Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Раздел земельного участка – от закона к практике». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь рассмотрим, что такое неделимый участок. Это земельный надел, который нельзя разделить на части, поскольку такие действия вызовут изменения его целевого назначения или нарушения использования.
В каких случаях раздел земельного участка запрещен?
Подробный перечень ситуаций, запрещающих разделение надела закреплен в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.
| № п/п | Запрет на выделение |
|---|---|
| 1 | Вновь созданный участок приводит к невозможности использования объектов недвижимости, которые на нем располагаются |
| 2 | Обременения, наложенные на такой участок, препятствуют использованию последнего по своему разрешительному назначению |
| 3 | Выделение в натуре части земли может повлечь за собой нарушение границ с другими участками, создать невозможность возведения на нем недвижимости, а также другие последствия, нарушающие правила его использования или охраны земель |
| 4 | Границы вновь созданного участка пересекаются с границами территорий лесничеств за исключением случаев, предусмотренных законодательством |
| 5 | Отсутствие отдельного выхода и подъезда к территории вновь образуемого земельного участка, в случае если это может создать ограничения в праве пользования соседними земельными участками их владельцами в части отсутствия возможности доступа к образуемому наделу |
Что такое неделимый земельный участок
Неделимость земельного участка зависит от целого ряда показателей, которые прописаны в законе, но требуют индивидуальной трактовки.
Главная особенность таких территорий – невозможность их раздела, поскольку он обычно приводит к нарушению порядка пользования землей либо меняет целевое назначение.
Рассмотрим распространенный пример. Разделить в натуре участок, где расположено многоэтажное здание, населяемое людьми, теоретически нельзя. Возможные пути решения вопроса – выделение каждому владельцу квартиры земли соразмерной площади.
С точки зрения закона выделить в натуре надел жильцу с пятого этажа невозможно ни юридически, ни физически. То же самое можно сказать об административных, производственных зданиях.
Когда земельный участок считается неделимым, при его разделе обязательно рассматриваются возможные обременения.
Эти обременения могут распространяться на всю площадь либо отдельный надел:
- ограничение прав пользования на зонах под охраной государства, сервитуты;
- ограничительные меры, которые возникают на арендованных, арестованных, залоговых ипотечных территориях;
- обременения по объектам вроде памятников культуры.
Участок будет признан неделимым, если обременения накладывают полный запрет на разделение, в остальных случаях раздел возможен.
Что такое неделимый земельный участок
Определить принадлежность указанной недвижимости к категории неделимой является не простой задачей, так как данный процесс зависит от множества показателей.
Главной особенностью указанного участка является невозможность его раздела ввиду того, что такие действия могут вызвать нарушение его использования или изменения целевого назначения.
Пример: Раздел в натуре земельного участка, на котором располагается многоэтажное здание, заселенное жильцами, не представляется возможным. Проведение такой процедуры возможно только при выделении долей каждому владельцу жилья, соразмерных площадям квартир таких граждан. Таким образом, земельный участок, находящийся под указанным объектом жилой недвижимости является неделимым. Это обусловлено тем, что выделение в натуре части надела жильцу, проживающему в квартире на седьмом этаже многоквартирного дома, невозможно, как физически, так и юридически. Такая же ситуация касается производственных и административных зданий.
Кроме того, возможность определения является ли недвижимое имущество неделимым, также зависит от наличия или отсутствия на него обременений, которые могут касаться, как территории земельного участка в целом, так и его отдельной составной части.
Например:
Важно! Наличие указанных обстоятельств может создать условия для признания земли неделимой в случае, если обременения создают запрет на его разделение. В иных же случаях участок будет признан делимым. Кроме того, немаловажное значение имеют сроки и границы указанных ограничений, установление которых поможет определить наличие возможности провести раздела земли.
Резюмируя изложенное можно прийти к выводу, что неделимый земельный участок – это надел земли, на часть которого установление отдельного имущественного права запрещено законом.
Таким образом, участок, который характеризуется следующим признаками:
О делимых и неделимых земельных участках
В редакции по состоянию на 29 сентября 2017 г.
Поговорим о делимости земельных участков, поскольку от этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли.
