно только за календарный год, в котором появилось право на него, и за последующие годы. Получить налоговый вычет за недвижимость за годы, предшествующие году возникновения права на вычет, нельзя. Ограничений по срокам получения вычета нет: если вы приобрели жилье в прошлом году, но не оформили вычет сразу, сделать это можно сейчас, и через десять лет, и через 20 лет после покупки квартиры. Но стоить помнить, что вернуть подоходный налог получится не более чем за три последних года.
Примеры
Новостройку оплатили в 2016 году, а право собственности на нее оформили только в 2018-м. Право на вычет появилось в 2018 году. В 2020 году собственник подает декларации за 2019 и 2018 годы. Ему вернут НДФЛ, уплаченный в эти и последующие годы, а за 2017-й не вернут, потому что тогда еще не было права на вычет.
Квартира куплена в 2017 году, тогда же оформлено на нее право собственности, а оформить вычет решили в 2020 году. Вернуть налог можно за 2019, 2018 и 2017 годы.
Единственным исключением из этого правила является перенос вычета пенсионерам. Они могут получить вычет не только за тот год, когда приобрели недвижимость и оформили право собственности на нее, и последующие годы, но и за три предыдущих года.
Пенсионер в 2019 году купил квартиру и в том же году вышел на пенсию. Соответственно, налог на доходы он уже не платит и вернуть его за последующие годы не сможет, так как в бюджет ничего не перечисляет. Однако он имеет право заявить вычет за 2018, 2017 и 2016 годы и вернуть НДФЛ, который заплатил до выхода на пенсию и приобретения жилья. Таким правом обладают и работающие пенсионеры: даже если они платят НДФЛ, все равно могут вернуть налог за три года до покупки квартиры.
Для начала нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Как заполнить 3-НДФЛ при продаже земельного участка менее 3 лет в собственности: образец заполнения
Продажа недвижимых вещей, принадлежащих вам на праве собственности, входит в круг объектов подоходного налогообложения по главе 23 Налогового кодекса России. Но в ст.217.1 НК РФ выделено особенное положение граждан, которые продают недвижимость, находящуюся у них в собственности короткое время:
- более 5 лет — полное освобождение от необходимости платить налог и заполнять декларацию;
- более 3 лет — полное освобождение от необходимости платить налог и заполнять декларацию при условии, что продаваемое имущество было получено в собственность в результате:
- дарственной от близкого родственника;
- наследования;
- ренты;
- приватизации;
- менее этих сроков — уплата в 100% и подача декларации.
Важно!
Такие сроки имеют значения для имущества, приобретенного вами после 1 января 2016 года.
Почему важен год приобретения? В НК РФ указанные условия — 5 лет и 3 года при получении наследства, подарка и т. д.
— введены федеральным законом № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года. Изменения вступили в силу с 2016 года и касаются имущества, полученного гражданами так же с этого года.
Если же участок перешел в вашу собственность до указанного года, но для вас есть 2 случая:
- менее 3 лет — платить налог и подавать декларацию;
- более 3 лет — не платить и не подавать.
Пример 1
Андронов Иван получил по наследству землю в январе 2015 года и продал ее в 2018-ом в августе. Поскольку получение имущества произошло до вступления в силу поправок по закону № 382-ФЗ, ИФНС будет учитывать срок владения — более или менее 3 лет.
Андронов владел землей менее 3 лет, значит, обязан уплатить налог с выручки от продажи и представить декларацию.
Пример 2
Андронов Иван получил по наследству землю в январе 2016 года и продал ее в декабре 2018 года. Земля находилась в собственности менее 3 лет. По закону № 382-ФЗ Андронов освободился бы от НДФЛ, если бы подождал еще несколько недель — при получении имущества в порядке наследования и владении более 3 лет НДФЛ платить не требуется.
Важно! В отношении недвижимости, приобретенной после 2016 года, учитывается рыночная и кадастровая стоимость. За налогооблагаемую базу принимается кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, если рыночная стоимость меньше.
Форма 3-НДФЛ на 2019 год обновлена. Скачать пустой шаблон вы можете отсюда.
Как заполнить форму 3-НДФЛ в 2019 году при продаже участка:
- в бумажном виде — скачать бланк новой декларации по ссылке, распечатать и заполнить вручную;
- через программу — скачать программу «Декларация» за 2018 год на сайте ФНС и заполнить с помощью нее;
- онлайн — в «Личном кабинете налогоплательщика» можно в онлайн-режиме заполнить отчет и сразу отправить в ИФНС по электронному каналу связи.
