Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что обращать внимание при покупке доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартира — имущество, которое может находиться во владении у нескольких собственников. По общему правилу, если недвижимостью владеют несколько человек, она будет иметь режим общей долевой собственности. Доля квартиры — это часть имущества, которая принадлежит отдельному участнику.
Нюансы продажи доли однокомнатной квартиры
На практике встречаются неординарные ситуации, которые усложняют процедуру продажи доли квартиры. Особенности связаны как с уведомительным порядком других дольщиков, так и с личностью собственника.
Если доля квартиры находится в распоряжении несовершеннолетнего, то вопрос, как продать право, решается при участии законных представителей и органов опеки и попечительства. Так как недвижимость относится к дорогим благам, то ее отчуждение требует должного внимания и подготовки. Орган опеки необходим, чтобы деньги за продажу перешли к несовершеннолетнему на счет.
Уведомительный порядок не меняется в случае, когда местонахождение совладельца неизвестно. Если продавец не знает, где пребывает сособственник, то рекомендуется разместить электронное объявление на сайте регистрирующего органа.
Отдельным особняком стоит срок ответа на извещение. Если сособственник направил продавцу ответ на десятый, крайний день для уведомления, но контрагент получил сообщение только на следующий день, то совладелец не имеет преимущественного права. Важен не момент отправки ответа, а момент получения.
Доля квартиры относится к благам, которые трудно продать. Проблема касается не столько количества желающих купить долю, сколько отказов других владельцев. Заключение договора, особенно при продаже доли в однокомнатной квартире, труднореализуемо без грамотной юридической помощи.
Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.
«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.
Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.
Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.
Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Последовательность действий при продаже
После анализа основных положений российского законодательства, освещающих принципы продажи частей недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, вопрос о том, можно ли продавать долю в однокомнатной квартире, уже не стоит. Закон это не запрещает при соблюдении процедуры.
Представить порядок деятельности при продаже части жилого помещения с 1 комнатой можно следующим образом:
- Формирование стремления продать долю – установка стоимости.
- Устное или письменное информирование всех собственников квартиры о продаже.
- Ожидание предложений о выкупе доли со стороны собственников квартиры.
- Выявление покупателя из числа остальных совладельцев или посторонних желающих.
- Составление договора купли-продажи.
- Совершение нотариальных действий по переоформлению права собственности.
Как продать долю в однокомнатной квартире
Вам понадобится
- — подтверждения рассылки другим собственникам долей в квартире предложения о продаже с указанием цены и других существенных условий и получения ими этого предложения;
- — стандартный комплект документов на долю в квартире для продажи объекта недвижимости;
- — услуги нотариуса.
Инструкция
По закону преимущественным правом покупки обладают другие собственники доли или долей в той же квартире. Продавец обязан уведомить их о продаже и в течение месяца ждать решения. Только если те откажутся или проигнорируют сообщение, можно выставлять вариант в свободную продажу. Но лишь при наличии письменных доказательств, что всеми сторонами, имеющими преимущественное право покупки, было получено предупреждение. Если все стороны отказываются от покупки и готовы оформить свидетельство об этом нотариально, можно ограничиться устным предложением и оформлением отказов. Но на практике это возможно редко.В остальных случаях оптимально рассылать предложение почтой с уведомлением о вручении.
Если же местонахождение кого-то из собственников неизвестно, придется отправить запрос по последнему известному месту жительства и взять справку из адресного стола о невозможности установить его местонахождение.
Важный нюанс — продавать свою долю третьим лицам можно только по цене не ниже предложенной собственникам с преимущественным правом ее покупки. При каждом снижении процедура с рассылкой предложений и месячным ожиданием повторяется сначала. И только после того, как все собственники других долей отказались от предложения или проигнорировали его и нашелся покупатель на стороне, можно приступать к подготовке документов для оформления сделки. В этом случае особых отличий от технологии продажи других объектов недвижимости нет.
При продаже доли в однокомнатной квартире надо быть готовым к тому, что такое предложение привлечет еще меньше покупателей, чем доля в виде части дома (особенно с отдельным входом или возможностью его устройства) или даже в виде изолированной комнаты.
Поскольку комната одна, полноценно жить в такой квартире будет невозможно. Так что лучше попробовать договориться с другими собственниками и продавать квартиру целиком, а вырученные деньги разделить пропорционально доле каждого.
Иначе если кто и заинтересуется этим вариантом, то лишь по символической цене.
