Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:
- свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
- выписку из ЕГРП;
- выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
- справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
- справку из наркологического и психоневрологического диспансера.
С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.
При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.
К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.
Какие сведения можно получить, бесплатно ли они предоставляются?Наиболее простое для заполнения поле – строка «Адрес». Нужно отметить его, затем выбрать субъект Федерации и наименование района, если он важен. Далее выбирается город или иной населенный пункт, его также нужно пометить в списке. Следует отметить тип поселения — город, станица, поселок, хутор и т. д. Проверка готовности регистрации документов на сайте организации. Обычно будущих собственников недвижимости интересуют такие параметры: права на помещение, показатели площади, план и пр. Если известен адрес квартиры, этого достаточно для проверки ее статуса с помощью онлайн-сервиса.
Проверить квартиру через Росреестр онлайн
Первый способ – заказать документ на сайте Росреестра. Для этого нужно зайти на ресурс, найти услугу «Получение сведений из ЕГРН», внести данные и оплатить государственную пошлину. Ее размер сегодня составляет от 300 рублей для физических лиц и от 950 рублей для юридических.
Важно! Предоставление выписки из ЕГРН на всех официальных ресурсах – это платная услуга. Информация о том, что этот документ можно заказать через Росреестр бесплатно – миф. На сайте государственного органа есть только бесплатные справочные данные. Но по ним вы не составите полной картины о квартире. А любые бесплатные предложения могут обернуться простым выманиваем денег или неверными сведениями.
После оплаты придется подождать электронный документ минимум три рабочих дня. В случае технических ошибок и неполадок, ожидание может затянуться на несколько недель.
Важно! Очень часто данные из выписки могут быть актуальны только на несколько дней с момента ее выдачи. Поэтому иногда важно получить документ быстро. Если справка вам нужна «здесь и сейчас», тогда подойдет второй способ.
Проверка состояния квартиры и дома
После тщательной проверки основного набора документов, следует запросить у продавца выписку из БТИ. В соответствии со статьей 26 ЖК РФ на любые изменения внутреннего пространства жилплощади владелец должен получить разрешение из местных органов самоуправления. Полученная информация позволит вам убедиться, что в продаваемой квартире не проводились незаконные перепланировки. В противном случае это будет расцениваться как административное правонарушение, ответственность за которое придется нести вам.
Также следует обратить внимание на состояние дома, в котором находится квартира. Если он в трещинах — значит, в ближайшее время понадобится проведение капитального ремонта. Соответственно, вскоре после переезда в такую квартиру, вам нужно будет сдавать средства на проведение ремонтных работ. Рекомендуется сразу проверить состояние лифтов и подвальных помещений, если таковые имеются. Покупая квартиру на верхних этажах здания, осмотрите потолки на предмет течи.
Как третьи лица могут помешать заключению сделки
Во избежание проблем после покупки квартиры, нужно обязательно удостовериться в отсутствии третьих лиц — претендентов на данное имущество. Мы имеем в виду те случаи, когда гражданин, обладающий правом на долю жилплощади в продаваемой квартире, уже давно проживает в другой стране, попал в тюрьму, дом престарелых и т.п. Но однажды внезапно объявляется и пытается судиться с покупателем и продавцом, заявляя о своих правах.
Также не стоит забывать о совладельцах. Например, если собственник объекта недвижимости на момент продажи состоит в браке, то ему необходимо подготовить согласие супруга на продажу жилья, заверенное нотариусом. Наиболее простой способ узнать об этом — запросить у собственника имущества архивную выписку из домовой книги. В ней точно указаны все зарегистрированные лица и то, какие права они имеют в случае продажи квартиры. Также в этой выписке представлены сведения о временно отсутствующих жильцах, снятых с учета и выбывших. Оформить заявку на получение подобного документа можно в ТСЖ или ЖКХ.
Если у вас есть подозрение, что продавец периодически выпивает или употребляет наркотические вещества, ведет себя неадекватно, громко говорит, жестикулирует, то попросите его предоставить вам свежие справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он дееспособен и на данный момент способен совершать сделки, — они выдаются по стандартной форме. А лучше вместе с ним сходить в диспансеры.
