ПОДРЯДные квартиры: кто не рискует, тот переплачивает

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ПОДРЯДные квартиры: кто не рискует, тот переплачивает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).

Наиболее опасной формой является договор инвестирования. Связано это с тем, что документ этот является партнерским, и подрядчик, равно как и лицо, которое приобретает у него квартиру, несет равные риски с девелопером. В случае, если жилой комплекс будет задержан, покупатель не сможет рассчитывать на выплату компенсации, а если строительство объекта и вовсе «заморозят», покупатель не сможет присоединиться к числу «обманутых дольщиков». Более того, если достройкой объекта займется новый застройщик, он не будет претендовать на получение своей квартиры, как люди, обладающие правами согласно Федеральному закону №214 (подписавшие ДДУ).

Самым безопасным, безусловно, является договор купли-продажи уже готового жилья. В этой ситуации вряд ли могут возникнуть трудности. Покупка строящейся квартиры у подрядчика по договору переуступки ДДУ тоже довольно безопасна, покупатель после регистрации договора в Росреестре получает те же права, что и остальные дольщики. В этой ситуации, однако, сохраняются все риски для стандартного строящегося объекта, поэтому перед приобретением необходимо тщательно оценивать надежность девелопера, преимущества и недостатки новостройки.

✅ Основные риски и подводные камни

Несмотря на выгодную стоимость сделки, приобретение квартиры у подрядчика всегда сопряжено с определенными рисками. А именно:

1. Покупая квартиру в строящемся доме, гражданин не получает права собственности. Право собственности может быть оформлено только на такую квартиру, которая уже была сдана в эксплуатацию. В случае со строящимся зданием это оказывается просто невозможно. Так что фактически вы приобретете у подрядчика лишь право на получение квартиры после сдачи дома в эксплуатацию. А вот получите ли вы саму квартиру – уже большой вопрос. Подрядчики никогда не смогут дать вам такой гарантии.
2. Подрядчик может не выполнить взятые им обязательства или выполнить их не полностью. В результате ни сам подрядчик, ни последующий приобретатель не получит квартиру. В этом случае опасность представляет только договор соинвестирования, т.к. договор купли-продажи и договор долевого участия обычно заключается «по факту».
3. Покупатель может приобрести квартиру у ненадежного Застройщика. Этот риск актуален для любого способа приобретения – и по договору о переуступке прав, и по договору купли-продажи, и по договору соинвестирования. Подрядчик может оказаться честной организацией и продать вам квартиру на абсолютно законных основаниях. Однако впоследствии вы выясните, что куратор всего процесса, т.е. головной Застройщик, не отличается ответственным подходом к своим проектам. В случае со строящимся домом это может быть медленная или, наоборот, слишком спешная стройка, нарушение строительных норм и т.д. В уже построенном доме вы также можете обнаружить минусы технического характера.

✅ Требуемые документы

Законная и прозрачная сделка требует определенного комплекта документов. А именно:

Звено процесса	Необходимые документы
Головной Застройщик	Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица. Разрешение на строительство. Проектный план на дом. Документы на землю. Бухгалтерская отчетность.
Подрядчик	Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица. Справка о полной оплате квартиры или документ, подтверждающий получение квартиры в счет выполненных работ. Выписка из ЕГРН (не предоставляется только в случае с договором соинвестирования). Выписка из ЕГРН подтверждает, что право на квартиру уже было зарегистрировано в Росреестре. Также здесь содержатся сведения об ограничениях, наложенных на квартиру. Для Покупателя желательно приобретение только юридически «чистого» жилья без каких-либо обременений. Справка об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц. Справка об отсутствии задолженностей по оплате тепло-, водо-, электро- и газоснабжения. Письменное согласие от Застройщика на проведение сделки или письменное уведомление Застройщика (в зависимости от того, чего требует изначальный договор).

Куда обращаться за устранением дефектов

Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:

• укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
• составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
• сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
• закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.

Договор строительного подряда — ваша гарантия

• При покупке квартиры на стадии фундамента заключается договор долевого участия в строительстве.
• Перед подписанием DDE следует убедиться в надежности застройщика: запросить разрешение на строительство, проверить работу DDE на других объектах.
• Ипотечный кредит может быть использован для реализации ЧДС, но застройщик должен быть аккредитован банком.
• Договор участия в строительстве сначала регистрируется в Росреестре, после чего дольщик производит оплату.
• Деньги за квартиру переводятся на эскроу-счет. Застройщик получает его по завершении строительства.
• После завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию дольщик должен принять квартиру. Для этого проводится визуальный осмотр жилья и подписывается акт приема-передачи.
• Завершающим этапом покупки квартиры является регистрация свидетельства о праве собственности в Российском государственном реестре недвижимости.