Для отражение в 3-НДФЛ продажи земельных участков понадобятся листы:
- титульный;
- раздел 1;
- раздел 2;
- приложение 1;
- приложение 6
- и расчет к приложению 1.
Налог с продажи квартиры — 2021: инструкция по НДФЛ
Пример: Собственник продает квартиру, находящуюся в собственности менее 5 лет, при этом он нарочно занижает сумму сделки по продаже недвижимости до 1 000 000 рублей, чтобы не платить НДФЛ. Но при этом кадастровая стоимость недвижимости составляет 1 500 000 рублей. Это значит, что уйти от уплаты налога с продажи не получится и ему придется заплатить (1 500 000 * 70% — 1 000 000)*13% = 6 500 рублей.
В том случае, если собственник продает свою квартиру, дом, дачу, земельный участок, садовый домик или иную жилую недвижимость, которая находилась у него в собственности менее 3 лет, а недвижимость приобретенная после 1.01.2016 менее 5 лет (согласно поправкам в Налоговом Кодексе РФ), то на него накладываются обязанности по предоставлению декларации 3-НДФЛ о доходах на следующий год, после реализации квартиры и иных жилых помещений, а также доли в них, в срок до 30 апреля, и в случае начисления налога в размере 13% его уплату до 15 июля. При невыполнении этих обязательств налогоплательщику грозят штрафные санкции, в соответствии с НК РФ.
Например, сумма продажи составила 2,7 миллиона рублей. После этого важно выбрать код вычета. При продаже недвижимого имущества здесь возможно два варианта вычетов: в пределах одного миллиона рублей, если нет документально подтвержденных расходов по покупке этой квартиры; в этом случае можно выбрать данный налоговый вычет. Следует рассмотреть пример. Пусть гражданин получил продаваемую квартиру в наследство. У него нет документов, которые подтверждают покупку этой квартиры, то есть она ему досталась бесплатно. В этом случае он может использовать налоговый вычет в один миллион рублей. Следует указать месяц получения дохода. Пусть продана квартира в августе прошлого года. Нужно нажать «Да». Программа уточняет, чтобы декларируемый доход был определен как 70% от кадастровой стоимости объекта. Нажимают «Да» и смотрят, что получается.
- паспорта;
- договора купли-продажи (нового и старого, если квартира в собственности менее 3 лет, налог при продаже 2021 нужно уплатить с разницы «продажа-покупка»);
- документов о праве (выписка из ЕГРН, ЕГРП или свидетельство о регистрации права);
- свидетельства о вступлении в наследство, договора приватизации или дарственной (по обстоятельствам);
- расписки прежнего продавца, нового покупателя, банковские поручения, чеки, и иные документы для подтверждения перевода денег.
Пример 3. Пенсионерка Петина М.И. получила в наследство от умершего супруга квартиру в июне 2016 года. В декабре 2021 года она решает ее продать. Сможет ли она это сделать, не уплачивая налог с продажи квартиры в 2021 году в собственности менее 3 лет? 36-ти месячный срок еще не прошел, поэтому пенсионерке придется в 2021 году уплатить положенный сбор, льгот для этих категорий граждан не установлено.
- Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2021 году
- Как рассчитать сумму налога
- Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
- Как уменьшить налог с продажи квартиры
- Различные нюансы применения и расчета налога с продажи квартиры
- Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
- Налог с продажи ипотечной квартиры
- Налог с продажи подаренной квартиры
- Налог с продажи квартиры пенсионером
- Как получить налоговый вычет с продажи квартиры
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли оплачивать налог при продаже подаренной или переданной по наследству квартиры?
Налог от реализации жилья, полученного в порядке наследования или дарения, оплачивается по общим правилам. Следует учитывать, что минимальный срок владения в этом случае применяется:
- 3 года — для родственников наследодателя или дарителя, относящихся к категории близких;
- 5 лет — для всех других остальных граждан, получивших квартиру в дар или по наследству.
Если продано после указанного срока владения жильем, то налог платить не надо!
Если продажа и покупка квартиры в одном году, нужно ли оплатить налог?
Если речь идет об одной квартире, то при расчете налогооблагаемой базы с продажи квартиры, приобретенной в этом же году, необходимо учитывать сумму фактических затрат на ее покупку. Таким образом, в декларации нужно указать не только сумму продажи, но и сумму покупки, подтвердив их соответствующими документами.
Например: квартира куплена в 2021 году за 1840000 руб. и продана в этом же году за 2160000 руб. Облагаемая база составит 320 тыс.руб. (2160000 — 1840000), а сумма налога 41600 руб. (320 тыс.р. × 13%).
