Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как застраховать себя от обмана при покупке жилья в новостройке? на сайте Недвио». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Документы для страхования квартиры
Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- независимая оценка стоимости квартиры.
В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:
- паспорт;
- заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
- договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- независимая оценка квартиры;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги;
- документы, подтверждающие получение льготы.
Какие преимущества дает ипотечное страхование?
Заемщик со страховкой может рассчитывать на более низкую процентную ставку или снижение суммы первоначального взноса. Кроме того, он получит дополнительные гарантии от непредвиденных ситуаций для себя и своей семьи.
Банк также заинтересован в ипотечном страховании, потому что оно снижает риски невыплаты кредита.
Что я теряю, если отказываюсь от добровольного страхования по ипотечному кредиту или займу?
Главный минус отказа от добровольных страховых взносов — рост процентной ставки (в среднем на 0,5–2%).
Иногда сумма страховых взносов на весь срок кредита меньше этой процентной нагрузки, но бывает и наоборот. Отказавшись от взносов, вы заплатите банку больше в виде процентов, но ежемесячный платеж все равно окажется ниже, чем при оформлении страховки. Поэтому решать вам: иногда застраховаться стоит не из финансовых, а из психологических соображений.
Нередко банк так хочет обезопасить себя от рисков, что настаивает на оформлении добровольных взносов, даже если заемщик решил отказаться от них. В таком случае нужно напомнить менеджеру о том, что закон на вашей стороне. Если и это не поможет, заемщик имеет право написать жалобу на банк в Роспотребнадзор, ФАС или Банк России — и сменить кредитора.
Какой срок предоставления документов
Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если кредитный договор подписан с 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.
Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Договор страхования финансовых рисков заключается на полную стоимость объекта или на сумму, эквивалентную размеру оформленного кредита. Фирма-страховщик перед подписанием договора тщательно проверит документацию, связанную с застройщиком. Таким образом, гражданин обезопасит себя от неблагонадежной строительной организации. Для оформления полиса необходимо подготовить ряд документов:
- Разрешение органов местной власти на строительство жилого дома;
- Договор аренды земельного участка под строительные работы;
- Контракт инвестирования, который был предварительно заключен местными органами самоуправления и застройщиком;
- Договор между строительной организацией и дольщиками;
- Другая документация, демонстрирующая юридические отношения застройщика и дольщика;
- Справки об оплате инвестиционных взносов.
После ознакомления с официальной документацией, происходит оценка рисков страховым экспертом или целой комиссией по 60 основным пунктам. Заключение комиссии действует не более 2 месяцев, за которые клиент обязан подписать договор страхования. Если этого не происходит, заключение становится недействительным и придется повторять процедуру, если на это согласится страховщик. Далее фирма вынесет решение о том, является ли застройщик благонадежным и может ли быть оформлен полис.
Стоимость страхования
Стоимость приобретения страхового полиса будет зависеть от условий, в которых производится застройка, от репутации строительной компании на российском рынке. В большинстве случаев, по замечанию начальника отдела А. Шушковой, цена полиса равна 0,75-2% от стоимости квартиры (объекта). То есть, если квартира стоит 5 миллионов рублей, то за страховку придется заплатить порядка 30-40 тысяч рублей. В таблице ниже приведены основные страховые компании, предлагающие оформить такой полис.
Таблица — Программы страхования жилья в строящемся доме и стоимость полисов в 2020 году
| Название | Стоимость полиса, руб. |
| РЕСО-гарантия | 14 460 |
| Русский стандарт страхование | 12 000 |
| Уралсиб страхование | 18 645 |
| Ингосстрах | 15 396 |
Страхование недвижимого имущества
В случае покупки еще строящегося жилья есть два вида страхования. Первый из них осуществляется, когда вы вложили свои средства в долю строительства, и являетесь соинвестором. Тогда вы имеете право застраховать финансовые риски. То есть в случае затягивания сроков сдачи дома и оформления собственности или банкротства застройщика, вы получите компенсацию, но потеряет право на квартиру в строящемся доме.В таком случае вы вносите 2- 4,5% страховых взносов от суммы приобретаемого жилья в зависимости от ставок страховой компании и количества застрахованных рисков.