Даже если дольщику удастся доказать существенность дефектов и выиграть суд у застройщика, истец вряд ли сможет полностью взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, потребительскую неустойку и штрафные санкции, предупреждает Варюшин. По его словам, СОЮ по-прежнему активно снижает проценты и пени до 100 000-150 000 рублей. Чтобы избежать таких решений и получить большую сумму, акционеры прибегают к собственным уловкам, говорит эксперт. Граждане уступают свои права требования в таких случаях коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, которые взыскивают с застройщиков деньги в арбитражном процессе.

Для того чтобы свести риск к минимуму, вам следует тщательно подготовиться к покупке квартиры. Для начала узнайте историю самого застройщика:

• Сколько объектов недвижимости он довел до финальной стадии;
• Есть ли жалобы на него со стороны инвесторов;
• Были ли судебные иски по поводу низкого качества строительства или несоблюдения сроков.

1. Поиск предложений, история, репутация подрядчика и застройщика.
2. Проверьте действительность ДДЕ, его регистрацию в Росреестре, отсутствие обременений и других ограничений на передачу прав другим лицам.
3. Заключите договор переуступки (если квартира еще не достроена) или договор купли-продажи, если она достроена.
4. Зарегистрируйте договор уступки или перехода права собственности в Федеральном управлении государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
5. Подписать акт приема-передачи (если квартира завершена).

1. Перед покупкой дома у подрядчика попросите у него копии его официальных регистрационных документов, а также сам договор ДДУ, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.
2. Застройщик должен проверить разрешение на строительство и документы, относящиеся к земельному участку, на котором будет построен дом. Строителя необходимо проверять так же тщательно, как и подрядчика.
3. Не лишним будет изучить сам договор, если строительство еще не завершено — возьмите копию у компании. Как правило, происходит поэтапный зачет между подрядчиком и застройщиком стоимости выполненных работ с оплатой за квартиры. Вы можете увидеть, сколько уже сделано и сколько еще предстоит сделать.
4. Также запросите справку о полной оплате стоимости жилья (если таковая имеется) и справку о том, что стоимость жилья была вычтена из соответствующих Актов выполненных работ. Если подрядчик действует добросовестно, у вас не должно возникнуть проблем с получением этих документов.

1. Необходимы паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
2. Если квартира завершена, то составляется договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Вам потребуется справка о том, что в готовой квартире нет зарегистрированных лиц, и подтверждение отсутствия коммунальных платежей, которые необходимо оплачивать. Нотариус также потребует выписку из реестра о том, что квартира не обременена (не заложена банками и т.д.).
3. Для заключения договора переуступки потребуется DDE и документ, подтверждающий оплату квартиры. Вам также необходимо убедиться, что недвижимость не занята и не заложена. Если DDE предусматривает, что застройщик должен быть уведомлен в письменной форме до переуступки, необходимо отправить заказное письмо в строительную компанию.

Рыночная стоимость квадратного метра жилья определяется независимым оценщиком, привлеченным Фондом развития территорий — участников совместного жилья.

Оценщик ориентируется на цену квартир аналогичной площади и количества комнат, расположенных в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.

Процедура заключения договора цессии

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

Сделка переуступки новой квартиры от подрядчика

Итак, мы подошли к самой главной для этой статьи теме — возможности покупки квартиры у подрядчика по переуступке прав. Юридически препятствий нет, поскольку договор цессии существует как инструмент совершения сделок. Порядок и логика таковы:

• подрядчик получает от застройщика право на некоторое количество квартир, оформленное по ДДУ;

• подрядчик предлагает покупателям свой вариант — приобрести у него это право по переуступке, цессии;

• по договору между застройщиком и подрядчиком происходит одобрение сделки с третьим лицом, которому перейдут права по ДДУ с оформлением нового договора;

• если дом уже сдан, то продажа проходит как обычная сделка без ДДУ, и тут возможен вариант, что цена квартиры станет гораздо ближе к рыночной.

Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм

Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.

Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.

Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.