Если квартира продана в 2023 году и в этом же году куплена другая квартира? Ситуация предполагает, что в одном году совершены две разные сделки. Поэтому гражданин должен по проданной квартире рассчитать налог, а по купленной (если у него имеются основания) применить налоговый вычет. Взаимозачет сумм налоговым законодательством в этом случае не предусмотрен.
Однако, налог с продажи возможно уменьшить не только на имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, но и дополнительно на 2 млн. рублей по приобретенному новому жилью. А с остатка рассчитать НДФЛ.
Например: жилое помещение было продано за 4900000 рублей. Применим вычет в 1 млн.рублей, полагающийся с продажи имущества. Остается 3900000 рублей, с которых полагается уплата налога. Дополнительно у гражданина имеется право на имущественный вычет, поскольку он им ранее не пользовался и приобрел жилье. Поэтому с остатка в 1900000 (3900000 — 2000000) должен быть произведен возврат НДФЛ.
Его сумма составит 1900000 × 13% = 247 000 руб.
При продаже доли в квартире, нужно ли платить налог?
При продаже долевой собственности в жилой недвижимости каждый ее участник производит исчисление налога в соответствии со своей долей. В расчете будет участвовать фактически полученная прибыль дольщика.
При этом учитывается применение имущественного вычета при расчете налога по сделке:
- долевая собственность продана по одному договору купли-продажи — имущественный вычет (1 млн.рублей) распределяется между бывшими владельцами квартиры пропорционально их долям в праве собственности;
- продажа каждой доли в квартире оформлена разными договорами — каждый из бывших собственников вправе воспользоваться вычетом в один миллион рублей.
Например: У двух братьев квартира находилась в долях, каждому принадлежало по ½ доли. Продали разными договорами за 2,3 млн.руб. каждый свою долю.
Облагаемая база: 2300000 — 1000000 = 1300000 руб.
Рассчитаем налог: 1300000 × 13% = 169 000 руб.
Налог с продажи дома и земельного участка в 2021 году
При продаже недвижимого имущества собственник получает доход. Поэтому он обязан заплатить налог с полученной прибыли. Сумма к выплате в каждом случае рассчитывается индивидуально.
Какой налог с продажи дома и земельного участка надо уплатить в 2021 году? Это обязательная выплата считается подоходным налогом, его размер составляет 13 %.
В некоторых случаях и отдельным категориям граждан государство предоставляет льготы. К примеру, если проданная недвижимость была в собственности у владельца более 3 лет, налог можно не уплачивать. Есть и другие нюансы, знание которых позволит существенно сэкономить на обязательных выплатах.
Разберемся, как производится расчет отчислений в бюджет, какие документы потребуется в качества доказательств, какая сумма не облагается налогом, как и когда платить налог с продажи дома и участка, с какой суммы платится налог при продаже дома.
Чтобы получить освобождение от уплаты налога, нужно соответствовать 5 пунктам
- В семье есть двое несовершеннолетних детей. Либо дети являются студентами-очниками вузов, которым еще не исполнилось 24 года.
- Семья приобрела квартиру или дом взамен проданного жилья в том же году, в каком и продала старое жилье. Другой вариант – сделка купли-продажи прошла не позже 30 апреля следующего года.
- Новое жилье должно быть больше по площади, чем старое. Либо его кадастровая цена должна быть выше.
- Кадастровая цена продаваемой квартиры не должна превышать 50 млн рублей.
- Налогоплательщик, его супруга или супруг, а также дети не имеют больше половины доли в праве собственности на жилье от общей площади, которая превышает площадь в купленной квартире.
Декларирование и уплата налога при продаже квартиры: особенности
Граждане-резиденты РФ обязаны платить подоходный налог по общепринятой ставке 13 (тринадцать) процентов. Такое требование четко предусмотрено действующим в РФ законодательством.
Резидентами принято считать субъектов, проживающих на российской территории до момента получения налогооблагаемого дохода в течение периода, превышающего 6 (шесть) месяцев, за последние 12 (двенадцать) месяцев.
Ежемесячная уплата подоходного налога является обязанностью физических лиц – граждан, официально осуществляющих трудовую деятельность. Соответствующий налог удерживается с полученной гражданином зарплаты или выплаченного ему дохода. Перечислять средства подоходного налога в бюджет обязан работодатель плательщика. Это значит, что трудоустроенный субъект – работник, получающий заработную плату, – не совершает самостоятельно оплату этого налога и подачу отчетной декларации. Всем этим занимается бухгалтер организации-работодателя или, как вариант, сам работодатель.
Важный нюанс – получение гражданином-резидентом денежных средств от реализации собственного жилья также считается формированием налогооблагаемого дохода.