Источники:
- продажа доли в однокомнатной квартире
Возможные риски при продаже доли в однокомнатной квартире
Основные риски, которые нужно учитывать продавцу и покупателю доли в однушке, связаны с нарушением уведомительного порядка. Например, если согласие на приоритетный выкуп направлено почтой в последний день месячного срока, продавец может его получить уже после регистрации сделки. В этом случае договор придется аннулировать, либо этот вопрос будет рассмотрен в судебном порядке. Покупателю придется возвращать вложенные средства, что может представлять серьезную сложность.
Не менее рискованным вариантом является продажа доли в квартире, если среди собственников или жильцов есть несовершеннолетний ребенок. Еще на стадии согласования условий сделки продавец обязан получить разрешение органов опеки. На практике, для продажи доли в однушке с проживающим ребенком, получить согласие отдела опеки практически невозможно, так как в квартиру будет фактически вселен посторонний человек.
Продажа доли в однокомнатной квартире: преимущественное право
Естественно, что продажа доли, тем более – в однокомнатной квартире, сопряжена с самыми разными моментами и обладает своей спецификой, своими нюансами.
Когда речь заходит о продаже долей или частей какой-либо недвижимости, часто мы слышим о преимущественном праве покупателя. Как правило, преимущественным правом обладают те жильцы или собственники, которым принадлежит другая доля в квартире или часть дома. Им-то и стоит предложить купить долю в вашей однокомнатной квартире.
Конечно, мы понимаем, что если возникло решение продать долю в однокомнатной квартире, значит, скорее всего, с другим собственником наладить контакт не получится. Однако если этого не сделать, вы рискуете продавать свою долю вечно: подобные предложения на рынке недвижимости редко когда находят отклик.
Впрочем, чтобы продать свою долю, вовсе необязательно мириться с собственником. Риэлторы отмечают: достаточно заказного письма с уведомлением, где вы сообщаете о своем намерении продать долю в недвижимости. В письме стоит сообщить все нюансы продажи: цену, условия и другие тонкости. По закону в обязательном порядке вы должны уведомить другого собственника (или собственников) о своем решении продать долю. Если в течение месяца вам не пришло письмо с подтверждением, что другой собственник решил купить вашу долю в однокомнатной квартире, вы можете выставлять объект в свободную продажу.
Если же собственник соглашается, сама процедура продажа доли не вызовет затруднений: для оформления сделки вам нужно будет обратиться к нотариусу и представить полный пакет документов на долю.
Закон о продаже доли в недвижимости
Минимальная доля собственности в квартире
- Количество совладельцев. Чем больше их численность, тем на меньшую долю квартиры они могут рассчитывать.
- Доли собственников изначально равны. Если кто-то из совладельцев хочет увеличить или уменьшить размер своей доли, он должен согласовать это с остальными жильцами и составить соглашение.
- Отделение доли в натуре невозможно без создания индивидуального помещения. У квартиры должен быть отдельный вход и свободный доступ ко всем коммуникациям.
- Площадь выделенной доли не должна быть меньше установленных параметров. В противном случае владелец имеет право на получение денежного эквивалента.
- Выделение доли в квартире невозможно, если ее размер не позволяет владельцу полноценно проживать на выделенной площади. Законом установлен учетный минимум для проживания со всеми удобствами. Если доля не достигает этой нормы, продать ее не удастся;
- Для каждого региона РФ установлена своя норма отдельно взятой доли. Ее метраж, в зависимости от региона, колеблется в пределах 8-15 квадратных метров на одного участника. Для Москвы, например, минимальная норма составляет 10 кв. м.
Вопрос о минимальной доле собственности в квартире встает тогда, когда в обязательном порядке необходимо выделить часть имущества несовершеннолетним детям, поделить квартиру при разводе, продать долю и т. д. Чтобы не упустить никакие важные нюансы и подготовить все документы правильно, лучше обратиться к юристам, специализирующимся на сделках с недвижимостью.
Однако все больше судов отказывают истцам в прописке на мизерных долях. Объяснение – последние не соответствуют минимальной жилищной норме на человека.
Определимся с понятиями
Если пробежаться по агрегаторам рынка недвижимости, то на каждом из них можно обнаружить примерно по тысяче объявлений о продаже комнат. Большая часть из них – те самые доли, о которых мы сегодня и поговорим. Дело в том, что доля сама по себе не так привлекательна и ликвидна, и продавцы об этом прекрасно знают. Именно поэтому под видом комнат предлагаются просто «дольки» — даже не квадратные, а воздушные метры в квартире.
Почему так происходит? Если диспозиция честная, то есть изначально продавец осознанно выходит на рынок со своим предложением именно как с долей, то цена объекта будет примерно на 30% ниже аналогичного предложения комнаты.