При покупке строящейся квартиры можно застраховать следующие риски: банкротство компании-застройщика, нарушение сроков выполнения строительных работ (рейтинг компаний по срокам задержки), затягивание заселения объекта, возможность двойной продажи, разрушение или повреждение здания вследствие различных аварий, пожаров, взрывов и других бедствий.
Титульное страхование как защита прав собственности на новую квартиру — это такой вид страхования, который рекомендуется пройти, если вы берете кредит на строящееся жилье. В этом случае страхуется трудоспособность и жизни заемщика и титул. Обычно при ипотечном кредитовании нужно застраховать финансовые риски, однако и титульное страхование не помешает.
Когда оплачивать страховку на квартиру в строящемся доме?
— Можно ли застраховать еще недостроенную квартиру? Есть ли ограничения по этапам строительства?
— Саму квартиру, как объект недвижимости, на стадии строительства может застраховать от пожара, наводнения, стихийных бедствий и других неприятностей сам застройщик или генподрядчик.
А вот застраховаться от риска недостроя в результате не завершения строительства, срыва сроков передачи квартиры в собственность, либо от банкротства застройщика, может только сам дольщик.
Страхование финансовых рисков дольщиков возможно на любом этапе строительства.
— Не получится ли так, что застраховав свои финансовые риски по действующим тарифам дольщик в итоге не почувствует экономии от покупки квартиры на первичке?
— Страхование финансовых рисков имеет достаточно широкое рисковое покрытие.
Непередача объекта страхования (квартиры) в собственность дольщика в оговоренные сроки и банкротство застройщика признаются страховыми случаями независимо от причин, по которым наступают указанные события, в том числе и в результате двойных продаж.
Стоимость страховки зависит от результатов предстраховой экспертизы, которая производится страховщиком для оценки степени страхового риска и может колебаться от 1% до 4,5% от страховой суммы (стоимость покупаемой квартиры).
Стоимость страховки определяется по результатам экспертизы и вносится сразу за весь срок действия договора страхования. Договор страхования финансовых рисков при долевом строительстве заключается на срок, превышающий срок, указанный в договоре с застройщиком (момент передачи квартиры дольщику).
- Получается, что заплатив даже 4,5% на стадии котлована за гарантию сохранения вложенных средств, с учетом существующей динамики роста цены от степени готовности объекта, уже через 2-3 месяца экономия дольщика за счет роста цены проинвестированной квартиры позволит забыть о затратах на страховку.
- — Какую часть от стоимости квартиры покрывают страховые выплаты в случае банкротства застройщика?
— В случае банкротства застройщика, страховая выплата покрывает полностью стоимость квартиры, оплаченную страхователем по договору с застройщиком. Как правило, при банкротстве (финансовой несостоятельности) с самого застройщика эту сумму дольщику получить невозможно.
— Может ли дольщик как-то защитить себя от затягивания сроков сдачи объекта?
— Если дольщик уже заключил договор с застройщиком, заплатил деньги, то влиять на сроки сдачи объекта и сроки заселения он не может. Более того, и сам застройщик не всегда может гарантированно контролировать процесс реализации проекта, даже будучи добросовестным и замотивированным на результат.
Существует множество факторов, которые могут отразиться на сроках сдачи.
Это и спад продаж в результате изменения конъюнктуры рынка, либо кризисных явлений, и удорожание материалов, и финансовые проблемы у подрядчиков и поставщиков, и проблемы с коммуникациями, независящие от застройщика.
Проявление таких факторов может привести не только к срыву сроков строительства объекта, но и к угрозе банкротства застройщика, например, в случае, если задержка строительства длительная, а застройщик выплачивает проценты по банковскому кредиту.
— Перед тем как оформить полис страховщик должен проверить надежность строительной компании. По каким параметрам происходит оценка?
— Проведение предстраховой экспертизы процесс достаточно сложный.