Физическое лицо в этом случае будет обязано самостоятельно определять налоговые обязательства, вносить соответствующий платеж в бюджет, заполнять и подавать отчетную декларацию. Плательщик – получатель дохода – несет личную ответственность за своевременное и корректное выполнение всех этих действий. Ошибки и неточности при составлении декларации, неподача или задержка с предоставлением налоговой отчетности, неуплата или несвоевременное погашение обязательств неизбежно приведут к применению штрафных санкций в отношении конкретного физического лица, осуществившего продажу своей квартиры.
Еще один интересный момент – законодательно закрепленное право на возврат имущественного вычета с ранее уплаченного подоходного налога. Такая возможность имеется у гражданина, продавшего собственную квартиру.
Иначе говоря, субъект может вернуть определенную часть денежных средств, израсходованных на совершение налогового платежа и оплату документально подтвержденных издержек, связанных с осуществлением самого процесса этой реализации.
Кто освобождается от уплаты налога
Не платить налог с продажи своей квартиры в 2023 году могут граждане, попадающие под определенные условия.
Освобождаются от НДФЛ:
1. Собственники единственного продаваемого жилья, если владеют им более трех лет. Важное условие: у продавца не должно быть других жилых помещений в собственности.
При этом важно знать, что:
- к жилью, кроме квартиры, относятся: комната в коммуналке, жилой дом;
Апартаменты не относятся к жилым помещениям.
- учитывается долевая собственность в другом жилье, даже если она в коммунальной квартире;
- при наличии жилья состоящего в браке супруга (супруги), продаваемая квартира также теряет статус единственной.
При этих нюансах владелец продаваемой недвижимости обязан платить НДФЛ.
Покупка и продажа недвижимости в одном году
Распространены ситуации, когда в календарном году продается одна квартира, а следом покупается другая.
Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.
Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру
Оксане Д. достался в наследство дом, и в 2022 году она продала его за 3 млн. рублей. В том же году она купила квартиру за 4 млн. рублей. Какие можно применить способы для уменьшения налога с продажи?
Эксперт внимательно изучил все представленные документы и разъяснил клиенту следующее. На продажу квартиры Оксана получает имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.
Специалист сделал расчет НДФЛ и заполнил налоговую декларацию. Итог: в 2022 году клиент должен будет заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, налоговая нагрузка снижена до 0.
Что важно знать при расчете налога и декларировании дохода
- Имущественный вычет в размере 1 млн рублей используется только раз в году и на один объект недвижимости. Если в одном календарном году вы продаете несколько квартир, уменьшить налог с продажи за счет имущественного вычета можно только по одной из них.
Пример. В 2021 году вы получили в наследство квартиру и дом. В 2022 году продали дом за 3 млн и квартиру за 2 млн. Так как ни один из объектов недвижимости вы не покупали, и расходов на их приобретение у вас не было, в 2023 году при подготовке 3-НДФЛ используйте имущественный вычет.
Но имейте в виду – применить вычет можно только к одному объекту. Налог с продажи квартиры и дома по наследству = 520 тыс. рублей: 13% * (3 млн + 2 млн – 1 млн).
У вас может быть ситуация, отличная от нашего примера. Например, вы продаете две квартиры и имеете на руках все документы, или документы сохранились только на одну квартиру. А может случиться так, что у вас нет документов ни на что.
В любом случае вы можете связаться с нашими налоговыми экспертами и получить консультацию о том, как не платить налог с продажи квартиры или как снизить налоговую нагрузку.
- По одному объекту недвижимости нельзя применить оба вычета. Вы должны выбрать – снизить налоговую базу за счет имущественного вычета в размере 1 млн рублей или за счет расходов на приобретение. Вы вправе применить тот вид вычета, который максимально снизит ваш налог.
Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру
Наш постоянный клиент Сергей Г. купил квартиру в 2021 году за 3 млн рублей, а в 2022 году продал ее за 3,5 млн. рублей.
Имущественный вычет на покупку жилья он уже получил. В 2023 году Сергей должен подать декларацию и заплатить налог с продажи квартиры. Клиент обратился к личному консультанту с просьбой рассчитать НДФЛ по более выгодной для него схеме.
Внимательно изучив документы, эксперт пришел к выводу, что все документы в порядке. Далее специалист рассчитал налог и представил клиенту более выгодный вариант — вычет затрат на приобретение. Налог берется с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи: 13% * (3,5 млн – 3 млн) = 65 тыс. рублей.
Если бы клиент выбрал вариант с применением имущественного вычета, то налог с продажи квартиры в 2021 году был бы гораздо выше: (3,5 млн — 1 млн) * 13% = 325 тыс. рублей.