Поэтому нечистые на руку агенты, чтобы выгодно и быстро продать долю, умело тасуют юридические понятия. Например, за текущим собственником доли по суду закреплена определенная комната. Этот факт обязательно будет преподнесен потенциальному покупателю как приобретение этой же комнаты. Это глубокое заблуждение и даже обман – дело в том, что определение долей (то есть закрепление конкретного места в квартире) происходит в судебном порядке для конкретного собственника. При продаже другому лицу данное решение аннулируется, и новому владельцу придется самостоятельно решать свой вопрос с проживанием в квартире. Если вкратце, покупка доли – это лишь «вход» в квартиру, в отличие от комнаты, которая является самостоятельным объектом недвижимости, имеет кадастровый номер и отдельный лицевой счет.
Безусловно, это не значит, что доли никому не нужны. У них есть свои преимущества – цена, постоянная столичная прописка со всеми вытекающими. Некоторые граждане покупают доли и для проживания в том числе, если квартира или даже комната им не по карману. Есть и еще одна категория интересующихся именно частичным входом в квартиру — дельцы, скупающие недвижимость по долям. Есть множество схем, по которым это происходит. Про черных риэлторов расскажу ниже, но самой «безобидной» схемой считается планомерная скупка долей в квартире и затем предложение последнему собственнику выкупить всю квартиру. По завышенной цене, конечно же, а это уже кабальная сделка, которую одна из сторон вынуждена совершать на крайне невыгодных для себя условиях из-за тяжелых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона.
Важный момент — зачастую комната, реализуемая на рынке, не просто физическое помещение, а процентная доля имущества во всей квартире. Это разные понятия, и одно, как правило, больше другого по размерам. Предлагаю дальше разобраться в том, что такое долевая собственность.
В черном-черном городе…
Что это за ребята такие, вы можете почитать в одной из моих статей, где про них довольно подробно рассказано. В канве сегодняшнего разговора тема выкупа доли в квартире — одна из излюбленных схем работы черных риэлторов.
Для продавца доли работа с ними — реальное благо. Он получает необходимую сумму за свою часть жилья и то, что произойдет дальше с этой квартирой и прочими владельцами, его уже не интересует. А черные риэлторы начнут действовать оперативно, подселив особых жильцов на свою жилплощадь. И эти дебоширы, алкоголики и прочие маргиналы активно станут расшатывать привычный уклад квартиры, делать жизнь в ней настолько невыносимой, что прочие участники будут вынуждены продать новоявленному собственнику свои доли, естественно, по слишком заниженной цене и, вероятно, с горечью вспоминая свою прежнюю упертость в диалогах с предыдущим собственником.
Вы меня уже одолели. Что же с вами делать?
Ребенок достиг совершеннолетия и стал совсем взрослым. Поэтому любящие родители решили выделить ему деньги на покупку собственного жилья, ведь у него доля в квартире, где он вырос. Они продают квартиру целиком, приобретают квартиру себе и отдают причитающиеся деньги ребенку.
Вот идеальный способ решить вопрос долевой собственности между родителями и детьми. В остальных случаях, где нет согласия между владельцами долей, где просто чужие люди стали хозяевами долей квартиры, реализовать легко и непринужденно свою долю в квартире практически нереально. Помимо законодательных препонов, усложняющих продажу части квартиры самостоятельно, без уведомления совладельцев, сложностью расчетов и выделения физической площади в соответствии с документальными метрами собственности, существует и моральная сторона вопроса.
Здесь как раз и кроется основное препятствие — психология человека. Нежелание менять привычный уклад, страхи и неизвестность, связанные с новым владельцем. Необходимость менять местоположение, удобства, практически все, ради одного человека, в случае договоренности продать жилье целиком. Зачем? Меня все устраивает. А твои проблемы — это твои проблемы. Пока самого не прижмет — даже дергаться не стану. Так и живем.
Вот почему реализация отдельной доли – не самый приятный процесс как для продавца, так и для агента. Много споров, конфликтов, потерянного впустую времени и стремящаяся к нулю выгода.
Ну и напоследок – друзья, любую ситуацию старайтесь оценить перспективно. Если вы по какой-то причине уже являетесь собственником доли в квартире и хотите ее продать, попробуйте для начала договориться с прочими владельцами. Продажа целой квартиры всегда выгоднее, нежели дробление. Если же решить вопрос полюбовно вариантов нет (бывают и такие «родственники»), а доля совсем ничтожная – 1/5, 1/10 даже – иногда лучше просто отказаться от нее. Денег не получите, но нервы и время сохраните.
Удачных вам сделок!