Наличие водительского удостоверения хоть как-то подтверждает дееспособность продавца, такие справки он получал и наверняка дееспособен. Но незадолго до сделки он мог получить травму или перенести болезнь, которая на определенный период сделала его временно неспособным совершать сделки. На момент сделки он мог даже не состоять на учете, но заинтересованные лица смогут оспорить ее в суде. Поэтому не бойтесь казаться нетактичным, так вы сможете доказать свой статус добропорядочного покупателя.
Кадастровая стоимость объекта
Кадастровая стоимость – дополнительная характеристика карты. У каждого вида недвижимости, будь то частный дом или квартира, есть своя кадастровая стоимость. Кадастровая оценка объекта проводится по определенной системе, которую разработала кадастровая палата РФ. Важно! Кадастровая стоимость обновляется регулярно. Минимум один раз в три-пять лет проводится очередная уточняющая кадастровая оценка. Если проверку стоимости вы проводили более чем три-пять лет назад, используйте кадастровый номер вновь и получите актуальные данные.
Помогаем быстро получить срочные справки об объекте недвижимости
Наш информационный сервис «Росреестр онлайн» открыт для всех, кому нужна справочная информация про характеристики объекта недвижимости. Виртуальная справка об объекте недвижимости даст вам возможность узнать, не находится ли имущество под обременением, можно ли зарегистрировать право на него, и действительно ли объект находится в собственности продавца. Иными словами, электронный документ гарантирует чистоту сделки. Данные, которые будут в нем содержаться, будут теми же, что в документе, который оформляется через МФЦ.
Предоставьте нам номер, который содержит кадастровый паспорт вашей недвижимости, и мы сделаем быстрый запрос в уполномоченные инстанции. Информация будет дана нам в сокращённые сроки, благодаря технологиям прямого доступа. Такую возможность предоставил нам Федеральный закон РФ.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.
В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.
Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Что надо проверить, в первую очередь
Помимо осмотра состояния квартиры и любованием видами из окна покупатель должен потребовать от продавца ряд документов, и в первую очередь это документ, который касается прав собственности на объект. Доказать, что перед вами подлинный владелец могут договор купли-продажи, подтверждением этого также могу быть договора мены и дарения, но надо обратить внимание на наличие синей печати на обратной стороне документа. Без нее сделка не может быть проведена. Свидетельство о госрегистрации должно быть выписано на фирменном бланке, не должно иметь исправлений.
Юристы предупреждают! В свидетельстве о собственности указываются данные относительно обременений, наложенных на объект, но не забывайте, что это касается момента, когда документ был выписан, поэтому дополнительную проверку проводить надо обязательно.
Что касается свежей информации относительно наличия обременений и других сведений, касающихся объекта сделки, то более полную и достоверную информацию может дать выписка из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости (ЕГРП). Если говорить проще, то это история квартиры, в которой сосредоточена самая важная информация, достаточная, чтобы понять, насколько опасно покупать квартиру. Если объекта нет в списке зарегистрированных, то с момента приватизации с квартирой не выполнялись никакие процессуальные действия. Убедиться в «чистоте» объекта в этом случае можно, обратившись в Департамент жилищной политики.
1 Оформите заявку Найдите объект недвижимости с помощью поисковой строки, подтвердите выбор и укажите свою электронную почту 2 Оплатите заявку Любым удобным способом через платежную систему (предоставляем электронный чек соответствующий ФЗ-54) 3 Получите отчет Заказанный отчет о недвижимости будет отправлен на указанную электронную почту
Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем
- Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
- Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
- Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
- Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.
Проверка собственника квартиры через Росреестр
Узнать о регистрации прав собственности в Росреестре и получить выписку из ЕГРН можно двумя способами:
- При личном посещении Росреестра или МФЦ.
- Через электронные сервисы на сайте Росреестра.
Выдача выписки – платная услуга. Стоимость отличается для физических лиц, а также в зависимости от вида документа. Наиболее дешёвый вариант – электронная выписка из ЕГРН. Физическим лицам она обойдётся в 300 рублей, юридическим – в 600. Готовится такой документ 3 дня.
Кроме того, есть электронная база данных о недвижимости, к которой открыт свободный доступ. Она находится на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».
Искать информацию в этой базе данных можно по одному из критериев:
- Кадастровый номер.
- Условный номер.
- Адрес.
- Номер права.
Главное отличие найденных таким образом данных от выписки из ЕГРН, выданной даже в электронном виде, в том, что такие данные не заверены сотрудниками Росреестре. Следовательно, их нельзя считать официальным документом и выдаются такие данные только для ознакомления.
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой
В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.
К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.