Понятия делимого земельного участка в действующем земельном законодательстве нет.
Понятие неделимого земельного участка закреплено (на мой взгляд, не к месту) в п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ. Из данной нормы следует, что неделимый земельный участок – это земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.
Сами требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ. Так, п.п. 1, 2 данной статьи предусмотрено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно п.п. 4, 5 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
В силу п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Как видно, требования пунктов 4, 5, 6 ст. 11.9 ЗК РФ носят в той или иной мере оценочный характер. Нарушение этих требований не всегда очевидно и на практике редко является основанием для отказа в разделе или выделе земельных участков.
О делимости и неделимости земельных участков Верховный Суд РФ в определении от 31 марта 2015 г. № 33-КГ15-4 разъяснил следующее: «Неделимый земельный участок – это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами».
В п. 2 раздела «I. Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 20 декабря 2016 г.) разъяснено, что выдел доли в натуре одним из собственников земельного участка возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее установленных предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.
В абсолютном большинстве случаев применимым на практике остается лишь требование о соблюдении установленных предельных минимальных размеров земельных участков.
Таким образом, как правило, на практике неделимыми земельными участками признаются участки, в результате раздела которых не могут быть соблюдены предельные минимальные размеры образуемых земельных участков соответствующего целевого назначения.
Неделимый земельный участок это что
Общая собственность на земельный участок может возникнуть в результате, например, принятия наследства несколькими наследниками, приобретения земельного участка супругами в период брака за счет общих средств супругов и т.д. Случается так, что земельный участок приходится делить.
Но земельный участок может быть делимым и неделимым. От этого свойства зависит, будет ли удовлетворен иск о разделе земельного участка или выделе из него доли. Напомним, что разделить земельный участок его собственники могут по соглашению. И только в случае недостижения согласия спор о разделе земельного участка разрешит суд.
В настоящее время Земельный Кодекс РФ не дает определения делимого земельного участка. Ранее, согласно ст. 6 ЗК РФ, делимый участок определялся как участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. С 2008 года п. 2 ст. 6 ЗК РФ, содержащий данное определение, утратил силу.
Понятия делимого и неделимого земельного участка можно сформулировать из системного анализа законодательных норм.
В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены в ст. 11.9 ЗК РФ.
Условием делимости земельного участка является сохранение его разрешенного использования и категории, а также не упомянутый в ст. 6 Земельного кодекса РФ минимальный размер земельного участка. Критерий сохранения установленного разрешенного использования земельного участка имеет значение главным образом в границах категории земель населенных пунктов и не имеет универсального характера.
Такой вывод следует из того, что под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении сельскохозяйственных угодий, земель лесного фонда, земель запаса и некоторых других категорий земель (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Критерии делимости или неделимости земельных участков заключаются в том числе, в следующем: размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельных размеров земельных участков, предусмотренных ст. 38 Градостроительного кодекса РФ; разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку.
Только общая собственность на неделимый земельный участок
На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.
В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).
Что входит в неделимый земельный участок: определение
Не все объекты собственности могут быть поделены. Чтобы узнать, когда закон признает надел неделимым земельным участком, понятие смотрят в положениях ЗК РФ, а именно, в ст. 11.9.
Примером неделимого надела станет участок под многоквартирным домом, владельцы которого имеют равные права на землю, на которое возведено здание, однако выделить долю для использования одним из жильцов многоэтажки соразмерно площади квартиры не представляется возможным. Ни выделить, ни определить конкретную часть земли за одним из собственников нельзя ни в юридическом, ни в физическом плане. Аналогично обстоит дело с выделением долей в зданиях производственного или административного назначения.
Не меньшее значение при признании земельного участка неделимым, и определении возможности выдела или раздела имеет наличие обременений (таких как сервитут или наличие определенных запретов со стороны государства на полноценное использование имущественного права в пределах границ объекта).
Обременение возникает и при наличии правовых ограничений в силу ипотеки, длительной аренды, аресте или концессии. Если на земле расположены культурные объекты, также устанавливается обременения, делающие неправомерным деление земли на части.