B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

• внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
• точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
• нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Нa пpиeмкy квapтиpы лyчшe идти co cвoим экcпepтoм

Дo пoкyпки квapтиpы я нe знaлa, кaк пpaвильнo пpинять квapтиpy, нa чтo cмoтpeть, — чтoбы пoтoм взять ключи, въexaть и cpaзy жить.

Eщe дo ocмoтpa нaчaлa иcкaть инфopмaцию в интepнeтe: мнe xoтeлocь yзнaть кaк пpoxoдит пpиeмкa квapтиpы, кaкиe y мeня ecть пpaвa, и c кaкими пpoблeмaми cтaлкивaлиcь жильцы в дoмax oт мoeгo зacтpoйщикa.

Я нaчaлa пoиcки c oтзывoв o cвoeм ЖК. Taк, coвepшeннo cлyчaйнo нaшлa гpyппy cвoeгo дoмa BКoнтaктe, кoтopyю opгaнизoвaли дpyгиe жильцы мoeй нoвocтpoйки.

B гpyппe былo мнoгo фoтoгpaфий и инфopмaции o xoдe cтpoитeльcтвa дoмa c oфициaльнoгo caйтa, oтчeты o вылaзкax coceдeй нa cтpoйкy, coвeты пo пpиeмкe — и eщe oтзывы o пpoизвoдитeляx кyxoнь, мacтepoв peмoнтa. Taм жe coceди paccкaзывaли o дeфeктax, кoтopыe нaxoдили в cвoиx квapтиpax вo вpeмя пpиeмки.

Важная информация для сделки

Бояться схем с уступкой права требования не стоит, если вы внимательно смотрите документы, перед тем как их подписать, и в случае сомнений не стесняетесь обращаться к юристу. «Главное — избегать недобросовестных подрядчиков, — заметила начальник отдела регистрации сделок с недвижимостью департамента правового обеспечения компании „Монолитхолдинг“ Наталья Звездунова. — Собрать информацию о подрядной организации очень просто: нужно подойти в отдел продаж строительной компании и узнать, сотрудничает ли застройщик с этим подрядчиком и на каком счету фирма, у которой вы планируете приобрести квартиру. Наш отдел продаж консультирует тех покупателей, кто приобретает квартиры через подрядчиков, потому что это в конечном итоге клиенты застройщика, они все равно придут за квартирой к нам. Если в той цепочке, которая приведет инвестора к нам, его обманут, это негативно отразится и на нашей репутации».

Как и перед любой другой операцией с недвижимостью, прежде чем подписать договор уступки, необходимо навести справки, кто является участником долевого строительства в настоящий момент, есть ли на объект какие-либо обременения, ограничения прав, если он находится в залоге у банка или физического лица. Вся эта информация есть в выписке из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которую не помешает заранее заказать в органах регистрации.

Обязательно запросите у застройщика справку о полной оплате, откуда вы узнаете, в полном ли объеме профинансирована квартира, чтобы исключить вероятность перевода долга. Такое возможно, когда подрядчик не в полном объеме рассчитался за квартиру. Допустим, из 1,5 млн рублей стоимости квартиры он оплатил 1 млн, а 500 тыс. рублей переводит на покупателя. Тогда в договоре уступки с переводом долга содержится положение о том, что покупатель согласен с переводом долга на себя и готов доплатить застройщику эту сумму вместо подрядчика.

«Застройщик дает свое согласие только на заключение первого договора уступки права требования с переводом долга, — рассказывает начальник отдела регистрации сделок с недвижимостью департамента правового обеспечения компании „Монолитхолдинг“ Наталья Звездунова. — Для этого в договоре уступки специально предусматривается пункт „согласовано с застройщиком“, где строительная компания подписывает свое согласие на сделку. В дальнейшем застройщик уведомляется о состоявшейся уступке права. Застройщик может и не согласиться на переуступку права требования — например, когда есть просрочки поставок или подрядчик не до конца выполнил свои обязательства. В дальнейшем до окончания строительства дома новый хозяин вновь может переуступить право требования другому лицу, для чего достаточно будет просто уведомить застройщика о переходе прав».

Схема покупки квартиры у подрядчика

Принимая решение о покупке квартиры у подрядчика, покупатели должны минимизировать возникающие у них риски, что возможно только путем основательного подхода к поиску предложений и систематизации своих последующих действий.