С целью оценки риска анализируются более 60 параметров, характеризующих стадию и динамику строительства, состояние правоустанавливающей, исходно-разрешительной и учредительной документации застройщика, его финансовые показатели, деловую репутацию и опыт работы, исполнение обременений по проекту, источники финансирования, схему продаж и многие другие.
Результатом экспертизы является выдача условий договора страхования. Однако надо понимать, что выводы экспертов актуальны на момент проведения анализа объекта. Спустя месяц-два, ситуация может измениться. Поэтому, если дольщик не заключил договор страхования сразу, а решил подождать, страховщик может принять решение о повторном мониторинге объекта и условия страхования могут измениться.
В случае заключения договора страхования, экспертиза для дольщика бесплатная. Даже если страховщик перед проведением оценки берет за нее плату, то она лишь подтверждает серьезность намерения клиента заключить договор страхования и засчитывается в стоимость страховки.
- — По каким причинам страховая компания может отказать дольщику в оформлении полиса?
- — Если в процессе проведения экспертизы выясняется, что застройщик использует схемы продаж, противоречащие закону, имеет долги, несоизмеримые с доходностью проекта, неисполненные просроченные обязательства по другим объектам, либо выявляются иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о невозможности реализации проекта в заявленные сроки, страховщик откажет в страховании такого объекта по причине неоправданно высокой степени риска.
- — Какие документы нужно предоставить страховщику для доказательства факта наступления страхового случая, чтобы получить компенсацию?
По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.
Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.
Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.
Какие документы нужны для страхования дома
Чтобы оформить страхование дома от пожара и иных рисков, необходимо заранее подготовить комплект документов:
- выписку из ЕГРН либо иное подтверждение права собственности. Для недорогих дачных участков иногда можно обойтись садоводческой книжкой (зависит от политики СК);
- документы, описывающие устройство дома (техпаспорт или результаты осмотра экспертом);
- удостоверение личности страхователя;
- документацию по дорогостоящему имуществу, которое вы желаете застраховать (чеки, гарантийные талоны на технику, садовый инструмент и пр.);
- заявление на страховку по форме СК (можно скачать на сайте или заполнить бланк в офисе компании).
Страхование при ипотеке при покупке квартиры
При осуществлении страховки жилья, взятого в ипотеку, в список рисков, как правило, вносятся такие неприятности, как: стихийное бедствие, возникновение пожара и потопа, а также опасность противоправных действий со стороны сторонних лиц. Иные (дополнительные) риски включаются в страховое соглашение по желанию либо покупателя жилья, либо самого банка.
Имейте в виду! Особенностью страхования ипотеки является то, что без подписания страхового соглашения, ни одна банковская организация не согласится дать заёмщику ипотечные средства. Когда действие страхового соглашения оканчивается, а заёмщик его не перезаключает вновь, то банком может быть наложена штрафная санкция (повышение процентной ставки, предписание о досрочном погашении ипотеки).
Страхование участников долевого строительства
При принятии решения дольщиком о добровольном заключении ДДУ, наряду со страховкой, которую обеспечивает компания, дольщик также принять меры для того, чтобы обезопасить себя. Страхование дольщиков происходит по тем же принципам что и у застройщика. Для подписания договора по такой страховке необходимо проведение экспертизы для определения рисков, она делается бесплатно для страхователя, и занимает менее недели.
Предлагаем ознакомиться: Отказ от страховки по кредиту: новые правила
Когда же делается страховка застройщика при долевом строительстве, обязательным условием является залог, и чаще всего для этого предоставляется земельный участок под строящимся объектом. Важно знать, что договор должен быть оформлен соответствующим образом до первого ДДУ.
Обязанности страхователей
Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.
Для застройщика они определены следующим перечнем:
- Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
- Своевременная оплата необходимых взносов.
- Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
- Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.
Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.
- выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
- оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.
По сути, это основные обязанности компании.
- вносить необходимые платежи;
- соблюдать условия по договору;
- в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.
Как реализуется страховая защита
И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.
Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.
Страхование реализуется:
- С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
- При участии института кредитования.
- С помощью страховой компании.
Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:
- Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
- Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
- Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.