Участок считается неделимым, если налицо следующие обстоятельства:
- допускается владение только одним собственником; входит в состав общей собственности нескольких владельцев; присутствие строения, которым владеют несколько лиц, приводит к неделимости земельного участка и строения на нем; по размеру надела конкретного целевого использования не может быть обеспечено право каждого собственника на полноценную эксплуатацию.
Что значит неделимый земельный участок
Земельныйьный участок может быть делимым и неделимым.
Если у земельного участка не один, а, например, два владельца, то зачастую возникает вопрос: как разделить земельный участок?
Раздел земельного участка осуществляется путем проведения кадастровых работ, в результате которых из одного земельного участка образуются два и более земельных участка. Сособственники земельного участка, у которых не возникает между собой спора по вопросу раздела участка, могут заключить соглашение о его разделе.
Обратите внимание: заключить указанное соглашение возможно лишь при согласии всех собственников земельного участка. Если такое согласие получить не удается, раздел земельного участка происходит по решению суда.
Для раздела земельного участка следует выполнить следующие действия.
1. необходимо провести межевание.
Межеванием земельного участка занимаются специализированные организации, имеющие квалификацию и полномочия на проведение землеустроительных работ.
Результатом межевания будет определение границы раздела земельного участка и границы образующихся земельных участков, а также их площадь. Границы земельных участков будут закреплены межевыми знаками.
На основании проведенного межевания формируется межевое дело.
2.следует заключить соглашение о разделе участка.
Соглашение о разделе земельного участка оформляется в простой письменной форме и подписывается всеми сособственниками земельного участка, подлежащего разделу.
В соглашении о разделе земельного участка надо указать:
— сведения о собственниках;
— адрес местоположения земельного участка;
— кадастровый номер земельного участка;
— сведения об образующихся земельных участках;
— способ раздела земельного участка, например, пропорционально доле дома;
— кто из собственников несет расходы по государственной регистрации права собственности на образуемые земельные участки.
При желании такое соглашение можно нотариально удостоверить.
Если соглашение о разделе земельного участка заключить не удается из-за несогласия второго собственника, то придется обращаться в суд. Данная категория дел рассматривается в суде по месту нахождения земельного участка.
В ходе рассмотрения дела судом может быть назначена судебная землеустроительная экспертиза.
3. образуемые земельные участки надо поставить на кадастровый учет.
Документы можно подать лично, направить по почте или через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).
4. необходимо зарегистрировать право собственности на новые земельные участки.
Для регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки следует обратиться в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ)
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество, проведенная после указанной даты, удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав.
Хочу выделить в натуре долю в земельном участке. Как это сделать?
У нас есть земельный участок в Московской области площадью 26 соток, категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для ведения личного подсобного хозяйства. На земельном участке стоит одноэтажный дом площадью более 40 м². Дом и земельный участок — в общей долевой собственности родственников. Моя доля — это 7 соток и небольшая часть дома.
Я бы хотел выделить свою долю в натуре, чтобы огородить участок и построить на нем дом. Если это возможно, то что нужно сделать?
Готов при необходимости отказаться от своей доли жилого дома в пользу других совладельцев. Если выделить долю в натуре нельзя, то как я могу продать свою часть земли и дома?
Прилагаю чертеж земельного участка. Обозначения:
Сейчас у вас идеальная доля: на бумаге есть право на землю, но реальных границ именно вашей части участка нет. Чтобы их зафиксировать, нужно выделить долю в натуре. После этого у вас будет свой земельный участок, который можно продать, подарить, а вокруг него поставить забор. Такая процедура называется выделом. Расскажу, что делать и какие могут быть проблемы.
Критерии делимости земельного участка
Прежде, чем заниматься вопросом выдела в натуре части надела, собственники должны изучить основные его характеристики и определить, какой земельный участок является неделимым, и не установлены ли признаки неделимости. Земельный участок может быть делимым и неделимым, в зависимости от последствий проводимого раздела и наличия достаточных полномочий по проведению любых регистрационных действий с наделом.