При анализе предложений от подрядчиков, более важным фактором, который должен влиять на выбор жилья, будет не сам «продавец», а репутация застройщика, с которым он сотрудничает, поскольку именно от него будет зависеть итоговый результат.

ДДУ, заключенный между застройщиком и подрядчиком может предусматривать запрет на переход прав или его ограничение, требующее уплаты в пользу застройщика определенного вознаграждения.

Чтоб не попасться на такую «уловку», перед покупкой квартиры у подрядчика необходимо внимательно изучать заключенный изначально договор.

Так, при покупке жилья через подрядную организацию рекомендуется придерживаться следующей схемы:

• Поиск предложения. С выбором подходящего предложения одновременно нужно совершать выбор застройщика. Нужно помнить, что за неоправданно низкими ценами может скрываться мошенничество или задержка в строительстве.
• Проверка застройщика. Определившись с квартирой необходимо придерживаться стандартных рекомендаций по проверке застройщика — отзывы и репутация в интернете, срок работы на рынке, проверка его учредительных документов, лицензий, разрешения на строительство и т.д.
• Визуальный осмотр. Если жилье находится на ранних стадиях строительства, то осмотр ограничится проверкой развитости инфраструктуры, соответствием темпов строительства и плана. Если же дом уже построен, то следует произвести осмотр квартиры, провести проверку на соответствие проекту и площади.
• Подписание договора. Проверив всю документацию и само жилье, для его покупки нужно заключить с подрядчиком договор, вид которого будет зависеть от готовности жилья и формы правоотношений. Документ должен иметь прямое указание на заключенный между подрядчиком и застройщиком договор, а переход прав к покупателю должен пройти госрегистрацию. Данный этап не рекомендуется проходить без юридического сопровождения.
• Прием квартиры. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект покупателю, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Как купить квартиру от подрядчика

Как купить квартиру от подрядчика. Кто такие подрядчики? Это компании, которые выполняют определенный вид работ на строительном объекте по договору с застройщиком.

Например:

• делают остекление
• проводят электромонтаж
• выполняют штукатурные работы
• делают благоустройство двора и т.д

Очень часто, особенно в период плохих продаж, с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами:

• отдают квартиру после накопления выполненного объема работ, что чаще всего
• отдают квартиру авансом, то есть подрядчик еще не полностью рассчитался за нее, не накопил достаточного объема выполненных работ
• подрядчики переуступают друг другу квартиры и разобраться порой бывает нелегко есть ли у них долги за квартиру перед застройщиком или нет

Подрядчик часто попадает в ловушку. Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

Продажа квартир от подрядчиков

Тема: ПРЕСС-РЕЛИЗЫ

Что представляет из себя подрядчик в сфере недвижимости? Это компания, привлеченная застройщиком к сотрудничеству. Занимается поставкой строительных материалов или какими-то работами по строительству или монтажу. По разным причинам компании-застройщику выгоднее производить оплату за материалы или услуги на бартерной основе. То есть квартирами. После чего компания-подрядчик должна продать квартиры для получения «живых денег». Сейчас застройщики все чаще подбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квартирами. Это вызвано отсутствием свободных денежных средств и экономической ситуацией в целом.

При отсутствии опыта продаж недвижимости у подрядчиков не получается это сделать в быстрые сроки. Зачастую агентство недвижимости является основным продавцом квартир от подрядчиков

Подрядчику важно как можно быстрее получить живые деньги для оплаты расходов на материалы, выплату заработной платы и т. д

Поэтому цена за квадратный метр у подрядчика всегда ниже рыночной. Подрядчик сильнее застройщика заинтересован в быстрой продаже квартир. Создавать специальные сайты, организовывать отделы продаж или нанимать отдельных сотрудников для их осуществления невыгодно.

В результате выгодная покупка недвижимости у подрядчика происходит через посредников — агентства недвижимости и частных риелторов. Наибольшая концентрация выгодных предложений квартир от подрядчика сосредотачивается в крупных агентствах недвижимости. Конечно, услуги посредников оплачиваются отдельно.

Особенности приобретения жилья в новостройке

Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.

Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.

По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).

Переуступка прав требования квартиры – регулируемая законодательством процедура.

Похожие записи:

• На какой земле можно строить дом — подходящая форма собственности
• Якоря и орлы: звания и знаки различия адмиралов и офицеров ВМС США
• Памятки автовладельцу. Что делать при ДТП. Как избежать отказа в выплате.