- Если после использования льготы налог стал равен нулю, все равно нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства. В декларации отражается доход от продажи и расчет налога. Только этот документ будет подтверждением того, что вы законно не платите налог с продажи квартиры.
Начиная с отчетности за 2021 год не нужно подавать налоговую декларацию, если доход от продажи недвижимости не превысил 1 миллиона рублей. Вопрос — нужно ли платить налог с продажи такой квартиры также отпадает. Это правило распространяется и на недвижимость, которой владели меньше минимального срока.
С какой даты исчисляется срок владения жильем в отдельных случаях для определении налоговой базы при продаже
- Срок владения самостоятельно построенным домом начинается с момента государственной регистрации права на дом.
- Если подписан договор с жилищно-строительным кооперативом, срок владения начинается тогда, когда полностью выплачен паевой взнос. То есть при продаже имеет значение только дата полной оплаты.
- Если вы получили жилье от государства после переселения из аварийного жилья, срок владения считается с момента регистрации нового жилья.
- Если вам досталось жилье через суд, срок владения начинается с момента вступления решения суда в законную силу.
- Если подписан договор ДУ в строительстве, то срок владения отсчитывается с момента полной оплаты жилья. Дата регистрации права собственности значения не имеет. Это же правило распространяется на жилье, полученное по договору уступки права требования.
Как платить налог с продажи квартиры?
Разбираясь, удастся ли продать квартиру без налога, необходимо обратить внимание на срок владения помещением, его кадастровую стоимость, присутствие льгот. Первый пункт довольно ясен. Если недвижимость находится в собственности давно, платить отчисления в бюджет при ее продаже не нужно.
Кадастровая стоимость требуется для правильного расчета налога, 01.01.16 вступил в действие пункт 5 статьи 217.1 ГК РФ. В соответствии с ним, продажа недвижимости не может быть осуществлена по цене ниже, чем 70% от его кадастровой стоимости.
Эта мера была принята для того, чтобы избежать мошенничества с налогами при реализации жилых помещений. Ни для кого не секрет, что продавцы специально снижали стоимость недвижимости, продажа которой осуществляется, в договоре купли-продажи для того, чтобы не платить налог.
Необходимая документация для уплаты налога
Если человек должен заплатить подоходный налог с продажи дома, в первую очередь ему потребуется заполнить налоговую декларацию. Она оформляет ее по форме 3-НДФЛ. Потребность в заполнении документа ложится на плечи собственников жилья.
Отчетный документ при продаже квартиры может быть заполнен несколькими способами, в перечень которых входят:
- электронное заполнение при помощи личного кабинета налогоплательщика на сайте Федеральной Налоговой Службы;
- на специальных бланках, получить которые можно, обратившись в Налоговую инспекцию;
- в распечатанном виде с использованием специальной программы Декларация 2023 .
Передать отчетность для уплаты налога с продажи жилья в уполномоченный орган также можно при помощи нескольких способов. Классическим из них является личное посещение отделения Федеральной Налоговой Службы. Обращаться необходимо в учреждение, расположенное по месту жительства гражданина.
Налоговики разъяснили, когда нужно подать декларацию при продаже квартиры
Декларацию за 2015 год физлицу подавать не надо, если в прошлом году налогоплательщик продал квартиру, которая находилась в его собственности более трех лет. Такие разъяснения дали налоговики (письмо ФНС России от 30 марта 2016 г. № БС-19-11/53 «О направлении ответа»)
В свою очередь, в ведомстве напомнили, что обязанность представить декларацию появляется при продаже объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 1 января 2016 года, которые были в собственности менее трех лет. Это нужно сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, в налоговый орган по месту жительства физлица. Также самостоятельно придется заплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Этого требуют нормы ст. 228 и ст. 229 НК РФ в соответствующей редакции.
Иными словами, если в прошлом году была продана квартира, которой владели менее трех лет, бывшему собственнику необходимо самостоятельно исчислить налог, подать в инспекцию декларацию до 4 мая 2016 года включительно и уплатить НДФЛ до 15 июля 2016 года включительно. Об этом напонимает и наш Календарь бухгалтера, который можно сохранить в закладки, чтобы не пропустить сроки сдачи отчетности и уплаты налога.
Если же квартира, приобретенная до 1 января 2016 года, находилась в собственности не менее трех лет, то доход от ее продажи освобождается от налогообложения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции Федерального закона от 19 июля 2009 г. № 202-ФЗ). Соответственно, и не возникает обязанности декларировать данный доход.