Не возникнет вопросов и сомнений в законности процесса деления, а земельный участок может быть делимым, если отвечает следующим параметрам:
- Соответствие целевому назначению. После разделения объекта каждая из частей должна сохранить возможность пользования в рамках разрешенных по законодательству назначений. Появление более мелких наделов не должно ущемлять право каждого на целевое использование согласно выданным при образовании объекта документам.
- Сохранение возможности для беспрепятственного доступа после образования нескольких наделов. Сервитут должен обеспечиваться до и после реорганизационных действий собственников, а пешеходы и транспорт сохраняют право прохода или проезда.
- Обременение делимого объекта не предусмотрено. Объект становится неделимым, как только устанавливается обременение.
- Соответствие требованиям к минимально допустимым площадям в зависимости от назначения земли.
Последний пункт нуждается в более детальном изучении, поскольку для разных видов земель установлены свои законодательные нормы:
- под ИЖС минимальный размер определен не менее 3 соток, но деление допускается только при обеспечении равноценного доступа к земле, проезду, получению отдельного входа в строение на рассматриваемом наделе;
- садовые участки, как и земли под дачное строительство, должны быть не менее 5 соток;
- под огород выделят не менее 1 сотки;
- под фермерство площадь должна быть не менее 2 гектар (согласно региональному законодательству в Москве).
Большое значение при определении делимости участка по размеру играют установленные в пределах конкретного региона нормативы. Только совокупность параметров позволит определить, будет ли земельный участок признан неделимым, или собственникам позволят определить конкретные границы личного имущественного права.
Что такое неделимый земельный участок
Неделимый земельный участок – объект недвижимости, который невозможно разделить на несколько самостоятельных, он является объектом любых (как земельных, так и гражданских) прав в целом, как единый объект недвижимости.
Например, земля, которая находится под многоквартирным домом. Какая-либо возможность выделить отдельное жилое помещение вместе с участком земли отсутствует, собственник квартиры в таком доме может получить только долю в общей собственности, но выделить самостоятельный участок не получится.
Стоит заметить, что земли, выделенные для ведения КФХ согласно ЗК РФ, считаются неделимыми априори, прочие земли сельхозназначения могут быть поделены только в том случае, если самый маленький вторичный надел будет не меньше установленной минимальной нормы для этой категории.
Наличие каких-либо обременений также может существенно повлиять на возможность раздела. Из-за некоторых обременений на раздел земли может быть наложен полный запрет, это такие обременения, как:
- сервитут (обременение, связанное с правом пользования);
- любые ограничения по распоряжению землей, например, ипотека (если в залоге находится земельный надел), арест по решению суда, долгосрочная аренда и некоторые другие ограничения;
- нахождение на территории объектов недвижимости, имеющих статус памятника культуры или истории.
В тех случаях, когда объект имеет обременение, необходимо знать их срок или границы действия.
Например, по окончании ипотечных выплат ограничение на раздел залоговой земли будут сняты. Но запрет на раздел участка, где находится памятник культуры, не будет снят до тех пор, пока охраняемое государством здание будет находиться на этом земельном участке.
Что такое делимый земельный участок
Делимый земельный участок – объект недвижимости, на котором после раздела образуются два (или более) автономных объекта, по целевому назначению соответствующих изначальному. Такие вновь созданные наделы не требуют перевода в состав земель другой категории.
Например, имеется ЗУ, предназначенный для личного подсобного хозяйства площадью 30 соток. Участок расположен в дальнем Подмосковье. Для Московской области минимальный размер ЗУ для ЛПХ составляет 4 сотки. При разделе первичного участка в 30 соток на две равных части получаются два вторичных ЗУ площадью по 15 соток, то есть полученные при разделе объекты будут соответствовать всем критериям делимости и данный объект является делимым.
В тех случаях, когда участок находится в пределах населенного пункта, то при любом разделе он так и останется на этой территории, то есть его категория при разделе не поменяется. Это значит, что для объектов недвижимости в пределах населенных пунктов критерий, указанный в Земельном Кодексе не применяется.
Делимый участок – это территория, которую можно поделить на отдельные самостоятельные ЗУ, каждый из которых будет иметь автономность от первичного (изначального) и других вторичных, при этом он не поменяет своих характеристик. В тех случаях, когда на таком наделе нет каких-либо строений, его раздел возможен при соответствии минимальным размерам и разрешенном использовании.