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Способы определения точной доли
Согласно Жилищному кодексу, существует два способа, которые помогут определить порядок пользования жилым помещением. Рассмотрим оба:
— Один из вариантов — это письменное досудебное Соглашение, в котором указываются права и обязанности сторон, ответственность и основания для прекращения владения и пользования помещением, условия изменения и расторжения. Хотя это и довольно мирный способ решения вопроса, на практике подобные соглашения применяются довольно редко. Основная причина — невозможность собственниками внесения информации о согласованном порядке пользования в Свидетельство о государственной регистрации и последующем ее закреплении. Другими словами, при продаже одним из собственников указанной доли в квартире третьему лицу, прошлое соглашение утрачивает силу и как вариант может повлечь различные конфликтные ситуации.
Наиболее предпочтительным остается второй вариант. Это определение порядка пользования судом. При условии, что это возможно. Любой из собственников долевой собственности в праве обратиться в суд и подать исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением. Суд выносит решение, учитывая все обстоятельства и уже сложившийся порядок пользования.
Также зачастую для урегулирования спора потребуется выплата компенсации сособственнику, доля которого будет уменьшена. Данный порядок закрепляется в Свидетельстве о государственной регистрации. Как пример, вместо абстрактной ½ доли в праве собственности будет присутствовать фраза «42/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу (указывается адрес), состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности». Данный порядок будет сохраняться и переносится при дальнейшем отчуждении комнаты, что позволит избежать многих споров.
Если же покупатель купил невыделенную долю, то он сможет обратиться в суд для этого уже после сделки. Но надо понимать, что его доля может как увеличиться, так и уменьшиться.
Продать долю труднее, чем квартиру
Хоть по стоимости, как правило, доля и дешевле квартиры, зачастую сложностей при ее продаже возникает куда больше. Дмитрий Дьяченко рассказывает, что потребуется обязательный отказ соседа или соседей от преимущественного права покупки. Здесь как раз и кроется основная проблема:
— Согласно Гражданскому кодексу, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Что это означает? В первую очередь, купить свою долю/комнату продавец должен предложить остальным сособственникам. Причем не просто предложить, а «непосредственно надлежащим образом их об этом уведомить». Простыми словами, данный отказ должен быть оформлен нотариально.
На практике соседи часто препятствуют продаже и не согласны идти в нотариальную контору, чтобы дать отказ. В этом случае уже продавец идет к нотариусу, и нотариус направляет соседу уведомление о продаже комнаты по желаемой цене. Но есть два нюанса. Первый: данное уведомление должно быть официально вручено почтальоном сособственнику под роспись. Второй: продавец не может изменять стоимость в сторону уменьшения от заявленной без повторного уведомления. Через месяц после вручения, если соседи не изъявили желание в приобретении, продавец может осуществить продажу.
В случае отказа в получении уведомления все, что остается продавцу — это суд, где надо будет писать исковое заявление на препятствие в распоряжении своей собственностью.
Также не забываем, что всем зарегистрированным гражданам (согласно копии лицевого счета) необходимо будет дать согласие на продажу. Задачу облегчит ситуация, когда лицевой счет дали исключительно на вашу комнату. Но, к сожалению, на практике расчетно-справочный центр либо товарищество собственников может выдать общую копию лицевого счета с указанием всех зарегистрированных в квартире граждан, а это может усложнить задачу.
Откуда появляется долевая недвижимость в Белоруссии?
Чаще всего появление долей в квартире связано со следующими особенностями:
- приватизация квартиры с участием нескольких собственников;
- покупка недвижимости двумя и более людьми;
- по причине наследования (квартира завещалась не одному, а двум и более лицам) или дарения;
- по постановлению суда.
Как формируется долевая собственность?
Прежде чем определиться, как продать часть квартиры, стоит выяснить, как возникает право владения определенной долей. Гражданское законодательство выделяет следующие обстоятельства возникновения долевой собственности:
1) приобретение недвижимости несколькими лицами и не обязательно это должны быть родственники. Затем после покупки каждому из них предоставляется доля в купленной квартире. Она может быть определена:
- договором между владельцами квартиры, то есть в соглашении они пропишут, кому какая достается часть;
- пропорционально финансовому участию в покупке;
- в равной доли, то есть у каждого будет одинаковая по площади часть квартиры;
Право преимущественной покупки доли квартиры
Весь процесс продажи доли квартиры регулируется гражданским законодательством. Все собственники долей равны в своих правах. Каждый из них может свободно распоряжаться своей долей, а остальные участники не должны препятствовать ему в осуществлении его права. Однако закон устанавливает право преимущественной покупки за собственниками долей этой недвижимости, иначе сделка с третьим лицом, без уведомления об этом других владельцев, может быть признана в судебном порядке недействительной.
Продажа доли квартиры – это достаточно серьезный и юридически не простой процесс и лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам. Наше агентство поможет правильно оформить сделку и выгодно ее завершить.