Для их раздела применяются следующие нормативы:
- необходимо сохранение на вторичных ЗУ категории изначального надела;
- любой вновь образованный объект должен быть не меньше минимального установленного размера для объектов данной категории.
В ЗК РФ установлены нормативы максимально и минимально возможных размеров для каждой категории земель.
Например, для Саратовской области минимальный размер участка для ведения фермерского хозяйства составляет 2 гектара или 200 соток, а для ИЖС – 0,04 гектара или 4 сотки.
Можно ли разделить неделимую землю?
Данный вопрос рассматривался судами много раз. Основные пояснения были представлены Верховным Судом РФ (определение от 31.03.15 №33-КГ15-4). Инстанция пояснила, что под неделимым участком стоит понимать территорию, в отношении которой нельзя установить право собственности на отдельные части. Также подобный ЗУ выступает в качестве объекта правоотношений в целом. Делимая земля, в свою очередь, может распределяться на обособленные объекты. Последние обладают самостоятельным юридическим статусом, а их использование осуществляется без перевода в иную категорию.
В соответствии с п. 2 раздела I обзора судебной практики ВС РФ №4, утвержденного Президиумом ВС РФ 20.12.2016, выдел доли ЗУ одним из собственников в натуре производится только тогда, когда образуемые при выделе части земли имеют площадь, равную или большую установленных пределов для территории с соответствующим типом использования.
Таким образом, чаще всего гражданам требуется лишь соблюсти норматив по площади. Случаи изломанности границ или иные малозначимые факторы, не влияющие на распоряжение участка по целевому назначению, в расчет, как правило, не принимаются.
Основания для решения о разделе земельного участка
Земельное право предусматривает несколько оснований для раздела одного участка на несколько, и передачу их в собственность разным людям.
Начать с того, что раздел произойдет на основании заявления, что составляет владелец рассматриваемой земли. Но есть ситуации, когда один земельныйучасток имеет несколько собственников.
Тогда его раздел будет возможен, только если заявление на раздел подписали все владельцы.
Что касается оснований для раздела и передачи права собственности, их может быть несколько:
- Когда земельный участок находился в семейном владении, имущество может быть разделено между членами семьи;
- Если бывшие супруги делят имущество в процессе развода;
- При наследовании земли несколькими людьми;
- Собственник хочет продать часть своей доли;
- Собственник желает использовать часть участка для ведения предпринимательской деятельности.
Стоит отметить, что после раздела, целевое назначение участков остается таким же, как было у исходника. Если хотите вести предпринимательскую деятельность на участке, что для этого не предназначен, придется заняться дополнительным оформлением.
Образование земельных участков: разбор всех возможных способов
В первую очередь рассмотрим, что такое неделимый участок. Это земельный надел, который нельзя разделить на части, поскольку такие действия вызовут изменения его целевого назначения или нарушения использования.
Например, не подлежат делению в натуре те участки, на которых располагаются многоэтажные жилые здания. Теоретически раздел возможен лишь в том случае, если каждому из жильцов будет выделена доля, соразмерная площади его квартиры. Подобное невозможно как в физическом, так и в юридическом плане. То же самое касается административных и производственных зданий.
На делимость земельного участка могут оказывать влияние различные обременения, касающихся его территории. Причем речь может идти как обо всем наделе, так и о его части. К таким видам обременений относится:
- сервитут, наложение запрета на возведение объектов;
- обременения, касающиеся памятников культуры, расположенных на участке;
- ограничительные меры на распоряжение землей ввиду кредита, ареста и т. д.
При наличии одного из вышеперечисленных факторов, участок могут признать неделимым только в том случае, если обременения запрещают раздел земли. Иначе надел считается делимым. Также нужно учитывать сроки ограничений и условия, при которых они будут сняты.
Рассмотрим несколько характеристик неделимого участка:
- По умолчанию принадлежит одному владельцу. Если собственников несколько, то они считаются дольщиками.
- Не может быть разделен ввиду обременений. Неделимость может быть также вызвана тем, что выделенные части не будут пригодны к эксплуатации.